15
о совместной деятельности, в рамках которого стороны на преддоговорной
стадии начинают формировать условия основного договора. Таким образом,
предварительный договор и основной договор необходимо рассматривать в их
единстве с точки зрения тех последствий, на которые направлены интересы
субъектов гражданского права. В этом смысле предварительный договор
является не самостоятельной сделкой, а сделкой, находящейся во взаимосвязи с
основным договором. Предварительный договор при таком понимании
является частью преддоговорной стадии заключения договора (основного).
Квалификация предварительного договора в качестве организационного
позволяет сделать вывод, что из предварительного договора не возникают
обязательства, но возникает иное правовое последствие – связанность каждого
контрагента.
Таким образом, в настоящее время гражданское законодательство, а
именно статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяет
предварительное соглашение как обязательство заключить договор о передаче
права собственности, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)
в будущем на условиях, предусмотренных в этом предварительном
соглашении.
При этом понимается, что предварительный договор способствует
установлению правовых отношений между участниками договорных
обязательств еще до заключения основного договора. В этом случае, не требуя
немедленного исполнения (например, выплаты суммы платежа при заключении
договора).
В противном случае данный договор будет признан основным
договором. Наиболее распространенные предварительные соглашения в
сделках с недвижимостью (таких как купля-продажа квартир/дома,
долгосрочная аренда недвижимости и т.д.). При покупке и продаже, например,
квартиры, покупатель и продавец квартиры используют предварительный
договор для подготовки к заключению основного договора: для установления
достигнутого соглашения о цене, платежного поручения, условий сделки, после
16
которой продавец обычно сдает квартиру в аренду, а покупатель в финансовом
отношении готов к следующей покупке. Это своего рода страховка для сторон -
покупатель уверен, что купит любимый им дом, и цена не станет неприятным
сюрпризом, а у продавца появится возможность спокойно подготовить
документы и спланировать использование денег. Предварительный контракт
может быть очень полезным инструментом в условиях нестабильного рынка
недвижимости (растущего или падающего)
1
.
Предварительный договор заключается тогда, когда стороны не готовы
заключить основной договор. О быстром создании основы для заключения
основного договора можно говорить только в том случае, если требования к
заключению предварительного договора являются более гибкими, чем
требования основного договора. Полное соблюдение условий предварительного
договора и основного договора привело бы к полной абсурдности переговоров
2
.
Договор должен быть заключен в той же форме, что и основной договор.
Если форма не указана, она должна быть в простой письменной форме. Если
стороны не соблюдают форму контракта, он будет признан недействительным.
Для признания предварительного договора заключенным он должен содержать
следующие существенные условия: предмет основного договора (и его
характеристики, включая цену); обязанность заключить основной договор; либо
депозитную оговорку для обеспечения исполнения обязательства (при наличии
таковой); место и дату заключения основного договора
3
.
Если стороны не указали срок заключения основного договора, он должен
быть заключен не позднее, чем через год после даты подписания
предварительного договора. Вместе с тем, положения части 3 статьи 3 статьи
429 Гражданского кодекса Российской Федерации не разъясняют, что
предварительный договор должен содержать все указания на существенные
1
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. 11-е издание. том 2 М. «Лань».-
С.144
2
Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник. 2-е издание. Т. II, полутом 2. М.: Волтерс
Клувер, 2012. –С.152
3
Гражданское право. В 3 частях. Часть I / под ред. Камышанского В.П. – М.: Эксмо, 2015. –
С.154
17
положения основного договора. Предусмотрено только обязательство включать
в договор условия, определяющие предмет основного договора.
Представляется, что стороны могут определить цену в предварительном
договоре в качестве необходимого условия основного договора и согласовать ее
объем на стадии исполнения, что позволит им учесть динамику соотношения
спроса и предложения, представленного в соответствующем поле
1
.
Так, Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в
решении от 16 июня 2016 г. по делу № 2-3535/2016 отказал истцу в понуждении
к заключению договора купли-продажи квартиры.
Между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор, в
соответствии с которым они согласовали существенные условия договора,
включая место и дату заключения основного договора (в связи с тем, что у
покупателя не было полной суммы и у продавца были все документы для
заключения сделки). Для того, чтобы гарантировать выполнение обязательств,
был внесен депозит. Заявитель не предоставил документы в установленный
срок, но не потерял интерес к продаже квартиры, о чем свидетельствует
текстовое сообщение заявителя.
В день заключения основного договора, как это определено в
предварительном договоре, истец указал, что средств не было в полном объеме.
Предварительный контракт продлен не был. Суд отклонил требования истца о
принуждении к заключению основного договора. Несмотря на конкретные
меры, принятые сторонами после прекращения действия предварительного
контракта, они скрыто заявили о своем взаимном отказе от судебного
преследования
2
.
Это связано с тем, что стороны не выполнили свои обязательства по
предварительному договору и не направили другой стороне предложения о
заключении основного договора, в результате чего предварительный договор
1
Майдаровский Д.В. Предварительный договор и заключение основного договора в
Российском гражданском праве. Дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. / Майдаровский
Д.В. - Ростов-на-Дону, 2011. – С.52
2
Иванова, Е. В. Гражданское право России / Е.В. Иванова. - М.: Книжный мир, 2019. – С.82
18
был расторгнут. Важно знать, требовалось ли лицам, заключившим
предварительный договор, заключение основного договора, т.е. выполнение
вытекающей из предварительного договора обязанности. Например, Ялтинский
городской суд по Республике Крым в решении от 26 февраля 2018 г. по делу №
2-4281/2017 обратился А.А.А. о признании предварительного договора
недействительным и возврате денежных средств, переданных по
предварительному договору в качестве обеспечения исполнения обязательства.
Между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-
продажи, по которому истец финансирует строительство части имущества, а
ответчик (продавец) осуществляет строительство части имущества, а после
ввода в эксплуатацию передает право собственности на него путем заключения
основного договора. Условия были согласованы сторонами в предварительном
договоре. Срок заключения был поздним, продавец не вернул деньги, а
требование истца о заключении основного договора осталось без ответа. Суд
решил удовлетворить требования истца: признать недействительным
предварительный договор и вернуть деньги, перечисленные ответчику по
договору. Поскольку предварительные договоры не подлежат государственной
регистрации, заключение договора может стать проблемой для
недобросовестного продавца.
Возможен факт двойной продажи недвижимости, которую невозможно
увидеть покупателю. В процессе заключения предварительного соглашения
возникает проблема с правильной квалификацией характера соглашения. В
случае, если стороны обнаружили досрочное погашение или выплату части
денежной суммы до заключения основного договора купли-продажи, договор
не будет рассматриваться как аванс, а как договор купли-продажи будущей
недвижимости с досрочным погашением. Предварительные соглашения
различаются по своему разнообразию. Вариант обусловлен основным
договором, который будет заключен позднее. На этой основе
предварительными соглашениями могут быть: купля-продажа, аренда, закупки,
закупки, заключение контрактов, заключение контрактов и т.д. Особенность
19
предварительного договора заключается в том, что он представляет собой
отдельное обязательство, а не приложение к основному договору. Важно
учитывать, что способность сторон выполнять основное обязательство без
заключения основного договора не лишает его юридической силы. Стороны не
просто подписывают письмо о намерениях
1
.
После переговоров и согласования всех существенных условий, они четко
указывают на обязательство заключить основной договор. Предварительный
договор не может быть заключен для фактических договоров, т.е. считается
заключенным с момента передачи актива (например, договор займа). Это
обусловлено правовой природой предварительного договора, для заключения
которого требуется согласие сторон на всех существенных условиях.
Право, вытекающее из предварительного соглашения, не может быть
предметом уступки, поскольку оно неразрывно связано с обязательством
другой стороны заключить соглашение. Замена контрагента возможна только в
случае полной передачи прав и обязанностей, вытекающих из
предварительного договора, с согласия другой стороны
2
.
Наиболее распространенными причинами расторжения предварительного
договора являются следующие юридические факты:
- обоюдный отказ сторон от заключения основного договора;
невозможность предоставления полной суммы покупателем;
бездействие сторон, на протяжении времени, когда следовало
заключить основной договор; после подписания предварительного договора
были выявлены существенные
недостатки предмета договора;
- невозможность заключения основного договора из-за непреодолимых
обстоятельств.
1
Гражданское право: Учебник Т.1. / Под. ред. д.ю.н., проф. Садикова О.Н. М., 2015. –С. 162
2
Система договоров в гражданском праве России: Монография» (2-е издание,
переработанное и дополненное) (Романец Ю.В.) («Норма», «Инфра-М», 2013.-С 230
20
Рассматривается возможность одностороннего расторжения
предварительного договора.
В случае расторжения договора в связи с несоблюдением
заинтересованной стороной установленных сроков инициирующая
расторжение сторона может потребовать компенсацию неустойки, а также
может потребовать от другой стороны заключить основной договор через суд.
В то же время, однако, такой договор не может быть расторгнут в
одностороннем порядке в судебном порядке, поскольку к основному договору
не может быть применен порядок расторжения предварительного договора. В
этом случае у продавца всегда будет выбор: вернуть уплаченные деньги или
выполнить свои договорные обязательства. Предварительный контракт может
предусматривать передачу обеспечения. Возврат залога проигравшим
продавцом, отказавшимся от сделки, будет произведен в двойном размере. Если
отказ был инициирован покупателем, залог остается в распоряжении продавца.
Когда в суд поступает просьба о реституции депозита, необходимо также
выплатить компенсацию за неправомерное обогащение. В этом случае, если ни
одна из сторон не сможет доказать вину другой стороны, не заключив основной
договор, залог будет возвращен другой стороне (например, покупателю).
Все более сложные взаимоотношения между субъектами гражданско-
правовых отношений требуют формирования правовой науки для выработки
эффективных договорных моделей, способных обеспечить максимальную
защиту прав и законных интересов субъектов права. Сложность контрактных
отношений, направленных на обслуживание экономических отношений,
проявляется в современных условиях объективной регулярности).
Необходимость учета в процессе взаимоотношений между
хозяйствующими субъектами возможности изменения отдельных условий
договора в соответствии с интересами сторон привела к появлению в
Гражданском кодексе Российской Федерации статьи 429.1 «Рамочный
договор». Однако вопрос о делимитации границ рамочного соглашения в связи
с соседним контрактным строительством является проблематичным, что
21
вызвало дискуссию по этому вопросу среди ученых и практиков гражданского
общества. В соответствии со стандартом ст. 429 ГК РФ, «но стороны обязуются
в дальнейшем заключить предварительный договор о передаче права
собственности, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на
условиях, предусмотренных предварительным договором
1
.
Как указывает В.В. Витрянский, «цель использования толкования
предварительного договора состоит в том, чтобы, разделив этап договора на два
этапа, придать независимому юридическому значению самому договору»
2
.
Стороны предварительного договора являются юридически обязательными еще
до передачи вещи (выполнения работ, оказания услуг). Обязательная связь
может иметь место до того, как у лица появится объект, необходимый для
исполнения приговора, или непосредственная заинтересованность в этом
объекте. Применение проекта предварительного договора значительно снижает
риски заключения основного договора, поскольку в случае нарушения
предварительного договора это возмещение отрицательного интереса (интереса
при заключении основного договора), а в случае нарушения основного
договора - положительного интереса при выполнении обязательства. В первом
случае потери, скорее всего, будут ниже, чем во втором.
Поэтому одной из целей предварительного договора будет снижение
рисков для сторон. После того, как стороны достигнут стадии заключения
предварительного договора, у них будет возможность оценить последствия
своих действий и решить, следует ли заключать основной договор. Таким
образом, необходимость применения конструкции предварительного договора
обусловлена необходимостью получения сторонами дополнительных
возможностей для окончательной консолидации их интересов в основном
договоре, а также минимизации рисков, связанных с внешними
обстоятельствами.
1
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный)
/ Под ред. Гришаева С.П., Эрделевского А.М. - М., Юрайт. 2015. – С.245
2
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 2013.-С.201
22
Термин «рамочное соглашение» определен в статье 429.1 Гражданского
кодекса следующим образом: «Рамочный договор (соглашение с открытыми
общими положениями и условиями) - это договор, определяющий общие
условия обязательных отношений между сторонами, которые могут быть
уточнены и уточнены сторонами путем заключения отдельных договоров,
направления запросов одной из сторон или иным образом на основе или в
рамках рамочного договора»
1
.
При этом можно выделить следующие особенности рамочного
соглашения: - данный вид соглашения в соответствии со стандартами ГК РФ (с
2015 года) рассматривается как особая договорная структура и может быть
использован для различных видов договоров; - рамочное соглашение, как
правило, ориентировано на его систематическое применение в процессе
хозяйственных отношений, поскольку характеризуется систематическими
правоотношениями, вытекающими из его основы: - иные цели договора (как
правило, заключение рамочных договоров).
Таким образом, предметом предварительного договора является
заключение основного договора в будущем, что отличает его от рамочного
договора, который сам по себе содержит ряд условий, которые могут быть
уточнены. Иными словами, правовые отношения, вытекающие из рамочного
договора, несколько отличаются от правовых отношений, вытекающих из
предварительного договора. Это важно, когда хозяйствующие субъекты
применяют тот или иной вид договора: необходимо определить сущность
последующих намерений сторон договора и эволюцию экономической
ситуации. Важно отметить, что в соответствии с правилом п. 5 ст. 429 ГК РФ,
«если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от
заключения основного договора, применяются положения п. 4 ст. 445 ГК РФ об
ограничении возможности заключения договора»
2
. Что касается рамочного
1
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный)
/ Под ред. Гришаева С.П., Эрделевского А.М. - М., Юрайт. 2015. – С.201
2
Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации (по-статейный). / Пиляева
В.В. М.: Кнорус. 2017.- С.152.
23
соглашения, то применение такой нормы прямо не предусмотрено законом;
кроме того, характер соглашений и договоров, заключенных на основе
рамочного соглашения для разъяснения его условий, не регулируется и не
определяется.
По нашему мнению, использование выражения «уточнено и разъяснено»
подразумевает, что условия уже определены, т.е. при отсутствии уточнения они
могут быть выполнены, поскольку по ним уже достигнуто соглашение, а
предварительный договор - в соответствии со стандартами ГК РФ. Должны
«содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия
основного договора, по которому одна из сторон заявила, что соглашение
должно быть заключено в момент заключения предварительного договора».
Поэтому еще одним фактором, отличающим предварительный договор от
рамочного, является заинтересованность сторон, которая отражается в
договоре, и если нет никаких сомнений в отношении условий рамочного
договора, предварительный договор еще не заключен.
Таким образом, были изучены характер и характеристики рамочного
договора и предконтракта и сделан ряд выводов относительно их взаимосвязи:
– предварительный договор является видом гражданскоправового
договора, которому присущи все родовые признаки договоров; – рамочный
договор является специальной договорной конструкцией, появление которой в
ГК РФ обусловлено большим количеством практики заключения договоров с
открытыми условиями:
– правоотношения, которые вытекают из предварительною договора,
носят неимущественный характер, то есть стороны получают «право на право»,
в то время как рамочный договор требует лишь «уточнения» ряда условии, а
при отсутствии уточнения могут использоваться нормы рамочного договора;
– отсутствуют механизмы понуждения к заключению дополнительного
договора для рамочного договора в ГК РФ, в то время как для предварительною
договора эти механизмы прописаны достаточно конкретно;
24
– предварительный договор служит инструментом снижения риска и дает
возможность уточнения интересов сторон и отказа от заключения основного
договора с минимальными финансовыми последствиями, в то время как размер
ответственности по рамочному договору определяется дополнительными
соглашениями;
– рамочный договор представляет собой совокупность нескольких
договоров (двух и более): базовою (непосредственно самою рамочною
договора) и договоров приложений (либо иных документов, форма которых не
определена в ГК РФ), в то время как предварительный договор является
единым документом.
Следует отметить, что анализ литературы, периодических изданий и
законодательства о рамочных соглашениях выявил наличие расхождений во
мнениях относительно данной договорной структуры, ее характера и
применения в практике компаний, что требует дальнейшего изучения и,
возможно, совершенствования действующего законодательства.
Таким образом, предварительное соглашение является отдельным
документом, подтверждающим возникновение взаимных прав и обязанностей,
на основании которых возникает основное соглашение, основанное на
согласованных положениях предварительного соглашения. В случае
незаключения основного договора предусмотрена обязанность заключить
договор, имеющий полную юридическую силу.
1.2 Предпосылки развития и закрепления норм регулирующих
правоотношения вытекающие из заключения предварительного договора
Истории института предварительного договора насчитывает около двух
тысяч лет. В римском праве Пакт о противоречии - предварительный договор -
был разработан настолько подробно, что нормы, регулирующие его,