5
Оглавление
Введение ................................................................................................................... 6
Глава I. Общие положения о предварительном договоре в современном
Гражданском праве Российской Федерации ...................................................... 11
1.1 Понятие, значение (функции) и сфера применения предварительного
договора .................................................................................................................. 11
1.2 Правовая природа предварительного договора: место предварительного
договора в системе гражданско-правовых договоров, отношения,
регулируемые предварительным договором, основные признаки .................. 24
1.3 Структура предварительного договора (субъекты, содержание, форма) . 47
Глава II. Правоотношение, возникающее из предварительного договора ...... 60
2.1 Особенности правоотношения, возникающего из предварительного
договора: дискуссия в цивилистике, современное законодательство ............. 60
2.2.Толкование предварительного договора: судебная практика .................... 77
2.3 Практика заключения предварительного договора при продаже жилья .. 84
Заключение .......................................................................................................... 944
Библиографический список ................................................................................. 97
Приложения ....................................................................................................... 1144
6
Введение
Актуальность темы исследования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному
договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче
имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на
условиях, предусмотренных предварительным договором. Следовательно,
целью заключения предварительного договора является организация
заключения в будущем договора основного. Наличие препятствий,
мешающих вступлению в договорные отношения, направленные на передачу
имущества, выполнение работ, оказание услуг и т.п., а также желание сторон
перенести на будущее время заключение основного договора объясняет
существование такого института договорного права как предварительный
договор
1
.
Актуальность темы исследования подтверждается также интересом к ней
законодателя. Ряд законодательных инициатив последнего десятилетия, как
нашедших, так и пока не нашедших своего реального воплощения
2
, вновь
актуализировали вопросы о соотношении гражданской формы
предварительного договора с иными формами договоров, о месте и роли
предварительного договора в системе российского гражданского права. Эти
вопросы, решению которых в свое время было уделено немалое внимание
3
,
вновь обретают актуальность еще и потому, что многие события
общественной жизни последних лет с новой силой возродили в обществе
1
Меньшенин П. А. Особенности состава и предпосылок действительности
предварительного договора // Журнал российского права, № 2 /2018. Стр. 14-15.
2
Зейдер Н.Б. Предмет и система советского гражданского процессуального права //
Правоведение. 1962. N 3. С. 69 - 82
3
Незнамов А.В. Концепция «последовательного правоприменения» как одно из
возможных направлений развития гражданского и административного судопроизводства //
Арбитражный и гражданский процесс. 2018. N 7. С. 18 - 23.
7
дискуссию о границах дозволенного поведения и о критериях отнесения
договоров к определенным видам.
Так, в соответствии с пунктом 4.1.2 Концепции развития гражданского
законодательства Российской Федерации, «…действующему российскому
законодательству известны многочисленные случаи, в которых
действительность сделки поставлена в зависимость от того, согласно ли с ней
какое-либо лицо, не являющееся стороной в данной сделке. Гражданское
законодательство должно предусматривать виды согласия на совершение
сделки - предварительное и последующее, устанавливать требование
определенности согласия, предусматривать форму, в которую должно
облекаться согласие на сделку, и регулировать последствия отсутствия
необходимого согласия (оспоримость сделки или ее недействительность в
отношении лица, управомоченного давать согласие)»
4
.
Нужно признать, что при регулировании предварительного договора в
ст.429 ГК РФ
5
законодатель сделал определенный акцент на охранительный
аспект в регулировании обязательства. Таким образом, большая значимость
предварительного договора и порождаемые им обязательства актуализируют
его исполнение
6
.
Все вышеизложенное свидетельствует об актуальности выбранной темы
исследования.
Степень научной разработанности. Тем предварительного договора
серьезно разрабатывается в отечественной теории гражданского права. Так,
4
«Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» (одобрена
решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства от 07.10.2019) // «Вестник ВАС РФ», N 11, ноябрь, 2019.
5
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.2014 N 51-ФЗ
(ред. от 18.07.2019) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.2014, N 32, ст. 3301.
6
Васильев А.В. Предварительный договор в праве России и США. Дисс. на соиск. уч. ст.
канд. юрид. наук. / Васильев А.В. - М., 2017. - С. 161.
8
исторические аспекты кодификации исследуют Алексеев С.С., Габов А.В.
Илюшина М.Н., Иоффе О.С., Исаев М.А. Маковский А.Л..
Такие авторы, как Белов В.А., Дойников И.В., Гайдар Е.Т., Емелькина
И.А., Керимов Д.А., Меньшиков С.М., Метелев С.Е., Подузова Е.Б.
рассматривают процессы кодификации гражданского законодательства и
динамику изменений в нем с точки зрения влияния гражданского закона на
общественные экономические отношения в стране.
А.Н. Борисов, Д.В. Валовой, Е.В. Бадулина, К.П. Беляев, А.С. Васильев,
П.В. Крашенинников, К.И.Скловский, В.Ф.Яковлев, Е.Г.Ясин изучают
тенденции развития гражданского законодательства России в настоящее
время.
Авторы, занимающиеся изучением поставленной проблемы: Гришин
Д.А., Кайгородова М.Ю., Карапетов А.Г., Комиссарова Е.Г., Крашенинников
П.В., Куликов Е.С., Майдаровский Д.В., Мелихов Е.И., Меньшенин П.А.,
Сарбаш С.В., Скловский К.И., Ровный В.В., Сергеев А.П., Толстой В.С.,
Торкин Д.А., Цыганков С. и др.
Некоторые проблемы изучаемой правовой конструкции были
рассмотрены в трудах Ермошкиной М.Ф., Гонгало Б.М., Иоффе О.С.,
Красавчикова О.А. и иных.
Недостаточная степень научной разработанности проблемы
обусловливает необходимость ее дальнейшего изучения.
Объект исследования: общественные отношения, складывающиеся в
процессе заключения, обеспечения, изменения, исполнения и расторжения
предварительных договоров.
Цель работы: комплексное теоретическое осмысление правовой
конструкции предварительного договора, выявление возможности
обеспечения порождаемого им обязательства способами обеспечения
обязательств.
9
Задачи:
- привести понятие, значение (функции) и сфера применения
предварительного договора;
- исследовать правовую природу предварительного договора: место
предварительного договора в системе гражданско-правовых договоров,
отношения, регулируемые предварительным договором, основные
признаки;
- охарактеризовать структуру предварительного договора (субъекты,
содержание, форма);
- выявить особенности правоотношения, возникающего из
предварительного договора: дискуссия в цивилистике, современное
законодательство;
- проанализировать толкование предварительного договора: судебная
практика;
- оценить практику заключения предварительного договора при продаже
жилья.
Научная новизна исследования. Авторы, рассуждавшие над данной
темой исследования, рассматривали, как правило, проблемы
предварительного договора в отрыве от способов обеспечения порождаемых
им обязательств. Вообще предварительный договор и способы обеспечения
исполнения обязательств изучались отдельно друг от друга, лишь некоторые
авторы рассматривали отдельные способы обеспечения обязательств в
отношения предварительных обязательств
7
. В предложенном научном
7
Так, например: Ермошкина М.Ф. Задаток: понятие, правовая квалификация, отдельные
виды и сфера применения: дисс. … канд. юрид. наук. / Ермошкина М.Ф. - М., 2016;
Гонгало Б.М. Гражданско-правовое обеспечение обязательств: дисс. на соиск. уч. ст. д-ра
юрид. наук / Гонгало Б.М. - Екатеринбург, 2018; Меньшенин П.А. Предварительный
договор в Российском гражданском праве. Дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. /
Меньшенин П.А. - М., 2018.
10
исследовании наиболее полно изложены теоретические положения,
касающиеся предварительного договора и предварительного обязательства, а
также рассмотрены такие способы обеспечения исполнения обязательств, как
неустойка, задаток и обеспечительный платеж, применительно к
порождаемому предварительным договором обязательству.
Научная и практическая значимость исследования. Результаты
настоящего исследования могут быть применены в научно-
исследовательской работе, а также преподавательской деятельности.
Методы исследования: сравнительного правоведения, исторический,
анализ литературы по теме исследования, логический, формально-
юридический, системный.
Структура исследования. Выпускная квалификационная работа состоит
из введения, двух глав, шести параграфов, заключения и библиографического
списка.
11
Глава I. Общие положения о предварительном договоре в
современном Гражданском праве Российской Федерации
1.1 Понятие, значение (функции) и сфера применения
предварительного договора
Действующее законодательство именует в качестве договоров ряд
правовых конструкций, которые не образуют самостоятельный договорный
вид (род), но представляют собой специальный правовой режим гражданско-
правовых договоров практически любого вида (рода)»
8
. Так, например,
публичный договор, договор присоединения, договор в пользу третьего лица
и т.п.
В соответствии с действующим законодательством обеспечением
заключения договора купли-продажи имущества победителем торгов
является задаток, который, по обоснованному мнению А.В. Демкиной,
выполняет три функции: платежную, доказательственную и
обеспечительную
9
. При сохранении задатка Законопроект вводит
обязательство заявителя приобрести имущество по цене, указанной в заявке.
Можно ли рассматривать такое обязательство в качестве предварительного
договора, регулируемого ст. 429 Гражданского кодекса РФ?
В научных публикациях высказывалось мнение, что схожими с
предварительным договором чертами обладает протокол о результатах
проведения торгов по продаже имущества должника в рамках процедур
несостоятельности (банкротства)
10
. С приведенным мнением не
представляется возможным согласиться, поскольку протокол о результатах
8
Гражданское право / Под ред. Б.М. Гонгало. – М.: Статут, 2017. – С. 239.
9
Демкина А.В. Заключение договора на торгах с точки зрения теории преддоговорного
правоотношения. 2017. – С. 45.
10
Постановление ВАС РФ в от 17.10.2013 по делу N А65-29715/2012.
12
торгов лишь документ, закрепляющий итоги торговой процедуры, который к
тому же не составляется сторонами предполагаемой сделки, а формируется
автоматизированной системой электронной площадки. В свою очередь,
предварительный договор в соответствии с нормами ГК РФ не только
возлагает на его стороны обязанность заключить основной договор в
будущем, но и предусматривает возможность понуждения к заключению
основного договора.
В соответствии с нормами п. 4 ст. 380 ГК РФ «если иное не установлено
законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено
исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях,
предусмотренных предварительным договором (статья 429)»
11
.
Таким образом, с позиции норм п. 4 ст. 380 ГК РФ обязательство
заявителя (участника торгов) приобрести имущество по цене, указанной в
заявке, сопровождающееся обязанностью внести соответствующий задаток,
действительно ложится в конструкцию предварительного договора,
обеспеченного задатком. Вместе с тем в отличие от предварительного
договора данное обязательство носит преимущественно односторонний
характер, поскольку арбитражный управляющий из всего множества
участников торгов, давших соответствующее обязательство, заключит
договор только с одним лицом, предложившим наибольшую цену в ходе
торгов.
В Гражданском кодексе Российской Федерации
12
предварительный
договор заключаетя в случае, если стороны договариваются в будущем
заключить договор о передаче имущества, либо о выполнении работ или об
оказании услуг. Но так сложилась практика, что анализ заключаемых
11
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред.
от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019) // Собрание законодательства
РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
12
Там же.
13
договоров позволяет сделать вывод, что наиболее часто предварительный
договор заключается именно в сфере купли-продажи недвижимого
имущества – жилья или нежилых помещений.
Место предварительного договора в системе гражданско-правовых
договоров в РФ показано на рисунке 1.
Рисунок 1 – Место предварительного договора в системе
договоров
Так, в Приложении 1 приведен анализ подготавливаемых для клиентов
предварительных договоров, используемых в практике юридических
компаний Каснодаркого края, статистика по которым публикуеся в открытых
источниках. Анализ данных о заключаемых предварительных договорах дает
возможность сделать вывод, что подавляющее большиство заключаемых
предварительнх договоров относится к сделкам купли-продажи
14
недвижимости, как жилой, так и нежилой, либо к купле-продаже
предприятий.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации
сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные
на установление, изменение или прекращение гражданских прав и
обязанностей
13
. Пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской
Федерации закрепляет легальное понятие договора: это соглашение двух или
нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских
прав и обязанностей. Пункт 2 данной статьи указывает, что к договорам
применяются правила о двух - и многосторонних сделках. Исходя из
изложенного, можно сделать вывод о том, что предварительный договор
может выступать в качестве сделки лишь дву - и многосторонней, то есть для
ее заключения необходимо согласование, как минимум, двух воль
14
.
Неоднозначно в цивилистике разрешается вопрос о содержании
договора как сделки.
Важное значение для правоприменительной деятельности имеет вопрос
нормативного закрепления сделок, совершаемых в процессе обычной
хозяйственной деятельности юридических лиц различной организационно-
правовой формы.
Во-первых, обычная хозяйственная деятельность организации - это
различного рода сделки. Как известно, сделками законодатель признает
действия граждан и юридических лиц, направленные на установление,
изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
13
Кузьмина И.К. Взаимосвязанность сделок в хозяйственной деятельности юридических
лиц: теория и практика применения // Право и экономика. 2019. N 4. С. 40 - 45.
14
Ворожевич А. Ликвидация кредитора по оспариваемой сделке, уступившего свои права
требования, не препятствует рассмотрению спора с привлечением цессионария в качестве
ответчика // ЭЖ-Юрист. 2019. N 22. С. 14.