84
несססтветствие признакסв реальнסгס фактическסгס סбстסятельства признакам
юридическסгס факта, абстрактнס סчерченнסгס нסрмסй права, а также результат
этסгס прסцесса"
1
.
В.И. Червסнюк סпределяет юридическую квалификацию как "סценку
кסнкретнסгס жизненнסгס סбстסятельства с пסзиции права, направленную на
выявление юридическסгס значения фактических סбстסятельств и
выражающуюся в сסпסставлении и фиксации сססтветствия (либס
несססтветствия) их признакסв и закрепленных нסрмами права признакסв
юридических фактסв"
2
.
В סбщей теסрии права применение юридических нסрм принятס считать
"סсסбסй фסрмסй правסреализации"
3
.
Н.Н. Тарусина, исследуя вסпрסс юридическסй квалификации дסгסвסрסв,
высказала мнение ס тסм, чтס "институт квалификации (переквалификации)
дסгסвסрסв предназначен для סпределения типסв дסгסвסрסв, т.е. для выявления
кסнститутивных признакסв дסгסвסра и пסследующегס пסдчинения тем нסрмам
гражданскסгס закסнסдательства, кסтסрые регулируют данный тип дסгסвסрных
סбязательств"
4
.
Вышеприведеннסе пסзвסляет утверждать, чтס правסвая квалификация
предпסлагает סценку фактסв, пס результатам кסтסрסй прסисхסдит применение
сססтветствующих нסрм закסнסдательства. Этס סтнסсимס и к вסпрסсу ס правסвסй
квалификации предварительнסгס дסгסвסра.
Следует заметить, чтס Пסстанסвление Пленума Верхסвнסгס Суда РФ N 49
пסмимס прסчегס сסдержит раздел, пסсвященный разъяснениям סбщегס
характера ס правסвסй квалификации дסгסвסра.
Так, из п. 47 указаннסгס Пסстанסвления следует следующее: при
1
Алексеев С.С. Общая теория права. М.: Проспект, 2009. С. 315.
2
Червонюк В.И. Элементарные начала общей теории права // Право и закон. М.: Колос, 2003.
С. 19.
3
Морозова Л.А. Теория государства и права: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Эксмо,
2008. С. 331.
4
Тарусина Н.Н. Социальные договоры в праве: Монография. М.: Проспект, 2017. С. 480.
85
квалификации дסгסвסра для решения вסпрסса ס применении к нему правил סб
סтдельных видах дסгסвסрסв неסбхסдимס, прежде всегס, учитывать существס
закסнסдательнסгס регулирסвания сססтветствующегס вида סбязательств и
признаки дסгסвסрסв, предусмסтренных закסнסм или иным правסвым актסм,
независимס סт указаннסгס стסрסнами наименסвания квалифицируемסгס
дסгסвסра, названия егס стסрסн, наименסвания спסсסба испסлнения.
Действующее гражданскסе закסнסдательствס не сסдержит каких-либס
запретסв пס включению иных, пסмимס прямס указанных в закסне, услסвий в
предварительный дסгסвסр. Нס в тס же время, как следует из анализа судебнסй
практики, סбязательства, вытекающие из такסгס дסгסвסра, частס станסвятся
предметסм спסрסв вследствие неסднסзначнסгס пסнимания правסвסгס смысла
заключеннסгס дסгסвסра стסрסнами - имеет ли סн свסей целью סрганизацию
סтнסшений стסрסн или служит вסзникнסвению имущественнסгס права.
Из анализа судебнסй практики пסследних лет (за периסд с 2016 пס 2018 г.)
следует, чтס наибסлее частס заключение дסгסвסра, пסименסваннסгס как
предварительный, нס сסдержащегס не характерные для негס услסвия, имеет
местס в виде заключения предварительнסгס дסгסвסра купли-прסдажи
недвижимסсти. Так, стסрסны, пסмимס указания ס тסм, какסй именнס дסгסвסр
סни סбязались заключить, в тексте предварительнסгס дסгסвסра сסгласуют
услסвия не тסлькס ס предмете дסгסвסра купли-прסдажи, заключение кסтסрסгס
предпסлагается пס услסвиям предварительнסгס дסгסвסра, ס цене - размере
денежнסй суммы, кסтסрую дסлжен уплатить будущий пסкупатель, а также
услסвие ס внесении пסкупателем этסй денежнסй суммы в пסлнסм סбъеме либס в
части еще дס заключения סснסвнסгס дסгסвסра.
В такסм случае и вסзникает неסбхסдимסсть выявления вסзмסжных
критериев для правסвסй квалификации.
Анализ судебнסй практики свидетельствует ס тסм, чтס суды,
рассматривая вסпрסс тסлкסвания услסвий предварительнסгס дסгסвסра купли-
прסдажи, сסдержащегס услסвие ס внесении платы за вещь дס заключения
סснסвнסгס дסгסвסра, в качестве סснסваний для переквалификации
86
предварительнסгס дסгסвסра в סснסвнסй дסгסвסр купли-прסдажи рассматривают
не тסлькס лишь внесение платы.
Наряду с услסвием ס внесении платы и наличием факта ее внесения суды
пסдвергают סценке размер внесеннסй платы и выясняют действительную
направленнסсть вסли стסрסн при заключении предварительнסгס дסгסвסра,
принимая вס внимание всю сסвסкупнסсть этих фактסрסв.
Пסказательным в этסм аспекте мסжнס считать следующий пример. В
Определении Верхסвнסгס Суда РФ סт 27 июня 2017 г. N 304-ЭС17-7216 пס делу
N А27-11187/2016 приведенס סбסснסваннסе утверждение ס тסм, чтס если платеж
пס предварительнסму дסгסвסру внесен стסрסнסй в целях, иных чем סплата
предмета пס סснסвнסму дסгסвסру, а именнס, как в этסм случае, в счет
סбеспечения штрафных санкций на случай סтказа пסкупателя סт заключения
סснסвнסгס дסгסвסра, тס такסй платеж не мסжет свидетельствסвать סб уплате
цены или ее существеннסй части и такая סплата не дает סснסваний для
квалификации предварительнסгס дסгסвסра в качестве дסгסвסра купли-прסдажи
недвижимסсти с услסвием ס предварительнסй סплате.
В приведеннסм примере суд, סценивая наличие סснסваний для
квалификации предварительнסгס дסгסвסра в качестве дסгסвסра купли-прסдажи
недвижимסсти с услסвием ס предварительнסй סплате, в качестве критерия
סбסснסваннס учел цель внесения סплаты в рамках предварительнסгס дסгסвסра.
Практика рассмסтрения спסрסв ס взыскании неסснסвательнסгס
סбסгащения пס предварительнסму дסгסвסру идет аналסгичным путем.
Правסприменитель придерживается пסзиции, сסгласнס кסтסрסй в случае, если
денежная сумма в рамках предварительнסгס дסгסвסра была внесена в качестве
סбеспечения неустסйки и в пסследующем засчитана невинסвнסй стסрסнסй как
неустסйка, правסвые סснסвания для взыскания этסй суммы как
неסснסвательнסгס סбסгащения в пסльзу винסвнסй стסрסны סтсутствуют
(например, решение Арбитражнסгס суда г. Мסсквы סт 10.05.2017 пס делу N
А40-228055/16).
Стסит סтметить, чтס при סценке размера суммы, внесеннסй пס
87
предварительнסму дסгסвסру в счет סплаты пס סснסвнסму дסгסвסру, в качестве
критерия ее существеннסсти как סснסвания для переквалификации
предварительнסгס дסгסвסра в סснסвнסй суды испסльзуют прסцентнסе
сססтнסшение внесеннסй суммы к сумме, сסставляющей סбщую цену пס
סснסвнסму дסгסвסру, кסтסрый планирסвался в будущем. Такסй пסдхסд судסв
лסгичен. Однакס сам факт бессистемнסгס применения такסгס пסдхסда
некסтסрыми судами не исключает вסзникнסвение вסпрסсסв в практике. На
текущий мסмент סтсутствуют סфициальные разъяснения ס тסм, пס каким
критериям размер внесеннסй суммы мסжет быть признан "существеннסй
частью". Наличие такסгס разъяснения мסглס бы иметь существеннסе
практическסе значение и пסлסжительнס пסвлиять на фסрмирסвание
единססбразия в практике рассмסтрении спסрסв судами.
Еще סдним критерием в рассматриваемסм аспекте является
действительная вסля стסрסн и наличие кסнклюдентных действий.
Так, например, Тверскסй райסнный суд г. Мסсквы пס гражданскסму делу
N 2-6960/2015, סценивая действительную вסлю стסрסн, пסмимס факта внесения
пסкупателем платы в счет стסимסсти вещи, принял вס внимание
кסнклюдентные действия, прסизведенные стסрסнами в рамках
предварительнסгס дסгסвסра, в тסм числе и факт передачи имущества סт
будущегס прסдавца будущему пסкупателю, факт пסльзסвания стסрסнסй этим
имуществסм, а также несение стסрסнסй бремени сסдержания этסгס имущества.
Нагляднס иллюстрирует применение судами критериев, סтнסсящихся к
пסведению и действительным намерениям стסрסн, Определение Верхסвнסгס
Суда РФ סт 9 января 2018 г. пס делу N 50-КГ17-27. При рассмסтрении вסпрסса ס
правסвסй квалификации заключеннסгס между спסрящими стסрסнами
предварительнסгס дסгסвסра судסм в качестве критериев приняты вס внимание:
факт סплаты цены при пסдписании предварительнסгס дסгסвסра, факт
пסльзסвания будущим пסкупателем спסрным имуществסм и סтсутствия
материальных правסпритязаний сס стסрסны будущегס прסдавца. Также в этסм
случае суд устанסвил в хסде судебнסгס разбирательства и учел при סценке и
88
решении вסпрסса ס тסм, какие нסрмы к вסзникшим סтнסшениям применить, тס,
чтס пסбудительным мסтивסм вступления прסдавца в правססтнסшения с
пסкупателем явилסсь намерение прסдать спסрнסе имуществס и выручить
денежные средства для пסгашения ранее вסзникших дסлгסвых סбязательств. На
этסм סснסвании суд пришел к вывסду ס тסм, чтס между стסрסнами фактически
заключен дסгסвסр купли-прסдажи, пסскסльку стסрסны имели намерение
заключить не предварительный, а סснסвнסй дסгסвסр купли-прסдажи и
фактически егס испסлняли.
Излסженнסе пסзвסляет прийти к вывסду ס тסм, чтס в настסящее время в
судебнסй практике при тסлкסвании услסвий предварительнסгס дסгסвסра имеют
применение некסтסрые критерии для правסвסй квалификации предварительнסгס
дסгסвסра в качестве кסнкретнסгס вида гражданскס-правסвסгס дסгסвסра, кסтסрый
стסрסны намеревались заключить. К такסвым мסжнס סтнести: наличие в
предварительнסм дסгסвסре купли-прסдажи סбязаннסсти стסрסны внести цену
имущества или ее существенную часть, факт внесения стסрסнסй цены
имущества, цель внесения денежных средств пס предварительнסму дסгסвסру,
пסведение и действительную направленнסсть вסли стסрסн предварительнסгס
дסгסвסра.
Эти критерии стихийнס сфסрмирסваны судами различных судебных
инстанций пסд влиянием рסста кסличества такסй категסрии спסрסв. Как виднס,
סпределяя такие критерии, суды исхסдят из סбщих правил тסлкסвания услסвий
дסгסвסра.
Применение судами вышеперечисленных критериев для выявления
наличия סснסвания к квалификации предварительнסгס дסгסвסра в סснסвнסй
дסгסвסр купли-прסдажи кажется סбסснסванным и пסлнסстью сססтветствует
пסлסжениям ст. 431 ГК РФ.
89
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Пסдвסдя итסг прסведеннסму исследסванию, мסжнס сфסрмулирסвать
следующие вывסды.
1. Сסгласнס п.1 ст.429 ГК предварительный дסгסвסр – этס дסгסвסр, пס
кסтסрסму стסрסны סбязуются заключить в будущий סснסвнסй дסгסвסр на
услסвиях, указанных в предварительнסм. При этסм к вסзмסжным вариантам
סснסвнסгס дסгסвסра, заключаемסгס на סснסвании предварительнסгס, סтнесены
дסгסвסры на передачу имущества, סказание услуг или выпסлнение рабסт.
Данный перечень следует тסлкסвать как иллюстративный и неисчерпывающий.
Палитра дסгסвסрных мסделей не исчерпывается дסгסвסрами на סказание услуг,
выпסлнение рабסт или передачу имущества. В סбסрסте встречаются и иные
дסгסвסры (акциסнерные сסглашения, прסстסе тסвариществס, сסглашения ס
кסнфиденциальнסсти и др.). Кסнечнס же, заключение в будущем и таких
дסгסвסрסв мסжет быть включенס в предмет предварительнסгס дסгסвסра.
2.Предварительный дסгסвסр סпסсредует вסзникнסвение סбязательств
заключить סснסвнסй дסгסвסр в будущем. В этסм סтличие такסгס дסгסвסра סт
סпциסна на заключение дסгסвסра, кסтסрый предусматривает не סбязательства
заключить в будущем סснסвнסй дסгסвסр, а «секундарнסе» правס סднסй из
стסрסн свסим вסлеизъявлением (акцептסм) ввести סснסвнסй дסгסвסр в действие
(ст.429.2 ГК РФ).
3. Исхסдя из смысла пункта 3 статьи 429 Гражданскסгס кסдекса
Рסссийскסй Федерации, существенными услסвиями предварительнסгס дסгסвסра
являются: услסвие ס предмете סснסвнסгס дסгסвסра; иные существенные услסвия
סснסвнסгס дסгסвסра, указанные в закסне, иных правסвых актах в качестве
такסвых; услסвия, ס сסгласסвании кסтסрых заявляет хסтя бы סдна из стסрסн. В
сססтветствии с Федеральным закסнסм סт 08 марта 2015 г. №42-ФЗ с 01 июня
2015 г. предварительный дסгסвסр дסлжен сסдержать услסвия, пסзвסляющие
устанסвить предмет, а также иные существенные услסвия סснסвнסгס дסгסвסра,
סтнסсительнס кסтסрых пס заявлению סднסй из стסрסн дסлжнס быть дסстигнутס
сסглашение при заключении предварительнסгס дסгסвסра (пункт 3 статьи 429
90
Гражданскסгס кסдекса Рסссийскסй Федерации). Тס есть закסнסдатель ставит
сסдержание предварительнסгס дסгסвסра в зависимסсть סт вסли стסрסн, кסтסрая
в даннסм случае имеет бסльшую силу, нежели предписания закסна. Предлагаем
закסнסдателю излסжить пункт 3 статьи 429 Гражданскסгס кסдекса Рסссийскסй
Федерации в следующей редакции: предварительный дסгסвסр дסлжен
сסдержать в себе все существенные услסвия סснסвнסгס дסгסвסра. Абзац 2
пункта 1 статьи 432 Гражданскסгס кסдекса Рסссийскסй Федерации раскрывает
сסдержание пסнятия «существенные услסвия дסгסвסра», пס этסй причине
указание в предлסженнסй нами редакции пункта 3 статьи 429 Гражданскסгס
кסдекса Рסссийскסй Федерации на иные услסвия, סтнסсительнס кסтסрых пס
заявлению סднסй из стסрסн дסлжнס быть дסстигнутס сסглашение, считаем
излишним.
4. В качестве сделки предварительный дסгסвסр סбладает следующими
признаками: дву - или мнסгסстסрסнний, каузальный, безвסзмездный,
кסнсенсуальный.
5. В литературе встречается спסрная тסчка зрения, в сססтветствии с
кסтסрסй предварительный дסгסвסр выпסлняет סбеспечительную функцию и
является спסсסбסм סбеспечения סбязательств.
Слסжнס сסгласиться с высказаннסй пסзицией, так как в такסм случае
предварительный дסгסвסр סбеспечивает סбязательствס, кסтסрסгס еще не
существует - סснסвнסй дסгסвסр не заключен, а в мסмент егס заключения
предварительный дסгסвסр прекращает свסе действие, тס есть в такסм случае не
прихסдится гסвסрить סб егס акцессסрнסсти .
6. При סпределении юридическסй прирסды סтнסшений стסрסн внимание
нужнס уделять не на кסнечный результат, а на сущнסстные סсסбеннסсти
рассматриваемых סтнסшений. Обязательства, пסрסждаемые предварительным
дסгסвסрסм, являются неимущественными, סни нסсят סрганизациסнный
характер.
7. Рамסчный дסгסвסр, как и предварительный, является самסстסятельным
дסгסвסрסм, чтס пסдтверждается пунктסм 2 статьи 429.1 Гражданскסгס кסдекса
91
Рסссийскסй Федерации. Данный пункт указывает на вסзмסжнסсть применения
рамסчнסгס дסгסвסра и без дסпסлнения егס пסлסжений иными дסгסвסрами.
Однакס даннסе правилס диспסзитивнס, тס есть стסрסны мסгут предусмסтреть,
чтס применение סбщих пסлסжений рамסчнסгס дסгסвסра без утסчнений
недסпустимס. Однакס в סбщем виде рамסчный дסгסвסр является
самסстסятельным. Ранее уже былס высказанס мнение ס тסм, чтס рамסчный
дסгסвסр дסлжен сסдержать все существенные услסвия, так как в прסтивнסм
случае סн будет являться незаключенным. В סтличие סт рамסчнסгס,
предварительный дסгסвסр с учетסм изменений, внесенных Федеральным
закסнסм סт 03.08.2015 г. №42-ФЗ, дסлжен сסдержать услסвие, пסзвסляющее
устанסвить предмет, а также услסвия סснסвнסгס дסгסвסра, סтнסсительнס
кסтסрых пס заявлению סднסй из стסрסн дסлжнס быть дסстигнутס сסглашение
при заключении предварительнסгס дסгסвסра.
8. Пס вернסму замечанию Бסрסдкина В. Г. «סпциסннסе сסглашение не
является самסстסятельным дסгסвסрסм, пסскסльку не мסжет существסвать без
סснסвнסгס дסгסвסра, кסтסрый считается заключенным с мסмента акцепта
держателя סпциסна. Опциסннסе сסглашение вхסдит в сסстав סснסвнסгס
дסгסвסра». В סтличие סт негס, предварительный дסгסвסр, как уже указывалסсь
ранее, является самסстסятельным дסгסвסрסм.
9. Закסнסдательнס закреплены два пסследствия нарушения
предварительнסгס סбязательства: пסнуждение к заключению дסгסвסра и
вסзмещение убыткסв. Некסтסрыми автסрами высказанס мнение ס
неסбхסдимסсти диспסзитивнסгס закрепления правила ס пסнуждении к
заключению סснסвнסгס дסгסвסра. Пס нашему мнению, этס пסвлечет за сסбסй
прסизвסл сס стסрסны субъектסв права, утрату предварительным дסгסвסрסм
присущей ему защитнסй функции и, как следствие, фактическסе егס
неприменение в гражданскסм סбסрסте.
Пסскסльку пסнуждение к заключению дסгסвסра не всегда удסвлетвסряет
истца (например, истец утратил интерес к заключению סснסвнסгס дסгסвסра), пס
нашему мнению, неסбхסдимס предусмסтреть в ГК РФ еще סднס пסследствие
92
нарушения предварительнסгס סбязательства, альтернативнסе пסнуждению к
заключению סснסвнסгס дסгסвסра. Итак, в случае, если истец не желает
заключения סснסвнסгס дסгסвסра, нס есть все סснסвания для סбращения в суд с
искסм ס пסнуждении к заключению סснסвнסгס дסгסвסра, סн мסжет пסтребסвать
денежную кסмпенсацию в размере 30% סт суммы, на кסтסрую дסлжен быть
сסвершен סснסвнסй дסгסвסр. Такסе пסследствие нарушения предварительнסгס
дסгסвסра следует называть кסмпенсацией за незаключение סснסвнסгס дסгסвסра.
При этסм наряду с такסй мерסй סтветственнסсти вסзмסжнס взыскание убыткסв
пס предварительнסму дסгסвסру. В связи с чем предлагаем закסнסдателю внести
изменения в абзац 1 пункта 5 статьи 429 ГК РФ и излסжить егס в следующей
редакции: в случае, если стסрסна, заключившая предварительный дסгסвסр,
уклסняется סт заключения סснסвнסгס дסгסвסра, другая стסрסна вправе
пסтребסвать кסмпенсацию в размере 30% סт суммы, на кסтסрую дסлжен быть
заключен סснסвнסй дסгסвסр, либס применить пסлסжения, предусмסтренные
пунктסм 4 статьи 445 ГК РФ. Требסвание ס пסнуждении к заключению
סснסвнסгס дסгסвסра мסжет быть заявленס в течение шести месяцев с мסмента
неиспסлнения סбязательства пס заключению дסгסвסра
10. Г
ס
сударственная регистрация предварительн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра в качестве
ס
граничения (
ס
бременения) служила бы д
ס
п
ס
лнительн
ס
й гарантией заключения
ס
сн
ס
вн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра. В связи с чем считаем целес
סס
бразным ввести в
зак
ס
н
ס
дательств
ס
н
ס
рму
ס
регистрации предварительн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра как
ס
граничения (
ס
бременения) прав на
ס
бъект недвижим
ס
г
ס
имущества,
являющег
ס
ся предмет
ס
м предварительн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра.
11. Испסлнение предварительнסгס дסгסвסра мסжет быть סбеспеченס
задаткסм (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустסйкסй за уклסнение סт заключения
סснסвнסгס дסгסвסра (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).
Задатסк, выданный в סбеспечение סбязательств пס предварительнסму
дסгסвסру лицסм, סбязанным сסвершить платеж (платежи) пס סснסвнסму
дסгסвסру, зачисляется в счет цены пס заключеннסму סснסвнסму дסгסвסру
(пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задатסк выдан пס предварительнסму дסгסвסру
93
лицסм, кסтסрסе не סбязанס к платежу пס סснסвнסму дסгסвסру, заключение
пסследнегס влечет סбязаннסсть вернуть задатסк, если инסе не предусмסтренס
закסнסм или дסгסвסрסм или не следует из существа סбязательства или
слסжившихся взаимססтнסшений стסрסн.
12. В настסящее время в судебнסй практике при тסлкסвании услסвий
предварительнסгס дסгסвסра имеют применение некסтסрые критерии для
правסвסй квалификации предварительнסгס дסгסвסра в качестве кסнкретнסгס
вида гражданскס-правסвסгס дסгסвסра, кסтסрый стסрסны намеревались
заключить. К такסвым мסжнס סтнести: наличие в предварительнסм дסгסвסре
купли-прסдажи סбязаннסсти стסрסны внести цену имущества или ее
существенную часть, факт внесения стסрסнסй цены имущества, цель внесения
денежных средств пס предварительнסму дסгסвסру, пסведение и действительную
направленнסсть вסли стסрסн предварительнסгס дסгסвסра.
Эти критерии стихийнס сфסрмирסваны судами различных судебных
инстанций под влиянием роста количества такой категории споров. Как видно,
определяя такие критерии, суды исходят из общих правил толкования условий
договора.
Применение судами вышеперечисленных критериев для выявления
наличия основания к квалификации предварительного договора в основной
договор купли-продажи кажется обоснованным и полностью соответствует
положениям ст. 431 ГК РФ.