74
договоренность по которым достигнуто сторонами в предварительном порядке
или же убрать из перечня те положения, которые ни одна сторона не считает
приемлемыми в условиях соглашения.
Во-вторых, это представительский или организационный характер
соглашения о намерении. Также следует отметить, что соглашение о намерении
может оказывать некоторое психологическое воздействие на стороны.
Учитывая, что такое соглашение не носит юридического характера,
примечательно то, что такое воздействие оказывают сами стороны друг на друга.
Такое явление часто встречается при заключении договоров бизнес-партнерами.
Можно обмануть другую сторону и юридически уйти от выполнения
возложенных соглашением обязанностей, но если станет известно, что сторона
не выполнила условия соглашения, которые согласованны в письменном виде то
его репутация от сильно испортится и вряд ли он когда-нибудь еще заключит
какую-либо сделку. Тут встает вопрос о последствиях за неисполнение: если в
случае предварительного договора имеет место юридически значимые
последствия, то в соглашении о намерении ее нет, но зато есть немалый удар по
репутации стороны. Несмотря на то, что соглашение о намерении не является
договором в полном смысле этого слова, сами субъекты предпринимательской
деятельности ставят его в строку с договорами, которые регулируются
гражданским законодательством.
На практике очень часто бывали случаи, когда сторона общалась в суд с
требованием обязать выполнить условий, которые они заключили соглашением
о намерении. В этом случае судам приходилось разрешать дело по существу
обстоятельств, исключая это соглашение. Нельзя не сказать, что существует
проблема квалификации предварительного договора и соглашения о намерении,
когда один договор следует считать другим. Например, если изначально
сторонами заключалось соглашение о намерении, но в его содержании были
отражены предмет, сроки и другие условия, характеризующие предварительных
договор, то такое соглашение суд считает предварительным договором. Есть
75
случаи, когда и договор, который сначала суду был назван как предварительный,
в процессе разрешения дела быть квалифицирован в соглашение о намерении, в
силу того, что не все условия, указанные в законе, нашли сове отражение в
договоре
56
.
Соглашение о намерении, которое не отвечает требованиям статьи 429 ГК
РФ, исполняется сторонами на добровольной основе. То есть, тут нет тех
условий, которые позволят законодателю квалифицировать его как
предварительных договор. А из этого следует, что принудить, с точки зрения
закона, к исполнению либо заключению договора не получится даже при подаче
иска в суд. Это одно из основных отличий соглашения о намерении от
предварительного договора.
Следующее отличие заключается, как уже говорилось ранее в статье, в
правовых последствиях. В предварительном договоре, в случае отказа одной из
сторон выполнять обязательства, которые на него возложены, другая сторона
может требовать обязательного заключения договора в принудительном
порядке. А в соглашении о намерении такого права сторона не имеет, поскольку
это соглашение не имеет юридической силы.
Также, одним основных отличий соглашения о намерении от
предварительного договора, а также критерием их разграничения является
отражение в нем условия об обязанности. То есть, если в соглашении указаны
общие обязанности сторон, которые не порождают юридических последствий,
то этот документ следует квалифицировать как соглашение о намерение. А если
в договор включены обязательное условие заключения договора в будущем, то
суды квалифицируют его как предварительный договор. Учитывая все
вышеизложенное, можно сказать, что несмотря на то, что Российское
законодательство с неохотой признает преддоговорные отношения, то практика
56
Торопова Е.С. Предварительный договор купли-продажи жилых помещений: вопросы
теории и практики// Конституционное развитие современной России: проблемы,
закономерности, перспективы. – 2019. – С. 152
76
показывает, что они развиваются довольно стремительно и требуют большего
регулирования. Законодателю следует чуть больше зациклиться на этих
отношениях, а в особенности на соглашениях о намерении, так как мы можем
видеть именно их несправедливо обделили вниманием.
3.3 Недобросовестное поведение участников предварительного
договора
Для заключения договора помимо волеизъявлений его сторон зачастую
необходимо наличие иных предусмотренных в законодательстве элементов
состава договора, а также наличие предпосылок его действительности,
отсутствие которых означает ничтожность или оспоримость договора. Для
предварительного договора не характерны элементы состава и предпосылки
действительности основного договора. Когда стороны не готовы заключить
основной договор, но желают это сделать в будущем, заключается
предварительный договор. С помощью предварительного договора создается
предпосылка для заключения основного договора.
Для заключения предварительного договора стороны должны достигнуть
соглашения по всем существенным условиям договора (п.1 ст.432 Гражданского
кодекса РФ). В соответствии с п.3 ст.429 Гражданского кодекса РФ
предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить
предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Исходя из буквального понимания указанной нормы, в предварительном
договоре должны быть согласованы все существенные условия будущего
договора. Однако условия, позволяющие установить существенные условия
основного договора не равнозначны существенным условиям основного
договора. В пункте 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ говорится о согласовании
в предварительном договоре таких условий, которые позволят установить
существенные условия основного договора.
Необходимо отметить, что условия, позволяющие установить
существенные условия основного договора являются оценочным и у суда
77
огромная возможность усмотрения в данном вопросе
57
.
Указанное выше понятие необходимо толковать в совокупности со ст.446
Гражданского кодекса РФ, согласно которой в случаях передачи разногласий,
возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании
названной статьи либо по соглашению сторон условия договора, по которым у
сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанная норма допускает включение в предварительный договор положения о
том, что условия основного договора, по которым стороны не смогут достичь
соглашения, будут дополнены решением суда.
В соответствии с п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ существенными
являются условия о предмете договора, а также все те условия, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, в предварительном договоре должно содержаться
условие, позволяющее установить предмет основного договора. Иные
существенные условия основного договора могут быть или указаны в
предварительном договоре, или оставлены для последующего согласования. В
последнем случае стороны предварительного договора при возникновении
преддоговорного спора имеют право обращаться в суд с требованием определить
условие, по которому они не могут прийти к соглашению.
В случае если в предварительном договоре указано, что условие о цене
будет определено сторонами в основном договоре, такая запись должна
расцениваться арбитражным судом как достижение согласия сторон о
включении в основной договор данного условия, и разногласия по установлению
конкретной цены также подлежат рассмотрению арбитражным судом.
Согласно п.2 ст.429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор
заключается в форме, установленной для основного договора. В случае если
основной договор составляется устно, предварительный договор может быть
57
Фоменко М.А. О переквалификации предварительного договора// Перспективы развития
науки в современном мире. – 2019. – С. 255
78
заключен в письменной форме. Такое решение призвано придать отношениям
сторон определенность и защитить лиц, заключающих предварительный
договор, от принятия поспешных выводов. Последствием несоблюдения правил
о форме предварительного договора является его ничтожность.
Так, если в соответствии с Гражданским кодексом РФ основной договор
должен быть заключен путем составления одного документа, подписанного
сторонами (например, договор продажи недвижимости (ст.550 ГК РФ), договор
аренды здания или сооружения (ст.651 ГК РФ)), предварительный договор,
заключенный сторонами посредством обмена документами, является
ничтожным.
Гражданский кодекс РФ разграничивает форму сделок и их
государственную регистрацию, которая не является требованием к форме
(ст.164). Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем
заключить основной договор, подлежащий государственной регистрации, не
подлежит такой регистрации.
Необходимо отметить, что понуждение к заключению основного
реального договора невозможно, в том числе на основании решения суда.
Однако, это вовсе не означает исключение реальных договоров из сферы
применения предварительного договора, направленного на заключение
реального договора и позволяющего в случае незаключения основного договора
рассчитывать на возмещение убытков, причиненных уклонением от исполнения
обязательства заключить договор.
Действующее законодательство устанавливает ряд оснований
недействительности сделок о распоряжении имуществом (например,
совершение неуправомоченным лицом сделки, направленной на распоряжение
имуществом; совершение крупной сделки без одобрения советом директоров -
наблюдательным советом - акционерного общества или общим собранием
акционеров и др.). Поскольку предварительный договор не является сделкой о
распоряжении имуществом, на него не должны распространяться специальные
79
требования действительности договора, применимые к обязательственным
сделкам. Например, заключение предварительного договора об имуществе,
которым сторона не может распоряжаться из-за отсутствия необходимых
полномочий, не влечет его недействительность
58
.
В пункте 2 ст.429 Гражданского кодекса РФ установлено единственное
специальное основание недействительности предварительного договора -
несоблюдение правил о форме. Общие основания недействительности сделок не
содержат исключений в отношении предварительного договора.
В судебной практике можно встретить ряд дел, в которых суды
признавали недействительными предварительные договоры купли-продажи и
договоры аренды объектов недвижимости, не находящихся к моменту
заключения предварительных договоров в собственности будущих продавцов
(арендодателей). Указывая на ничтожность предварительных договоров аренды,
суды ссылаются на недопустимость распоряжения будущими продавцами
(арендодателями) объектами недвижимости, не принадлежащими им, путем
заключения предварительных договоров, а также на невозможность понудить
лиц, не являющихся собственниками соответствующего имущества, к
заключению основного договора.
Существует иная практика судов, которая соответствует изложенной
выше точке зрения. В этом случае их доводы строятся на том, что предметом
предварительного договора является не передача прав на объект недвижимости,
а обязательство сторон в будущем заключить договор. Следовательно,
заключение предварительного договора нельзя рассматривать как действие по
распоряжению имуществом. Таким образом, вывод о том, что необходимым
условием предварительного договора о распоряжении недвижимым имуществом
является наличие у лица права собственности на это имущество, основан не на
58
Чумакова О.Н. Сравнительно-правовой анализ предварительного договора в
законодательстве стран СНГ и РФ// Казанские научные чтения студентов и аспирантов им.
В.Г. Тимирясова. – 2019. – С. 458
80
законе.
Указанный вопрос стал предметом внимания Президиума ВАС РФ,
который рассмотрел спор, касающийся предварительного договора о
заключении в будущем договора аренды помещения в строящемся здании
торгового центра. На момент заключения предварительного договора будущий
арендодатель не только не являлся собственником будущего объекта аренды, но
и сам объект аренды еще не существовал как самостоятельный объект права. В
результате рассмотрения этого спора была выработана следующая правовая
позиция: «Использование юридической конструкции предварительного
договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью
юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на
необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок
восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного
договора. То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и
не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении
основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи,
подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного
договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для
признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные
обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не
заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в
судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных
незаключением основного договора, либо принудительного заключения
договора».
Так, Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в
решении от 16 июня 2016 г. по делу № 2-3535/2016 отказал истцу в понуждении
к заключению договора купли-продажи квартиры. Между истцом и ответчиком
был заключен предварительный договор, по которому они обговорили
существенные условия договора, в том числе место и дату заключения основного
81
договора (в связи с тем, что у покупателя не было полной суммы денег на руках,
а у продавца полного пакета документов для совершения сделки). В целях
обеспечения обязательства был предусмотрен задаток
59
. Истец не предоставила в
указанный срок документы, но не утратила интерес в продажи квартире, что
свидетельствует смспереписка лица. В день заключения основного договора,
определенный предварительным договором, истец сообщила об отсутствии в
полном объеме денежным средств. Предварительный договор продлен не был.
Суд отклонил требования истца в понуждении к заключению основного
договора. Несмотря на конклюдентные действия, совершаемые сторонами после
прекращения действия предварительного договора, они латентно выразили
обоюдный отказ от совершения юридических действий. Причиной стало
невыполнение своих обязанностей сторонами, предусмотренных
предварительным договором и не направление другой стороне предложения
заключить основной договор, что влечет прекращение предварительного
договора. Важным является обстоятельство, требовали ли лица, заключающие
предварительный договор заключения основного договора, то есть исполнения
обязательства по предварительному договору.
Например, Ялтинский городской суд по Республике Крым в решении от
26 февраля 2018 г. по делу № 2-4281/2017 обратился А.А.А. о признании
предварительного договора недействительным и возврате денежных средств,
переданных по предварительному договору в качестве обеспечения исполнения
обязательства. Между истцом и ответчиком был заключен предварительный
договор купли-продажи, по которому истец финансирует строительство части
объекта недвижимости, а ответчик (продавец) осуществляет строительство
объекта недвижимости и после сдачи в эксплуатацию передает долю в
собственность, заключая основной договор. Сроки были оговорены сторонами в
59
Решение Центрального районного суда г.Сочи (Краснодарский край) от 16 июня 2016г. по
делу №2-3535/2016. – [Электронный ресурс]// URL: http://sudact.ru/regular/doc/rytDLUzdXuZr/
(дата обращения: 07.12.2019)
82
предварительном договоре
60
.
Срок заключения был просрочен, денежные средства продавцом не были
возвращены, а претензии истца о заключении основного договора остались без
ответа. Суд принял решение удовлетворить требования истца: признать
предварительный договор недействительным и вернуть денежные средства,
переданные ответчику по договору. Так как предварительные договоры не
подлежат государственной регистрации, при заключении может возникнуть
проблема в недобросовестном продавце.
Возможен факт двойной продажи недвижимости, что невозможно
усмотреть покупателем. В процессе заключения предварительного договора
встает проблема о правильной квалификации природы договора. В случае, если
стороны усмотрели предоплату либо же уплату части денежной суммы до
заключения основного договора купли-продажи, договор будет считаться не
предварительным, а договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с
предоплатой.
Учытывая вышеизложенное, по предварительному договору не всегда
можно требовать понуждения заключить договор. Правопорядок предъявляет к
основному договору более высокие требования, чем к предварительному. В ряде
случаев для обеспечения действительности договора, помимо достижения
соглашения по всем его существенным условиям в требуемой форме,
необходимо наличие предпосылок действительности основного договора.
Например, предпосылкой действительности договора, направленного на
распоряжение имуществом, является возможность лица обладать
распорядительной властью в отношении этого имущества. В противном случае
указанный договор является недействительным.
Предпосылки действительности, характерные для основного договора
60
Решение Ялтинского городского суда (Республика Крым) от 26 февраля 2018г. по делу №2-
4281/2017. - [Электронный ресурс]// URL: http://sudact.ru/regular/doc/csTvpCp4AK1T/ (дата
обращения: 07.12.2019)
83
определенного вида (типа), не распространяют свое действие на
предварительный договор. Если к моменту заключения основного договора
отсутствуют предпосылки его действительности, требование о понуждении
заключить договор не может быть удовлетворено. Это объясняется тем, что
недопустимо удовлетворение, в том числе в судебном порядке, требований
участника гражданского оборота, которые имеют своим содержанием то, что ему
не положено по закону. Предварительный договор не является правовой
конструкцией, позволяющей обходить требования, установленные для
основного договора. Заключение предварительного договора без соблюдения
указанных требований не должно приводить к выводу о том, что они не будут
предъявлены в отношении основного договора.
Как следует из пунктов 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ,
предварительный договор представляет собой соглашение, которое содержит
обязательство по заключению основного договора и, соответственно, содержит
предмет основного договора. Заключается предварительный договор в той же
форме, что и основной договор. Вместе с тем, если основной договор требует
государственной регистрации, то необходимости регистрировать
предварительный договор нет. Такой подход давно выработан судебной
практикой. Соответствующее толкование встречалось, например, ещё в п. 14
информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16
февраля 2001 года № 59. Следует согласиться с мнением А.О. Кирилловой в
части того, что «предварительный договор является частью преддоговорной
стадии заключения договора (основного). Квалификация предварительного
договора в качестве организационного позволяет сделать вывод, что из
предварительного договора не возникают обязательства, но возникает иное
правовое последствие – связанность каждого контрагента».
Вместе с тем, встречаются случаи, при которых стороны не
ограничиваются обязательством по заключению основного договора, пытаясь
предусмотреть в предварительном договоре иные, в том числе денежные,