84
обязательства. Как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 23 постановления Пленума
ВС РФ от 25 декабря 2018 года № 49, если заключен договор, названный
сторонами предварительным, в котором прописано условие о заключении в
будущем основного договора купли-продажи имущества, которое будет создано,
и при этом так называемый «предварительный» договор устанавливает
обязанность приобретателя уплатить цену имущества, к такому договору нельзя
применять нормы о предварительном договоре, а следует его считать договором
купли-продажи с предварительной оплатой
61
.
Характерным примером применения такого подхода на практике служит
апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 19 марта
2019 года № 33 – 5729/2019 по делу № 2 – 3164/2018. Суть дела в том, что 23
ноября 2007 года между ООО «ЛЭК – компания № 1» и С. был заключен
предварительный договор купли-продажи помещения, по условиям которого
продавец и покупатель обязуются в будущем заключить основной договор
купли-продажи помещения.
Покупатель фактически внёс предоплату, названную в
«предварительном» договоре «обеспечительным платежом», в размере 3763611
рублей. Однако, строительная компания длительное время не заключала с
гражданином основной договор и не передавала ему квартиру. Покупатель –
истец просил суд взыскать с Продавца – строительной компании неустойку по п.
3 ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» за просрочку передачи
квартиры, компенсацию морального вреда и штраф за нарушение прав
потребителя.
Санкт-Петербургский городской суд, в который дело поступило для
апелляционного рассмотрения из Смольнинского районного суда Санкт-
Петербурга, посчитал, что фактически с учетом размера предоплаты, между
61
Бохан Д.И. Предварительный договор в системе организационных договоров: понятие,
правовая природа// Юридические науки, правовое государство и современное
законодательство. – 2019. – С. 129
85
сторонами заключен не предварительный, а основной договор купли-продажи, а
гражданин желал приобрести квартиру для собственных нужд, поэтому суд
применил законодательство о защите прав потребителей, и, с учетом ст. 333 ГК
РФ, пришёл к выводу о частичном удовлетворении заявленного иска. Между
тем, судебная практика по данному вопросу неоднозначна.
Суды придают значение размеру ранее внесенной суммы. Если она не
является значительной (допустим, одна одиннадцатая от общей суммы, которая
подлежала выплате вещь), то упомянутое положение акта толкования ВС РФ не
применяется, договор рассматривается как предварительный, а при прекращении
предварительного договора и при незаключенности основного договора возврат
денежных средств вносителю осуществляется по правилам о неосновательном
обогащении. В качестве примера можно привести апелляционное определение
Верховного суда Республики Карелия от 29 марта 2019 года № 33-797/ 2019.
Следует иметь в виду, что главное отличие предварительного договора от
соглашения о намерениях состоит в том, что на основании предварительного
договора может быть заявлен (и удовлетворен) иск о понуждении заключить
основной договор. Вместе с тем, срок, в течение которого лицо может ставить
вопрос об обязании заключить основной договор, весьма ограничен.
По смыслу п. 5 ст. 429 ГК РФ, требование о понуждении заключить
основной договор можно заявить в течение 6 месяцев с момента неисполнения
соответствующего обязательства. Напомним, что если срок заключения
основного договора не прописан в предварительном, то данный срок равен году
с момента заключения предварительного договора, о чём гласит п. 4 ст. 429 ГК
РФ.
Определенные вопросы возникают у правоприменителей при разрешении
спора в плане определения существенных условий основного договора, ведь как
разъяснено в п. 29 постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 года № 49,
при рассмотрении спора о понуждении к заключению основного договора суд,
удовлетворяя иск, в резолютивной части решения указывает предмет и условия
86
основного договора, момент, с которого договор считается заключенным
(например, день вступления в силу решения суда), при этом если основной
договор подлежит государственной регистрации, то судебное решение
выступает в качестве основания такой регистрации.
Представляется, что судьи в континентальной правовой системе не
призваны «творить право», а поэтому или на нормативном уровне (путём
внесения изменений в ГК РФ), или на уровне актов толкования Верховного Суда
РФ должны быть выработаны критерии определения содержания «основного
договора» при разрешении судами споров об обязании заключить основной
договор, если приходится применять норму абзаца 2 п. 5 ст. 429 ГК РФ.
Дело в том, что свобода усмотрения в данном вопросе – это, во-первых,
коррупциогенный фактор, как и любые ситуации «правовой неопределенности»,
во-вторых, у судей первой инстанции усмотрение может отличаться от мнения
вышестоящих инстанций, и увеличивается риск получить отмену или изменение
решения (что, естественно, отрицательно сказывается на характеристике
качества работы судьи) не в результате неверного применения норм права, а
исключительно по субъективным причинам. Резюмируя сказанное, ещё раз
следует акцентировать внимание на том, что предварительный договор призван
порождать только одно обязательство – обязательство по заключению основного
договора.
Выводы по третьей главе.
1. Согласно пункты 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен
заключаться в той форме, в которой должен быть заключен основной договор. В
случаях, если форма для основного договора не установлена, то
предварительный договор заключается в письменной форме. Если основной
договор заключен сторонами устно, то предварительный договор может быть
составлен письменно. В случае, если сторонами нарушена форма договора, то
такой предварительный договор считается ничтожным. Следует обратить
внимание на что, в чем лица, не подкованные юридическими знаниями, а иногда
87
и сами юристы часто ошибаются. А именно то, что предварительный договор не
является гарантом возникновения прав и обязанностей в отношении имущества,
услуг или работ, он только обуславливает только обязанность заключить в
будущем договор.
2. Предпосылки действительности, характерные для основного договора
определенного вида (типа), не распространяют свое действие на
предварительный договор. Если к моменту заключения основного договора
отсутствуют предпосылки его действительности, требование о понуждении
заключить договор не может быть удовлетворено. Это объясняется тем, что
недопустимо удовлетворение, в том числе в судебном порядке, требований
участника гражданского оборота, которые имеют своим содержанием то, что ему
не положено по закону. Предварительный договор не является правовой
конструкцией, позволяющей обходить требования, установленные для
основного договора. Заключение предварительного договора без соблюдения
указанных требований не должно приводить к выводу о том, что они не будут
предъявлены в отношении основного договора.
88
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключение исследования можно отметить, что упоминание о
предварительном договоре нашло своё отражение ещё в Древнем Риме. Римляне
понимали предварительный договор как некое добровольное понуждение друг
друга к совершению определенных действий, не направленных на совершение
определенных действий, а лишь с будущим оформлением основных
договоренностей, связанных с предметом потребностей одной или обеих сторон.
В настоящее время гражданское законодательство, а именно ст.429
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определяет
предварительный договор как обязанность заключить в будущем договор о
передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)
на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Проведенный анализ законодательства и материалов судебной практики,
позволяет сформулировать ряд особенностей, соблюдение которых необходимо
при заключении предварительного договора:
1. Непосредственно в самой статье 429 ГК РФ указано, что
предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной для
основного договора, если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме. В ином случае (например, устная форма) предварительный
договор будет считаться ничтожным.
2. Исполнение договора может быть обеспечено задатком либо
неустойкой при уклонении от заключения основного договора.
3. В предварительном договоре должно быть прямо указано, что стороны
принимают на себя обязательства заключить в будущем основной договор на
определенных условиях. Следовательно, в результате переговоров и достижения
согласия по всем существенным условиям, они прямо указывают на обязанность
заключения основного договора.
4. Сроки заключения основного договора устанавливаются сторонами в
предварительном договоре по соглашению. Если сроки не определены, то
89
основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения
предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на
заключение основного договора, в течение срока, установленного для его
заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного
договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по
заключению основного договора прекращается. Если в пределах такого срока
сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение
основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению
основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента
истечения установленного срока требование о понуждении к заключению
основного договора может быть передано на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК
РФ).
По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению
основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого
указывается предмет и определяются условия основного договора, а также
указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу
абзаца второго п. 5 ст. 429 ГК РФ, который является специальным по отношению
к п. 4 ст. 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления
решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом
условий заключаемого договора и позиций сторон. Однако, несмотря на данное
положение, в практике выделяются обстоятельства, на основание которых суд
освобождает лицо от заключения основного договора при уже заключенном
дополнительном договоре, например, невозможность заключения основного
договора в силу непреодолимых обстоятельств.
Институт предварительного договора постоянно развивается, появляются
новые условия, необходимые для его грамотного заключения и обеспечения. В
заключение следует сказать, на сегодняшний день предварительный договор в
ряде случаев позволяет эффективно защитить права и законные интересы сторон,
90
связанные с заключением основного договора. Однако, в связи с
существующими спорами в науке и практике относительно данного института и
проблем его урегулирования, необходимы дополнения и более глубокая
проработка законодательных норм.
1. В этой связи считаю, что необходимо законодательно провести
четкую грань между предварительным и основным договорами путем запрета в
предварительном договоре указаний на условие о передаче и оплате вещи.
Данный запрет в свою очередь значительно уменьшит количество судебных
разбирательств по данному поводу.
2. По моему мнению сама конструкция предварительного договора
является справедливой, так как несмотря на видимое понуждение к заключению
основного договора законодатель и суды все же допускают ряд возможностей
освобождения от принуждения к заключению основного договора. Опираясь на
приведенные примеры из практики, считаю уместным дополнение закона
открытым перечнем обстоятельств, с наступлением которых контрагент будет
освобождаться от понуждения к заключению основного договора.
Также, необходимо законодательно до конца решить вопрос с
использованием задатка в качестве обеспечения исполнения предварительного
договора на основании Постановления Пленума Верховного суда РФ
62
. Ведь в
противовес данному Постановлению ряд ученых-юристов считает, что
использование задатка в качестве обеспечительной меры предварительного
договора выглядит как не соответствие нормам права. Опираются они на то, что
задаток передается в счет оплаты платежей, причитающихся по основному
договору, то есть задатком может быть обеспечено только денежное
обязательство, а предварительный договор устанавливает неимущественные
обязательства. Ограничение сторон в выборе обеспечительных средств в данном
случае ограничивало бы действие принципов. Полагаем необходимым по
62
Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах
применения общих положений ГКРФ о заключении и толковании договора», п. 26
91
правовой аналогии с п. 4 ст. 380 ГК РФ (нормы о задатке), в восьмом параграфе
гл. 23 ГК РФ прямо определить положения о возможности использования
обеспечительного платежа в качестве способа обеспечения обязательств из
предварительного договора в следующей редакции: «Если иное не установлено
законом, по соглашению сторон обеспечительным платежом может быть
обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на
условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429)».
92
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Нормативно-правовые акты
1 Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от
05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ,
04.08.2014, N31, ст. 4398.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 N51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) // Собрание законодательства РФ,
05.12.1994, N 32, ст. 3301.
3 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996
N14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019) // Собрание законодательства
РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410
4 Закона РФ от 07.02.1992 №200-1 в ред. от 18.07.2019 №191-ФЗ «О защите
прав потребителей»
Материалы судебной практики
1. Определение Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2011 г. №
1653-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кузьмина
Андрея Владимировича на нарушение его конституционных прав»
2. Постановление Арбитражного суда Волго-вятского округа от 19 мая
2015г. по делу № А31-6392/2014 // http://docs.pravo.ru
3. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14
марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах»,
4. Постановления Пленума от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых
вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской
Федерации о заключении и толковании договора»
5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13
93
«Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности
и других вещных прав» // КонсультантПлюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_14483/
6. Постановлением Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09 по
делу № А40-59414/08-7-58
7. Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20
8. О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского
кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 // Бюллетень
Верховного Суда РФ. – N 2. – 2019.
9. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16
июня 2015 г. N4-КГ15–21 // Гарант. Режим доступа:
https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71045440/
10. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20
июля 2010 г. N 5-В10–42 // Договор-Юрист.ру. Режим доступа: https://dogovor-
urist.ru/судебная_практика/дело/5-в10–42/
11. Решение Центрального районного суда г.Сочи (Краснодарский край)
от 16 июня 2016г. по делу №2-3535/2016. – [Электронный ресурс] // URL:
http://sudact.ru/regular/doc/rytDLUzdXuZr/ (дата обращения: 07.12.2019)
12. Решение Ялтинского городского суда (Республика Крым) от 26
февраля 2018г. по делу №2-4281/2017. - [Электронный ресурс] // URL:
http://sudact.ru/regular/doc/csTvpCp4AK1T/ (дата обращения: 07.12.2019)
Специальная литература
1 Аблятипова Н.А., Клысь Э.Д. Особенности предварительного
договора в гражданском праве РФ // Вестник современных исследований. – 2019.
– №1.4 (28). – С. 5 – 8.
2 Агабалаева Ф.Ф. Соотношение и разграничение предварительных
договоров и соглашений о намерениях // Вестник современных исследований. –
2019. – №2.19 (29). – С. 7 – 10.