64
договор контрагенты не могут определить точный срок заключения
предполагаемого основного договора.
Нужно отметить, что новые нормы о таком способе обеспечения
обязанности сторон к заключению основного договора, как задаток, введены в
марте 2015 года в пункте 4 ст. 380 Гражданского Кодекса РФ нормирующем
возможность, по соглашению контрагентов, обеспечения задатком исполнения
обязательства по заключению основного договора на предусмотренных
предварительным договором условиях в случае, если законом не установлено
иное. Задатком та же статья называет выдаваемую одной из сторон договора в
счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в
доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения денежную
сумму. Важные особенности использования предварительного договора на
примере продажи недвижимости исследованы М.А. Переведенцевой. В
частности, она отмечает, что намерения договаривающихся сторон заключить в
предстоящий период времени основной договор купли-продажи на
определенных в предварительном соглашении (договоре) условиях фиксируется
в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества (1, п. 1 ст.
429). Передача имущества по такому договору может производиться в таких
случаях, как отсутствие у продавца полного набора необходимых для
оформления документов, отсутствие у покупателя нужной денежной суммы и
прочее, при чем при такой сделке риски приобретателя выше, а ответственность
продавца ниже. Однако следует понимать, что если в оговоренный
предварительным договором срок основной договор продажи недвижимости не
заключен и ни одна из договаривающихся сторон не направила контрагенту
предложения заключить основной договор продажи недвижимости, то просто
прекращается действие предварительного соглашения (1, п. 6 ст. 429), а значит
никаких особых рисков для договаривающихся сторон заключение
предварительного договора продажи недвижимости на рынке вторичного жилья,
в отличие от заключения предварительного договора недвижимости на стадии
65
строительства дома, не влечет.
Содержание предварительного договора отражено в Гражданском
Кодексе РФ, а именно в статье 429 ГК РФ и для начала нам следует обратиться
именно к этой статье. Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору
стороны обязуются заключить договор о передаче имущества, а также
выполнении работ и оказание услуг в будущем на условиях, предусмотренными
данным договором. Это значит, что предметом предварительного договора
являются действия сторон, которые направлены на заключение основного
договора в будущем. Следует отметить, что если стороны предварительного
договора начинают совершать действия по исполнению основного договора до
его соглашения, то такие отношения следует считать, как заключение договора
конклюдентными действиями (то есть выражением воли самих сторон). Что
касается заключения предварительного договора, то согласно пункту 3 статьи
429 ГК РФ, для этого стороны должны определить существенные условия
предварительного договора и основного договора
49
.
Таким образом, существенное условие предварительного договора есть
само указание на обязанность сторон заключить основной договор в будущем.
Существенными условиями основного договора являются те, которые
определены гражданским законодательством, в зависимости от их вида. С 1
июня 2015 года законодатель внес некоторые изменения, касаемо
предварительных договоров.
Согласно им, предварительный договор должен включать в себя условия,
которые позволят установить предмет и условия основного договора,
относительно которых стороны должны прийти к согласию при заключении
предварительного договора. Исходя из этого, можно сказать, что законодатель в
буквальном смысле отказался от включения в предварительный договор
49
Сабельников А.Н. Предварительный договор // Челябинский государственный университет,
2015. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://studfiles.net/preview/5785057/page:2/
(дата обращения: 28.11.2019).
66
существенных условий договора, поскольку именно из-за их отсутствия стороны
заключают предварительный договор.
Условия о сроке в предварительном договоре также, как и в других
договорах существует, но прописывается тот срок, в течение которого стороны
должны заключить договор. Однако, условие о сроке в предварительном
договоре не является существенным, потому что если срок не будет указан в
договоре, то стороны обязуются заключить основной договор в течение года со
дня заключения предварительного договора. Если одна их сторон уклоняется от
заключения договора или срок, в который договор должен был быть заключен,
то другая сторона, согласно гражданскому законодательству вправе требовать в
срок шесть месяцев со дня неисполнения обязательства требовать о
принуждении заключить договор.
Важно отметить, что обязательства по предварительному договору
прекращаются, если сторонами не будет заключен основной договор в срок,
указанный в предварительном договоре, или в течение года (если срок не указан).
Говоря о предварительном договоре и вообще о договорах в целом нельзя не
сказать о форме заключения этого договора.
Согласно пункты 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен
заключаться в той форме, в которой должен быть заключен основной договор. В
случаях, если форма для основного договора не установлена, то
предварительный договор заключается в письменной форме. Если основной
договор заключен сторонами устно, то предварительный договор может быть
составлен письменно. В случае, если сторонами нарушена форма договора, то
такой предварительный договор считается ничтожным. Следует обратить
внимание на что, в чем лица, не подкованные юридическими знаниями, а иногда
и сами юристы часто ошибаются. А именно то, что предварительный договор не
является гарантом возникновения прав и обязанностей в отношении имущества,
услуг или работ, он только обуславливает только обязанность заключить в
будущем договор.
67
3.2 Ответственность сторон за неисполнение предварительного
договора и способы защиты нарушенных прав его участников
Всем известно, что основу гражданских правоотношений составляют
сделки, и законодатель каждодневно работает над тем, чтобы совершенствовать
механизм возникновения добросовестных гражданско-правовых отношений.
Теоретические и практические вопросы юридической ответственности в разное
время становились предметом исследований многих ученых. На данный момент
в гражданском законодательстве в отношении ответственности за нарушение
большинства обязательств действует общее правило о возмещении убытков, а
также устанавливаются конкретные меры ответственности. В остальном же
ответственность сторон в большинстве случаев регулируется условиями
договора, установленными свободным волеизъявлением сторон. Вместе с тем,
Р.Р. Мустафин указывает на то, что в законодательстве должен быть указан
легально закрепленный перечень последствий неисполнения договора.
Например, к последствиям нарушения договора предлагается относить
предусмотренные законом способы защиты нарушенных или находящихся под
угрозой нарушения прав кредитора. В связи с этим, Р.Р. Мустафин разделяет
последствия неисполнения договора на две группы: ответственность за
нарушение договора, и меры, направленные на защиту кредитора
50
.
Необходимо отметить, что при использовании типовых договорных
конструкций наиболее эффективно использование мер, которые направлены на
защиту кредитора, чем меры, направленные на наказание стороны, нарушившей
условия договора, аргументируя это тем, что для сторон обязательства в любом
случае выгоднее исполнение договора, чем взыскание убытков. В связи с этим
на практике чаще всего используется такой способ защиты, как понуждение к
заключению договора. Например, если обратимся к такому договору как
предварительный договор, то согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда
50
Мустафин Р., Васькин В. О предварительном договоре в сфере продажи жилья// ЮрФак.
Жилищное право. 19.11.2019. ttps://urfac.ru/?p=2294
68
сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения
основного договора применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК
РФ. То есть сторона, которая намеревается заключить договор, вправе
обратиться в суд с требованием о понуждении стороны, которая уклоняется от
его заключения, заключить договор.
В предварительном договоре может быть предусмотрен и ряд
дополнительных обязанностей одной из сторон по совершению тех или иных
действий организационного характера, обеспечивающих формирование условий
для заключения основного договора или его исполнения. Например,
предварительный договор может возложить на одну из сторон обязанность
совершить действия по регистрации права собственности на недвижимость,
подлежащую отчуждению по основному договору
51
.
В таких случаях нарушение данной обязанности будет влечь
ответственность за неисполнение обязательства в форме возмещения убытков и
давать другой стороне, потерявшей в связи с просрочкой интерес в заключении
основного договора, право отказаться от предварительного договора (п. 2 ст. 405
ГК РФ, п. 2 ст. 450 ГК РФ). Законодательно закреплены два последствия
нарушения предварительного обязательства: понуждение к заключению
договора и возмещение убытков. При этом данные последствия могут
применяться одновременно. Например, согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ контрагент
стороны, заключившей предварительный договор и необоснованно
уклоняющийся от заключения основного договора, вправе, руководствуясь
правилами п. 4 ст. 445 ГК РФ, требовать в судебном порядке понуждения этой
стороны к заключению договора и возмещения, причиненных в результате
такого уклонения убытков. При этом следует указать, что если действия,
нарушающие условия предварительного договора, повлекли незаключение
51
Палийчук И.В. Понятие и особенности предварительного договора купли-продажи
недвижимого имущества// Современная студенческая наука: актуальные задачи, проблемы и
перспективы. – 2019. – С. 331
69
основного договора, то виновность этих действий предполагается, пока не
доказано иное.
Для стимулирования сторон к надлежащему исполнению обязательства
заключить основной договор, а также для компенсации имущественных потерь
стороны в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения
предварительного договора стороны могут также применять способы
обеспечения исполнения обязательств.
Одним из таких способов является задаток. ГК РФ не исключает
возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ),
предусматривающего обязанности сторон по заключению в будущем основного
договора и применение при наличии к тому оснований (уклонение стороны от
заключения основного договора) обеспечительной функции задатка (п. 2 ст. 381
ГК РФ): потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной,
ответственной за неисполнение договора
52
. В основном же вывод о том, что
предварительный договор не может быть обеспечен задатком, подвергался
критике в научной литературе. В литературе высказаны соображения о
применении и иных способов обеспечения исполнения обязательств по
предварительному договору. Так, указывается на возможность обеспечения
обязательств по предварительному договору с помощью обеспечительного
платежа. Например, использование обеспечительного платежа с целью
обеспечения обязательств по заключению в будущем основного договора, с
условием о зачете уплаченной суммы в счет оплаты по основному договору.
Рамочный договор является относительно новой договорной
конструкцией для российского законодательство и был введен в действие лишь
в июне 2015 года. При этом российскому праву данная конструкция была
известна еще задолго до его легального закрепления в ГК РФ. Данный договор
представляет собой соглашение об общих условиях дальнейшего осуществления
52
Попалова А.В. Предварительный договор: особенности нотариальной практики// Горинские
чтения. Наука молодых - инновационному развитию АПК. – 2019. – С. 396
70
правовых отношений между сторонами. Получается, что подписание сторонами
рамочного договора заранее предполагает заключение в будущем между этими
же сторонами конкретизирующих, уточняющих соглашений. Рамочный договор
закрепляет намерение сторон работать вместе в будущем, но не устанавливает
конкретных обязательств и условий, в отличие от предварительного договора.
Как известно, складывавшаяся до сих пор судебная практика исходила из того,
что рамочный договор является частью конкретного договора, например,
договора подряда. Также существует позиция судов, что положения о рамочном
договоре могут применяться также в случаях, когда в первичных документах
отсутствует ссылка на положения о рамочном договоре. То есть положения
статьи 429.1 ГК РФ устанавливают необходимость урегулирования рамочным
договором только общих условий обязательственных взаимоотношений сторон,
при этом не требуя ни их конкретизации, ни последующего обязательного
заключения отдельных договоров
53
.
Законодательством не определено, является правом или обязанностью
сторон заключение отдельных договоров во исполнение рамочного договора.
Решение этого вопроса оставлено на усмотрение сторон (ст. 421 ГК РФ).
Например, на практике известны случаи, когда заключение договора являются
обязанностью стороны и ненадлежащее его исполнение которой влечет
договорную ответственность. При этом у сторон по рамочному договору имеется
возможность указать в рамочном договоре те лишения, которым будет
подвержена сторона, нарушившая условия рамочного договора. В качестве
нарушения условий рамочного договора можно рассматривать отказ от
заключения договоров приложений. И в данном случает, как справедливо
указывает Л.Г. Ефимова: «уклонение одной из сторон от заключения указанных
исполнительских договоров следовало бы считать основным нарушением
базового договора». При этом уклонение обязанной стороны от заключения
53
Репникова Ю.В. Предварительный договор (запродажа) - способ обеспечения исполнения
обязательств?// Закон и право. – 2019. – №8. – С. 47
71
основного договора может влечь за собой обязанность возместить
заинтересованной стороне убытки, а также право этой стороны понудить
сторону-исполнителя к заключению договора в судебном порядке. В связи с тем,
что нормой, регулирующей отношения по рамочному договору, в явном виде не
предусматривается возникновение на основании рамочного договора
обязательства заключить основной договор, то возможно применить к нему
положения о понуждении к заключению такого договора. В научной литературе
встречается, и иная позиция согласно которой нельзя применить к рамочному
договору такой способ защиты, как понуждение к заключению основного
договора
54
.
Таким образом, в большинстве случаев ответственность сторон по
предварительному и рамочному договорам регулируется условиями договора,
установленными свободным волеизъявлением сторон. Законодательством лишь
предусмотрено общее правило о возмещении убытков, а также устанавливаются
конкретные меры ответственности.
Как было сказано выше, преддоговорные отношения подразумевают за
собой согласование условий договора, который будет заключен в будущем. Для
этих целей стороны могут подписать предварительных договор и соглашение о
намерении. Между данными видами сделок, хоть они и входят в группу
преддоговорных отношений, существует некоторая разница, о которой и пойдет
дальше речь. Такое явление как соглашение о намерении пришло в российского
законодательство из зарубежной практики, где в качестве делового обычая
фиксировались в письменной форме результаты окончательных переговоров до
заключения самого договора, которому в дальнейшем дали назвали соглашение
о намерении. Наиболее развитой страной в этом плане оказалась США, где
институт преддоговорных отношений наиболее развит, чем в России. Правовое
регулирование США рассматривает ни один, ни два, а целых четыре вида
54
Степанова Е.Е. К вопросу об обязательствах, вытекающих из предварительного договора //
Современная юриспруденция: актуальные вопросы, достижения и инновации. – 2019. – С. 39
72
соглашений о намерении.
Первым видом, согласно законодательству США, является договор о
намерении, который не содержит в себе юридическое содержание, то есть права
и обязанности сторон.
Второй вид соглашений - это так называемые условные соглашения о
намерении, которое предусматривает наступление юридически значимых
последствий, что делает такое соглашение обязательным для сторон.
Следующий вид соглашений о намерениях заключается в том, что
некоторые условия, которые отражены в документе обязательны для сторон, а
другие нет.
И последний вид соглашения о намерении, который практикует
Соединенные Штаты. Это соглашение, которое обязательно для сторон, то есть
по своей сути это предварительный договор, который отражен в ГК РФ.
Соглашение о намерении не нашло свое отражение в законодательстве
Российской Федерации.
В силу особенностей соглашение о намерении во многом сходен с
предварительным договором, но не является его отожествлением. Нередко
случается так, что возникают трудности в разграничении этих, во многом
схожих, сделок или ситуации, когда возникают недопонимания между
сторонами. Чтобы разобраться в природе предварительного договора и
соглашении о намерении, а также определись их различие между собой нужно
рассмотреть конструкцию каждого из них.
Соглашение о намерении (его также называют протоколом или договором
о намерении) не является ни договором по статье 420 ГК РФ, ни
предварительным договором, поэтому его следует выделить как
организационную форму переговоров между сторонами. Учитывая, что
нынешнее законодательство не предусматривает иные виды отношений, кроме
договорных и внедоговорных, то можно сказать, что соглашения о намерении не
имеют юридическую силу. В отличие от предварительного договора соглашение
73
о намерении не закреплен нормами гражданского права, поэтому нельзя
определить его содержание и конструкцию
55
.
В этом плане стороны имеют большую самостоятельность в своих
действиях, а именно в установлении тех условий, которые, по их мнению,
должны быть отражены в соглашении. И в связи с этим обстоятельством
соглашение о намерении можно назвать некой декларацией, которая фиксирует
волю сторон. Но все же есть некоторые сложившиеся правила того, что должно
быть отражено в содержании.
По правилам в содержание соглашения о намерении должно состоять из
наименования сторон, заключающих соглашение, цели данного соглашения,
список действий, которые должны совершить стороны для достижения
согласованного результата, основные права и обязанности сторон. Такой
документ, должен быть подписал всеми участниками соглашения,
перечисленными в содержании договора, это также является одним из условий.
Исходя из логической цепочки вышеизложенного, можно определить
предмет соглашения о намерении. Итак, предмет соглашения о намерении может
считаться какое-либо действие, которое направлено на коллективное
сотрудничество сторон для реализации общей цели, это может быть даже какое-
нибудь обещание помощь в дальнейшем, либо содействие в чем-либо.
Некоторые авторы придерживаются мнения, что соглашение о намерении
заключаются только между лицами, осуществляющими предпринимательскую
деятельность, а другие авторы считают это мнение ошибочным, они утверждают,
что физические лица также могут вести переговоры и даже отмечать свои успехи.
Хотелось бы отразить некоторые особенности соглашения о намерении,
благодаря которым его разливают от предварительного договора.
Во-первых, в данном документе можно отразит те вопросы,
55
Тарадонов С.В. Некоторые аспекты содержания и обеспечения исполнения
предварительного договора // Теория и практика общественного развития в свете
современного научного знания. – 2019. – С. 122