14
как минимум соблюдение простой письменной формы. Законодательство не
содержит сведений, по поводу того, должен ли предварительный договор
представлять собой один документ или подписывается ли он обеими
сторонами. Или же допустимо его заключение путем обмена, например,
письмами и т.д. Согласно п. 2, статьи 434 Гражданского кодекса РФ,
предварительный договор может быть заключен в любой форме, которую
признает Гражданский кодекс в качестве письменной формы договора.
История предварительного договора очень велика. Уже несколько
столетий предварительный договор существует в законодательном порядке.
Возник данный вид договора тогда, когда непосредственно возникла в нем
потребность. А она объясняется тем, что все-таки существовали некоторые
препятствия или наблюдалось отсутствие тех или иных целей к его
заключению.
Но как показывает практика, не всегда простая письменная форма
гарантирует действительность предварительного договора. Если для
заключения основного договора законодательством или соглашением сторон
установлена квалификационная нотариальная форма, то она должна
соблюдаться и для предварительного договора. Кроме этого, в отношении
сделок, связанных с недвижимостью, законодательство предусматривает
необходимость их государственной регистрации, что порождает определенные
проблемы применительно к предварительным договорам.
Государственная регистрация договора, в отличие от нотариальной
формы, не может быть избрана сторонами на свое усмотрение. Она
осуществляется, только в тех случаях, когда для сделок данного вида
необходимость регистрации прямо предусмотрена законодательством.
7
Следует отметить, что несоблюдение простой письменной формы
договора, лишает в случаях споров права ссылаться на подтверждение
7
Договоры коммерческого права. Проблемы общей теории торговых договоров: учебное
пособие для вузов / В. А. Белов [и др.]; под редакцией В. А. Белова. — М.: Юрайт, 2019. С.
113.
15
договоренности и ее условий на свидетельские показания. Но, несмотря на это,
право предоставлять письменные или другие доказательства сохраняется. В
отличие от общего правила, несоблюдение формы предварительного договора
всегда влечет за собой ничтожность данного договора. Но, следует отметить,
что если основной договор требует обязательной государственной регистрации,
например, договор купли-продажи, то, соответственно, предварительный
договор перед основным, в государственной регистрации не нуждается.
Что касается заключения предварительного договора, то он заключается в
виде одного документа, который подписан сторонами. Причем договор,
заключенный в письменной форме, может быть заключен путем обмена
сторонами документами.
Целью заключения предварительных договоров является достижение
сторонами определенности в отношении совершения той или иной сделки в
дальнейшем и возможность обеспечения принуждения к заключению
основного договора, в тех случаях, когда контрагент уклоняется от его
заключения. Другими словами, предварительный договор является некой
гарантией того, что основной договор между сторонами будет в обязательном
порядке заключен. А также является гарантией безопасности от
недобросовестности другой стороны договора и закрепляет намерения друг
друга.
Предварительный договор в отличие от основного договора содержит
указание на стороны, предмет, а также сроки заключения основного договора.
При этом предмет основного договора может быть прописан в тексте
предварительного договора, довольно таки условно. Еще одним отличием
предварительного договора от основного заключается в том, что
предварительный договор не влечет за собой никаких правовых последствий,
кроме обязательства сторон о дальнейшем заключении основного договора. К
тому же, предварительный договор всегда имеет временный характер. В тексте
предварительного договора в обязательном порядке должно быть указано,
когда стороны должны заключить основной договор. Если данное
16
обстоятельство четко в договоре не прописано, тогда основной договор должен
заключиться в течение одного года с момента подписания предварительного
договора сторонами.
8
Предварительное соглашение (договор) в гражданско-правовой науке
занимает, особое место в классификации договоров поскольку затрагивает
обособленную сферу отношений по заключению основных договоров в
будущем. Предварительное соглашение (договор) представляет собой своего
рода организационным договором, при этом не являясь прямым инструментом
воздействия на финансово-хозяйственную деятельность, главная цель которого
заключена в установлении определенного законом правоотношения,
обязывающего привести в будущем к заключению основного соглашения
(договора) между сторонами. По этой причине предварительный договор
размещен законодателем в общей части обязательственного права
Гражданского Кодекса РФ. Однако предварительное соглашение (договор) не
имеет черты юридического обязательства.
Несмотря на то, что предварительное соглашение (договор) схоже
общими чертами с офертой, определяемой статьей 435 Гражданского Кодекса
РФ как адресованное одному или нескольким физическим лицам достаточно
определенное предложение, выражающее намерение сделавшего данное
предложение лица считать себя заключившим соглашение с принявшим
предложение адресатом, оно не преобразовывается, подобно оферте, в
основной договор, оставаясь самостоятельным, создающим только
предпосылки для заключения основного договора, юридическим фактом.
Нормы, регулирующие предварительного соглашения (договора) имеют
также общие черты с нормами соглашения о намерениях, но их отличия
выражаются в том, что последнее является регулируемой скорее этическими, а
не юридическими нормами сделкой, оно не является в юридическом смысле
8
Аблятипова Н.А., Мадаминов О. Г. Анализ условий и особенностей предварительного
договора // Бюллетень науки и практики. 2019. №7. [Электронный ресурс] URL:
https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-usloviy-i-osobennostey-predvaritelnogo-dogovora (дата
обращения: 27.01.2020).
17
«договором» в силу того, что не прописывает меры ответственности
юридического характера и не определяет формальным образом гражданско-
правовые обязательства. Не отвечающее установленным касательно
предварительных соглашений (договоров) требованиям гражданского
законодательства, соглашение о намерениях подлежит добровольному
исполнению кроме тех случаев, когда подобное соглашение в судебном
порядке признается предварительным соглашением (договором), и напротив,
предварительный договор не признается в случае несоответствия требованиям
закона, таковым.
1 2. Правовая природа предварительного договора
На сегодняшний день как в сфере торгового оборота, так и в других
гражданских правоотношениях предварительный договор является
распространенной конструкцией, которая позволяет не только дать
юридическую силу соглашению сторон, но и обеспечивает гарантию их
интересов, когда одна сторона по тем или иным причинам уклоняется от
заключения основного договора. Однако субъекты зачастую, заключая
предварительный договор, упускают из виду важные элементы содержания
предварительного договора или же наоборот, включают в него те условия,
которые он по определению содержать не должен. А это, в свою очередь,
порождает ряд проблем на практике, как по классификации договора, так и по
его исполнению.
Гражданско-правовой институт предварительного договора прошел
долгий путь развития, с течением времени сфера его применения расширялась,
а сам он приобретал черты, присущие современному толкованию
предварительного договора. Еще в Своде законов гражданских были нормы,
закрепляющие «запродажу», конструкция которой схожа с предварительным
договором. В соответствие с договором запродажи одна сторона обязывалась
продать другой стороне к определенному времени недвижимое или движимое
имущество. Условия, права и обязанности сторон указывались в так
называемой «запродажной записи». В качестве условий указывались цена и
18
срок, в течение которого одна сторона должна продать другой стороне
имущество, после истечения указанного срока запродажная запись считалась
недействительной. Договор запродажи не представлял возможности
понуждения к заключению договора, при этом в случае уклонения от
заключения основного договора налагалась ответственность, предусмотренная
договором запродажи в виде уплаты неустойки, потери задатка, а также
обязанность возместить весь причиненный неисполнением договорных
обязательств ущерб
9
.
Гражданский кодекс РСФСР от 1922 года содержал в себе правовые
конструкции предварительного договора в виде двух специальных норм
10
:
1) предварительный договор по заключению договора купли-продажи
строения (ст.182);
2) предварительный договор займа (ст. 218, 219). Если одна из сторон не
исполнила своих обязанностей по заключению договора купли-продажи, то
другая сторона имела право обратиться с иском в суд, однако подобное право
не предоставлялась стороне в предварительном договоре займа, но лицо,
обязавшееся по предварительному договору дать контрагенту взаймы, могло
потребовать расторгнуть предварительный договор, если впоследствии
имущественное положение контрагента значительно ухудшится.
Впервые же общая конструкция предварительного договора была
закреплена в ст. 60 Основ гражданского законодательства СССР и Республик
1991 года и в целом имело схожее с текущим законодательством определение
предварительного договора
11
.
В соответствии с действующим законодательством предварительный
договор является разновидностью гражданско-правовых договоров, он
9
Анисимов А. П. Гражданское право России. Общая часть: учебник для академического
бакалавриата / А. П. Анисимов, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин; под общей редакцией А. Я.
Рыженкова. — 4-е изд., перераб. и доп. — М.: Юрайт, 2019. С. 423.
10
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. Введен в действие постановлением ВЦИК от 11
ноября 1922 г. // Собрание Узаконений РСФСР. 1922. №71 (документ утратил силу).
11
Основы гражданского законодательства Союза ССР и Республик от 31 мая 1991 г. №2211-
1 // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. №26 (документ утратил силу).
19
определен п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее —
ГК РФ)
12
, согласно которому стороны, заключив предварительный договор,
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным
договором.
Заключение предварительного договора обусловлено наличием
определенных препятствий к заключению того вида договора, который стороны
намерены заключить в будущем. Следовательно, при отпадении юридических
или иных препятствий, изменении определенных обстоятельств у сторон
откроется возможность заключить договор на необходимых им, согласованных
условиях. Например, невозможно заключить договора купли-продажи
земельного участка, который не прошел кадастровый учет, и собственник не
зарегистрировал на него права собственности. Отсутствие юридического
правомочия по передаче объекта собственности не позволяет на данный момент
заключить договор купли-продажи, однако не лишает лицо права реализовать
волю путем заключения предварительного договора.
Законодатель в п. 3 ст. 429 ГК РФ определил перечень условий, которые
должны содержаться в предварительном договоре. Однако, разъясняя позицию
законодателя, Пленум ВС РФ от 25.12.2018 №49
13
, указывает, что для
признания предварительного договора заключенным достаточно установить
предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт
3 статьи 429 ГК РФ). Отсутствие в предварительном договоре иных
существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о
незаключенности предварительного договора. Соответственно, установив
предмет договора, стороны при заключении основного договора могут
согласовать недостающие условия, а при возникновении разногласий эти
12
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от
16.12.2019) [Текст] // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст.3301.
13
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах
применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении
и толковании договора» [Текст] // Российская газета. 2019. №4.
20
условия определяются решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446
14
).
Определяя существо предварительного договора, следует отметить, что
он направлен на возникновение обязанности заключить основной договор, а не
прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг. Это
подтверждается позицией ВС РФ
15
. Соответственно, сам по себе
предварительный договор не может являться договором о передаче имущества
или прав не него. Так, если стороны заключают поименованный
предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи
имущества и указывают в нем обязанность покупателя уплатить цену
имущества или ее существенную часть до заключения основного договора, то
данный договор следует отграничивать от правил статьи 429 ГК РФ и
квалифицировать как договор купли-продажи с условием предварительной
оплаты
16
.
Напомним, что предварительный договор предоставляет его участникам
возможность выразить волеизъявление на заключение основного договора в
будущем и обязать контрагента связать себя обязательством по передачи того
или иного имущества после того, как отпадут препятствия, которые мешают на
момент заключения предварительного договора. Рост случаев заключения
договоров по существу не соответствующих предварительным, приводит к
необходимости дополнительного толкования и установления правоотношений
сторон.
Так, граждане заключили со строительной фирмой предварительный
договор купли-продажи квартиры. По условиям договора покупатель должен
был внести на счет продавца полную стоимость будущего жилья. Договор
обязывал в определенный срок заключить основной договор и предполагалось,
14
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от
16.12.2019) [Текст] // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст.3301.
15
Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 №9-КГ14-8. [Электронный ресурс] URL:
https://clck.ru/GwQfP.
16
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах
применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении
и толковании договора» [Текст] // Российская газета. 2019. №4.
21
что в момент его подписания покупателю будет передана готовая
недвижимость. Граждане внесли оплату полностью, а продавец с заключением
основного договора затянул. Это стало причиной обращения в суд с
требованием выплатить неустойку за нарушение срока передачи квартиры и
неустойку за нарушение срока подписания основного договора.
Судебная коллегия по гражданским делами ВС РФ увидела существенные
нарушения норм материального и процессуального права в выводах первой и
апелляционной инстанциях. Коллегия посчитала, что необходимо выяснить
действительную общую волю сторон с учетом цели договора. Условия договора
были истолкованы с буквальным значением содержащихся в нем слов и
выражений. Так, независимо от наименования договора суд установил его
действительное содержание, исходя из буквального значения содержащихся в
нем слов и выражений
17
. Так, с учетом всего вышеизложенного, данный
договор хотя и поименован предварительным договором купли-продажи,
предусматривал обязательства ответчика передать истцам в собственность
квартиру и обязательства истца в полном объеме до заключения основного
договора внести полную сумму стоимости этой квартиры. Соответственно,
данный договор не является предварительным в силу иного смысла статьи 429
ГК РФ. Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не
установлено действительное содержание спорного договора, исходя как из
буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из
существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и
фактически сложившихся отношений сторон.
Проведенный анализ законодательства и материалов судебной практики,
позволяет сформулировать правовую природу предварительного договора
18
,
которая имеет ряд особенностей, необходимых для соблюдения при
17
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации от 02.04.2019 №11-КГ19-3. [Электронный ресурс] URL: https://clck.ru/GwQgB.
18
Карпов А. А. Особенности правовой природы предварительного договора // Молодой
ученый. — 2019. — №26. — С. 214-217. — URL https://moluch.ru/archive/264/61244/ (дата
обращения: 29.01.2020).
22
заключении предварительного договора:
1. Непосредственно в самой статье 429 ГК РФ указано, что
предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной для
основного договора, если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме. В ином случае (например, устная форма) предварительный
договор будет считаться ничтожным.
2. Исполнение договора может быть обеспечено задатком либо
неустойкой при уклонении от заключения основного договора.
3. В предварительном договоре должно быть прям указано, что стороны
принимают на себя обязательства заключить в будущем основной договор на
определенных условиях.
Следовательно, в результате переговоров и достижения согласия по всем
существенным условиям, они прямо указывают на обязанность заключения
основного договора
19
.
4. Сроки заключения основного договора устанавливаются сторонами в
предварительном договоре по соглашению. Если сроки не определены, то
основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения
предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на
заключение основного договора, в течение срока, установленного для его
заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении
основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство
по заключению основного договора прекращается.
Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались
действия, направленные на заключение основного договора, однако к
окончанию срока обязательство по заключению основного договора не
исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного
срока требование о понуждении к заключению основного договора может быть
19
Аблятипова Н. А., Клысь Э. Д. Особенности предварительного договора в гражданском
праве РФ // Вестник современных исследований. 2019. №1.4 (28). С. 7.
23
передано на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ). По результатам
рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд
выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и
определяются условия основного договора, а также указывается момент, с
которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго п. 5
ст. 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к п. 4 ст. 445 ГК
РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в
законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий
заключаемого договора и позиций сторон.
Однако, несмотря на данное положение, в практике выделяются
обстоятельства, на основании которых суд освобождает лицо от заключения
основного договора при уже заключенном дополнительном договоре,
например, невозможность заключения основного договора в силу
непреодолимых обстоятельств.
Так, в Девятый Арбитражный апелляционный суд обратился гражданин
Кушнера А. Е. с заявлением к Тюрникову Н. С. об обязании заключить
основной договор на основании предварительного. Суд первой инстанции
отказал в удовлетворении иска. Истец, не согласившись, подал апелляционную
жалобу в вышеуказанный суд, требуя отмены предыдущего судебного акта.
Заявитель указал, что он неоднократно обращался в адрес ответчика с
предложением заключить основной договор, а явившись к нотариусу, ответчик
отказался предоставить документы, необходимые для нотариального
удостоверения основного договора, в связи с чем нотариальное действие по
удостоверению основного договора между сторонами не было совершено, что и
послужило основанием для обращения с исков в суд. При анализе фактов,
апелляционный суд пришел к выводу, что решения суда первой инстанции
является правомерным. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд
первой инстанции исходил из того, что третье лицо, давшее предварительное
согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки
до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом.