76
- стороны сделки: ФИО, данные паспорта, адреса. В качестве продавца
указывается собственник квартиры, если их несколько, то необходимо
указать всех.
- все существенные данные по квартире: адрес, квадратные метры,
другие характеристики. Обязательно указать полную итоговую стоимость
квартиры.
- сумма задатка указывается в договоре как цифрами, так и прописью.
- оговариваются сроки передачи задатка. Задаток может быть передан
как наличными, так и через банковские счета. В первом случае необходимо
составить расписку, во втором подтверждением будет выписка банка. При
переводе через банк в договоре необходимо указать конкретные счета
собственников квартиры.
- обязательства сторон. Для продавца – это обязательство по
освобождению квартиры как от проживающих, так и от зарегистрированных
лиц. Для покупателя – обязательство по оплате.
- ответственность сторон. Для каждой из стороны прописывается
ответственность за срыв сделки. Покупатель по каким-либо причинам может
отказаться от объекта недвижимости, что грозит ему потерей задатка. Если
же от сделки отказывается собственник, то он обязуется вернуть покупателю
два задатка, т.е. в двойном размере.
- обязательным пунктом договора задатка являются строго
определенные сроки заключения окончательного договора купли-продажи и
регистрация сделки в уполномоченном госоргане.
Для переквалификации предварительного договора (или соглашения о
задатке, если в нем сформулированы соответствующие условия) могут иметь
значение условия соглашения, соответствующие купле-продаже объекта:
1. Об оплате существенной части цены объекта (п. 8 постановления
№ 54). Исходя из сложившейся практики правоприменения, внесения аванса
в размере 50% достаточно для признания предварительного договора
договором купли-продажи будущей вещи (см. постановление АС ДО от
77
09.02.2016 № Ф03-6454/15).
2. О передаче имущества и установлении оплаты в рассрочку
(постановление 19-го ААС от 27.01.2015 № 19АП-7641/14).
Изменение квалификации договора возможно по инициативе как
участника процесса, так и суда, поскольку суд обязан устанавливать по
существу волю сторон, выраженную в тексте, и не связан наименованием
соглашения.
Изложенное позволяет сделать некоторые выводы, применительно к
интересующей нас проблематике. Функциональный анализ соглашения о
задатке в гражданском праве показал, что его основные функции
представляют собой проявление его специфических свойств, выражающихся
в основных направлениях правового воздействия на обязательственные
отношения.
Прежде всего, задаток выдается в счет причитающихся платежей по
основному обязательству, тем самым он оказывается средством полного или
частичного исполнения основного обязательства, способом его исполнения и
выполняет платежную функцию. Исполняя передачей задатка часть или
основное обязательство полностью, должник подтверждает его
существование, что является удостоверительной функцией задатка. Сумма,
переданная в качестве задатка, засчитывается в счет исполнения основного
обязательства и в этой части гарантирует, обеспечивает его исполнение, что
является обеспечительной функцией задатка. Указанные функции в той или
иной мере характерны и для «предварительного» задатка. При этом,
обеспечительная функция задатка в гражданском праве является основной, а
доказательственная (удостоверяющая) и платежная – вспомогательными.
Данный вывод вытекает из того, что основное назначение задатка
заключается в том, чтобы быть способом обеспечения обязательства и тем
самым специфическим регулятором общественных отношений.
Но необходимо отметить, что задаток не является универсальным
средством обеспечения обязательств по отношению к предварительному
78
договору. Так, потеря задатка или обязанность вернуть его в двойном
размере как форма гражданско-правовой ответственности за нарушение
условий предварительного договора может наступать только в случаях, когда
предметом предварительного договора является заключение в будущем
основного договора, на основании которого возникает денежное
обязательство, в связи с чем не имеет универсального характера.
Неустойка представляется наиболее адекватной формой
ответственности за нарушение условий предварительного договора, это
согласуется с позицией ВАС РФ: гражданское законодательство не содержит
норм, в которых закреплен запрет на применение сторонами неустойки в
целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных в
предварительном договоре
1
.
Следовательно, условие об уплате неустойки за неисполнение
обязательства по заключению основного договора может быть включено в
предварительный договор.
Полагается, что такая универсальной форма гражданско-правовой
ответственности, как неустойка наиболее соответствует способу обеспечения
неимущественного обязательства вытекающего из предварительного
договора.
Необходимо отметить, что реализация права стороны
предварительного договора требовать возмещения убытков (неустойки),
причиненных не заключением основного договора, не ставится в зависимость
от обращения в суд с требованием о понуждении заключить основной
договор.
Затрагивая законодательный аспект, по нашему мнению, было бы
нецелесообразно закреплять неустойку за неисполнение предварительного
договора в ГК РФ. Так как, в зависимости от конкретных обстоятельств,
ущерб от возможных имущественных потерь носит дифференцированный
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 N 16973/13 по делу № А40-118038/12-105 //
СПС КонсультантПлюс
79
характер, вследствие чего невозможно предусмотреть единый порядок
определения размера такой законной неустойки.
Следующий способ обеспечения исполнения обязательства, который
необходимо рассмотреть, является обеспечительный платеж (в литературе и
в судебной практике он может быть поименован также как страховой депозит
или гарантийный платеж).
Обеспечительный платеж можно определить как законодательную
новеллу, однако он уже достаточно давно активно применяется в
гражданском обороте. В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ
обеспечительным платежом является внесенная одной из сторон в пользу
другой денежная сумма, обеспечивающая определенное денежное
обязательство, в том числе обязанность возместить убытки и уплатить
неустойку в случае нарушения договора.
Механизм применения обеспечительного платежа как способа
обеспечения надлежащего исполнения обязательств состоит в том, что если
лицо, которое перечислило обеспечительный платеж, нарушит обязательство,
в обеспечение которого он был внесен (а также при иных обстоятельствах,
например, при одностороннем отказе от исполнения обязательства и другие),
то данный платеж может быть засчитан в счет исполнения возникшего
денежного обязательства (по возмещению убытков и (или) уплаты
неустойки). Если же обстоятельства, при наступлении которых сторона,
получившая обеспечительный платеж, не наступили, он должен быть
возвращен, в том числе при прекращении обеспечиваемого обязательства.
Допустимость применения обеспечительного платежа в рамках
обеспечения исполнения обязательств из предварительного договора
вызывает много вопросов. Г.М. Дендак допускает возможность
80
использования обеспечительного (гарантийного) платежа в качестве способа
обеспечения обязательства, порождаемого предварительным договором
1
.
А. Бычков считает, что стороны предварительного договора могут
предусмотреть в нем обязанность одной стороны перечислить в пользу
другой стороны обеспечительный платеж, который останется у нее в том
случае, если основной договор не будет заключен по вине стороны, которая
перечислила платеж. Стороны также могут установить право стороны,
которая получила данный платеж, производить из него вычеты
причитающихся ей сумм (например, неустойку и др.) В иных случаях
обеспечительный платеж должен быть возвращен стороне, перечислившей
платеж, или же он может быть зачтен по обязательствам из основного
договора
2
.
Поскольку предварительный договор не порождает денежных
обязательств и является исключительно организационным, то можно
предположить, что обеспечительный платеж к нему неприменим.
Предварительный договор порождает обязательство сторон по заключению в
будущем основного договора, а данное обязательство не относится к тем,
которые указаны в пункте 1 статьи 381.1 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ обеспечительным
платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в
будущем. Возможно подобным образом законодатель хотел закрепить
возможность обеспечения обязательств, порождаемые предварительным
договором, обеспечительным платежом.
Представляется, что законодателю необходимо более точно выразить
свою позицию касательно данного вопроса, поскольку остается открытым
вопрос применительно к какому именно обязательству, которое возникнет в
будущем, возможно применение обеспечительного платежа: обязательству
1
Дендак Г. М. Предварительный договор в юридической доктрине и правоприменительной
практике: особенности правового регулирования и актуальные направления развития института /
Провинциальные научные записки. – 2015. - № 2. – С.42
2
Бычков А. Нюансы предварительного договора / ЭЖ-Юрист. - 2015. - № 7. - С.13
81
по заключению основного договора, или, возможно, к какому-то другому
обязательству, которое порождается уже основным договором.
Таким образом, практика заключения предварительных договоров
показывает, что стороны зачастую включают в него (чаще всего в
предварительный договор купли-продажи) условие о задатке. Однако, в
юридической литературе происходит дискуссия относительно самой
возможности применять задаток для обеспечения предварительных
договоров. Необходимо отметить, что задаток не является универсальным
средством обеспечения обязательств по отношению к предварительному
договору. Так, потеря задатка или обязанность вернуть его в двойном
размере как форма гражданско-правовой ответственности за нарушение
условий предварительного договора может наступать только в случаях, когда
предметом предварительного договора является заключение в будущем
основного договора, на основании которого возникает денежное
обязательство, в связи с чем не имеет универсального характера. Кроме того,
многие учёные негативно относятся к такому средству обеспечения,
рассматривая в приоритете неустойку как более приемлемый способ
обеспечения исполнения обязательств.
82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В работе рассмотрены теоретико-правовые аспекты предварительного
договора, изучено его понятие и сущность, место в системе гражданско-
правовых договоров, история развития; дана характеристика данного вида
договора, исследован порядок его заключения и условия; рассмотрены
последствия неисполнения предварительного договора и проблемные
вопросы, касающиеся задатка и иного обеспечительного платежа по
предварительному договору.
Исходя из проведенного исследования, сделаем следующие основные
выводы.
Законодатель в ГК РФ дает определение такому понятию, как
предварительный договор. Статья 429 данного правового акта устанавливает
основы данного института. На основании представленной в законе
информации, участники сделки выявляют желание в будущем подписать
официальный основной договор на определенных условиях. Предметом
предварительного договора является именно само обязательство сторон по
заключению в будущем договора.
Главным отличием предварительного договора от основного договора
является то, что предварительный договор не порождает прав и
обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ,
оказанием услуг.
В современном гражданском обороте предварительный договор
относят к числу организационных договоров, так как он регулирует
заключение отдельных видов договоров.
Обращаясь к истории развития данного института, можно сказать, что в
разные исторические периоды российского государства правовое
регулирование предварительного договора было изменчивым – от признания
такого договора самостоятельным юридическим фактом, создающим условия
перед заключением основного договора, до его отвержения.
83
Рассматривая ответственность сторон за неисполнение
предварительного договора, отметим, что цель заключения любого договора,
в том числе – и предварительного, это его прекращение посредством
исполнения предусмотренных договором действий. В свою очередь,
неисполнение обязательства, закрепленного договором, является основанием
для привлечения виновной в неисполнении стороны к ответственности,
предусмотренной договором либо действующим законодательством.
В случаях, когда сторона предварительного договора уклоняется от
заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с
требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно
уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне
причинённые этим убытки.
Изучая институт задатка по предварительному договору, выяснено,
что в правоотношениях, возникших до 01.06.2015, задаток не мог
использоваться в качестве исполнения обязательств предварительного
договора, так как задаток предполагает имущественную ответственность,
которая может возникнуть только в основном договоре, а предварительный
договор лишь обязывает стороны в будущем заключить основной договор.
Однако после вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ
использование задатка в предварительном договоре стало правомерным на
условиях, предусмотренных предварительным договором. Такая позиция
обусловлена тем, что предварительный договор обладает всеми свойствами,
которые присущи основному договору.
Закрепление в предварительном договоре условия о неустойке
представляется наиболее подходящей мерой обеспечения обязательств,
способной обеспечивать компенсаторно-восстановительную функцию.
Поскольку в зависимости от конкретных обстоятельств ущерб от возможных
имущественных потерь носит дифференцированный характер, вследствие
чего невозможно предусмотреть единый порядок определения размера такой
84
законной неустойки, по нашему мнению, было бы нецелесообразно
закреплять неустойку за неисполнение предварительного договора в ГК РФ.
В качестве рекомендации хотелось бы предложить включить в ГК РФ
обеспечительный платеж в качестве поименованного способа обеспечения
исполнения обязательства из предварительного договора. Представляется,
что это будет способствовать упорядочению правоотношений, которые
возникают в связи с его использованием в практической деятельности, а
также будет служить единообразию судебной практики при рассмотрении
различных споров, которые связаны с его применением в гражданском
обороте.
Кроме того, в контексте предварительного договора уместно указать
обязательства по выполнению действий, направленных на дальнейшее
заключение договора (процедурные обязательства) – регистрация прав на
недвижимость, ремонт помещения и т.д.
В заключение отметим, что затронутые в работе проблемы в сфере
правового регулирования предварительного договора высвечивают основные
недостатки законодательства. Данный институт нуждается в дальнейшем
изучении, а также во внедрении дальнейших рекомендаций по его
совершенствованию. Предложенные направления практики использования
предварительного договора, позволят минимизировать риски при
промежуточном соглашении сторон, придерживаясь гибкости правового
поля.
85
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации Российской Федерации
(принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок,
внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-
ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-
ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, № 31, ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): от
30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018, с изм. и доп., вступ. в силу с
03.06.2018) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2018) // Российская газета, № 23,
06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от
14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 19.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с
01.01.2017) // «Собрание законодательства РФ», 18.11.2002, № 46, ст. 4532
5. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон
Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // СЗ РФ.
2015, № 29 (часть I), ст. 4344.
6. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 18.04.2018) «О защите прав
потребителей» // Собрание законодательства РФ. 15.01.1996. № 3. Ст. 140
7. Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в
часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание
законодательства РФ, 09.03.2015, № 10, ст. 1412
8. Постановления Правительства Российской Федерации от 19 января
1998 года № 55 «Об утверждении Правил продажи отдельных видов товаров,
перечня товаров длительного пользования, на которые не распространяется