5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………
6
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ
ДОГОВОРЕ В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ
ПРАВЕ…………………….10
1.1. История возникновения и развития института предварительного
договора в
России…………………………………………………………………..10
1.2. Понятие предварительного
договора………………………………….12
1.3. Структура предварительного
договора………………………………..19
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ И ОСОБЕННОСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОСТИ…………………………23
2.1. Содержание предварительного договора купли-продажи
недвижимости……………………………………………………………….……...2
3
2.2. Характерные особенности предварительного договора купли-
продажи жилых и нежилых
помещений………………………………………….43
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НА
ПРАКТИКЕ …………………………….51
3.1. Особенности использования аванса и задатка в предварительном
договоре купли-продажи
недвижимости…………………………………………51
6
3.2 Проблемы заключения предварительного
договора………………….55
3.3.Ответственность за не использование либо ненадлежащие
использование предварительного договора купли-
продажи…………………...68
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………...7
8
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………..
84
7
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность выбранной темы определена следующими
обстоятельствами: в последнее время большое распространение на практике
конструкции предварительного договора выявило некоторые теоретические
проблемы, связанные со спецификой обязательства заключения договора. Нет
четкого понимания роли и места предварительного договора в системе
договорных обязательств, также не решен окончательно вопрос правовой
природы обязательств заключения договора (является ли данное обязательство
имущественным или неимущественным); связана ли она с личностью
должника в этом обязательстве; также неясно, какие сделки могут являться
предметом предварительного договора, неясен также вопрос соотношения
юридического состава и предпосылок действительности предварительного и
основного договоров.
Помимо вышеперечисленного, законодатель проявляет к обозначенной
теме определенный интерес. В соответствии с пунктом 7.6 Концепции
развития российского гражданского законодательства, для того, чтобы сделать
более эффективным предварительный договор, нужно ограничить в
Гражданском Кодексе несколько условий, которые обязательно присутствуют
в предварительном договоре - условие о заключении основного договора,
условие о предмете основного договора и условия, относительно которых по
заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, допустив
согласование прочих условий основного договора на этапе его заключения.
При этом статья 429 ГК РФ должна предусмотреть возможность
принуждения к заключению основного договора, а также взыскание убытка со
стороны, уклоняющихся от заключения договора. Также ФЗ от 08.03.2015 г. №
42-ФЗ внесены значительные изменения в ст. 429 ГК РФ, а также положения,
касательно способов обеспечения выполнения обязательств.
Проблема применения способов обеспечения исполнения
предварительного договора очень злободневна, это связано с правомерным
8
стремлением обеспечения исполнения данного неимущественного
обязательства конкретными санкциями, однако ставить на "традиционный"
способ обеспечения исполнения обязательства без критического
переосмысления его роли в новой системе законодательства не обоснована.
Недостаток теоретической разработанности разнообразных проблем ведет к
нестабильности правоприменительной практике.
Степень научной разработанности темы исследования.
Изучение различных вопросов, касающихся в той или иной мере
предварительного договора, в российской науке началось довольно давно. Об
этом свидетельствуют исследования таких авторов как: В. В. Безбах, Е. В.
Богданов, С. Н. Братусь, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Б. М. Гонгало,
А. А.Павлов, М. М. Рассолов, О. Н.Садиков, А. П. Сергеев, К. И. Скловский,
Е. А. Суханов, Ю. К.Толстой, а также зарубежных авторов, среди которых В.
Ансон, Р. фон Меринг, Р.Саватье, А. Фарнсворт. Роль и место
предварительного договора в системе гражданско-правовых обязательств
изучали О. Ф. Богатырев, Д.В. Майдаровский, В. А. Васильев.
Но, несмотря на большое количество разработок данной темы, она по-
прежнему не теряет своей актуальности.
Цель диссертационного исследования состоит в комплексном
изучении института предварительного договора в российском гражданском
праве, а также разработке и обосновании теоретических выводов и
практических предложений по совершенствованию предварительного
договора в гражданском праве.
Задачи исследования:
1. Изучить понятие, значение (функции) и сферу применения
предварительного договора.
2. Рассмотреть правовую природу предварительного договора в системе
гражданско-правовых договоров.
3. Охарактеризовать структуру предварительного договора.
9
4. Исследовать проблемные вопросы, выявленные в ходе анализа
правоприменительной практики законодательства, регулирующего отношения
по заключению, изменению, обеспечению, исполнению и расторжению
предварительного договора.
5. Проанализировать актуальные проблемы предварительного договора
в российском гражданском праве.
6. Выработать предложения по совершенствованию гражданского
законодательства в части норм, касающихся предварительного договора.
Объектом исследования являются общественные отношения,
возникающие в процессе заключения и исполнения предварительных
договоров об обязательствах отдельных видов купли-продажи.
Предметом исследования выступают положения российского
законодательства, регулирующие обязательственные отношения,
возникающие на основании предварительных договоров купли-продажи,
существующая юридическая практика их заключения и исполнения,
разработанные гражданско-правовой доктриной теоретические конструкции, а
также сложившиеся ранее представления о правовой природе
предварительного договора в целом.
Методологическую основу диссертационного исследования
составляют общенаучные методы: анализ, синтез, сравнение, описание,
индукция, дедукция. Для решения поставленных исследовательских задач
наряду с общенаучными были также использованы специальные методы,
применяемые в юридических дисциплинах, в частности сравнительно-
правовой, структурно-функциональный, формально-юридический методы,
метод толкования и др.
Научная новизна исследования состоит в системном подходе к
анализу основных вопросов и проблем, связанных с квалификацией
предварительного договора и формированием условий этого вида договора в
современном гражданском праве России. В диссертационном исследовании
10
выделяются новые концептуальные положения о специфике предварительного
договора, раскрывается их содержание.
Структура работы. Работа состоит из ведения, трёх глав, заключения,
списка использованной литературы.
11
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ
ДОГОВОРЕ В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
1.1 История возникновения и развития института
предварительного договора в России
Нормы о предварительном договоре были разработаны в римском
частном праве.
1
Данная правовая конструкция получила широкое применение и
называлась она pactum de contrahendo. Предварительный договор в Древнем
мире имел общепризнанный принцип - двухсторонний характер обязательств
сторон, которые обеспечивали бы определенную необходимость, с целью
удовлетворения которой заключался данный договор. Это могло быть любое
действие, будь то поставка или передача товаров, выполнение определенного
вида работ, оказания услуг.
Римляне понимали предварительный договор как некое добровольное
понуждение друг друга к совершению определенных действий, не
направленных на совершение определенных действий, а лишь с будущим
оформлением основных договоренностей, связанных с предметом
потребностей одной или обеих сторон. Не заключение договора в данной
конструкции означает, что ущерб по нему будет рассчитываться, не исходя из
неисполнения определенных действий сторонами, а исходя из реального
размера ущерба причиненного незаключением основного договора.
Покровский писал о данном договоре, указывая на то, что pactum de
contrahendo относился к соглашениям, обладающим признаком
неформальности, а так же отсутствием исковой защиты.
Права сторон, порождаемые pactum de contrahendo попадали под
исковую защиту только тогда, когда соглашение примет форму stipulatio, т.е.
1
Винавер М. М. Из области цивилистики, сборник научных статей. СПб.: 1908. - 337
с.
12
договор примет надлежащую реальную форму. Это достигается
определенными действиями, например передача вещи, денег.
Тем самым возможно двойное понимание института pactum de
contrahendo, которое с одной стороны рассматривает его как особенный
способ возникновения договорных обязательств в отношении к основному
договору, а с другой как вполне самостоятельный вид договора, который
имеет свою правовую природу и обладает исключительными признаками и
свойствами.
Потребность в предварительном возникновении определенных
обязательств перед совершением договора купли-продажи римляне не
испытывали. Это обуславливалось тем, что обмен волеизъявлениями сторон
по сути заключал основной договор, в который, конечно, могли вносится
определенные условия, отсрочивающие время действия сделки, даже когда
продавец закреплял за собой право последующего выкупа вещи, это условие
делало договор непосредственной, хоть и совершенной под условием, emptio
venditio. Такой подход к правовому пониманию объясняется моделью
договора купли продажи emptio et venditio.
За весь период существования Римской империи договор emptio et
venditio сформировался как самостоятельный консенсуальный вид
гражданско-правового договора, который в дальнейшем стал основой
образования для всей системы договорного права в государствах Западной
Европы, реципировавших римское право. Согласно римскому праву договор
emptio et venditio мог содержать в своем предмете не только вещи, которые
имели материальную оболочку в момент заключения договора, о и так же
вещи, которые еще не существуют на свете, но будут созданы в будущем
путем проведения определенной системы действий, а так же имущественные
права.
Гражданское право Германии без существенных изменений
реципировало римское понимание предварительного договора. Отступление
от идеи римских юристов об обеспечении задатком только обязательства
13
имущественного характера, которые проявляются при обеспечении
обязательств, порождаемых предварительным договором, так же отразилось в
законодательстве Германии.
Так в п.1 ст.337 ГГУ закреплено правило о том, что задаток,
предоставленный стороной, должен быть либо зачтен в качестве исполнения
определенного обязательства, либо, если это невозможно, возвращен стороне,
предоставившей его при исполнении договора.
1
Согласно «Английскому и американскому праву известна проблема
обязательств с нематериальным интересом в том виде, как она понимается и
формулируется в рамках континентальной системы права. В этих странах
критерием для отграничения обязательств, которые защищаются правом, от
обязательств, лишенных такой защиты, является категория «встречного
удовлетворения» (consederation). Хотя моральные обстоятельства и не
подлежат судебной защите, однако, точка зрения о том, что встречное
удовлетворение должно представлять экономическую ценность, не является
господствующей в английской литературе и опровергается судебной
практикой.
2
Английские суды широко трактуют понятие ценности, составляющей
основу встречного удовлетворения, выходя далеко за пределы экономической
стороны вопроса.
3
Главное, чтобы встречное удовлетворение принесло (даже
гипотетически) какую-либо пользу кредитору (не обязательно
имущественного характера), либо чтобы должник понес некоторое лишение
(так же не обязательно имущественного характера)».
4
1.2 Понятие предварительного договора
1
Годэмэ Е. Общая теория обязательств / Пер. с франц. И.Б. Новицкого. М.: Юрид.
изд-во М-ва юстиции СССР, 1948. – 205с.
2
Свод Законов Гражданских. Т. X // Свод Законов Российской Империи. 1832.-100с.
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс»: Классика российского
права.
3
Новицкий И. Б., Лунц Л. А. Общее учение об обязательстве. М.: Юридическая
литература, 1945. - 418с.
4
Кассо Л. А. Запродажа и задаток. М.:Наука -1904.- 50с.
14
В силу действующей редакции ст. 429 Гражданского кодекса
Российской Федерации стороны гражданских правоотношений вправе
заключить соглашение (предварительный договор), в котором обяжутся в
будущем подписать договор о передаче имущества, выполнении работ или
оказании услуг на условиях, предусмотренных таким соглашением
(предварительным договором).
Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче
имущества либо прав на имущество. Такое толкование положений закона
судебными инстанциями порождает ряд последствий, к примеру, если
стороны заключают предварительный договор, в соответствии с которым
обязуются в будущем заключить основной договор, требующий в
соответствии с законодательством государственной регистрации, то
государственная регистрация предварительного договора не требуется.
Хотя ГК РФ и устанавливает правило, что предварительный договор
заключается в той же форме, что и основной договор, однако требование
законодательства об обязательной государственной регистрации договора «не
является элементом формы этого договора».
С 1 июня 2015 г. в силу вступила новая редакция Гражданского кодекса,
которая внесла ряд изменений, в том числе и в правовые нормы, касающиеся
предварительного договора. В частности, в п. 3 ст. 429 ГК РФ внесено
изменение: «Предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет, а также условия основного договора,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение при заключении предварительного договора». Ранее
действовавшая редакция ГК РФ предусматривала необходимость наличия
условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные
условия основного договора. Таким образом, новая редакция ГК РФ убирает
необходимость предусматривать существенные условия договоров в
предварительном договоре. В чем же причина исключения существенных
условий из обязательных атрибутов предварительного договора.