5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 6
1 Основные положения и характерные признаки предварительного договора .. 9
1.1 Понятие и определение предварительного договора в гражданском праве,
раскрывая суть через цели заключения такого соглашения ................................... 9
1.2 Предпосылки развития и закрепления норм регулирующих
правоотношения вытекающие из заключения предварительного договора ....... 24
1.3 Содержание предварительного договора и проанализировать структуру,
форму, основные типовые условия ......................................................................... 38
2. Содержание, предмет, условия и обязательства по предварительному
договору ..................................................................................................................... 46
2.1. Форма и порядок регистрации предварительного договора ......................... 46
2.2. Проблема включения задатка в предварительный договор ........................... 54
3 Проблемные вопросы теории и судебной практики о предварительном
договоре ...................................................................................................................... 68
3.1. Основные направления гарантий защиты интересов обоих сторон ............. 68
3.2 Совершенствование гражданского законодательства в этой области ........... 75
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................................................................................................... 81
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ................................................. 85
6
ВВЕДЕНИЕ
В гражданском обороте типичной ситуацией является заключение
договора, направленного на передачу имущества, выполнение работ, оказание
услуг и т.д. Интересы участников экономических отношений направлены на
имущественные выгоды, полученные при получении от контрагента по
договору ожидаемого предоставления. Договор заключается в целях создания и
исполнения обязательств, вытекающих из него. Сам по себе договор не
является хорошей вещью для удовлетворения экономических потребностей.
Предварительное соглашение выходит за рамки этой логики, поскольку оно
направлено на заключение не экономической выгоды, а другого договора и
является исключением, необходимым в особых обстоятельствах, когда
заключение основного договора невозможно или контрагенты решают
отложить его заключение по другим причинам.
Наличие препятствий для вступления в договорные отношения,
направленные на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг и т.д.,
а также желание сторон отложить заключение основного договора на будущее,
объясняет существование такого института договорного права, как
предварительное соглашение. В соответствии с пунктом 1 статьи 429
Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору
стороны обязуются в дальнейшем заключить договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Поэтому целью
предварительного соглашения является организация заключения основного
соглашения в будущем. Актуальность темы исследования. Специфика
рассматриваемого юридического института заключается в том, что
предварительный договор представляет собой двустороннюю сделку, способ
заключения основного договора, а также способ юридического ограничения
свободы заключения договора. Следует отметить, что субъекты гражданского
7
права в отношениях друг с другом все чаще прибегают к исследуемой правовой
структуре.
Актуальность темы исследования подтверждается также интересом к ней
законодателя.
Все больше хозяйствующих субъектов в своей юридической практике
обращаются к предварительному договору, активно используя в договорных
отношениях со своими контрагентами гарантии, обеспечиваемые данным
правовым институтом. В условиях высокой динамичности и непредсказуемости
даже в ближайшей перспективе. При таких обстоятельствах объективной
действительности изучение правовой сущности предварительного договора,
особенностей регулируемых его законодательной конструкцией общественных
отношений на современном этапе приобретает особую актуальность для науки
гражданского права.
Авторы, занимающиеся изучением поставленной проблемы: Гришин
Д.А., Кайгородова М.Ю., Карапетов А.Г., Комиссарова Е.Г., Крашенинников
П.В., Куликов Е.С., Майдаровский Д.В., Мелихов Е.И., Меньшенин П.А.,
Сарбаш С.В., Скловский К.И., Ровный В.В., Сергеев А.П., Толстой В.С., Торкин
Д.А., Цыганков С. и др. Некоторые проблемы изучаемой правовой конструкции
были рассмотрены в трудах Ермошкиной М.Ф., Гонгало Б.М., Иоффе О.С.,
Красавчикова О.А. и иных.
Недостаточная степень научной разработанности проблемы
обусловливает необходимость ее дальнейшего изучения.
Объект исследования- общественные отношения, складывающиеся в
процессе заключения, обеспечения, изменения, исполнения и расторжения
предварительных договоров.
Цель исследования: изучить институт предварительного договора в
российском гражданском праве.
Задачи исследования:
- изучить понятие и определение предварительного договора в
гражданском праве, раскрывая суть через цели заключения такого соглашения;
8
- раскрыть предпосылки развития и закрепления норм регулирующих
правоотношения вытекающие из заключения предварительного договора;
- исследовать содержание предварительного договора и проанализировать
структуру, форму, основные типовые условия;
- рассмотреть форму и порядок регистрации данного договора;
- обозначить проблему включения задатка в предварительный договор;
- определить основные направления гарантий защиты интересов обоих
сторон;
- внести предложения по совершенствованию гражданского
законодательства в этой области.
Методы исследования: сравнительного правоведения, исторический,
анализ литературы по теме исследования, логический, формально-
юридический, системный.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического
списка.
9
1 Основные положения и характерные признаки предварительного
договора
1.1 Понятие и определение предварительного договора в гражданском
праве, раскрывая суть через цели заключения такого соглашения
Договорные отношения являются наиболее распространенными в
современном обществе. Договора заключаются с различными целями,
имеющими определенную степень значимости и сложности. Но что делать,
если невозможно заключить договор в письменной форме немедленно, и
стороны уже согласовали все общие условия и хотят быть уверенными, что
сделка будет заключена? В этом случае контрагенты могут заключить
предварительный договор. Ссылка на предварительный договор отражена в
Древнем Риме. Римляне рассматривали предварительный договор как своего
рода добровольное ограничение для другой стороны на совершение
определенных действий, которые были направлены не на определенные
действия, а только на будущее исполнение основных соглашений, связанных с
потребностями одной или обеих сторон
1
.
Заключение предварительных договоров широко распространено в
практике построения договорных связей между субъектами гражданского
права. Однако сама конструкция предварительного договора порождает много
теоретических проблем, которые отражаются сейчас или могут отразиться в
дальнейшем на практике. Например, в результате реформы договорного и
обязательственного права в 2015 г. в Гражданском кодексе Российской
Федерации (далее - ГК РФ) наряду с конструкцией предварительного договора
появились еще такие специальные договорные конструкции, как опцион на
заключение договора, рамочный договор и т.д. В связи с преимуществами иных
специальных договорных конструкций перед предварительным договором А.Г.
1
Майдаровский Д.В. Предварительный договор и заключение основного договора в
Российском гражданском праве. Дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. / Майдаровский
Д.В. - Ростов-на-Дону, 2011. –С.45
10
Карапетов высказал весьма критичную позицию, что постепенно
предварительный договор может потерять свое практическое значение
1
. В то же
время в результате реформы обновились и нормы о предварительном договоре
(ст. 429 ГК РФ), что показывает актуальность данной конструкции в настоящем
времени, а также позволяет делать прогнозы о сохранении данной конструкции
в перспективе. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ «по предварительному договору
стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором». В данном контексте само
понятие «предварительный договор» предполагает. существование другого
(основного) договора, а сам предварительный договор является
предшественником основного договора. В теории гражданского права
обосновывается позиция, что «предварительный и основной договоры являются
взаимосвязанными сделками, в то же время заключение каждого из них
предполагает выражение самостоятельного волеизъявления»
2
. Тем самым,
несмотря на связь договоров (предварительного и основного), они являются
самостоятельными сделками. В этом смысле справедлива позиция И.Б.
Новицкого. Ученый полагал, что термин «предварительный договор является
не вполне точным, поскольку «предварительный договор сам по себе является
окончательным в смысле своей обязательственной силы».
В то же время И.Б. Новицкий отмечает, что «предварительный и
основной договор направлены не на одно и то же, они различаются по
содержанию: предварительный договор направлен на contrahere, на заключение
основного договора, главный договор направлен на реальное предоставление».
1
Дуэль В.М. Некоторые аспекты правовой определенности // В сборнике Права и свободы
человека и гражданина: теоретические аспекты и юридическая практика. Материалы
ежегодной Международной научной конференции памяти профессора Ф.М. Рудинского. Под
общей ред. Д.А. Пашенцева. 2017. С.34-37.
2
Миронов В.П. Предварительный договор как разновидность организационного договора в
гражданском праве // Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права.
Сборник научно-практических статей II Международной научно-практической конференции
молодых ученых. Отв. ред. В.П. Камышанский, Е.Ю. Руденко. Краснодар: Научно-
исследовательский институт актуальных проблем современного права, 2017.
11
Характеристика предварительного договора во многом зависит от той
призмы, через которую он рассматривается. Если исследовать предварительный
договор с точки зрения обязательности каждого договора, то, безусловно, и
предварительный и основной договоры будут являться самостоятельными.
Однако само название договора предварительным говорит о том, что он
является несамостоятельным в том смысле, что предполагает наличие
основного договора. Тем самым более полная характеристика
предварительного договора возможна с точки зрения исследования стадий
заключения основного договора. Следователь- 93 Гражданское право;
предпринимательское право; семейное но, значение предварительного договора
более точно раскрывается при его рассмотрении в процессе заключения
основного договора. В.А. Кондратьев пишет, что «заключение договора
является юридической процедурой, включающей в себя последовательные
волеизъявления сторон с целью достижения их соответствия»
1
. Однако такое
понимание заключения договора позволяет рассмотреть волевые моменты,
отраженные в оферте и акцепте, при этом без должного внимания остается
преддоговорная стадия, в рамках которой может формироваться воля
контрагентов. В юридической литературе выделяются следующие стадии
заключения договора:
1) преддоговорные контакты сторон (переговоры),
2) оферта,
3) рассмотрение оферты,
4) акцепт оферты.
Несмотря на обязательность только оферты и акцепта, полноценное
исследование заключения договора возможно при выделении преддоговорной
стадии, предполагающей заключение предварительного договора.
Рассмотрение предварительного договора как части преддоговорной стадии
заключения основного договора обусловливается специальными целями. Как
было отмечено в постановлении Президиума ВАС РФ: «Использование
1
Кондратьев В.А. Заключение договора // Российское правосудие. 2016. № 1 с.2
12
юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в
частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до
того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь,
с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия,
необходимого для заключения основного договора»2 . В частности, на момент
заключения предварительного договора экономические или правовые условия
могут быть не удобны для заключения основного договора, например, при
колебании цен или курсов иностранных валют или при обстоятельствах, когда
стороне, ответственной за получение любого необходимого официального
разрешения, еще не предоставлено такое разрешение и т. д.
В целом заключение предварительного договора является
необходимостью для сторон, поскольку они не могут или не желают по тем или
иным причинам заключить основной договор даже с отлагательными
условиями. В то же время, несмотря на невозможность заключения основного
договора, в п. 3 ст. 429 ГК РФ закреплено, что «предварительный договор
должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия
основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон
должно быть достигнуто соглашение. Условия о предмете и условия,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение, относятся к числу существенных условий (п. 1 ст. 432 ГК РФ). При
этом поскольку «категория субъективных существенных условий (условия,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение) не является востребованной…», в п. 25 постановления Пленума
Верховного Суда РФ разъясняется, что «Для признания предварительного
договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или
условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по
условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне
индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно
быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на
момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
13
Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий
основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности
предварительного договора.
Например, если в предварительном договоре указано здание, которое
будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой
предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия
могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного
договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением
суда (п. 5 ст. 429, ст. 445 и 446 ГК РФ)».
Данное толкование норм о предварительном договоре позволяет
рассматривать предварительный договор именно как договор, заключаемый на
преддоговорной стадии заключения основного договора. Заключение
предварительного договора и основного договора можно рассматривать как
единый процесс, направленный на порождение правовых последствий, в
отношении которых стороны имеют интерес. Это также подтверждается тем,
что согласно п. 8 указанного постановления условия договора (основного)
могут быть определены путем отсылки к условиям, содержащимся в ранее
заключенном предварительном договоре. Заключая предварительный договор,
стороны устанавливают для себя права и обязанности по поводу их будущих
отношений. Данное действие обязательно должно совершаться с соблюдением
принципов конституционного права.
Данное обстоятельство обеспечивает правовую определенность и
отчетливо указывает на внутренний эффект предварительного договора. При
этом, как представляется, у предварительного договора нет внешнего эффекта,
что в целом свойственно договорам, направленным на построение будущих
отношений (организационные договоры). Исходя из различения договоров на
организационные и имущественные, Е.А. Суханов пишет, что
«организационные договоры направлены не на товарообмен, а на его
организацию, т.е. на установление взаимосвязей участников будущего
14
товарообмена. Они подразделяются на предварительные, генеральные и
многосторонние договоры».
В этом смысле «предварительный договор, являясь организационным,
определяет лишь условия и сроки заключения иного, основного, договора, он
не влияет на права на имущество, не создает ограничений (обременений) этих
прав».
Отнесение предварительного договора к числу организационных ставит
вопрос о том, порождает ли такой договор обязательственное правоотношение?
Если обратиться к п. 1 ст. 429 ГК РФ, то ответ будет положительным,
поскольку там закреплено, что стороны обязуются заключать основной
договор. Однако если обратиться к п. 6 данной статьи, то можно обнаружить,
что «Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить
основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит
другой стороне предложение заключить этот договор». Представляется, что из
предварительного договора возникает не обязательственное правоотношение
как таковое, а обязанность и соответствующее право требования у каждой из
сторон заключить в будущем договор, что представляет собой самостоятельное
правовое последствие в виде связанности каждой стороны. Поскольку
предварительный договор относится к организационным, предполагается
совместная деятельность сторон по заключению в будущем основного
договора. Исследуя виды договоров, В.В. Кулаков делает «вывод о
необходимости выделения конструкции некого соглашения о совместной
деятельности с более широким содержанием, чем предусмотрено в отношении
договора о совместной деятельности (гл. 55 ГК РФ).
Она будет охватывать все виды соглашений по поводу совместной
деятельности, поскольку их стороны имеют не противоположные как в
обязательствах, а скоординированные цели»
1
. В этой связи предварительный
договор также можно причислять к общей конструкции договора (соглашения)
1