6
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 7
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА в ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ......................................... 10
1.1 Понятие и сущность предварительного договора в гражданском праве
России ..................................................................................................................... 10
1.2 Место предварительного договора в системе гражданско-правовых
договоров................................................................................................................ 16
1.3 История развития законодательства о предварительном договоре ........... 24
ГЛАВА 2 ХАРАКТЕРИСТИКА ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА ....... 27
2.1 Порядок заключения предварительного договора ..................................... 27
2.2 Условия предварительного договора ............................................................ 40
ГЛАВА 3 ПОСЛЕДСТВИЯ НЕИСПОЛНЕНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА: ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ ...... 48
3.1 Требование о понуждении заключить основной договор ........................... 48
3.2 Возмещение убытков за нарушение обязательства заключить договор. .. 57
3.3 Задаток и иной обеспечительный платеж по предварительному договору
................................................................................................................................. 61
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 82
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ........................................... 85
7
ВВЕДЕНИЕ
Договор играет важную роль в современных социально-экономических
отношениях. Гражданско-правовой договор является институтом, без
которого невозможно функционирование рыночной системы в целом, ведь
договор устанавливает права и обязанности сторон; определяет конкретные
действия сторон и требования, предъявляемые к ним, а также устанавливает
последствия нарушения (невыполнения или ненадлежащего исполнения)
сторонами обязательств.
Актуальность темы заключается в том, что предварительный договор
занимает особое место в системе гражданско-правовых договоров в
Российской Федерации.
Изучению феномена предварительного договора посвящено множество
трудов ученых, однако, до сих пор имеются дискуссионные вопросы,
касающиеся правовой природы данного договора, проблем заключения,
исполнения и прекращения предварительного договора. Дискуссионными
также являются вопросы относительно условия о предмете предварительного
договора и его сроке.
Важность обращения к правовой природе предварительного договора
обусловлена не только допускаемыми исследователями неточностями при
определении критериев разграничения тех или иных гражданско-правовых
договоров, но и сложностями, которые возникают в процессе
правоприменительной практики. Так, конструкция предварительного
договора нуждается в дальнейшей разработке и законодательном
совершенствовании.
Цель исследования – изучить теоретические и практические аспекты
института предварительного договора в гражданском праве, предложить
рекомендации по совершенствованию законодательства в данной сфере.
Объект исследования - общественные отношения, складывающиеся в
сфере гражданско-правового регулирования предварительного договора.
8
Предметом исследования являются закономерности развития норм
ранее действовавшего и действующего в настоящее время гражданского
законодательства, теоретические взгляды российских правоведов на
проблемы заключения и исполнения предварительных договоров, судебная
практика по делам, касающейся темы работы.
Поставленная цель работы предполагает решение комплекса
взаимосвязанных задач:
9. Раскрыть понятие и сущность предварительного договора в
гражданском праве России;
10. Определить место предварительного договора в системе
гражданско-правовых договоров;
11. Рассмотреть историю развития законодательства о
предварительном договоре;
12. Изучить порядок заключения предварительного договора;
13. Исследовать условия предварительного договора;
14. Рассмотреть проблемные вопросы, касающиеся требования
о понуждении заключить основной договор;
15. Исследовать практические аспекты возмещения убытков за
нарушение обязательства заключить договор;
16. Проанализировать особенности задатка и иного
обеспечительного платежа по предварительному договору.
Теоретическую основу исследования образуют работы отечественных
и зарубежных учёных, таких как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Е.Н.
Романова, Е. А. Суханов, А.М. Ширвиндт, Г.Н. Черничкина и др.
В трудах перечисленных авторов имеются важные теоретические и
практические выводы, вносящие существенный вклад в изучение проблем,
касающихся правовой природы предварительного договора. Вместе с тем, не
все вопросы рассматриваемой проблемы (в силу ее сложности и
неоднозначности) получили в них достаточное освещение. Исследование
новых явлений в гражданском праве необходимо вести не только исходя из
9
анализа высказываний авторов, а ещё и руководствуясь действующими
нормами ГК РФ и складывающейся судебной практикой их применения.
Нормативная основа исследования включает в себя Конституцию
Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, иные законы и материалы
судебной практики.
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать
следующие положения, выносимые на защиту:
1. Предварительным договором, является соглашение сторон, которые
лишь в будущем заключат основной договор, о чем берут на себя
обязательства в рамках договора предварительного.
2. Неустойка представляется наиболее адекватной формой
ответственности за нарушение условий предварительного договора.
3. На законодательном уровне должен быть урегулирован вопрос о
возможности признания за добросовестной стороной первого из
заключенных предварительных договоров своеобразного
«преимущественного права» на реализацию собственного интереса в
отношении имущества, которое должно стать предметом основного
договора, внеся соответствующие поправки в п. 6 ст. 445 ГК РФ.
Теоретическая и практическая значимость обуславливается тем, что
проведенное исследование можно использовать при дальнейшем изучении
вопросов в области правового регулирования института предварительного
договора.
В работе используются следующие методы: анализ и синтез,
системный, историко-правовой, формально-юридический, сравнительно-
правовой, логический и иные.
Структура работы обуславливается её целью и задачами. Структурно
работа состоит из введения, трёх глав, подразделенных на параграфы,
заключения и списка использованных источников.
10
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА в ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
РОССИИ
1.1 Понятие и сущность предварительного договора в гражданском
праве России
Существование современного общества невозможно в отсутствии
правового договора, который считается важным инструментом согласования
волеизъявлений. При помощи договора субъекты правоотношений сами
определяют для себя права и обязанности, конкретизируют и детализируют
правовые нормы, восполняют пробелы законодательства и определяют
юридическую взаимосвязь между собой. Эта взаимосвязь становится де-юре
важной ввиду того, что государство санкционирует её с помощью разных мер
государственного влияния, в т. ч. и мер государственного принуждения.
Понятие договора считается одним из центральных и в то же время
одним из особо проблемных определений гражданского права.
В настоящее время в силу ст. 420 ГК РФ договором признается
соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или
прекращении гражданских прав и обязанностей.
Термин «договор» используется в узком и широком смысле, он имеет
множество значений в теории права и юридической науке.
По мнению одних ученых, договор — это юридический факт,
правомерное действие, которое направленно на возникновение, изменение
или прекращение гражданских прав и обязанностей
1
.
По своей правовой природе договор — это двусторонняя или
многосторонняя сделка, которая способна порождать, изменять или
прекращать обязательства.
1
Черничкина Г.Н. Гражданское право. Том 1: Учебник / Г.Н. Черничкина, В.В. Бараненков, И.В.
Бараненкова и др. М.: Инфра-М, 2015. – С. 201
11
С волевой стороны договор - это система волеизъявлений. По
отдельности каждое волеизъявление не влечет правовых последствий, но в
совокупности они представляют собой соглашение, создающее динамику
(возникновение, изменение, прекращение) гражданского правоотношения.
Следует согласиться с мнением Д.В. Майдаровского, который в своей
диссертации приходит в заключению о том, что «предварительный договор
является сделкой под отменительно отлагательным условием. К моменту
наступления условия она может обрести статус отменительной (ни одна из
сторон не предлагает заключить основной договор в установленный срок)
или отлагательной (любая из сторон предлагает в установленный срок
заключить основной договор)»
1
. Как указывает исследователь,
правоотношение, которое порождаемое предварительный договор, носит
неимущественный характер и направлено на формирование договорных
связей между сторонами. Данный факт переопределяет специфику
условности сделки - зависимость, с одной стороны, наступления
отлагательного условия от односторонних действий какой-либо из сторон; с
другой стороны - наступления отменительного условия от бездействия
сторон в течение установленного срока.
Договор как вид сделки характеризуется такими признаками, как
присутствие согласованных действий участников, выражающих их обоюдное
желание, направленность данных действий (волеизъявления) на
формирование, изменение либо прекращение гражданских прав и
обязанностей сторон. Данные черты создают один из основных принципов
гражданского права – принцип свободы договора.
Принцип свободы договора назван в Гражданском кодексе РФ в
качестве одного из основных начал гражданского права. Данный принцип
заключается в том, что стороны, которые вступают в переговоры, обязаны
действовать добросовестно. Закон устанавливает три условия проведения
1
Майдаровский Д.В. Предварительный договор и заключение основного договора в российском
гражданском праве: дисс. …канд. юр. н., Ростов-на-Дону. 2011. С. 8-9
12
переговоров о заключении договора (п. 1 ст. 434. 1 ГК РФ). В частности,
стороны:
— проводят переговоры свободно. Любой участник гражданского
оборота вправе вступить в переговоры, а также выйти из переговорного
процесса, если придет к выводу о том, что соглашение не может быть
достигнуто (постановление АС Центрального округа от 12.12.16 по делу №
А84-315/2016);
— несут расходы самостоятельно. Расходы по ведению переговоров
возникают из-за интереса сторон к заключению договора;
— не отвечают за то, что соглашение не достигнуто. Переговоры — это
сложный процесс, который не всегда приносит результат. Нужно согласовать
все существенные условия, при этом у каждой стороны есть определенные
ресурсы и границы, в рамках которых она может получить выгоду. И если
лицо решает, что выгоды не будет, то вправе отказаться от переговоров.
Во-вторых, под договором разумеется гражданско-правовое
отношение, порождаемое соглашением его участников.
1
В элементарном виде правовое отношение представляет собой
взаимосвязь субъектов, реализующуюся их правами и обязанностями.
Поэтому говоря о том, что например, по договору купли-продажи товара
одна сторона (продавец) обязана передать вещь в собственность другой
стороне (покупателю), а покупатель должен её принять, уплатив за нее
определенную денежную сумму, имеется ввиду договор купли-продажи как
правоотношение. А это правоотношение (связь покупателя и продавца
указанными обязанностями и соотносящимися правами) порождено
соглашением (договором-соглашением) о купле-продаже.
Наконец, в-третьих, под договором понимается документ, который
содержит сами условия соглашения. В таком смысле о договоре говорится,
например, в п. 2 ст. 434 ГК РФ.
1
Юкша Я. А. Гражданское право: Учебное пособие. - М.: ИНФРА-М, 2017. — С.179
13
Так, в правовой литературе и законодательстве термин «договор»
понимается как:
1) соглашение, юридический факт;
2) правовое отношение;
3) документ.
Предварительный договор обладает общими свойствами, присущими
любому гражданско-правовому договору, вместе с тем для него характерна
специфика, обусловленная организационным характером. Кроме того,
особенностью предварительного договора является то, что по общему
правилу из него возникает только одно обязательство, а именно заключить в
дальнейшем основной договор
1
.
Основная цель предварительного договора – установление между
сторонами правоотношения, которое способствует заключению основного
договора. В то же время, как отмечают учёные, данный вид договора не
является обязательством.
Исходя из п. 1 ст. 428 ГК РФ, соглашение, которое будет заключено в
будущем (именуемое в законодательстве основным договором), может
касаться:
передачи имущества;
выполнения работ;
оказания услуг.
Предварительный договор включает в себя определенные условия,
которые будут прописаны в основном документе. Стороны соглашения
должны прийти к единому согласию относительно того, о чем идет речь в
документе. Кроме того указаны и сроки, когда должен будет подписан
основной документ. Если же предварительный договор не содержит дату
заключения, то он может быть заключен в любое время на протяжении
календарного года. Когда стороны принимают решение о том, чтобы
1
Алексий П.В. Гражданское право: учебник / Алексий П.В., Рассолов М.М., Кузбагарова А.Н., - М.:
ЮНИТИ-ДАНА, 2015. – С.294
14
подписать предварительный договор, они должны учесть, что их позиции
могут изменяться. И если к моменту оформления основного договора один из
участников сделки передумал, и не желает заключать основной официальный
договор, то к нему применяется 4 пункт 445 статьи.
Рассмотрим общие положения законодательства о предварительном
договоре:
по общему правилу форма предварительного договора должна
быть такой же, как у основного соглашения (п. 2 ст. 429 ГК РФ);
предварительный договор должен содержать условия для
определения предмета основного договора, а также условия
такого договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ);
основной договор заключается в срок, установленный в
предварительном договоре, или в течение 1 года с момента его
заключения (п. 4 ст. 429 ГК РФ);
при уклонении от заключения основного соглашения возможно
понуждение к этому исходя из положений (п. 5 ст. 429 ГК РФ);
если в установленный срок основной договор не заключен и
предложение об этом не направлялось, то обязательства по ПД
прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Помимо обозначенных выше особенностей, в отношении
предварительного договора купли-продажи Верховный суд РФ также
выразил, в частности, следующие правовые позиции:
предварительный договор признается договором долевого
участия в строительстве, если лицо, привлекающее денежные
средства, является застройщиком и предварительный договор
содержит все условия, необходимые для указания в соглашении о
долевом участии в строительстве согласно законодательству. В
этом случае застройщик обязан направить предварительный
15
договор на госрегистрацию (п. 9 Обзора практики разрешения
судами споров, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2003).
К отношениям из предварительного договора применяется
законодательство о защите прав потребителей, если согласно
такому договору предполагается заказать, приобрести товары для
личного, бытового, семейного использования (п. 4 постановления
Пленума ВС РФ «О рассмотрении судам гражданских дел…» от
28.06.2012 № 17).
При заключении предварительного договора купли-продажи
имущества, находящегося в залоге, следует учитывать, что для
оформления основного договора в отношении такого имущества
необходимо получить согласие залогодержателя, при этом иное
может быть предусмотрено соглашением между залогодателем и
залогодержателем (определение ВС РФ от 08.11.2016 № 18-КГ16-
124).
предварительный договор может предусматривать внесение
денежного взноса, который является мерой обеспечения по
заключению основного договора и подлежит удержанию, если
основной договор не заключен (определение ВС РФ от 09.02.2017
№ 307-ЭС16-17088 по делу № А56-82046/2014)
1
.
В случае, когда отказ одной из сторон от заключения основного
договора влечёт за собой убытки от незаключения основного договора для
другой стороны, возникает вопрос о допустимости понуждения одной из
сторон к заключению основного договора. Данная проблема – понуждение к
заключению договора – связана с ограничением свободы волеизъявления
сторон, поскольку лицо, которое требует заключения основного договора,
ограничивает свободу выбора другого лица, при этом требует определенного
имущественного вознаграждения за отказ от заключения договора.
1
Максименко А.В. Предварительный договор в обязательствах отдельных видов купли-продажи:
вопросы правового регулирования и практики применения: дисс. … канд. юр. н. Москва. 2013. - С.142