14
поводу предварительных соглашений, где базовым и основным было понятие
«предварительного договора». Понятие и определение предварительного
соглашения (договора) раскрыто в 3 разделе «Общая часть обязательственного
права» Гражданского Кодекса РФ, в подразделе 2 «Общие положения о
договоре», в главе 27 «Понятие и условия договора» статье 429 ГК РФ.
В ст. 429 ГК РФ предварительный договор легально определен как
соглашение, в силу которого стороны обязуются заключить в будущем договор
о передаче имущества, выполнении работ либо же оказании услуг на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Исторически характеризовался
изменчивостью подход к юридическому регулированию – от признания
предварительного договора самостоятельным, создающим все необходимые для
заключения основного договора условия юридическим фактом до отрицания его
как юридического факта – предварительного договора
8
.
В настоящее время в гражданском праве предварительное соглашение
(договор) в силу регулирования им процесса заключения отдельных
разновидностей договоров носит организационную функцию. То, что
исполнение условий предварительного договора не связано никоим образом с
исполнением имущественных требований, с возникающей из предварительного
договора только обязательством к заключению основного договора, является
определяющей особенностью предварительного соглашения (договора),
отличающей его, несмотря на наличие некоторых, по ряду внешних признаков,
совпадений, от договоров с отлагательным условием или с отлагательным
сроком, от оферты, от соглашений о намерениях, от договора простого
товарищества.
Таким образом, планирование финансово-хозяйственной деятельности,
координация экономических связей субъектам коммерческой деятельности на
законодательно-правовой базе обеспечивается применением предварительного
8
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N51-ФЗ (ред. от
18.07.2019) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
15
соглашения (договора), по которому, как нормирует статья 429 Гражданского
Кодекса РФ, контрагенты обязуются на предусмотренных предварительным
договором условиях заключить в будущем времени основной договор об
оказании возмездных услуг, выполнении работ или передаче движимого или
недвижимого имущества. То есть, как отмечает В.П. Миронов, стороны
предварительного соглашения (договора), обязуются заключить, в силу п. 1 ст.
429 Гражданского Кодекса РФ, в будущем на предусмотренных в
предварительном договоре условиях основной договор об оказании возмездных
услуг, выполнении работ или передаче движимого, или недвижимого
имущества.
Предварительное соглашение (договор) не влияет на имущественные
права и не создает каких-либо обременений и ограничений имущественных прав
в силу того, что оно лишь определяет, являясь организационным, сроки и
условия заключения основного договора, что подтверждается определениями
ВС РФ № 54-КГ16–7 от 09.08.16 и № 87-КГ15–28 от 10.11.15, по которым
предварительное соглашение (договор) не может предписывать, кроме
обязательства заключения основного договора, для сторон других обязательств.
Содержание предварительного соглашения (договора) является
обязательством договаривающихся сторон по заключению в будущем на
предусмотренных предварительным договором условиях основного договора,
как гласит пункт 2 информационного письма Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 28.04.1997 № 13, посвященного обзору практики
судебного разрешения связанных с защитой прав собственности и других прав
вещного характера. Истец не может приобрести право собственности на
имущество при подобных обстоятельствах на основании одного лишь
предварительного соглашения (договора) о купле-продаже имущества.
Соответственно, предварительное соглашение (договор) в гражданско-
правовой науке занимает, особое место в классификации договоров поскольку
затрагивает обособленную сферу отношений по заключению основных
16
договоров в будущем. Предварительное соглашение (договор) представляет
собой своего рода организационным договором, при этом не являясь прямым
инструментом воздействия на финансово-хозяйственную деятельность, главная
цель которого заключена в установлении определенного законом
правоотношения, обязывающего привести в будущем к заключению основного
соглашения (договора) между сторонами. По этой причине предварительный
договор размещен законодателем в общей части обязательственного права
Гражданского Кодекса РФ
9
.
Однако предварительное соглашение (договор) не имеет черты
юридического обязательства. А.С. Говорова отмечает, что, несмотря на то, что
предварительное соглашение (договор) схоже общими чертами с офертой,
определяемой статьей 435 Гражданского Кодекса РФ как адресованное одному
или нескольким физическим лицам достаточно определенное предложение,
выражающее намерение сделавшего данное предложение лица считать себя
заключившим соглашение с принявшим предложение адресатом, оно не
преобразовывается, подобно оферте, в основной договор, оставаясь
самостоятельным, создающим только предпосылки для заключения основного
договора, юридическим фактом.
Нормы, регулирующие предварительного соглашения (договора) имеют
также общие черты с нормами соглашения о намерениях, но их отличия
выражаются в том, что последнее является регулируемой скорее этическими, а
не юридическими нормами сделкой, оно не является в юридическом смысле
«договором» в силу того, что не прописывает меры ответственности
юридического характера и не определяет формальным образом гражданско-
правовые обязательства. Не отвечающее установленным касательно
предварительных соглашений (договоров) требованиям гражданского
законодательства, соглашение о намерениях подлежит добровольному
9
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N51-ФЗ (ред. от
18.07.2019) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
17
исполнению кроме тех случаев, когда подобное соглашение в судебном порядке
признается предварительным соглашением (договором), и напротив,
предварительный договор не признается в случае несоответствия требованиям
закона, таковым.
Статьей 429 Гражданского Кодекса РФ установлены, кроме предмета
предварительного соглашения (договора), так же форма, и его содержание.
Предварительное соглашение (договор) заключается в установленной для
основного договора форме согласно п.2 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, а в
случае отсутствия установленной формы основного договора, то в письменной
форме, при чем ничтожность предварительного соглашения (договора) вытекает
из нарушения правил о его форме, и необходимо нотариальное заверение
предварительного соглашения (договора) в случае нормирования законом
обязательной нотариальной формы для какого-либо договора. Необходимо,
однако, подчеркнуть данный в определении № 5- В10–42 от 20.07.2010
Верховным Судом РФ вывод о том, что требование о государственной
регистрации не относится к форме предварительного договора
10
.
По норме п. 3 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ в части содержания
предварительное соглашение (договор) обязано содержать условия
позволяющие установить как предмет основного договора, так и его условия,
касательно которых по заявлению одной из договаривающихся сторон должно
быть достигнуто соглашение при заключении предварительного соглашения
(договора) – то есть Гражданский Кодекс не требует закрепления обязательных
в основном договоре существенных условий в предварительном соглашении
(договоре).
Данная норма предоставляет, как считает И.Б. Новицкий, право одной из
сторон при заключении основного договора самостоятельно устанавливать
10
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 июля 2010 г. N 5-В10–
42 // Договор - Юрист.ру. Режим доступа: https://dogovor-urist.ru/судебная_практика/дело/5-
в10–42/
18
определенное условие в предусмотренных законом пределах. Подобная
возможность, очевидно, базируется на том, что наделение данным правом
контрагента является способом реализации согласованного условия.
В определении Верховного Суда РФ № 4-КГ15–21 от 16.06.2015
11
указано,
что если обе стороны договора имеют одинаковое представление о предмете
договора и способны определить его, то следует считать выполненным условие
об установлении предмета договора. Пункт 4 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ
касательно сроков исполнения предварительного соглашения (договора)
предписывает либо указывать в предварительном договоре срок, в пределах
которого контрагенты берут на себя обязательство заключить основной договор,
либо в течение одного года с момента заключения предварительного соглашения
(договора) заключить основной договор в случае отсутствия установленного
срока в соглашении между участвующими в предварительном договоре
сторонами, учитывая практические юридические казусы, когда заключающие
предварительный договор контрагенты не могут определить точный срок
заключения предполагаемого основного договора.
Нужно отметить, что новые нормы о таком способе обеспечения
обязанности сторон к заключению основного договора, как задаток, введены в
марте 2015 года в пункте 4 ст. 380 Гражданского Кодекса РФ нормирующем
возможность, по соглашению контрагентов, обеспечения задатком исполнения
обязательства по заключению основного договора на предусмотренных
предварительным договором условиях в случае, если законом не установлено
иное. Задатком та же статья называет выдаваемую одной из сторон договора в
счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в
доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения денежную
сумму.
Важные особенности использования предварительного договора на
11
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 июня 2015 г. N4-КГ15–
21 // Гарант. Режим доступа: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71045440/
19
примере продажи недвижимости исследованы М.А. Переведенцевой
12
. В
частности, она отмечает, что намерения договаривающихся сторон заключить в
предстоящий период времени основной договор купли-продажи на
определенных в предварительном соглашении (договоре) условиях фиксируется
в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества (1, п. 1 ст.
429). Передача имущества по такому договору может производиться в таких
случаях, как отсутствие у продавца полного набора необходимых для
оформления документов, отсутствие у покупателя нужной денежной суммы и
прочее, при чем при такой сделке риски приобретателя выше, а ответственность
продавца ниже.
Однако следует понимать, что если в оговоренный предварительным
договором срок основной договор продажи недвижимости не заключен и ни одна
из договаривающихся сторон не направила контрагенту предложения заключить
основной договор продажи недвижимости, то просто прекращается действие
предварительного соглашения (1, п. 6 ст. 429), а значит никаких особых рисков
для договаривающихся сторон заключение предварительного договора продажи
недвижимости на рынке вторичного жилья, в отличие от заключения
предварительного договора недвижимости на стадии строительства дома, не
влечет.
Соответственно, можно определить риски продавца через
предварительный договор при сделках ипотечного кредитования. Поскольку
кредитующий покупку недвижимости банк заинтересован, в силу закона, в
возникновении ипотечных условий, поэтому в договор купли-продажи
недвижимого имущества включается обязательное условие об исключении в
пользу продавца возникающего на основании регламентирующего обеспечение
исполнения обязанности по оплате товара покупателем п. 5 ст. 488, 429
12
Переведенцева М.А., Половникова Н. А. Риски сторон при заключении предварительного
договора купли-продажи недвижимости // Современные тенденции развития науки и
технологий. – 2017. – № 1–4. – С. 117
20
Гражданского Кодекса РФ залога, так как один из этих залогов, в противном
случае, (в прибыль банка и в прибыль продавца) будет последующим, а значит в
случае неполучения оплаты продавец не сможет воспользоваться правами
держателя заложенной недвижимости.
Выводы по первой главе.
1. Римская правовая доктрина основными чертами конструкции
предварительного договора считала двусторонний характер и непорождение им
обязательств, непосредственно направленных на передачу товаров, выполнению
работ, оказанию услуг. Pactum de contrahendo рассматривался римской правовой
доктриной как договор, в котором стороны обязываются заключить договор, а не
совершать еще пока того, что имеет быть выговорено договором. Содержание
будущего договора, т. е. предполагаемых действий сторон, обозначается и здесь,
но в случае незаключения договора стороны присуждаются не к исполнению
выговоренных действий или оплате их стоимости, а только к возмещению
ущерба, понесенного от незаключения договора.
2. Нормы, регулирующие предварительное соглашение (договор), имеют
также общие черты с нормами соглашения о намерениях, но их отличия
выражаются в том, что последнее является регулируемой скорее этическими, а
не юридическими нормами сделкой. Соглашение о намерениях не является в
юридическом смысле «договором» в силу того, что не прописывает меры
ответственности юридического характера и не определяет формальным образом
гражданско-правовые обязательства. Соглашение о намерениях не отвечает
требованиям гражданского законодательства, установленным для
предварительных соглашений (договоров). Оно подлежит добровольному
исполнению кроме тех случаев, когда подобное соглашение в судебном порядке
признается предварительным соглашением (договором), и напротив,
предварительный договор не признается в случае несоответствия требованиям
закона, таковым.
3. Можно сделать вывод, что в настоящее время российское право
21
пересматривается, трансформируется в силу необходимости изменений для
обеспечения защиты и комфорта осуществления сделок между гражданами и
организациями в нашей стране. В частности, на примере предварительного
договора можно отметить положительный эффект осуществляемых изменений.
Однако и сейчас существуют отдельные возможности для осуществления
злонамеренных деяний одной из сторон сделки, что подразумевает
необходимость дальнейшего совершенствования правовой документации в РФ.
22
ГЛАВА 2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ
ДОГОВОРЕ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
2.1 Понятие, значение (функции) и предмет предварительного
договора
Для всестороннего и комплексного изучения места и роли переговоров о
заключении договора в системе гражданско-правовых отношений следует более
детально изучить вопрос о соотношении рассматриваемого института со
схожими правовыми конструкциями, при этом к последним могут быть отнесены
так называемые организационные договоры, к которым непосредственно
относится и предварительный договор. Переговоры о заключении договора
представляются специфическими, законодателем не поименованными,
отношениями, которые по целому ряду причин сложно однозначно отнести к
имущественным или личным неимущественным отношениям.
Вместе с тем, в доктрине схожие с рассматриваемыми отношениями
явления хорошо известны как организационные, которые еще в 1966 году
впервые в своих работах выделил О.А. Красавчиков, определив их как
отношения, складывающиеся из действий организационных
(неимущественных), направленных на упорядочение отношений, связей,
действий участников имущественного оборота. Интересным представляется
взгляд А.В. Андрющенко, которая анализируя сущность рассматриваемых
отношений приходит к выводу о необходимости внесения в статью 2 ГК РФ
организационных отношений как самостоятельного элемента, так как
рассматривая предмет гражданско-правового регулирования не находят в нем
место такие договоры, как рамочный, предварительный и так далее, что
приводит к очевидному несоответствию, так как раз эти договорные
конструкции существуют в гражданском законодательстве, то они «не могут не
входить в его предмет».
Выделению организационных договоров в категоризации гражданско-
23
правовых отношений по объекту способствовала трудность дифференциации их
предмета в системе правового регулирования, соответственно, их нельзя
однозначно отнести к имущественным или неимущественным, так как они
играют роль координаторов и способствуют возникновению, исполнению,
изменению или прекращения основных отношений и объектом
организационных отношений является деятельность его субъектов,
направленная не на прямой экономический результат, а на налаживание
отношений для его скорейшего и эффективного достижения
13
.
Организацию подобных правовых связей можно определить, как
сочетание субъективных гражданских прав и обязанностей, которые являются
мерой возможного или должного поведения для создания эффективного
действующего механизма, в рамках которого будут возникать, развиваться и
прекращаться имущественные отношения сторон. Поскольку выше было
установлено, что переговоры о заключении договора относятся к
организационным правоотношениям, постольку сравнивать их необходимо
именно с теми институтами, которые также относятся к данному виду
гражданских правоотношений, и направлены при этом на заключение договора.
В доктрине среди так называемых организационных сделок традиционно
выделяют предварительный договор, который также имеет общую с
переговорами цель – заключение в будущем договора, однако имеются и
существенные отличия между ними.
Так, предварительный договор предусматривает обязанности сторон
заключить основной договор в будущем на условиях, установленных этим
предварительным договором. Поэтому в таком договоре должны в обязательном
порядке содержаться условия будущего основного договора, в частности, его
предмет и иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон
должно быть достигнуто соглашение. Обязанность заключить основной договор
13
Кириллова А.О. Предварительный договор и опцион на заключение договора:
сравнительное исследование // Социально-политические науки. – 2019. – №5. – С. 107