35
обязалась передать в срок не позднее двух месяцев с момента регистрации
перехода прав в Управлении Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.
Синтюрина Н.А. приняла задаток в сумме 150 000 руб. и обязалась
заключить договор купли-продажи вышеуказанного дома и земельного участка
в срок не позднее 01 ноября 2015 года. То есть соглашением определялись цена
продаваемого недвижимого имущества, его характеристики, порядок расчета
между покупателем и продавцом.
Договор купли-продажи указанного имущества стороны обязались
заключить не позднее 01 ноября 2015 года.
Соглашением предусмотрено, что в случае отказа или невозможности
заключения договора продажи в срок до 01.11.2015 включительно по вине
продавца, задаток возвращается в двойном размере, то есть в размере 300 000
руб., по вине покупателя –задаток остается у продавца.
23.09.2015 Насыпаловой Ж.В. в адрес продавца Синтюриной Н.А.
направлено письмо, полученное ответчиком 29.09.2015, в котором покупатель
предлагала заключить договор купли-продажи на условиях ранее определённых
соглашением о задатке и подтвердить свои намерения относительно
предстоящей сделке.
31
28.10.2015 истцом направлена телеграмма ответчику с предложением
заключить основной договор купли-продажи дома и земельного участка по
адресу: <адрес> Требования оставлены без ответа, договор купли-продажи в
установленный срок не заключен.
При этом доказательств, свидетельствующих о том, что истец
отказывалась от заключения договора купли-продажи, стороной ответчика не
представлено. Напротив, как следует из дела правоустанавливающих
документов в отношении объектов недвижимости: жилого дома и земельного
31
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 28 апреля 1997 г. № 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав". [Электронный ресурс]: Консультант
Плюс справочно-правовая система. Версия Проф.М. 2015.
36
участка, расположенных по адресу: <адрес> 48, 15.10.2015 в Управление
Росреестра по Белгородской области поданы заявления Новоченко В.Н. и
Синтюриной Н.А. о регистрации перехода права собственности на данные
объекты недвижимости на основании заключенного между сторонами договора
купли-продажи от 14.10.2015, согласно которому Синтюрина Н.А. продала, а
Новоченко В.Н. купила в собственность земельный участок, общей площадью
1500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, участок 270 и находящийся на
нем жилой дом, общей площадью 119,8 кв.м за 700 000 руб. Переход права
собственности зарегистрирован 28.10.2015, что подтверждено выпиской из
ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.11.2015.
Таким образом, в судебном заседании нашел свое подтверждение факт не
заключения основного договора купли-продажи между Насыпаловой Ж.В. и
Синтюриной Н.А. по вине продавца.
Факт получения задатка в сумме 150 000 руб. ответчик не отрицала.
Оснований для признания недействительными вышеназванного
соглашения между сторонами от 17.09.2015 судом не установлено, в связи с
чем в удовлетворении встречного иска Синтюриной Н.А. было правомерно
отказано.
Удовлетворяя иск о взыскании с ответчика двойной суммы задатка, суд,
руководствуясь приведенными нормами ГК РФ и исходя из установленных по
делу обстоятельств, а также условий заключенного между сторонами
соглашения о задатке от 17.09.2015, пришел к обоснованному выводу, что
уплаченная Насыпаловой Ж.В. денежная сумма в размере 150 000 руб. является
именно задатком. Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из
соглашения о задатке обязательство сторон, то есть продавца Синтюриной Н.А.
и покупателя Насыпаловой Ж.В. заключить основной договор - договор купли-
продажи конкретных объектов недвижимого имущества, принадлежащих
продавцу, на согласованных условиях и в определенный срок.
При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по
основному договору купли-продажи, в зачет которого и поступила бы
37
внесенная им сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток
выполнял платежную функцию и обеспечивал исполнение покупателем и
продавцом их обязательств по заключению основной сделки купли-продажи
квартиры, и выдан в счет оплаты стоимости имущества.
В судебном заседании нашел свое подтверждение факт не заключения
основного договора купли-продажи между Насыпаловой Ж.В. и Синтюриной
Н.А. по вине продавца; Синтюрина Н.А. уклонилась от заключения основного
договора купли-продажи, в связи с чем суд, в силу ч.2 ст.381 ГК РФ, взыскал с
ответчика двойную сумму задатка в размере 300 000 руб.
32
Судебная коллегия находит эти выводы и решение суда о взыскании
двойной суммы задатка правильными, основанными на нормах материального
права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон, и
соответствующими установленным судом обстоятельствам дела.
Доводу жалобы Синтюриной Н.А. о том, что ею не подписывалось
соглашение о задатке и поэтому оно является незаключенным, судом дана
надлежащая правовая оценка, с которой соглашается судебная коллегия, так как
соглашение о задатке от 17.09.2015 обладает всеми признаками
предварительного договора купли-продажи, поскольку содержит все его
существенные условия: определен предмет договора - жилой дом, площадью
119,9 кв.м, этажность 2, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер
№ и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для
индивидуального жилищного строительства, площадью 1500 кв.м, по адресу:
<адрес> участок №27; цена договора – 600 000 руб.; срок заключения
основного договора – 01.11.2015; способ и порядок полной оплаты
недвижимого имущества.
При этом сам факт отсутствия краткой подписи в соглашении о задатке
при указании полной фамилии, имени, отчества Синтюриной Н.А., не
свидетельствует о его не заключении и не лишает данное соглашение
32
Володин Н.М. Задаток как обеспечение предварительного договора: позиция ВАС
РФ // Арбитражная практика, 2015.- 400с.
38
доказательственного значения, поскольку оценка в целом возникших между
Насыпаловой Ж.В. и Синтюриной Н.А. отношений позволяет выявить
действительную волю сторон при заключении и исполнении договора.
Кроме того, согласно паспорта, принадлежащего Синтюриной Н.А.,
личная подпись апеллянта отображена в полном виде, с указанием фамилии
«Синтюрина», что аналогично подписи в соглашении о задатке (т.1 л.д.8).
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия считает, что продавец
Синтюрина Н.А. добровольно приняла на себя обязательства по продаже
принадлежащего ей жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>
получила денежные средства в размере 150 000 руб.
Ссылка в жалобе на обман со стороны истца относительно условий
заключенной сделки, а именно занижения фактической стоимости
продаваемого имущества при кадастровой стоимости жилого дома в 2 680
021,84 руб. также не принимается судебной коллегией, поскольку установление
указанной цены не противоречит положениям ст.421 ГК РФ, согласно которой
граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к
заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда
обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом
или добровольно принятым обязательство.
К тому же, после заключения 17.09.2015 соглашения о задатке ответчик
14.10.2015 продала недвижимое имущество Новоченко В.Н за 700 000 руб.
В нарушение ст.56 ГПК РФ доказательств существенного заблуждения по
сделке и заключения соглашения о задатке под влиянием обмана Синтюрина
Н.А. не представлено, в связи, с чем данный довод жалобы также не
обоснован.
33
Доказательств отказа истицы от заключения договора апеллянтом также
не представлено. Напротив предложения истицы заключить основной договор
33
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-
ФЗ (ред. от 03.08.2018) \\ ФЗ 18.11.2002, N 46, ст. 453
39
купли-продажи дома и земельного участка оставлены ответчиком без ответа,
договор купли-продажи в установленный срок не заключен.
34
В свою очередь, стороной ответчика суду не были представлены
убедительные доказательства того, что Синтюриной Ж.А. предпринимались
какие-либо меры по заключению договора купли-продажи с Насыпаловой Ж.А.
Оснований для применения к задатку положений ст.333 ГК РФ, в
соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 42 совместного
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых
вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации", в пункте 8 постановления Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых
вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской
Федерации", судом не установлено, с чем соглашается судебная коллегия.
К тому же применение положений указанной нормы права является
правом, а не обязанностью суда.
По мнению судебной коллегии все доводы апелляционной жалобы по
существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом
исследования суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями
суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих
значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств.
Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе
требовать пересмотра решения только в целях проведения повторного
слушания и получения нового судебного постановления другого содержания.
Иная точка зрения на то, как должно быть разрешено дело не может
являться поводом для отмены состоявшегося по настоящему делу решения
34
Апелляционное определение № 33-3533/2016 от 9 августа 2016 г. по делу № 33-
3533/2016
40
При таком положении судебная коллегия находит решение суда
законным и обоснованным, и оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для
его отмены не усматривает.
35
Таким образом, практика отечественных судов по рассматриваемому
нами вопросу лишена единства, а в научных публикациях последних лет
допустимость использования задатка в предварительном договоре активно
обсуждается и также оценивается по-разному.
2.3 Форма и содержание предварительного договора
Предварительный договор нужно заключить в той же форме, в которой
требуется заключить основной договор. Если стороны нарушат это правило,
предварительный договор будет считаться ничтожным (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
Между юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями)
договоры заключают в письменной форме (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ).
Следовательно, и для предварительных договоров необходимо ее соблюдать.
Кроме того, предварительный договор может требовать нотариального
удостоверения. Нотариальную форму нужно соблюсти в каждом из следующих
случаев:
- закон устанавливает обязательное нотариальное удостоверение для
основного договора (подп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ);
- стороны предусмотрели, что предварительный и (или) основной договор
необходимо удостоверить у нотариуса (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Для некоторых договоров закон предусматривает требование об
обязательной госрегистрации (ст. 164 ГК РФ). Однако это не является формой
договора. Вместе с тем, предварительный договор необходимо заключить
именно в форме (а не по правилам) основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
Следовательно, невозможна ситуация, когда предварительный договор
35
Апелляционное определение Московского городского суда от 30 июня 2014 года по
делу № 33-24771/2014. [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая
система. Версия Проф.М. 2015.
41
требовалось бы зарегистрировать на основании пункта 2 статьи 429
Гражданского кодекса РФ.
Каких-либо положений, посвященных регистрации самого
предварительного договора (независимо от формы основного договора), закон
не содержит. Рассмотрим также содержание предварительного договора.
Соглашение лучше всего озаглавить как «Предварительный договор».
Это сразу будет свидетельствовать об организационном характере договора
(правда, в случае спора суд все равно будет руководствоваться его
содержанием, а не наименованием).
При этом стороны по своему усмотрению могут:
- включить в название указание на основной договор («Предварительный
договор купли-продажи», «Предварительный договор аренды» и т. д.);
- не добавлять в название никаких дополнительных слов (то, в
отношении какого договора стороны заключают предварительный договор,
будет понятно из его содержания).
Стороны предварительного договора не имеют специального
наименования. Как правило, их именуют в соответствии с содержанием
основного договора («Арендодатель и Арендатор», «Поставщик и Покупатель»
и т. д.).
При заключении предварительного договора необходимо согласовать
все существенные его условия. Если этого не сделать, договор будет считаться
незаключенным (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25
февраля 2014 г. № 165«Обзор судебной практики по спорам, связанным с
признанием договоров незаключенными»).
36
К числу существенных относятся следующие положения.
1. Предмет предварительного договора. Такое условие складывается из
двух элементов:
36
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 Обзор судебной
практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными. "Экономика и
жизнь" (Бухгалтерское приложение), N 12, 28.03.2014
42
- указание на заключение основного договора;
- предмет основного договора.
Существенное условие любого договора – его предмет (абз. 2 п. 1 ст. 432
ГК РФ). Предварительный договор всегда направлен на заключение в будущем
основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Это его предмет. В свою очередь
«условие об определении предмета договора считается выполненным в случае,
когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое
представление и могут его определить» (определение Верховного суда РФ от 16
июня 2015 г. № 4-КГ15-21).
Чтобы определить предмет предварительного договора, необходимо
согласовать предмет основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Если этого не
сделать (например, если просто предусмотреть, что стороны заключают
предварительный договор некоего договора аренды с арендной платой 50 тыс.
руб.), то предварительный договор будет считаться незаключенным. Предмет
основного договора нужно формулировать по правилам, применяемым к
конкретному будущему договору. Другими словами, сторонам нужно
руководствоваться теми правилами, которые бы действовали, если бы стороны
сразу заключали основной договор.
Например, предварительный договор аренды нежилого помещения
должен содержать все сведения, необходимые для идентификации арендуемого
объекта (в частности, адрес, кадастровый номер, площадь, экспликацию). В
предварительном договоре купли-продажи (поставки) необходимо определить
товар, в предварительном договоре подряда – виды работ с учетом их
специфики.
Пример формулировки предмета предварительного договора «По
настоящему договору Стороны обязуются заключить в срок, предусмотренный
данным договором, договор аренды нежилого помещения (далее – Основной
договор), согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору право
пользования нежилым помещением по адресу…, кадастровый номер …, общей
43
площадью .... Границы арендуемого помещения определены в экспликации
(приложение 1 к настоящему договору)».
2. Условия, по которым, как заявила одна из сторон, должно быть
достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Такие
условия могут касаться исполнения:
- по предварительному договору (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ);
- по основному договору (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
37
Сторона, считающая необходимым согласовать в предварительном
договоре определенное условие, должна заранее заявить другой стороне о том,
что она считает обязательным:
достигнуть договоренности по условию предварительного договора (например,
о сроке для совершения основной сделки) либо основного договора (к примеру,
о сроке аренды);
включить эту договоренность в предварительный договор. В таком случае
условие будет считаться существенным.
Сторонам достаточно согласовать только существенные условия
предварительного договора. В этом случае договор будет считаться
заключенным и действительным. Однако он не будет в полной мере защищать
интересы сторон. Чтобы снизить риск возможных споров, связанных с
заключением основного договора, в предварительном договоре желательно
предусмотреть следующие положения.
1. Иные условия основного договора (помимо предмета) или некоторые
из них. С 1 июня 2015 года предусматривать все существенные условия
основного договора в предварительном договоре не обязательно (п. 3 ст. 429 ГК
РФ, подп. «а» п. 72 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-
ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской
Федерации»). Ранее сторонам требовалось согласовывать не только предмет, но
37
Демина Т.В. Предварительный договор как субъективное ограничение свободы
договора. Версия Проф.М. 2015. - 120с.
44
и остальные существенные условия основного договора, указанные в законе.
Зачастую это было весьма проблематично, а порой и бессмысленно.
Нередко стороны не могли заранее согласовать все существенные
условия основного договора в силу объективных причин (например, в силу
состояния рынка определенного товара). Кроме того, возникал вопрос о
практической необходимости такой договорной модели: если стороны могут
согласовать все существенные условия договора на этапе заключения
предварительного договора, то им, как правило, ничто не мешает сразу
заключить основной договор.
38
Однако сторонам все же имеет смысл согласовать существенные условия
основного договора (или хотя бы некоторые из них) на стадии заключения
предварительного договора (если это возможно). Например, условие об
арендной плате по договору аренды недвижимости, срок выполнения работы по
договору подряда, способы использования объекта интеллектуальной
собственности по лицензионному договору. Не помешает это сделать и для
иных (обычных и случайных) условий основного договора. К примеру, можно
предусмотреть неустойку за нарушение обязательства по оплате.
Если стороны не согласуют положения основного договора в
предварительном договоре, то возрастет риск последующих споров, связанных
с формулировкой таких условий. Кроме того, если между сторонами возникнет
спор о понуждении к заключению основного договора, условия соглашения
будет определять суд (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). Причем до конца не
ясно, чем именно он будет руководствоваться при этом.
До 1 июня 2015 года вопрос о включении в основной договор условий, не
предусмотренных предварительным договором, суд должен был решать с
учетом конкретных обстоятельств дела (п. 3 информационного письма
Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения
споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).
38
Кайгародова М.Ю. Предварительный договор и предварительное обязательство. //
Правовые проблемы укрепления Российской государственности. Ч.48. - Томск: Изд. Том. ун-
та, 2016. - 85с.