86
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате проведенного исследования можно сделать следующие
выводы.
По своей правовой природе предварительный договор представляет собой
самостоятельный вид гражданско-правовых обязательств и входит в группу
договоров о совместной деятельности. Специфика данного договора состоит
в том, что, во-первых, удовлетворение своего интереса стороны видят в
заключении предварительного договора, то есть в установлении для себя
обязательств, во-вторых, удовлетворение своего интереса возможно лишь в
результате совершения сонаправленных действий.
Предварительный договор может выступать в качестве сделки лишь
дву — и многосторонней, то есть для ее заключения необходимо
согласование, как минимум, двух воль. В качестве содержания
предварительного договора-сделки выступают его условия.
Исходя из смысла пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса
Российской Федерации, существенными условиями предварительного
договора являются: условие о предмете основного договора; иные
существенные условия основного договора, указанные в законе, иных
правовых актах в качестве таковых; условия, о согласовании которых
заявляет хотя бы одна из сторон. В соответствии с Федеральным законом от
08 марта 2015 г. № 42-ФЗ с 01 июня 2015 г. предварительный договор должен
содержать условия, позволяющие установить предмет, а также иные
существенные условия основного договора, относительно которых по
заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при
заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского
кодекса Российской Федерации). То есть законодатель ставит содержание
предварительного договора в зависимость от воли сторон, которая в данном
случае имеет большую силу, нежели предписания закона. Предлагаем
законодателю изложить пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса
87
Российской Федерации в следующей редакции: предварительный договор
должен содержать в себе все существенные условия основного договора.
Абзац 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации
раскрывает содержание понятия «существенные условия договора», по этой
причине указание в предложенной нами редакции пункта 3 статьи 429
Гражданского кодекса Российской Федерации на иные условия,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение, считаем излишним.
В отношении субъектов предварительного договора статья 429
Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает специальных
правил. Следовательно, можно сделать вывод, что субъектами
предварительного договора могут быть любые субъекты гражданского права
с соблюдением общих ограничений, установленных в отношении
правосубъектности участников гражданских правоотношений. Необходимо
отметить особенность участия в заключении предварительного договора
учреждений и унитарных предприятий. Так как предварительный договор не
является сделкой по отчуждению имущества, то согласие собственника при
его заключении не требуется. В данном случае проблематичной является
ситуация по заключению с унитарным предприятием либо учреждением
основного договора, так как он предусматривает передачу имущества, в
связи с чем необходимо получение согласия собственника на такую
передачу.
Ранее, при рассмотрении природы предварительного договора, мы
пришли к выводу о том, что предварительный договор относится к числу
организационных договоров. По верному замечанию О. А. Красавчикова
ближайшей целью организационных договоров является упорядочение,
нормализация, процесса по передаче имущества, выполнению работ,
оказанию услуг и т. п. Не вызывает сомнений то, что с момента заключения
предварительного договора он (предварительный договор) становится
юридическим фактом. Следует отметить, что среди юридических фактов в
88
гражданском праве встречаются договоры, как влекущие возникновение
обязательства, так и такие, которые не порождают обязательственных
правоотношений Елисеев И. В., Кротов М. В. Вопрос о том, порождает ли
предварительный договор гражданско-правовые обязательства, в
цивилистике разрешается неоднозначно.
На основании изученной темы можно предложить следущие
рекомендации .
1) Договоры подлежат проверке, документы должны быть в
оригинальной подлинной форме.
2) Наличие печати и приказа на директора не означает, что он
действующий руководитель, следует проверять устав на предмет наличия у
руководителя (их может быть несколько), полномочия на подписания
подобного рода документов.
3) Сроки должны быть указаны таким образом, чтобы события или
действия лиц с которыми они связаны можно было достоверно установить,
что они наступили.
4) Следует соблюдать паритет – не верно ели одна из сторон имеет
только права, а другая обязанности. Внесение в договор по возможности
равноправных формулировок – по срокам, ответственности и др.
5) Важным условием является 50% предоплата, которая отражает
интересы обоих сторон.
6) Чѐткое прописание предмета договора, чтобы было понятно, какую
услугу вы оказываете и каким образом или какой товар продаете или
изготавливаете.
7) Составление протокола разногласий, если получен договор в той
редакции, в которой его не согласовывали. Протоколы разногласий можно
составлять «друг на друга».
8) Если договор подписан ранее, то указывать нужно текущую дату,
использовать оговорку о том, что договор распространяется на отношения с
определенной даты.
89
9) Если договор, который нужно предъявить кому-либо, был утрачен,
но ваш контрагент согласен на восстановление, то важно указать на таком
«новом» договоре, что это дубликат. Это снимет подозрения в подделке.
10) В предварительном договоре купли-продажи недвижимости
должно содержаться детальное описание отчуждаемого объекта. Чем
детальнее он будет описан в предварительном договоре, тем лучше.
Особенно это касается заключения предварительного договора со
строительной компанией с долевым участием. В договоре должны быть
подробно указаны параметры и технические характеристики недвижимого
имущества.
11) Покупная цена предмета договора должна быть четко определена,
при этом в договоре следует указать, что цена является окончательной и
изменению не подлежит.
12) Установление конкретного срока заключения основного договора и
срока передачи недвижимого имущества покупателю, а также необходимо
установить сторону несущую расходы по оформлению основного договора.
13) Закрепление ответственности продавца, например (застройщика)
если недвижимое имущество не будет передано в установленный срок,
например в виде неустойки. Закрепление обязанности продавца получившего
аванс, возвращение его в определенный срок, если основной договор не
будет заключен, а так же ответственность за просрочку его возврата.
Таким образом, несмотря на широкое применение предварительного
договора по сделкам с недвижимостью и наличие богатой судебной
практики по многим вопросам, связанным с заключением, исполнением
этого договора единого толкования закона и единообразной судебной
практики нет.
Предварительный договор является важным договором, который
пораждает правовые основания для заключения основного договора.
90
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (с учетом
поправок, вынесенных Законами Российской Федерации о поправках
Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 № 6 ФКЗ, от 30.12.2008 №
7-ФКЗ) (с изменениями на 21 июля 2014 года) // Собрание законодательства
РФ, № 31, 04.08.2014, ст. 4398; Собрание законодательства РФ, № 15,
14.04.2014, ст. 1691; Собрание законодательства РФ, № 9, 03.03.2014, ст. 851;
Собрание законодательства РФ, № 4, 26.01.2009.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от
30.11.1994 №51-ФЗ, часть вторая от 26.01.1996 №14-ФЗ, часть третья от
26.11.2001 №146-ФЗ и часть четвертая от 18.12.2006 №230-ФЗ // Собрание
законодательства РФ. – 05.12.1994 г. – № 32. – Ст. 3301, 29.01.1996. – № 5. –
Ст. 410, 03.12.2001 г. – № 49 – Ст. 4552, 25.12.2006 г. – № 52 (часть I) – Ст.
5496.
3. Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в
часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание
законодательства Российской Федерации, № 10, 09.03.2015, ст. 1412.
4. Концепция развития гражданского законодательства от 07.10.2009.
5. Апелляционное определение Ростовского областного суда от
09.04.2014 по делу №33-4547/2014.
6. Апелляционное решение Верховного суда республики Карелия от
23.05.2014 по делу № 33-1969/2014.
7. Апелляционное решение Московского городского суда 16.06.2014 по
делу № 33-14 200.
8. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда РФ от 22.07.2008 №53-В08-5.
9. Определение Верховного Суда РФ от 23.11.2010 №58-В10-7.
10. Определение Московского городского суда от 23.12.2013 №4г/5-
12797/13.