24
19 февраля 2015 года Тюрникова Ю. А. дала согласие ответчику на продажу
уставного капитала в обществе, однако 09 июля 2017 года Тюрникова Ю. А.
отозвала данное согласие, о чем истец был извещен в тот же день под расписку
в нотариусе. В связи с отзывом согласия до заключения договора купли-
продажи, у ответчика отсутствовали полномочия на заключение основного
договора
20
.
Поскольку третье лицо отозвало свое согласие на совершение сделки по
продаже доли в уставном капитале до заключения договора купли-продажи, то
у ответчика отсутствовали полномочия на заключения основного договора в
силу независимых от него обстоятельств, а соответственно нет необходимости
принуждать его к заключению данного договора.
Другим основанием отказа в принуждение к заключению основного
договора на основании дополнительного является односторонний отказ от
предварительного договора.
ООО «Янкомрегистрация» обратилось в Девятый Арбитражный
апелляционный суд с апелляционным иском о пересмотре решения суда города
Москвы. В суд первой инстанции истцом был направлен иск в отношении ООО
«ЯнРенИнвест» о признании одностороннего отказа от исполнения
предварительного договора недействительной сделкой и применении
последствий недействительной сделки. В своем решение суд первой инстанции
руководствовался тем фактом, что ответчик письмом уведомил истца об
одностороннем отказе от исполнения предварительного договора по причине
нарушения последним обязательств по перечислению арендной платы.
Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции пришел к выводу, что
истец не исполнил свои обязанности по уплате арендной платы, а в этой связи
одностороннее расторжения ответчиком предварительного договора суд
посчитал законным. Таким образом решение суда первой инстанции было
20
Девятый арбитражный апелляционный суд, постановление от 21 марта 2018 г. №09АП-
6673/2018. [Электронный ресурс] URL: https://clck.ru/GwQhH.
25
оставлено без изменений
21
.
Иными словами, лицо может в одностороннем порядке отказаться от
заключения основного договора на основании предварительного, но при
условии надлежащего уведомления контрагента и наличие нарушений с его
стороны.
Стоит сказать и о таком основании как истечение срока предварительного
договора.
Так в определении Верховного суда Российской Федерации
рассматривалось дело между юридическими лицами о понуждение к
заключению основного договора купли-продажи на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Истец не согласился с
решениями судов других инстанций и подал кассационную жалобу. Суд первой
инстанции, разрешая спор, опирался на то, что истец обратился к ответчику с
требованием о заключении основного договора после истечения срока,
установленного в предварительном договоре и, что правоотношения сторон
были прекращены на основании п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса, в связи с
чем оснований для понуждения ответчика заключить основной договор не
имеется. Соответственно истцу было отказано в удовлетворении заявленных
требований
22
.
1 3. Предмет и структура предварительного договора
Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении
Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 78-КГ15-29
от 10.11.2015 года предметом предварительного договора является
обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора и не
может включать обязанностей одной из сторон о предварительной оплате
21
Девятый арбитражный апелляционный суд, постановление от 2 июня 2016 г. №09АП-
19042/2016-ГК. [Электронный ресурс] URL: https://clck.ru/GwQhi.
22
Определение Верховного Суда РФ от 02.04.2019 №307-ЭС19-3552. [Электронный ресурс]
URL: https://clck.ru/GwQi6.
26
основного договора о купле-продаже.
23
Законодатель требует, чтобы предварительная договоренность
совершалась в той же форме, что установлена для конечного документа.
Используются следующие формы: простая письменная; письменная с
нотариальным заверением. Если форма основного договора не установлена, то
разрешается заключать подготовительное соглашение только в письменном
виде. В ситуациях, когда правила по подписанию такого документа не
соблюдаются, это влечет за собой признание его ничтожности через суд.
Теперь раскроем существенные и обязательные моменты.
Промежуточная сделка помогает зафиксировать волеизъявление и
обязательство ее участников на оформление окончательного соглашения в
будущем. Участники пишут в оглавлении, что договор является
предварительным. В названии упоминается, какая форма договоренности будет
основной. Например, аренды, дарения, мены и т.д. Участники именуются как
арендодатель и арендатор, даритель и одаряемый, например. По структуре
документ отражает следующие пункты:
- преамбула;
- предмет;
- цена будущего контракта;
- порядок оплаты;
- права и обязанности участников;
- порядок распределения расходов между сторонами;
- срок заключения основного соглашения;
- ответственность в случае неисполнения;
- реквизиты сторон.
На протяжении подготовки документа следует прийти к консенсусу по
всем существенным условиям будущей договоренности:
- о предмете;
23
Определение Верховного Суда РФ от 10.11.2015 № 78-КГ15-29// "Бюллетень Верховного
Суда РФ", 2016, № 9.
27
- условиям, названным законодателем в качестве обязательных для
сделок конкретного вида;
- условиям, по которым один из участников просит прийти к консенсусу.
При описании предмета делается указания на подписание в будущем
основного контракта
24
. Требуется максимально конкретно перечислить нужную
информацию, чтобы идентифицировать товар, услуги или работу.
Также следует назвать цену контракта. Если участники сделки не укажут
сумму, это не будет расцениваться как отсутствие согласия по данному
условию. В такой ситуации исполнение конечного контракта будет реализовано
по стоимости, которая назначается за аналогичные работу, услуги или товары.
Для некоторых категорий контрактов ГК РФ предусмотрел обязательные
условия, которые определяются как существенные. Без них сделка будет
признана недействительной. Например, для договора розничной купли-
продажи необходимо называть цену, поставки – срок доставки товара, продажи
квартиры – список лиц, за которыми сохраняется право проживания после
продажи покупателю.
Условия, по которым один из контрагентов просит достичь согласования,
называются случайными. Это не означает, что они не относятся к
существенным. Договор не будет признан заключенным, если участники не
пришли к консенсусу по важным для них моментам.
В качестве моментов, по которым достигается консенсус, можно
предусмотреть:
- способ обеспечения;
- порядок направления предложений для заключения основного
соглашения.
В обязательном порядке называется конкретная дата или период
оформления главной сделки. Если стороны этого не сделали, то по общему
правилу, требуется заключить соглашение до истечения годичного периода от
24
Выборнова Е. С. Предмет гражданско-правового договора: монография / Е. С. Выборнова,
Н. С. Александрова. — 2-е изд. — Москва: Юрайт, 2019. С. 85.
28
даты подписания временного документа
25
.
Составление предварительного соглашения не означает передачи права
собственности, появления обязательства выполнить работы или оказать услуги.
Он предполагает только взаимное обещание участников оформить конечный
контракт. Будущую договоренность требуется завизировать на условиях,
принятых в ходе подготовки предварительного пакета бумаг.
Важно отметить, что в качестве условия не рекомендуется
предусматривать право стороны на односторонний отказ от совершения
будущей сделки. Смысл документа заключается в том, чтобы гарантировать
подписание основного документа.
Ответственность за несоблюдение временных обязательств возможна в
случае игнорирования требования подписать основной контракт.
В случае отказа участника заключить главный контракт, другая сторона в
шестимесячный срок может предъявить претензию о понуждении подписать
договор. Также взыскиваются убытки, возникшие по причине того, что
документ не был завизирован.
Закон не запрещает включать в предварительную сделку положения о
неустойке за то, что основное обязательство не выполнено. Это мера
дополнительной ответственности, которая обеспечивает выполнение
обязательства.
Роль документа при заключении основного договора.
Использование подготовительного соглашения позволяет разделить
процедуру оформления бумаг на две стадии. В результате между сторонами
возникают юридические отношения до подписания контракта.
26
После визирования основного контракта промежуточное обязательство
считается надлежащим образом исполненным и прекращает свое действие.
25
ст. 429. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
(ред. от 16.12.2019) [Текст] // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст.3301.
26
Пасикова Т.А., Волчкова Э.Д., Садаев Т.А. О квалификации предварительных договоров //
Пробелы в российском законодательстве. 2018. №7. [Электронный ресурс] URL:
https://cyberleninka.ru/article/n/o-kvalifikatsii-predvaritelnyh-dogovorov (дата обращения:
04.01.2020)
29
Часто возникает вопрос, можно ли ссылаться на предварительный
договор после подписания основного контракта. Здесь ситуация следующая.
Условия, оговоренные в промежуточной сделке, переносятся в
неизменном виде в главный документ. Они могут меняться только по
обоюдному согласию.
Между участниками основных правоотношений могут возникнуть
разногласия. Для их разрешения нужно обращаться в суд. В ходе рассмотрения
дела стороны вправе ссылаться на предварительное соглашение как на
доказательство достигнутого консенсуса, который не могут меняться в
одностороннем порядке.
27
Возможен ли отказ от первоначального соглашения и когда истекает его
срок, если стороны так и не подписали основной договор: специальная норма,
названная в пункте 5 статьи 429 ГК РФ, не допускает односторонний отказ от
сделки. Виновная сторона должна будет возместить убытки, возникшие в
результате ее действий. Нами также рекомендуется также предусмотреть
санкции в виде неустойки на случай неправомерного отказа участником
выполнять свои обязательства.
Следует учесть, что стороны вправе предусмотреть условия расторжения
отношений по обоюдному согласию. В этом случае санкции могут не
назначаться.
Бывают ситуации, когда стороны решили заключить окончательный
договор, но так и не направили в адрес друг друга предложение либо не
подписали главный документ. Если предусмотренный участниками отношений
срок истек, обязательства по ней прекращают свое действие.
В судебном практике не так много споров, касающихся промежуточных
сделок. Можно выделить категории дел по:
- предмету;
- форме;
27
Рудьман Д.С. О соотношении сделки, совершенной под отлагательным условием, и
предварительного договора // Российская юстиция. 2018. № 7. С. 7 - 10.
30
- существенным условиям;
- сроку подписания основного контракта;
- общим положениям об обязательствах, применительно и к временным
отношениям;
- задатку;
- обеспечительным платежам.
1. О предмете договоренностей.
В подготовительном соглашении оговаривается товар, работа или услуги
в качестве составляющей предмета. Однако это не является обременением прав,
так как обязательства сторон будут закреплены в окончательном документе.
Поэтому участники не могут подать исковое заявление о признании права на
товар или о понуждении оказать услуги (выполнить работу).
28
Согласно мнению ФАС СЗО (постановление от 28.03.2008 № А21-
2865/2007
29
) лица, которые завизировали временный документ, имеют только
одно обязательство – подписать в будущем основной контракт. Появление прав
на имущество, которое станет предметом главных отношений, противоречит
назначению предварительного соглашения.
2. По форме сделки.
Во время реализации положения об оформлении предварительной сделки
возникают сомнения, нуждается ли она в государственной регистрации.
ВАС РФ в своем письме от 16.02.2001 № 59
30
разъясняет, что требования
к государственной регистрации договора не считаются условием,
предъявляемым к форме документа. Следовательно, промежуточное
соглашение регистрировать не нужно.
3. О существенных условиях.
Несмотря на то, что участники согласовывают существенные условия
28
Бычков А. Переквалификация предварительного договора // ЭЖ-Юрист. 2017. № 30. С. 10.
29
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2008 по делу № А21-2865/2007
[Электронный ресурс] // СПС Консультант.
30
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.03.2009 по делу № А13-3661/2008
[Электронный ресурс] // СПС Консультант.
31
главного контракта во временном, это два самостоятельных документа.
Следовательно, если промежуточная сделка не исполняется, это не приведет к
недействительности конечного договора
31
.
4. О сроке заключения основного договора.
В ходе разрешения споров судья исследует вопрос истечения срока
подписания основного контракта, оговоренного во временном документе. Если
он не указан, берется предусмотренный законом годичный срок.
Окончание сроков применяется как правомерный повод для отказа в
удовлетворении требований (Постановление ФАС СЗО от 07.04.2010 по делу №
А56-18435/2009
32
).
5. По общим положениям об обязательствах.
Согласно предписаниям статьи 408 ГК РФ добросовестное выполнение
прекращает обязательство. Оно применимо и к предварительным договорам.
Если участники соблюли условия и подписали окончательный контракт,
обязанности сторон по предварительному прекращаются. Следовательно, они
не имеют возможность заявить о претензиях, вытекающих из временного
соглашения (Постановление ФАС СЗО от 20.05.2009 по делу № А56-
21025/2008
33
).
6. О задатке как способе гарантирования исполнения обязательств.
Вопрос использования задатка для обеспечения выполнения
предварительного обязательства считается спорным. С одной стороны ГК РФ
не запрещает это делать. С другой – данный документ составляется в
организационных целях и не влечет за собой имущественных и денежных
обязательств. Поэтому, аванс использоваться не может.
С некоторых пор судебная практика пошла по второму пути. Судьи
приходят к выводам, что промежуточное соглашение не включает в себя
31
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.03.2009 по делу № А13-3661/2008
[Электронный ресурс] // СПС Консультант.
32
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.04.2010 по делу № А56-18435/2009
[Электронный ресурс] // СПС Консультант.
33
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.05.2009 по делу № А56-21025/2008
[Электронный ресурс] // СПС Консультант.
32
денежных обязательств, поэтому такой вид обеспечения выполнения сделки
использоваться не может (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 №
13331/09
34
).
7. О прочих обеспечительных платежах.
На практике по временному договору аренды недвижимого имущества
арендатор платит арендодателю обеспечительный платеж. При его подписании
деньги учитываются в оплату аренды.
Если главный контракт не завизирован, то арендатор подает в судебную
инстанцию иск о возврате денег
35
. Судьи удовлетворяют требования, так как
нет правомерного повода для удержания арендодателем денежных средств.
Также можно взыскать неустойку за необоснованное получение платежа
(Постановление ФАС СЗО от 15.12.2009 по делу № А56-52307/2008
36
).
Таким образом, предварительное соглашение – очень удобный
инструмент в ситуациях, когда на сборы документов для заключения сделки
требуется время, человек вступает в наследство, нужно собрать деньги для
покупки и т.д.
Вместе с тем, если один из участников передумает подписывать
основополагающий контракт, вопрос придется решать в судебной инстанции.
Судьба аванса зачастую неоднозначна. Суд может признать
недействительными пункты временного соглашения в этой части. Поэтому
рекомендуется заключать отдельную бумагу о задатке.
Вывод по главе 1
Предварительный договор представляет собой документ, в котором
стороны согласовали, что в будущем подпишут основной контракт на заранее
оговоренных условиях. Совершается промежуточная сделка по правилам статьи
34
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09 [Электронный ресурс] //
СПС Консультант.
35
Иванова Е. В. Договорное право в 2 т. Том 1. Общая часть : учебник для бакалавриата и
магистратуры / Е. В. Иванова. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт,
2019. С.57.
36
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.12.2009 по делу № А56-52307/2008
[Электронный ресурс] // СПС Консультант.
33
429 ГК РФ. Этот договор устанавливает для его же сторон определенные права,
а также обязательства, и предусматривает определенные последствия
неисполнения или недолжного исполнения этих прав и обязанностей.
Гражданско-правовой институт предварительного договора прошел
долгий путь развития, с течением времени сфера его применения расширялась,
а сам он приобретал черты, присущие современному толкованию
предварительного договора. В соответствии с действующим законодательством
предварительный договор является разновидностью гражданско-правовых
договоров. Перечень условий, которые должны содержаться в
предварительном договоре, перечислены в п.3 ст. 429 ГК РФ.
Согласно позиции Верховного Суда РФ предметом предварительного
договора является обязательство сторон только по поводу заключения
будущего договора и не может включать обязанностей одной из сторон о
предварительной оплате основного договора о купле-продаже.
По структуре документ содержит преамбулу, предмет, цену будущего
контракта, порядок оплаты, права и обязанности участников, порядок
распределения расходов между сторонами, срок заключения основного
соглашения, ответственность в случае неисполнения, реквизиты сторон.
При этом на протяжении подготовки документа следует прийти к
консенсусу по всем существенным условиям будущей договоренности о
предмете, условиям, названным законодателем в качестве обязательных для
сделок конкретного вида, а также условиям, по которым один из участников
просит прийти к консенсусу.