75
В то же время в одностороннем порядке такой договор может быть
расторгнут только в суде, потому, что порядок расторжения предварительного
договора не может применяться к основному.
При этом у продавца всегда будет выбор: вернуть уплаченные деньги,
либо выполнить свои обязательства по договору. Предварительным договором
может быть предусмотрена передача задатка.
Возврат задатка несостоявшимся продавцом, который отказался от
сделки, будет произведена в двукратном размере. В случае, если отказ был
инициирован покупателем, то задаток будет оставаться в распоряжении
продавца.
При обращении в суд о возврате задатка требуется также возмещения
неосновательного обогащения. При этом если ни одна из сторон не 8 сможет
доказать вину оппонента в не заключении основного договора, задаток будет
возвращен другой стороне (к примеру, покупателю).
Таким образом, предварительный договор представляет собой
самостоятельный документ, подтверждающий возникновение взаимных прав и
обязанностей, порождающие основной договор, исходя из согласованных
положений предварительного договора. В случае не заключения основного
договора предусматривается понуждение к заключению договора, так как
предварительный договор имеет полную юридическую силу.
3.2 Совершенствование гражданского законодательства в этой области
Практика заключения предварительного договора связана, прежде всего,
со сделками в крупных размерах, а так же со сделками купли-продажи больших
имущественных комплексов, так как необходимо получить предварительное
согласие федерального антимонопольного органа РФ. Такое согласие,
например необходимо при покупке долей в уставном капитале хозяйственного
общества, если стороной сделки выступает юридическое лицо, входящее в
76
группу, которая имеет активы более чем на 7 млрд руб., или если в сделке
участвуют предприятия, занимающие доминирующее положение на рынке.
В таких случаях стороны до получения разрешения федеральной
антимонопольной службы заключать основной договор не имеют права. Так же
предварительный договор может быть заключен и при иных сделках, когда
стороны желают закрепить свои отношения и будущие обязательства для
дальнейшего заключения основного договора. Как говорилось выше, суммы
сделок зачастую крупные и поэтому стороны пытаются снизить все возможные
риски и предусмотреть способы обеспечения обязательств. Одним из самых
распространенных способов является задаток.
В соответствии со статьей 380 Гражданского Кодекса РФ «Задатком
признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет
причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство
заключения договора и в обеспечение его исполнения». Таким образом, при
выборе такого способа обе стороны могут обезопасить себя от уклонения
заключения основного договора. Покупатель имеет право при отказе продавца
от заключения основного договора потребовать возвращения задатка в двойном
размере, а продавец при отказе покупателя может оставить задаток у себя.
Тем не менее, в судебной практике встречаются споры при выборе
задатка как способа обеспечения обязательств, поскольку единое мнение по
поводу включения в предварительный договор условия о задатке, как способе
обеспечения денежных обязательств, в судебной практике отсутствует. В
большинстве случаев суды общей юрисдикции придерживаются позиции,
которая определяет, что обеспечение денежных обязательств с помощью
задатка возможно. Так по решению № 2-2466/2018 2-2466/2018~М-1857/2018
М-1857/2018 от 18 июля 2018 г. по делу № 2-2466/2018 суд удовлетворил
требования истца о взыскании денежных средств из предварительного
договора. Но в то же время арбитражные суды определяют, что денежные
обязательства по предварительному договору не могут быть обеспечены
задатком. Так, по делу № А43- 41392/2017 от 5 сентября 2018 г первый
77
арбитражный апелляционный суд г. Владимира постановил, что
предварительный договор – это договор организационный и не может
содержать денежных обязательств. Аналогичное постановление было вынесено
по делу № А03 - 342/2018 арбитражным судом Алтайского края.
В науке гражданского права и, как следствие, правоприменительной
практике, зачастую происходит смешение двух юридических конструкций:
будущего обязательства и предварительного договора. Неверная квалификация
указанных категорий приводит к правовым ошибкам относительно способов,
позволяющих обеспечить исполнение обязательств, возникающих из
предварительного договора. Так, суд удовлетворил требования истца о
взыскании суммы обеспечительного депозита (иное обозначение
обеспечительного платежа, употребленное до принятия изменений в ГК РФ об
обеспечительном платеже), а также пени за просрочку внесения
обеспечительного депозита по соглашению о взаимных обязательствах
(заключения в будущем договора аренды помещения), мотивируя свое решение
тем, что стороны в соглашении указали срок, в течение которого они обязуются
заключить основной договор, а такой срок не наступил, то в силу п. 6 ст. 429 ГК
РФ обязательства сторон по соглашению не прекращены, односторонний отказ
от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ) недопустим, неоплата ответчиком
обеспечительного депозита неправомерна1 . К.Д. Гасников, анализируя
вышеуказанный спор, 1 Постановление Девятого арбитражного
апелляционного суда № 09АП-7470/2011- ГК от 27.04.2011; Постановление
Федерального арбитражного суда Московского округа № КГ-А40/8635-11 от
15.08.2011
В.В. Акинфиева приходит к выводу о том, что обеспечительный депозит
как способ обеспечения исполнения предварительного договора, в приведенном
случае является неустойкой
1
.
1
Российское гражданское право. Общая часть. Вещное право. Наследственное право.
Интеллектуальные права. Личные неимущественные права/Суханов Е. А., 4-е изд., стер. - М.:
Статут, 2015. С.132
78
Представляется, что отсутствие единообразной оценки возможности
обеспечить обеспечительным платежом предварительный договор во многом
обусловлено существовавшей ранее острой полемикой относительно
применения задатка, следовательно, и иных способов обеспечения в целях
исполнения обязательств, возникающих из предварительного договора2 . Так,
некоторые цивилисты резко негативно высказываются о самой возможности
обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору. К
примеру, М.Ю. Кайгородова считает, что «существующая в юридической
литературе позиция о возможности включения в предварительный договор
условий имущественного содержания, обеспечения исполнения
предварительного обязательства как поименованными, так и
непоименованными способами обеспечения исполнения обязательств,
опирающаяся на ст. 421 ГК РФ, воспринята в практике судов общей
юрисдикции, под ее влиянием формируется новая судебная практика»
1
.
Далее она пишет, что оценка предварительного договора как не
исключающего имущественное предоставление и исполнение в рамках
предварительного договора условий будущего основного договора, заключение
которого предусмотрено предварительным договором, размывает
существующая четкую грань между предварительным договором и
порождаемым им предварительным обязательством и будущим обязательством
имущественного содержания.
Изменения, внесенные в ст. 380 ГК РФ путем дополнения положениями
следующего содержания (п. 4): «если иное не установлено законом, по
соглашению сторон задатком может быть обеспечено испол нение
обязательства по заключению основного договора на условиях,
предусмотренных предварительным договором (ст. 429)». Подчеркнем, что
будущее обязательство – это несуществующее обязательство, которое
возникает при наступлении условий, определенных обстоятельств;
1
Рузакова О.А. Гражданское право - М.: Московская финансово-промышленная академия. –
М., 2015.- С.362.
79
обязательство, возникающее из предварительного договора, – существующее
(возникшее) обязательство, исполнение которого отложено на определенный
срок. Второе не носит вероятностного характера, участниками
предварительного договора определены предмет обязательства, сроки его
исполнения и т.д.
Приведем показательный пример из судебной практики. Истец обратился
к ответчику с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере
обеспечительного платежа по предварительному договору, ссылаясь на
неисполнение ответчиком обязанности по заключению договора аренды. Суд
иск удовлетворил, мотивируя свое решение наличием в соглашении об
обеспечительном платеже условий о взносе, который обеспечивает исполнение
сторонами обязательств по заключению и государственной регистрации
основного договора, а после его заключения – обязательства арендатора по
возмещению убытков в соответствии с условиями заключенного договора;
подлежит возврату в случае неисполнения арендодателем обязательств по
заключению договора в установленный срок .
В этом примере видно, что в предварительном договоре стороны
согласовали и платеж, который обеспечивал вытекающее из предварительного
договора обязательство по заключению основного договора, и платеж, который
обеспечивал будущее обязательство по возмещению убытков, вытекающее из
основного договора. Предварительный договор – это самостоятельное
обязательство, содержанием которого является заключение основного
договора.
Согласно позиции Верховного Суда РФ, предметом предварительного
договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем
основного договора3 . При этом сам по себе предварительный договор не
является договором о передаче имущества либо прав на имущество.
Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у
договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на
условиях, оговоренных в предварительном соглашении. Заключение
80
предварительного договора не может повлечь перехода права собственности,
возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги2 .
Таким образом, предварительный договор порождает самостоятельное,
неденежное по своей природе обязательство по заключению основного
договора. В этом заключена наибольшая сложность применения
обеспечительного платежа к предварительным договорам, поскольку он
призван обеспечивать только денежное обязательство. Анализ судебно-
арбитражной практики, научной литературы свидетельствует о возможности
использовании обеспечительного платежа в качестве способа обеспечения
обязательств по предварительному договору.
Кроме того, возможность применения обеспечительного платежа к
предварительному договору обусловлена и фундаментальным характером
принципов гражданского права, в том числе свободы договора и
диспозитивности.
Ограничение сторон в выборе обеспечительных средств в данном случае
ограничивало бы действие принципов. Полагаем, что возможным и не лишним
по аналогии с правилом, предусмотренным для задатка в п. 4 ст. 380 ГК РФ, в §
8 главы 23 ГК РФ прямо предусмотреть норму о возможности обеспечения
обязательства из предварительного договора обеспечительным платежом:
«Если иное не установлено законом, по соглашению сторон обеспечительным
платежом может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению
основного договора на условиях, предусмотренных предварительным
договором (статья 429)».
Таким образом, исходя из анализа судебной практики, считаем нужным
конкретизировать статью 380 Гражданского кодекса РФ положениями о том,
что денежные обязательства могут быть обеспечены с помощью задатка.
На наш взгляд, конкретизация данной статьи поможет положить конец
противоречий судебной практики по вопросам применения задатка.
81
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Согласно общему правилу предварительный договор можно
классифицировать как двусторонний договор, носящий организационный
характер, в соответствии с которым обязательство заключить основной договор
возникает у обеих сторон. В то же время нельзя исключать в соответствии с
принципом свободы договора возможность заключения одностороннего
предварительного договора, обязательство заключить основной договор по
которому возникает лишь у одной из сторон по требованию контрагента, хотя
контрагент заключать основной договор не обязан. Обязательным требованием
к форме предварительного договора в соответствии с п.2 ст. 429 ГК является
соблюдение его письменной формы. Если же для основного договора законом
предусмотрена более строгая форма, в частности нотариальное удостоверение,
то и предварительный договор должен заключаться в такой же форме.
Нарушение требований к форме предварительного договора влечет его
ничтожность. При этом необходимо отметить, что в случаях, когда законом
предусмотрена обязательная государственная регистрация основного договора,
предварительный договор не подлежит государственной регистрации. Согласно
норме, отраженной в п.3 ст.429 ГК, предварительный договор должен
содержать предмет основного договора и те условия, по которым, согласно
заявления одной из сторон, должно быть достигнуто согласие при заключении
предварительного договора. Первое требование предполагает, что
предварительный договор должен быть с достаточной степенью детализации
существенных условий, входящих в предмет основного договора. Второе
требование предполагает, что условия, предложенные к согласованию одной из
сторон при заключении предварительного договора, характеризующие при этом
как параметры основного договора, так и предварительного договора, должны
быть согласованы обеими сторонами. При наличии разногласий между
сторонами по таким условиям предварительный договор не может быть
заключен. Более того, без согласование существенных в силу закона условий,
82
проработанных в рамках предварительного договора, будет невозможно
заключить и исполнять основной договор. В подобных случаях спор сторонам
придется разрешать при помощи суда, который будет должен определить
существенные условия основного договора, основываясь на п.5 ст. 429 ГК. С
другой стороны, если участники сделки не смогли согласовать те или иные
несущественные условия как в предварительном договоре, так и в основном
договоре, то суд не может определять такие условия по своему усмотрению при
рассмотрении иска о принуждении к заключению основного договора.
Обязательство заключить основной договор, вытекающее из определения
предварительного договора, четко закреплено во времени. Стороны по
предварительному договору могут сами установить временные рамки для
заключения основного договора. В случае, если стороны не договорились о
сроках, вступает в действие положение п. 4 ст. 429 ГК, которое в качестве срока
заключения основного договора устанавливает один год с момента заключения
предварительного договора. Стоит отметить, что стороны могут заключить
основной договор и после окончания срока действия предварительного
договора. Тем не менее, каждая из сторон в праве требовать заключения
основного договора от другой по условиям предварительного договора только в
пределах установленного срока. В противном случае, сторона, пожелавшая
принудить к заключению основного договора уклоняющегося контрагента на
условиях предварительного договора за пределами установленного срока, не
сможет воспользоваться правом обратиться для разрешения данной проблемы в
суд, поскольку любой срок по предварительному договору носит
пресекательный характер [2, С. 131-137]. Здесь также необходимо отметить, что
в случае нарушения исполнения предварительного договора путем прямого
отказа контрагента от заключения основного договора, заинтересованная
сторона имеет право подать иск о принуждении к заключению основного
договора в течении 6 месяцев после получения такого отказа.
83
Ответственность сторон заключить в будущем основной договор
непосредственно влияет на способы обеспечения исполнения предварительного
договора.
В литературе встречаются разные способы обеспечения исполнения
предварительного договора. На практике же чаще всего участники сделки
используют залог, задаток и обеспечительный платеж. В случае использования
залога в качестве обеспечения предварительного договора проблемой является
залог в денежной форме. Законодательство не дает прямого запрета на
использование такого вида залога, но всегда сохраняется риск, что в процессе
судебного разрешения спора такой залог признают недействительным. Такое
может произойти в силу запрета Президиума ВАС РФ на использование
денежного залога, т.к. в качестве существенного признака договора залога
названа возможность реализации предмета залога на торгах, а денежные
средства продаже не подлежат.
Денежный залог - это определенный риск, но его с успехом может
заменить задаток. Однако и здесь есть свои нюансы. В соответствии с п. 1 ст.
380 ГК задатком признается денежная сумма, которая выдается одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей
другой стороне (в доказательство заключения договора и в обеспечение его
исполнения). Поскольку предварительный договор не является сам по себе
основанием для возникновения денежных обязательств, то и гарантировать
исполнение такого договора задатком неправомерно, ведь задаток не
обеспечивает свою платежную функцию. Тем не менее, при использовании
указанного способа обеспечения исполнения предварительного договора
меньше риск его признания в суде недействительным. Так Верховный суд РФ
не нашел неправомерности в использовании задатка в качестве гарантии
исполнения предварительного договора. При использовании обеспечительного
платежа стороны могут договориться, что именно будет обеспечивать
обеспечительный платеж: будущее денежное обязательство по уплате,
обязанность возместить убытки или неустойку и т.д. При этом размер
84
обеспечительного платежа не может равняться сумме оплаты по основному
договору. Отличия данной конструкции от задатка заключаются в том, что
сумма обеспечительного платежа не засчитывается в счет будущих платежей и
сторонами могут быть предусмотрены основания его возврата или невозврата.
В качестве иных особенностей предварительного договора можно
отметить, что право одной из сторон требовать заключения основного договора
не может быть предметом уступки, так как неразрывно связано со встречной
обязанностью заключить тот же основной договор по требованию другой
стороны. В рамках предварительного договора возможна замена стороны в
целом с переходом к третьему лицу и прав, и обязанностей только с согласия
контрагента. Предварительный договор, как и любой другой договор, может
быть признан судом недействительным в силу законных на то основания. Тем
не менее, этот факт не влечет автоматической недействительности основного
договора, заключенного на условиях предварительного. Так же и наоборот. При
недействительности основного договора сохраняется право повторного
требования заключить его вновь, если при этом срок действия
предварительного договора еще не истек.
В заключение стоит еще раз подчеркнуть, что стороны предварительного
договора прибегают к его подписанию при отсутствии возможности заключить
основной договор здесь и сейчас.
При этом предварительный договор, хоть и не является источником прав
на имущество, порождает возникновение у сторон юридических прав и
обязанностей, как и любая другая гражданско-правовая сделка.
Исходя из анализа проведенного в работе, считаем нужным
конкретизировать статью 380 Гражданского кодекса РФ положениями о том,
что денежные обязательства могут быть обеспечены с помощью задатка.
На наш взгляд, конкретизация данной статьи поможет положить конец
противоречий судебной практики по вопросам применения задатка в
предварительном договоре.