25
его требования исполнить условия договора ответчица не отвечала отказом, но
и не предпринимала практических шагов к исполнению принятых
обязательств. <дата> ответчица была взята под стражу по подозрению в
совершении преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 30, п. «г» ч. 4 ст. 228.1
УК РФ.
1
Приговором Засвияжского районного суда <адрес> от <дата> по
уголовному делу № ответчица осуждена к лишению свободы сроком на шесть
лет. Срок отбытия наказания исчисляется с <дата>. Апелляционным
определением судебной коллегии по уголовным делам Ульяновского
областного суда указанный приговор оставлен без изменения, а
апелляционная жалоба Мельниковой без удовлетворения. На счет ответчицы в
местах лишения свободы им перечислены оставшиеся 40 000 рублей по ее же
просьбе.
После посещения ответчицы его представителем в местах лишения
свободы ему стало известно, что ответчица не имеет намерение исполнять
принятые на себя обязательства, так как собирается проживать в жилом доме
после освобождения. Дом фактически был ему передан. В доме произведен
капитальный и косметический ремонт, им произведены значительные
финансовые затраты. Документы на дом так же находятся у него. Считает, что
неправомерным поведением ответчицы нарушаются его права, восстановить
которые во внесудебном порядке не представляется возможным. Просит
признать сделку – договор купли-продажи жилого дома от <дата>,
заключенный между Зуевым В.В. и Мельниковой Т.С. состоявшейся, признать
право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Самарская
область, г. Сызрань, <адрес>, зарегистрировать переход права собственности
на жилой дом по вышеуказанному адресу. В судебном заседании
представитель истца Зуева В.В. по доверенности Кувина С.И. исковые
1
Апелляционное определение № 33-2590/2016 от 15 августа 2016 г. по делу № 33-
2590/2016. Версия Проф.М. 2015
26
требования поддержала, привела доводы, изложенные выше и в исковом
заявлении.
Ответчик Мельникова Т.С., участвующая в судебном заседании путем
использования систем видеоконференц-связи, исковые требования не
признала и пояснила, что с Зуевым В.В. у неё была договоренность, о том, что
свой дом она оставляет ему под залог за 250000 рублей, о чем знал только
Кувин Алексей. Договорились, что дом Зуев В.В. оформит на себя, а потом
она должна была у него выкупить этот дом и доплатить 70 000 руб. Расписку
на 130000 рублей они написали у Кувина в доме, это был задаток, а остальные
деньги он должен был ей отдать потом, когда оформит дом. Как только бы она
накопила деньги 250 000 руб. и 70 000 руб., то сразу бы вернула их Зуеву. От
Зуева В.В. 210000 руб. она не получала, предварительный договор с ним не
подписывала. Ключи от дома Зуеву В.В. она не передавала. После её
осуждения в ноябре 2014 года в доме остались проживать её дети. Она до
настоящего времени остаётся зарегистрированной в своём доме.
Представитель третьего лица Управления Россреестра по Самарской
области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещались
надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили, возражений по иску
не представили, поэтому судом определено дело рассмотреть в отсутствие их
представителя.
1
Заслушав объяснения представителя истца, ответчика, исследовав
письменные материалы дела, суд находит исковые требования не
обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим
основаниям.
В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из
оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из
действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены
1
Апелляционное определение № 33-2590/2016 от 15 августа 2016 г. по делу № 33-
2590/2016. Версия Проф.М. 2015
27
законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского
законодательства порождают гражданские права и обязанности. В
соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров
и иных сделок, предусмотренных законом, из судебного решения,
установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения
имущества по основаниям, допускаемым законом.
В силу ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права,
закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному
лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество)
подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие
государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с
момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если
иное не установлено законом. В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав
осуществляется путем признания права. В силу ст. 131 ГК РФ право
собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их
возникновение, переход и прекращение подлежат государственной
регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими
государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и
юридических лиц, направленные на установление, изменение или
прекращение гражданских прав и обязанностей.
1
В силу ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть
совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и
подписанного лицом и лицами, совершающими сделку, или должным образом
уполномоченными ими лицами.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество,
которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на
1
Зеккель Э. Секундарные права в гражданском праве. [Электронный ресурс]:
Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф.М. 2015. - 330с
28
основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки
отчуждения этого имущества.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или
нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских
прав и обязанностей. В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица
свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как
предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми
актами.
1
В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по
цене, установленной соглашением сторон. Согласно ст. 425 ГК РФ договор
вступает в законную силу и становится обязательным для сторон с момента
его заключения.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона
(продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне
(покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него
определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору
стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор
заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма
основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение
правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора. В предварительном договоре
1
Красников Н.О. концепции опционного соглашения как предварительного договора
по российскому праву. [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая
система. Версия Проф.М. 2015.-100с
29
указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор
подлежит заключению в течение года с момента заключения
предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая
предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора,
применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего
Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может
быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения
обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий
основного договора такие условия определяются в соответствии с решением
суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента
вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в
решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны
заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не
направит другой стороне предложение заключить этот договор.
1
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от
<дата>, Мельниковой Т.С. на праве собственности принадлежит жилой дом,
площадью 34,1 кв.м, находящийся по адресу : г. Сызрань, <адрес>,
расположенный на земельном участке в 432, кв.м., что подтверждается копией
договора купли-продажи от <дата> Право собственности Мельниковой Т.С. на
жилой дом по указанному адресу зарегистрировано в Управлении
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
по Самарской области от <дата>.
Земельный участок, площадью 825 кв.м., с кадастровым номером № ***
расположенный под домом индивидуальной жилой застройки адресу : г.
1
Куликов Е. С. Соглашение о задатке в гражданском праве России: монография / Е.
С. Куликов. — М. : Волтерс Клувер, 2011. — 133 с.
30
Сызрань, <адрес>, принадлежащем на праве собственности Мельниковой Т.С.,
относится к категории земель «земли населенных пунктов», что
подтверждается Выпиской из ЕГРН от <дата> № ***.
Судом также установлено, что по предварительному договору купли-
продажи от <дата>, составленному в простой письменной форме, Зуев В.В. и
Мельникова Т.С. договорились о заключении в последующем договора купли-
продажи земельного участка с жилым домом, находящимся по адресу:
Самарская область, г. Сызрань, <адрес>.
1
В силу п. 3 предварительного договора купли-продажи, указанный
земельный является муниципальной собственностью.
Пунктом 4 указанного договора, продавец принимает обязательство в
течение трех месяцев со дня подписания настоящего договора совершить все
необходимые действия, направленные на приобретение в собственность
земельного участка (п. 4 договора).
Стоимость указанных земельного участка с жилым домом сторонами
определена в размере 250000 рублей, из которых цена земельного участка по
договору 50000 рублей, цена жилого <адрес> рублей.
В силу п. 10, основной договор купли-продажи подлежит заключению в
семидневный срок со дня регистрации права собственности продавца на
земельный участок указанного в п. 4 настоящего договора.
По расписке от Мельникова Т.С. получила от Зуева В.В. деньги в сумме
210000 рублей в счет оплаты задатка по предварительному договору купли-
продажи земельного участка с жилым домом.
По смыслу ст. 429 ГК РФ требование о понуждении к заключению
основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента
неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства,
предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до
окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он
1
Коблов А.С. Рамочный договор и договор с открытыми условиями как
комплексные договорные конструкции. Версия Проф.М. 2015. - 150с.
31
не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне
предложение заключить этот договор.
Судом установлено, что истец в установленный законом шестимесячный
срок с момента неисполнения обязательства по заключению договора не
обратился к ответчику с требованием о заключении основного договора
купли-продажи. Судом установлено, что истец направил ответчику
предложение о заключении договора купли-продажи только.
Таким образом, в силу ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные
предварительным договором между сторонами прекращены, поскольку до
окончания срока, в который стороны должны были заключить основной
договор, он не заключен, и истец не направил ответчику предложение
заключить этот договор.
1
Суд также учитывает, что фактически жилой дом не был передан
ответчиком истцу, что также подтверждает, что договор купли-продажи
между сторонами не состоялся.
Суд также учитывает объяснения ответчика о том, что она не имела
намерения продавать жилой дом истцу, а оставляла его в залог. В жилом доме
фактически проживают дети ответчика. От Зуева В.В. 210000 руб. она не
получала, предварительный договор с ним не подписывала. Ключи от дома
Зуеву В.В. она не передавала. Она до настоящего времени остаётся
зарегистрированной в своём доме.
При таких обстоятельствах, исковые требования истца о признании
сделки состоявшейся, признании права собственности и государственной
регистрации перехода права собственности на жилой дом по адресу Самарская
область, <адрес> на основании договора купли-продажи от <дата> между
сторонами следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
1
Кайгародова М.Ю. Предварительный договор и предварительное обязательство. //
Правовые проблемы укрепления Российской государственности. Ч.48. - Томск: Изд. Том.
ун-та, 2016. - 85с.
32
Исковые требования Зуева В.В. к Мельниковой Т.С. о признании сделки
состоявшейся, признании права собственности и государственной регистрации
перехода права собственности на жилой дом по адресу Самарская область,
<адрес> на основании договора купли-продажи от <дата> между Зуевым В.В.
и Мельниковой Т.С. оставить без удовлетворения.
1
Срок составления мотивированного решения - пять дней.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский
областной суд через Сызранский городской суд в течение месяца со дня
принятия решения суда в окончательной форме.
Таким образом, предварительный договор нужно заключить в той же
форме, в которой требуется заключить основной договор. Если стороны
нарушат это правило, предварительный договор будет считаться ничтожным
(п. 2 ст. 429 ГК РФ).
Между юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями)
договоры заключают в письменной форме (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ).
Следовательно, и для предварительных договоров необходимо ее соблюдать.
Кроме того, предварительный договор может требовать нотариального
удостоверения. Нотариальную форму нужно соблюсти в каждом из
следующих случаев:
- закон устанавливает обязательное нотариальное удостоверение для
основного договора (подп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ);
- стороны предусмотрели, что предварительный и (или) основной
договор необходимо удостоверить у нотариуса (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Для некоторых договоров закон предусматривает требование об
обязательной госрегистрации (ст. 164 ГК РФ). Однако это не является формой
договора. Вместе с тем, предварительный договор необходимо заключить
именно в форме (а не по правилам) основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
1
Козлова Е.Б. Организационные договоры: понятие и классификация. Версия
Проф.М. 2015.-200с.
33
Следовательно, невозможна ситуация, когда предварительный договор
требовалось бы зарегистрировать на основании пункта 2 статьи 429
Гражданского кодекса РФ.
Каких-либо положений, посвященных регистрации самого
предварительного договора (независимо от формы основного договора), закон
не содержит. Рассмотрим также содержание предварительного договора.
Соглашение лучше всего озаглавить как «Предварительный договор».
Это сразу будет свидетельствовать об организационном характере договора
(правда, в случае спора суд все равно будет руководствоваться его
содержанием, а не наименованием).
1
При этом стороны по своему усмотрению могут:
- включить в название указание на основной договор
(«Предварительный договор купли-продажи», «Предварительный договор
аренды» и т. д.);
- не добавлять в название никаких дополнительных слов (то, в
отношении какого договора стороны заключают предварительный договор,
будет понятно из его содержания).
Стороны предварительного договора не имеют специального
наименования. Как правило, их именуют в соответствии с содержанием
основного договора («Арендодатель и Арендатор», «Поставщик и
Покупатель» и т. д.).
При заключении предварительного договора необходимо согласовать
все существенные его условия. Если этого не сделать, договор будет считаться
незаключенным (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25
февраля 2014 г. № 165«Обзор судебной практики по спорам, связанным с
признанием договоров незаключенными»).
2
1
Кротов М.В., Елисеев И.В. Предварительный договор в российском гражданском
праве // Очерки по торговому праву. Сборник научных трудов. Вып.7. Ярославль, 2016.-
50с.
2
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 Обзор
судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными.
"Экономика и жизнь" (Бухгалтерское приложение), N 12, 28.03.2014
34
К числу существенных относятся следующие положения.
1. Предмет предварительного договора. Такое условие складывается из
двух элементов:
- указание на заключение основного договора;
- предмет основного договора.
Существенное условие любого договора – его предмет (абз. 2 п. 1 ст. 432
ГК РФ). Предварительный договор всегда направлен на заключение в
будущем основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Это его предмет. В свою
очередь «условие об определении предмета договора считается выполненным
в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете
одинаковое представление и могут его определить» (определение Верховного
суда РФ от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21).
1
Чтобы определить предмет предварительного договора, необходимо
согласовать предмет основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Если этого не
сделать (например, если просто предусмотреть, что стороны заключают
предварительный договор некоего договора аренды с арендной платой 50 тыс.
руб.), то предварительный договор будет считаться незаключенным. Предмет
основного договора нужно формулировать по правилам, применяемым к
конкретному будущему договору. Другими словами, сторонам нужно
руководствоваться теми правилами, которые бы действовали, если бы стороны
сразу заключали основной договор.
Например, предварительный договор аренды нежилого помещения
должен содержать все сведения, необходимые для идентификации
арендуемого объекта (в частности, адрес, кадастровый номер, площадь,
экспликацию). В предварительном договоре купли-продажи (поставки)
необходимо определить товар, в предварительном договоре подряда – виды
работ с учетом их специфики.
1
Определение Верховного суда РФ от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21