15
Как указывалось в монографии М.И. Брагинского и В.В. Витрянского
«Договорное право. Общие положения»,
1
«если уже на стадии оформления
предварительного договора стороны в состоянии согласовать все
существенные условия основного договора, то, что им мешает заключить
сразу и непосредственно указанный основной договор, не отягощая свои
отношения предварительными договоренностями. При этих условиях роль
предварительного договора, по существу, сводится к появлению
дополнительной стадии в заключении договора».
То есть на практике стороны, заключая предварительный договор, либо
вообще не в состоянии определить существенные условия будущего
основного договора, либо могут определить их ошибочно, руководствуясь
предположениями. Кроме того, вносимое изменение обусловлено обширными
материалами судебной практики, касающейся споров относительно
согласованности всех существенных условий договора. К примеру, суды
разрешали большое количество споров, связанных с заключением сторонами
предварительных договоров купли-продажи квартир.
В одном из таких судебных разбирательств рассматривался
предварительный договор, по условиям которого объектом недвижимости,
подлежащим продаже, является квартира общей площадью 56,8 кв. м. Однако
из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним следует, что общая площадь квартиры составляет
57,8 кв. м, в связи с чем судом апелляционной инстанции был сделан вывод о
незаключенности предварительного договора по причине отсутствия согласия
сторон по всем существенным условиям договора купли-продажи
недвижимости.
2
Такая позиция апелляционного суда представляется препятствующей
развитию договорных отношений между субъектами гражданских
правоотношений. Суд, руководствуясь формальными признаками и применяя
1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения:
Монография. Кн. 1. - М.: Статут, 2016. - 235с.
2
Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. N 9-КГ14-8
16
норму, требующую согласования существенных условий основного договора в
предварительном, фактически лишил пострадавшую сторону права требовать
заключения основного договора. С формальной точки зрения такое
применение законодательства является единственно верным, но вот служит ли
это развитию гражданских правоотношений?
Стороны, действуя добросовестно, заключают предварительный
договор, касающийся последующей купли-продажи объекта недвижимости.
Исходя из текста договора, воля сторон была направлена на куплю-продажу
определенной квартиры (указывается адрес и этаж, расположение квартиры на
схеме строящегося дома), однако установить заранее точную площадь объекта
недвижимости не всегда возможно (к примеру, в случае купли-продажи
квартиры в доме, который фактически еще не построен).
Таким образом, исходя из действовавшей до 1 июня 2015 г. редакции ГК
РФ, у лица в теории было право подписать предварительный договор на
заключение в будущем договора купли-продажи такого объекта
недвижимости, однако фактически подобные договоры могут быть оспорены в
суде по причине несогласованности существенных условий.
1
Вместе с тем остается неясным, сможет ли сторона заявить о
необходимости согласовать условия, которые не являются существенными в
силу законодательства РФ.
Таким образом, подобное изменение законодательства может привнести
в гражданские правоотношения как положительные, так и негативные
моменты, породит дополнительные споры о существе вводимой нормы,
разрешать которые предстоит судам. Однако уже сейчас представляется, что
критериями, на которые следует опираться контрагентам при заключении
1
Бородкин В.Г. Опционный договор в проекте изменений в Гражданский кодекс.
[Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф.М. 2015. –
850с.
17
предварительных договоров в части согласования определенных условий
основного договора, будут являться разумность и добросовестность - к
примеру, согласовать дополнительно к предмету основного договора еще и
его существенные условия (при наличии возможности такого согласования),
но не более того.
1
То есть сделать согласование существенных условий правом, а не
обязанностью сторон, причем правом ограниченным - нельзя требовать
согласования условий (пусть даже существенных для основного договора),
если их невозможно установить на дату заключения предварительного
договора.
Еще одним важным моментом при заключении предварительного
договора является срок, в который стороны обязуются заключить основной
договор, если же срок не определен - основной договор подлежит заключению
в течение года с момента заключения предварительного.
По данному условию также возникали спорные ситуации, которые
приходилось разрешать судебным инстанциям, - к примеру, стороны
согласовали в предварительном договоре, что договор купли-продажи
квартиры подлежит заключению в 90-дневный срок с даты государственной
регистрации права собственности на недвижимое имущество. Такое условие
суд не счел условием о сроке заключения основного договора, поскольку по
смыслу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие,
которое неизбежно должно наступить, по независящим от воли и действий
сторон.
В данном же случае событие, с которым стороны связали течение срока,
не отвечает критерию неизбежности, в связи с чем срок считается не
согласованным, и по общему правилу ГК РФ основной договор подлежал
заключению в течение года с момента заключения предварительного.
Возможным вариантом ухода от такой ситуации является указание в тексте
1
Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. - 2015. - N 7. - С. 13.
18
договора, что основной договор подлежит заключению после наступления
определенного события, но не позднее определенного срока.
Такой способ установления определенного срока, отвечающего
требованиям ст. 429 ГК РФ, предложил А. Бычков.
1
Еще одним нововведением, вступившим в силу с 1 июня 2015 г.,
является установление срока для понуждения к заключению основного
договора - шесть месяцев с момента неисполнения стороной обязательства по
заключению договора. Кроме того, в случае возникновения разногласий
сторон относительно условий основного договора такие условия
определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом
случае считается заключенным с момента вступления в законную силу
решения суда или с момента, указанного в решении суда.
2
Этим
нововведением законодатель вводит специальный срок исковой давности для
понуждения заключить основной договор на условиях предварительного:
вместо трех лет - шесть месяцев.
Кроме того, у суда появляется возможность разрешать споры
относительно условий основного договора, что фактически направлено на
поддержание гражданского оборота. Ведь если ранее стороны, не найдя
согласия относительно условий основного договора, могли в итоге не
заключить договор вовсе, то теперь сторона, особенно заинтересованная в
договорных отношениях, может обратиться в суд с требованием понудить
другую сторону заключить договор на условиях, определенных судом.
Подытоживая вышесказанное, можно отметить, что законодатель усилил
конструкцию предварительного договора таким образом, чтобы его
заключение являлось для стороны действительно обязывающим моментом, а
не действием, которое лишь возможно приведет к заключению основного
договора. Этими нововведениями законодателя (а кроме того - практикой
1
Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. - 2015. - N 7. - С. 13.
2
Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть
первую Гражданского кодекса Российской Федерации". "Собрание законодательства РФ",
09.03.2015, N 10, ст. 1412, "Российская газета", N 52, 13.03.2015
19
судебных органов), несомненно, защищается сторона, заключающая
предварительный договор с единственной целью - заключить в будущем
основной договор. Отныне она действительно будет вправе рассчитывать на
такой исход, избегая негативного результата злоупотребления ее контрагента
правом.
1
Развитие российского законодательства схоже с системой
континентального права, которая в противовес англосаксонской алеаторной
системе права использует преддоговорную ответственность.
Отдельные черты преддоговорной ответственности (только
предлагаемой к введению в российское право - Пункт 225 проекта ГК РФ
2
)
прослеживаются и в нынешней конструкции предварительного договора, и
изменение норм закона об обязательном наличии существенных условий,
несомненно, расширяет полномочия сторон на преддоговорной стадии, но
вместе с тем сужает их свободу договора, запрещая отказываться от
заключения основного соглашения при наличии согласованного ранее
предварительного.
1.3 Структура предварительного договора
Как уже было сказано выше, условия предварительного договора не
могут считаться обязательными. Предположим, что договор касается желания
одного человека купить у другого человека дом. Сколько бы раз стороны не
подписали этот договор, это не породит обязательства исполнить намерения.
То есть потенциальный покупатель может расхотеть покупать дом, а продавец
– передумать его продавать.
1
Алексеев С. С. Гражданское право: учебник / и др. – Москва: Проспект, 2015. –
434с.
2
Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую,
вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в
отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред., принятая ГД ФС РФ в I
чтении 27.04.2012) (ст. 434.1)
20
Аспект обязательности наступает, когда договор намерения
объединяется с договором задатка и то только в части самого задатка. В
отношении основного намерения (например, покупки дома) обязательств по-
прежнему не будет. В идеале предварительный договор в чистом виде может
касаться чего угодно, хотя считается, что он может относиться только к
реально существующим вещам или услугам.
Мнения в данном случае разделяются, хотя логичным было бы
предположить, что договор, не порождающий ни прав, ни обязанностей, не
может иметь и ограничений по предмету (то есть вещи или услуги, которой он
касается). Более того, как соглашение, не порождающее взаимообязательств,
предварительный договор не может быть оспорен, обжалован или признан
недействительным.
С задатком или без задатка, но единственное назначение договора
намерений – это установление сроков, до наступления которых стороны
планируют совершить задуманную сделку. Как правило, предварительный
договор оформляется в тех случаях, когда для заключения основной сделки
требуется выполнить некоторые дополнительные действия, занимающие
время. Например, оформить документы на наследственную квартиру.
1
Для того, чтобы удостовериться в серьезности намерений друг друга,
стороны объединяют договор о намерениях и договор задатка в единое целое.
Во-первых, задаток будет гарантировать сторонам некоторую компенсацию
затраченного времени и средств, если контрагент откажется от сделки. А во-
вторых, задаток часто превращается в аванс в счет будущей сделки.
Предварительный договор является прообразом будущей основной
сделки, то есть содержит все основные условия соглашения:
1. Наименования участников договора, то есть потенциальных
продавца и покупателя;
1
Костин П.Ю. Имущественный и неимущественный характер секундарных прав //
Современное право. № 4, 2014. - С.58
21
2. Наименование предмета договора (то есть того, по поводу чего он
заключается) с указанием характеристик предмета. Например, если речь идет
о предполагаемой сделке по покупке квартиры, следует указать
местоположение квартиры, жилой фонд, этажность, метраж и т.д.;
3. Цену договора, то есть стоимость предмета или услуги, о которой
стороны пришли к соглашению;
4. Срок действия, хотя в предварительном договоре срок относится
лишь к дате заключения основного договора, который запланировали
стороны;
5. Если договор намерений включает в себя и договор задатка, то
дополнительно вводится параграф, касающийся суммы задатка и условий
санкционировании в случае, если одна из сторон откажется от сделки по
собственной инициативе.
Единственной санкцией, которая может последовать за неисполнение
условий предварительного договора – это возврат задатка в двойном размере
или невозврат задатка, если это прописано в условиях договора.
1
Как и для всех других видов договоров, для предварительного договора
предусмотрена письменная форма. Необходимость нотариального
удостоверения договора возникает либо в силу соглашения сторон, либо в
силу требований закона. Считается, что нотариальное удостоверение договора
намерений необходимо, если закон устанавливает эту необходимость для
планируемого основного договора. Например, при отчуждении долей
недвижимости обязательно оформление договора у нотариуса, а, значит, оно
будет необходимым и для предварительного договора, если он касается
вопросов отчуждения долей.
Что же касается совмещенного с намерениями договора задатка, то
законом для него предусмотрена простая письменная форма, то есть не
требующая нотариального оформления.
1
Тихомиров М.Ю. Разрешение договорных споров. Комментарии, образцы
претензий и исковых заявлений / М.Ю. Тихомиров. - М.: Тихомиров М.Ю., 2015. - 242c.
22
Таким образом, подводя итоги проделанной работы в первой главе
необходимо сделать следующие выводы:
Договор – соглашение двух или нескольких лиц об установлении,
изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор – наиболее распространенный вид сделок. В содержание
договора входят права и обязанности сторон, заключающих договор, условия,
при которых договор вступает в силу или теряет ее, и др.
Основной договор – непосредственно порождающий права и
обязанности сторон, связанные с перемещением материальных благ,
передачей имущества, выполнением работ, оказанием услуг.
Предварительный договор – соглашение о заключении договора в
будущем.
Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной
договор, содержит существенные условия договора, а также срок, в который
должен быть заключен основной договор.
Если срок заключения основного договора не указан, то такой договор
должен быть заключен в течение года с момента заключения
предварительного договора. Стороны, заключившие предварительный
договор, основной договор заключить обязаны.
23
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ И ОСОБЕННОСТИ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Содержание предварительного договора купли-продажи
недвижимости
Согласно действующему законодательству РФ, предварительный
договор должен в обязательном порядке содержать:
1
- предмет сделки будущего основного договора, в отношении которого в
дальнейшем планируется заключение договора купли-продажи;
- обязательным условием является наличие четко установленной
цены в договоре. При этом важно так же оговорить в договоре, что цена
является окончательной и не подлежит изменению, а так же то, что продавец
не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в
договоре цены.
- срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Закон устанавливает, что если такой срок не определен в предварительном
договоре, то согласно статье 429 ГК РФ стороны обязуются заключить
основной договор в течение года со дня заключения предварительного.
- ответственность продавца, в случае если имущество не будет предано
покупателю в определенный основным договором срок.
Также при заключении предварительного договора купли-продажи,
необходимо помнить, что единственное, что вы можете
предпринять при отказе продавца заключить с вами основной договор –
обратиться в суд с требованием о понуждении его к заключению основного
договора. Рассмотрим этот вопрос на примере судебной практики.
1
. Володин Н.М. Задаток как обеспечение предварительного договора: позиция ВАС РФ //
Арбитражная практика, 2015.- 400с.
24
Истец Зуев В.В. обратился в суд с иском к ответчику Мельниковой Т.С.
о признании сделки состоявшейся, признании права собственности, ссылаясь в
обоснование иска на то, что <дата> между ним и ответчицей был заключен
предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом,
принадлежащим ответчице. В соответствии с указанным договором они
пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи
земельного участка с жилым домом по адресу: Самарская область, <адрес>. На
момент заключения вышеуказанного договора право собственности на жилой
дом принадлежало ответчице, а право собственности на земельный участок
принадлежало Российской Федерации. Ответчица приняла обязательство в
течение 3-х месяцев со дня заключения вышеуказанного договора совершить
действия направленные на приобретение земельного участка под домом в
собственность, поскольку имела право на бесплатное приобретение участка в
собственность.
1
Цена земельного участка и жилого дома при заключении основного
договора купли-продажи была определена ими в размере 250 000 рублей, из
которых цена земельного участка - 50 000 рублей, цена жилого дома - 200 000
рублей. Пунктом 8 вышеуказанного предварительного договора был
определен порядок оплаты, согласно которому истец в день подписания
предварительного договора принял обязательство передать ответчице аванс в
размере 210 000 рублей и окончательно рассчитаться в день заключения
основного договора купли-продажи. Условия, предусмотренные
предварительным договором, с его стороны были исполнены в полном объеме.
<дата> он передал ответчице 210 000 рублей в качестве задатка. Ответчица
принятые на себя обязательства не исполнила. Землю в собственность не
приобрела, от заключения основного договора купли-продажи уклонилась. На
1
Демина Т.В. Предварительный договор как субъективное ограничение свободы
договора. [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия
Проф.М. 2015.-320с.