75
предварительным договором. Конечно, подсчитать убытки, причиненные
стороне уклонением другой стороны предварительного договора от
заключения основного договора - дело не простое, но возможное.
К тому же, убытки от незаключения основного договора всегда будут
ничтожно малыми по сравнению с неудовлетворенным интересом одной из
сторон по получению выгоды при заключении основного договора. Это
вызывает необходимость поиска других форм гражданско-правовой
ответственности за нарушение условий предварительного договора.
Стоит отметить, что современная практика правоприменения
выражается в самостоятельном установлении ответственности за нарушение
условий предварительного договора, как привило в виде возврата двойной
суммы внесенного задатка или неустойки, что предусмотрено ст. 381 ГК РФ.
О возможности обеспечения предварительного договора задатком
свидетельствовали результаты исследований, проводимых многими авторами.
Однако необходимо отметить, что задаток не является универсальным
средством обеспечения обязательств по отношению к предварительному
договору. Так, потеря задатка или обязанность вернуть его в двойном размере
как форма гражданско-правовой ответственности за нарушение условий
предварительного договора может наступать только в случаях, когда
предметом предварительного договора является заключение в будущем
основного договора, на основании которого возникает денежное
обязательство, в связи с чем не имеет универсального характера.
Кроме того, многие авторы негативно относятся к такому средству
обеспечения, рассматривая в приоритете неустойку как более приемлемый
способ обеспечения исполнения обязательств.
Неустойка представляется наиболее адекватной формой
ответственности за нарушение условий предварительного договора, это
согласуется с позицией ВАС РФ: гражданское законодательство не содержит
норм, в которых закреплен запрет на применение сторонами неустойки в
целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных в
76
предварительном договоре.
1
Следовательно, условие об уплате неустойки за
неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть
включено в предварительный договор. Можно согласиться с позицией
выдающегося цивилиста М. М. Винавера, который утверждал, что в том
случае, когда то или иное отношение снабжено неустойкой, вопрос об его
имущественном характере отпадает сам собой.
2
Необходимо отметить, что реализация права стороны предварительного
договора требовать возмещения убытков (неустойки), причиненных не
заключением основного договора, не ставится в зависимость от обращения в
суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Затрагивая
законодательный аспект, по нашему мнению, было бы нецелесообразно
закреплять неустойку за неисполнение предварительного договора в
Гражданском кодексе РФ. Так как, в зависимости от конкретных
обстоятельств, ущерб от возможных имущественных потерь носит
дифференцированный характер, вследствие чего невозможно предусмотреть
единый порядок определения размера такой законной неустойки.
3
Таким образом, подводя итоги проделанной работы в третьей главе
необходимо сделать следующие выводы:
Во-первых: предъявление требования одной из сторон предварительного
договора о заключении основного договора не лишает контрагента права
предъявить аналогичное требование, что свидетельствует о
синаллагматической связи контрагентов.
Во вторых: на законодательном уровне должен быть урегулирован
вопрос о возможности признания за добросовестной стороной первого из
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 N 16973/13 [Электронный
ресурс]: по делу № А40-118038/12-105 1100
2
Винавер М. М. Из области цивилистики, сборник научных статей. СПб.: 1908. - 337
с.
3
Сусликов В.Н., Чумакова О.Н. Ответственность сторон за неисполнение
обязательств, предусмотренных предварительным договором: проблемы теории и
практики. // Северо-Кавказский юридический вестник. – 2018. - № 2. – С. 65-71.
77
заключенных предварительных договоров своеобразного «преимущественного
права» на реализацию собственного интереса в отношении
Проблемы гражданского, предпринимательского, жилищного и
семейного права имущества, которое должно стать предметом основного
договора, внеся соответствующие поправки в п. 6 ст. 445 ГК РФ. В третьих:
закрепление в предварительном договоре условия о неустойке представляется
наиболее подходящей мерой обеспечения обязательств, способной
обеспечивать компенсаторно-восстановительную функцию.
Кроме того, в контексте предварительного договора уместно указать
обязательства по выполнению действий направленных на дальнейшее
заключение договора (процедурные обязательства) – оформление наследства,
регистрация прав на недвижимость, ремонт помещения и т.д., и предусмотреть
штрафные санкции за неисполнение такого рода обязательств.
Таким образом, предложенные направления практики использования
предварительного договора позволят минимизировать риски при
промежуточном соглашении сторон, придерживаясь гибкости правового поля.
78
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Завершая рассмотрение вопросов, касающихся предварительного
договора необходимо сделать следующие выводы:
По своей правовой природе предварительный договор представляет
собой самостоятельный род (вид) гражданско-правовых обязательств и входит
в группу договоров о совместной деятельности.
Специфика данного договора состоит в том, что, во-первых,
удовлетворение своего интереса стороны видят в заключении
предварительного договора, то есть в установлении для себя обязательств, во-
вторых, удовлетворение своего интереса возможно лишь в результате
совершения сонаправленных действий.
Предварительный договор может выступать в качестве сделки лишь
двух - и многосторонней, то есть для ее заключения необходимо согласование,
как минимум, двух воль. В качестве содержания предварительного договора-
сделки выступают его условия.
Исходя из смысла пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса
Российской Федерации, существенными условиями предварительного
договора являются: условие о предмете основного договора; иные
существенные условия основного договора, указанные в законе, иных
правовых актах в качестве таковых; условия, о согласовании которых заявляет
хотя бы одна из сторон.
В соответствии с Федеральным законом от 08 марта 2015 г. № 42-ФЗ с
01 июня 2015 г. предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет, а также иные существенные условия
основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон
должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного
договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В качестве сделки предварительный договор обладает следующими
признаками: двух - или многосторонний, каузальный, безвозмездный,
консенсуальный.
79
Распространено использование предварительных договоров в качестве
рамочных соглашений. Однако такое применение предварительных договоров
с 1 июня 2015 г. неактуально.
При определении юридической природы отношений сторон внимание
нужно уделять не на конечный результат, а на сущностные особенности
рассматриваемых отношений. Обязательства, порождаемые предварительным
договором, являются неимущественными, они носят организационный
характер.
Рамочный договор, как и предварительный, является самостоятельным
договором, что подтверждается пунктом 2 статьи 429.1 Гражданского кодекса
Российской Федерации. Данный пункт указывает на возможность применения
рамочного договора и без дополнения его положений иными договорами.
Также немаловажным является тот факт, что договор заключается на
условиях, предусмотренных в оферте. В силу пункта 4 статьи 429.2
Гражданского кодекса Российской Федерации опцион на заключение договора
должен содержать условия, позволяющие определить предмет и иные
существенные условия договора, подлежащего заключению.
Предмет договора, подлежащего заключению, может быть описан
любым способом, позволяющим его идентифицировать на момент акцепта
безотзывной оферты. В отличие от опциона, предварительный договор с
учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 03.08.2015 г. № 42-
ФЗ, должен содержать условие, позволяющее установить предмет, а также
условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из
сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении
предварительного договора.
Предварительный договор является безвозмездным. Предварительный
договор и опцион имеют как сходные, так и отличительные черты. При этом
наличие сходств не позволяет сделать вывод о том, что опцион является
разновидностью предварительного договора.
80
Правило пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации закрепляет необходимость указания в предварительном договоре
информации, позволяющей установить существенные условия договора,
который стороны предполагают заключить в будущем. Мы считаем, что
предварительный договор порождает два обязательства: обязательство
заключить в будущем основной договор и обязательство заключить договор на
условиях, предусмотренных в предварительном договоре.
Так как предварительный договор не является сделкой по отчуждению
имущества, то согласие собственника при его заключении не требуется.
Интересен тот факт, что закон не называет требований относительно
количества документов составляемого предварительного договора.
Каждая из сторон предварительного договора имеет и право, и
обязанность по заключению основного договора.
При направлении одной из сторон предварительного договора
противоположной стороне предложения заключить основной договор он будет
заключен, если не в добровольном порядке, то посредством понуждения.
Следовательно, в данном случае можно говорить о наличии у лица
секундарного права - возможности своим односторонним волеизъявлением
привести к возникновению, изменению либо прекращению гражданского
правоотношения. Вполне обоснована точка зрения о том, что
предварительный договор порождает секундарное право. Однако определение
предварительного договора, закрепленное пунктом 1 статьи 429 Гражданского
кодекса Российской Федерации, содержит формулировку "стороны
обязуются", что никак не соотносится с пунктом 6 данной статьи, в
соответствии с которым обязательства, предусмотренные предварительным
договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны
должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из
сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В этом случае можно говорить о ненадлежащем исполнении сторонами
своих договорных обязательств, что обычно влечет за собой наступление
81
неблагоприятных последствий, санкций. Но в силу неимущественного
характера обязательств, порождаемых предварительным договором,
установление санкций за неисполнение обеими сторонами предварительного
договора обязанности по заключению основного договора нецелесообразно.
Необходимо исключить из пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса
Российской Федерации формулировку "обязуются" либо "сгладить" ее.
Предлагается внести изменения в пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса
Российской Федерации и изложить ее в следующей редакции: по
предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор
о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной
договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, в
случае, если хотя бы одна из сторон не утратит интерес к заключению
основного договора в течение срока, определенного предварительным
договором для его заключения.
Нельзя согласиться с мнением некоторых авторов о том, что неустойка
может начисляться с момента истечения срока действия предварительного
договора. Особенность предварительного договора состоит в том, что
действия сторон по заключению основного договора сонаправлены, и сторона,
первой направившая предложение заключить основной договор встает в более
выгодную позицию, приобретая право требовать заключения договора о
передаче имущества, оказании услуг, выполнении работ и т.п. В таком случае
неустойка будет исчисляться с момента направления такого предложения,
иначе говоря, с момента уклонения контрагента от заключения основного
договора.
Взыскание убытков не является способом обеспечения обязательств.
Нельзя обеспечивать предварительные обязательства задатком. Задаток
обеспечивает то обязательство, по которому было достигнуто соглашение о
нем, и теряет законную силу в момент прекращения договора, им
обеспечиваемого. Предварительный договор, в свою очередь, является
82
договором самостоятельным, и прекращает свое действие в момент
заключения основного договора.
Думается, что такого рода "задаток" необходимо расценивать в качестве
непоименованного способа обеспечения обязательств, к которому
применяются правила о задатке, о чем должно быть четко указано в договоре.
Однако необходимо помнить, что такое правило применимо только к
консенсуальным договорам, поскольку заключение реального договора
производится путем исполнения обязательства, то есть непосредственной
передачи вещи, выполнении работ, оказании услуг и т.п. По причине того, что
сторонами не произведены названные действия, договор не может быть
признан судом заключенным.
Для договоров, предусматривающих передачу индивидуально-
определенных вещей, необходимо предусмотреть правило, в соответствии с
которым право распоряжения вещью, подлежащей в будущем передаче
контрагенту по основному договору, ограничивается до истечения срока
действия предварительного договора. Предлагаем законодателю внести
изменения в пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации
посредством дополнения данного пункта абзацем 2 следующего содержания: в
случае, если основным договором, подлежащим заключению на основании
предварительного договора, предусмотрена передача индивидуально-
определенной вещи, право распоряжения данной вещью ограничивается на
срок действия предварительного договора.
Поскольку понуждение к заключению договора не всегда удовлетворяет
истца (например, истец утратил интерес к заключению основного договора),
по нашему мнению, необходимо предусмотреть в Гражданском кодексе
Российской Федерации еще одно последствие нарушения предварительного
обязательства, альтернативное понуждению к заключению основного
договора.
В связи, с этим предлагается внести изменения в абзац 1 пункта 5
статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и изложить его в
83
следующей редакции: в случае, если сторона, заключившая предварительный
договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона
вправе потребовать компенсацию в размере 30% от суммы, на которую
должен быть заключен основной договор, либо применить положения,
предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о
понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в
течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению
договора.
Всё вышеизложенное дает основания для следующих выводов. Во-
первых: предъявление требования одной из сторон предварительного договора
о заключении основного договора не лишает контрагента права предъявить
аналогичное требование, что свидетельствует о синаллагматической связи
контрагентов. Во-вторых: на законодательном уровне должен быть
урегулирован вопрос о возможности признания за добросовестной стороной
первого из заключенных предварительных договоров своеобразного
«преимущественного права» на реализацию собственного интереса в
отношении Проблемы гражданского, предпринимательского, жилищного и
семейного права имущества, которое должно стать предметом основного
договора, внеся соответствующие поправки в п. 6 ст. 445 ГК РФ. В-третьих:
закрепление в предварительном договоре условия о неустойке представляется
наиболее подходящей мерой обеспечения обязательств, способной
обеспечивать компенсаторно-восстановительную функцию.
Кроме того, в контексте предварительного договора уместно указать
обязательства по выполнению действий направленных на дальнейшее
заключение договора (процедурные обязательства) – оформление наследства,
регистрация прав на недвижимость, ремонт помещения и т.д., и предусмотреть
штрафные санкции за неисполнение такого рода обязательств.
84
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ,
от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) в "Собрании
законодательства РФ", 04.08.2014, N 31, ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с
01.09.2018) ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с
01.09.2018) Собрание законодательства РФ 29.01.1996, N 5, ст. 410
4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)
5. Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении
изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" //
Российская газета. - 2015. - N 52.
Научная литература
6. Алексеев С. С. Гражданское право: учебник / и др. – Москва:
Проспект, 2015. – 434с.
7. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие
положения: Монография. Кн. 1. - М.: Статут, 2016. - 235с.