4
Содержание
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 5
1. Понятие, правовая природа и предмет предварительного договора ................. 9
1.1 Понятие предварительного договора .................................................................. 9
1 2. Правовая природа предварительного договора .............................................. 17
1 3. Предмет и структура предварительного договора ......................................... 25
Глава 2. Правоотношение, возникающее из предварительного договора .... 34
2.1 Особенности правоотношения, возникающего из предварительного
договора ...................................................................................................................... 34
2.2 Обеспечение исполнения обязательства, возникающего из предварительного
договора ...................................................................................................................... 39
2.3 Прекращение предварительного обязательства ............................................... 46
Глава 3. Способы защиты сторон предварительного договора ........................... 54
3.1 Требование о понуждении заключить основной договор ............................... 54
3.2 Правовые последствия нарушения предварительного обязательства ........... 59
3.3 Возмещение убытков за нарушение обязательства заключить договор ....... 67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................................................................................................... 76
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ................................................. 82
5
ВВЕДЕНИЕ
Несмотря на внешние факторы, влияющие на экономику государств,
кризис, неустойчивость валюты и т.д., сделки сопряженные с недвижимостью
всегда совершались, и количество сделок меньше не становится со временем, а
может и увеличивается. Продавцы и покупатели, опытные в этой сфере, уже
знают, что заключение предварительного договора просто необходимо. Почти в
каждом случае совершения сделки купли-продажи того или иного недвижимого
имущества предшествует предварительный договор. Но все они знают, что это
не основная сделка, так как в силу данного договора покупатель не получит
имущество, а продавец, соответственно деньги за это имущество. Данные
обязательства уже будут характерны для основного договора, заключение
которого гарантирует предварительный договор. Ни в каких случаях по общим
правилам согласно предварительному договору не может происходить оплата
товаров, услуг, за выполнение тех или иных работ и т.д.
На первый взгляд, предварительный договор может показаться
несерьезной примитивной сделкой, не несущей никаких обязательств. Но это
вовсе не так. Да, предварительный договор не порождает каких-либо
материальных или имущественных обязательств сторон друг перед другом,
зато он порождает обязательства, связанные с заключением другого, основного
договора. Кто-то полагает, что неисполнение предварительного договора ничем
не чревато и если его условия будут нарушены, то ни на что это не повлияет.
Это не так. Предварительный договор является очень нужной юридической
конструкцией, которая позволяет сторонам быть уверенными в заключении
будущей сделки. А это так необходимо в нашей повседневности.
Недолжное исполнение или вообще неисполнение предварительного
договора, нарушение его условий, в том числе существенных (сроков, предмета
и т.д.), влечет мало того, недействительность предварительного договора, так и
еще и юридическую ответственность. И та сторона, которая не пожелала
выполнять условия предварительного договора, будет отвечать за это перед
судом. Но в суд можно обратиться потерпевшей стороне только в том случае,
6
когда предварительный договор будет составлен и оформлен правильно, в
соответствии с действующим российским гражданским законодательством.
Вышесказанное в полной мере относится не только к передаче
имущества, но и прочим видам сделок между участниками договоров о
выполнении работ, об оказании услуг и т.п.
По нашему мнению, выбранная тематика недостаточно исследована в
современной юридической литературе, что привлекло наше внимание и
повлияло на выбор этой темы в качестве темы магистерской работы.
Вышеизложенное позволяют утверждать, что указанная тема актуальна и
нуждается в тщательном изучении.
Объектом исследования выступали общественные отношения,
возникающие в сфере применения юридическими и физическими лицами
законодательства о предварительном договоре.
Предмет исследования - правовые нормы, регулирующие аспекты
общественных отношений, возникающих из предварительного договора.
Цель работы – исследование правоотношений в сфере законодательства,
регулирующего предварительный договор для выявления и разрешения
наиболее важных проблем теоретического и практического характера, а также
формулировки рекомендаций по совершенствованию действующего
российского законодательства в этой области.
Для выполнения поставленной цели в работе поставлены следующие
задачи:
- исследовать понятие предварительного договора и его правовую природу;
- рассмотреть предмет и структуру предварительного договора;
- изучить особенности правоотношения, возникающего из предварительного
договора;
- описать обеспечение исполнения обязательств;
- исследовать способы прекращения предварительного обязательства;
- рассмотреть требование о понуждении заключить основной договор;
- уделить внимание правовым последствиям нарушения предварительного
7
обязательства;
- привести способы возмещения убытков за нарушение обязательства
заключить договор;
- определить пути совершенствования законодательства в исследуемой области
правоотношений.
Гипотеза исследования – являясь способом порождения гражданско-
правового обязательства заключить окончательный договор, предварительный
договор приобретает все большее значение в современном мире, но его
правовое регулирование нуждается в развитии и совершенствовании.
Для проведения исследования важное значение имеет методологическая
основа. Поэтому в ходе написания работы применялись различные методы.
Например, для раскрытия предметной области предварительного договора и
правоотношений, возникающих из него, - сравнительно-правовой метод.
Историко-правовой метод применялся при исследовании понятия
предварительного договора и его правовой природы. Логический метод и
комплексный использовались при изложении всего материала, а также при
формировании рекомендаций, предложений и выводов. Эмпирический метод,
метод анализа и синтеза позволил вступить в непосредственный контакт с
изучаемой правовой действительностью и юридической практикой. Именно он
использовался при анализе судебной практики по теме.
Научная новизна работы состоит том, что она является одним из
немногих комплексных исследований в сфере правового регулирования
предварительного договора, в котором раскрыты малоизученные вопросы.
Практическая значимость результатов работы заключается в возможности
решения на основе проведенного исследования различных практических задач,
возникающих в сфере правоотношений, связанных с предварительным
договором.
Теоретическая основа представлена нормативно-правовыми источниками,
среди которых основное место занимает первая часть Гражданского кодекса
РФ, а также научными трудами таких авторов как А. П. Анисимов, В. А. Белов,
8
Богданова Е.Е., Выборнова Е. С., Волос А.А., Иванова Е. В., Казанцев М.Ф.,
Касьянова Г.Ю., Скурко Е.В., Сарбаш С. О. и другие.
Приведенные выше цель и задачи повлияли на структуру работы, которая
включает введение, три главы с соответствующими подпунктами, заключение,
список использованной литературы.
9
1. Понятие, правовая природа и предмет предварительного договора
1.1 Понятие предварительного договора
Прежде чем подписать договор стороны обычно согласовывают
обязательные условия. Если моментов, требующих проработки, много,
заключается предварительное соглашение. Предварительный договор – это
документ, в котором стороны согласовали, что в будущем подпишут основной
контракт на заранее оговоренных условиях. Совершается промежуточная
сделка по правилам статьи 429 ГК РФ
1
.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации
сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на
установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет
легальное понятие договора: это соглашение двух или нескольких лиц об
установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Пункт 2 данной статьи указывает, что к договорам применяются правила о двух
- и многосторонних сделках. Исходя из изложенного, можно сделать вывод о
том, что предварительный договор может выступать в качестве сделки лишь
дву - и многосторонней, то есть для ее заключения необходимо согласование,
как минимум, двух воль.
Предварительный договор - это один из видов договоров в российском
гражданском праве. Он порождает гражданско-правовое обязательство, но
только обязательство о заключении окончательного договора. Такое
обязательство можно считать неполноценным, так как из него не возникают не
имущественные, а организационные права и обязанности сторон.
Предварительный договор представляет собой договор, который
устанавливает для его же сторон определенные права, а также обязательства, и
предусматривает определенные последствия неисполнения или недолжного
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от
16.12.2019) [Текст] // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст.3301.
10
исполнения этих прав и обязанностей
2
.
Если говорить в общем о понимании предварительного договора, то
предварительный договор можно определять как соглашение сторон, в силу
которого они обязуются заключить между собой в будущем договор того или
иного вида на условиях, которые предусмотрены самим предварительным
договором.
3
Формально Гражданский кодекс ограничивает сферу применения
предварительного договора случаями, когда основной договор предусматривает
или передачу имущества, или выполнение работ, или оказание услуг. Это
говорит о том, что предварительный договор может заключаться только в
отношении таких основных договоров, порождающих обязательственные
правовые отношения. Но ведь в гражданском праве существует значительное
количество, так называемых вещных договоров, не влекущих за собой
возникновение обязательств. Примером может служить соглашение между
долевыми собственниками о порядке владения и пользования их общей
собственностью. Соглашениям такого рода также может предшествовать
заключение соответствующего предварительного договора.
В содержании таких основных договоров не имеется особенностей,
которые принципиально исключали бы возможность существования
предварительных договоров. Предварительный договор помогает закрепить
выгодные для физических или юридических лиц договоренности, а также
предотвращает определенные недоразумения, которые могут произойти. Но это
все работает только в том случае, если предварительный договор составлен и
оформлен правильно, в соответствии с действующим российским гражданским
законодательством. Например, при заключении предварительного договора
купли-продажи, в нем указывается цена того или иного объекта. Помимо этого,
2
Иванова Е. В. Договорное право в 2 т. Том 1. Общая часть : учебник для бакалавриата и
магистратуры / Е. В. Иванова. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Юрайт, 2019. С. 52.
3
Аблятипова Н.А., Мадаминов О. Г. Анализ условий и особенностей предварительного
договора // Бюллетень науки и практики. 2019. №7. [Электронный ресурс] URL:
https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-usloviy-i-osobennostey-predvaritelnogo-dogovora (дата
обращения: 27.01.2020).
11
предварительному договору необходимо придать форму будущего основного
договора.
В первую очередь необходимо отметить, что ст. 445 ГК РФ устанавливает
порядок заключения договора для тех случаев, когда его заключение является
обязанностью одной и правом другой стороны, в то время как предварительный
договор устанавливает обязанность заключить основной договор для обеих его
сторон. На возможность заключения предварительных договоров,
устанавливающих обязанность только одной из сторон заключить основной
договор, указывали многие специалисты.
Перед заключением предварительного договора стороны должны
оговаривать существенные условия основного договора. Следовательно, при
заключении предварительного договора, каждая сторона принимает на себя
обязательство заключить в будущем основной договор с существенными
условиями, которые предусмотрены предварительным договором.
4
Предварительный договор должен содержать условия, которые
позволяют установить предмет и другие существенные условия основного
договора. Это правило описано в п. 3, ст. 429 Гражданского кодекса РФ и его
считают неудачным. Поскольку интерес сторон, которые вступают в
предварительное соглашение, состоит обычно в том, чтобы создать между
собой правовую связь не столь прочную, как правоотношение из основного
договора. Участники предварительного договора не намерены заранее
связывать себя всеми положениями основного договора. Им необходима
большая свобода действий, в том числе и определение существенных условий
основного договора в дальнейшем. Как раз п. 3, ст. 429 Гражданского кодекса
РФ лишает предварительный договор этой гибкости.
Для предварительного договора существенными являются условия,
4
Саркисян В.В. Соотношение института переговоров о заключении договора с конструкцией
предварительного договора // Ученые записки Крымского федерального университета имени
В. И. Вернадского. Юридические науки. 2019. №3. [Электронный ресурс] URL:
https://cyberleninka.ru/article/n/sootnoshenie-instituta-peregovorov-o-zaklyuchenii-dogovora-s-
konstruktsiey-predvaritelnogo-dogovora (дата обращения: 27.01.2020).
12
которые позволяют установить предмет и условия основного договора. Это
означает, что с существенными условиями непосредственно предварительного
договора в нем должны быть определены и те условия, которые являются
существенными для основного договора.
Отсюда выходит одна из главных особенностей предварительного
договора, которая заключается в том, что существенные условия, которые
согласованы в предварительном договоре, переходят в основной договор в
неизменном виде.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем
договор о передаче имущества, выполнении работ или об оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором. Предварительный договор может быть заключен также на
оформление других операций в дальнейшем. Такой вывод следует из того, что
легальная дефиниция статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации
в силу формулировки "обязуются заключить…"
5
указывает на консенсуальный
характер рассматриваемой правовой конструкции, на оформление которых
направлен предварительный договор, не названы в качестве исключительно
тех, в отношении которых допускается его заключение, равно как и нет
указания на то, что предметом предварительного договора не могут выступать
будущие сделки иного характера. В качестве примера можно привести
следующую ситуацию, когда покупатель собирается приобрести то или иное
имущество, обремененное долгосрочной арендой, но он достиг соглашения с
арендатором о внесении после покупки определенных изменений в договор
аренды. До покупки такие изменения они оформить не имеют права, потому
как покупатель не является собственником арендуемого имущества и стороной
договора аренды. Выходом в такой ситуации может быть как раз заключение
предварительного договора о заключении между покупателем и арендатором в
будущем дополнительного соглашения к договору аренды. Особенности
5
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от
16.12.2019) [Текст] // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст.3301.
13
договора авторского заказа определяются тем, что он заключается в отношении
произведения, которое еще не существует и будет создано лишь в перспективе.
Однако все названные договорные конструкции от предварительного договора
в рассматриваемом нами аспекте отличаются тем, что их заключение влечет за
собой возникновение основных обязательств (передать товар или результат
интеллектуальной деятельности) с определенным сроком исполнения.
Предварительный договор таких обязательств не порождает и направлен только
на установление обязательств заключить основной договор в будущем на
определенных условиях.
Если при заключении предварительного договора одна из сторон
предложит при заключении основного договора включить в него новые
условия, то соответственно такие условия не могут быть отнесены к
существенным условиям основного договора, если они не определены
таковыми в предварительном договоре.
В предварительном договоре указывают срок, в который стороны
обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном
договоре не определяли, то основной договор подлежит заключению не позднее
года с момента заключения предварительного договора.
Заключение предварительного договора подчиняется общим правилам
заключения. Данный договор можно считать заключенным с момента
достижения обеими сторонами соглашения по всем существенным условиям
договора в требуемой в подлежащих случаях форме.
6
Предварительный договор должен заключаться в форме, которая
установлена для основного договора, а в случае, если форма основного
договора не установлена, то в письменной форме. При этом несоблюдение
правил о форме предварительного договора влечет за собой его ничтожность.
Следовательно, для действительности предварительного договора требуется
6
Аблятипова Н.А., Мадаминов О. Г. Анализ условий и особенностей предварительного
договора // Бюллетень науки и практики. 2019. №7. [Электронный ресурс] URL:
https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-usloviy-i-osobennostey-predvaritelnogo-dogovora (дата
обращения: 27.01.2020).