4
Содержание
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………….....5
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА………………………………………………………………….....9
1.1. Понятие, предмет и виды предварительных договоров…………………9
1.2. Содержание, форма и срок заключения предварительного договора…27
ГЛАВА 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА............................................................34
2.1. Порядок составления, заключения и расторжения предварительного
договора.............................................................................................................34
2.2. Последствия переквалификации предварительного договора в
основной договор…..........................................................................................43
2.3. Специфика возврата задатка по предварительному договору, судебная
практика….........................................................................................................51
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ОБЛАСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА…...................................................................................................64
3.1. Проблемы, связанные с предварительным договором…........................64
3.2. Направления совершенствования гражданского законодательства в
области предварительного договора…...........................................................78
ЗАКЛЮЧЕНИЕ….............................................................................................86
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ….....................................94
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В 2013-2015 годах была
проведена реформа в области гражданского законодательства, чьи
основные направления были заложены в Концепции развития гражданского
законодательства РФ, одобренной Советом при Президенте РФ по
кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7
октября 2009 г. В 2012 году Президент РФ Д. А. Медведев, в целях ее
реализации, представил на рассмотрение Государственной Думе РФ проект
федерального закона № 475386. В процессе осуждения данный
законопроект был разделен на несколько смысловых частей, которые позже
стали отдельными федеральными законами. В общей сложности вносимые
изменения имели разноплановый характер: от технического
корректирования текста статей до приведения норм Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее ГК РФ)
1
в соответствие с актуальным
состоянием российского законодательства и его унификация с нормами
международного законодательства
2
.
В частности, был подвергнут реформированию институт
предварительного договора, ядром которого является статья 429 ГК РФ.
Проблема применения способов обеспечения исполнения
предварительного договора является довольно острой. Это связано с
правомерным стремлением обеспечить исполнение этого
неимущественного обязательства осязаемыми санкциями, однако ставка на
«традиционный» способ обеспечения исполнения обязательства без
критического пересмотра его роли в новой системе законодательства не
обоснована. Однако не все способы, перечисленные в ГК РФ, применимы
по отношению к предварительному договору
3
.
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ //
Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. ст. 3301.
2
Дашевская М. Письменного договора нет, а отношения есть / М. Дашевская //
Практический бухгалтерский учет. - 2015. - № 4. С. 74.
3
Васильев А.В. Предварительный договор в праве России и США. Дисс. на соиск. уч. ст.
6
Актуальность исследования обусловлена, прежде всего, тем фактом,
что преддоговорные контакты сторон являются неотъемлемой частью
взаимодействия сторон в гражданско-правовых отношениях. Заключение
договора не может произойти без преддоговорной стадии (здесь
необходимо отметить, что она может проявляться по-разному в
зависимости от различных факторов: правового статуса субъекта, его
поведения и т.д.). Регулирование преддоговорных отношений субъектов
права на законодательном уровне является отличительной чертой
континентальной правовой системы, направлено на защиту прав и
законных интересов субъектов права на всех стадиях отношений с другими
субъектами. Вышесказанное порождает необходимость дальнейшего
развития и совершенствования регулирования правоотношений сторон на
преддоговорной стадии в отечественном законодательстве.
Таким образом, проблема понимания природы предварительного
договора по-прежнему остается актуальной как для науки гражданского
права, так и для юридической практики.
Степень научной разработанности темы. Тема исследования
относится к числу достаточно глубоко изученных. И хотя в последнее
время данная проблема все больше привлекает исследователей, новых
предложений по разрешению сложившихся на практике проблем пока не
фиксируется.
Авторы, занимающиеся изучением поставленной проблемы: Гришин
Д.А., Кайгородова М.Ю., Карапетов А.Г., Комиссарова Е.Г.,
Крашенинников П.В., Куликов Е.С., Майдаровский Д.В., Мелихов Е.И.,
Меньшенин П.А., Сарбаш С.В., Скловский К.И., Ровный В.В., Сергеев А.П.,
Толстой В.С., Торкин Д.А., Цыганков С. и др.
Некоторые вопросы изучаемой правовой конструкции были
рассмотрены также в работах Ермошкиной М.Ф., Гонгало Б.М., Иоффе
канд. юрид. наук. / А.В. Васильев- М., 2007. С. 161.
7
О.С., Красавчикова О.А. и других правоведов.
Тем не менее необходимость разрешения сложившихся на практике
проблем обусловливает необходимость ее дальнейшего изучения.
Теоретической базой исследования послужили труды российских
цивилистов, рассматривавших особенности предварительного договора.
Цель исследования заключается в правовом анализе
предварительного договора, его роли в российском гражданском праве, а
также в выявлении проблем правового регулирования этого института, и
формулировании научно обоснованных предложений по
совершенствованию законодательства.
Для реализации поставленной цели автором настоящей работы
решались следующие задачи исследования:
- определить понятие, предмет и виды предварительных договоров;
- охарактеризовать содержание, форму и срок заключения
предварительного договора;
- исследовать порядок составления, заключения и расторжения
предварительного договора;
- проанализировать последствия переквалификации
предварительного договора в основной договор;
- выявить специфику возврата задатка по предварительному
договору, судебная практика;
- сформулировать проблемы, связанные с предварительным
договором;
- предложить направления совершенствования гражданского
законодательства в области предварительного договора.
Предметом исследования выступают нормы гражданского
законодательства, регулирующие правоотношения связанные
предварительным договором, материалы правоприменительной практики, а
также работы ученых- цивилистов, посвященных этой тематике.
Объектом изучения являются общественные отношения,
8
возникающие между субъектами права по поводу предварительного
договора.
Методологическая основа исследования. В процессе исследования
использовались как общенаучные методы – диалектический, системный,
методы анализа и синтеза, логический, также специальные юридические
методы – формально-юридический, сравнительно-правовой, метод
грамматического толкования правовых норм.
В качестве источников, представляющих собой теоретическую
основу исследования, использовались работы правоведов России,
занимающихся вопросами предварительного договора в гражданском праве
– Р.С. Бевзенко, В.А. Белова, В.В. Витрянского, М.И. Брагинского, С.В.
Грибановой, А.Г Карапетова, К.А. Кирсанова, П.А. Меньшенина, В.А.
Хохлова, О.Н. Чумаковой и др.
Нормативно-правовую базу исследования составляют
законодательные правовые акты, материалы судебной практики.
Практическое значение работы состоит в том, что проведенное
исследование и постановленные в результате выводы могут быть
использованы при дальнейшей научной разработке данной проблемы, а
также при совершенствовании законодательства, касающегося категории
предварительного договора в гражданском праве Российской Федерации.
Структура исследования. Исследование состоит из введения, трех
глав, объединяющих семь параграфов, заключения, списка использованной
литературы.
.
9
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
1.1. Понятие, предмет и виды предварительных договоров
Правовое определение понятия «предварительный договор»
содержится в п. 1 ст. 429 ГК РФ
4
. По предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором.
Из приведенного определения следует, что основным обязательством
сторон, предусмотренным предварительным договором, является не
текущая обязанность передать какое-либо имущество или произвести
оплату, а их обязанность заключить в будущем основной договор на
условиях и в срок, предусмотренные этим предварительным договором.
М.И. Брагинский писал, что «…использование конструкции
предварительного договора имеет целью, разделив стадию заключения
договора на две, придать самостоятельное правовое значение самому
соглашению. А из этого, в свою очередь, вытекает, что стороны будут
находиться в юридической связи еще ранее передачи вещи.»
5
.
О потребности в такой юридической связи в свое время говорил еще
Л.А. Кассо, приводя пример стран Западной Европы в отношениях по
договору купли-продажи, когда отсутствие норм регулирующих стадию
договоренности о будущей сделке побуждало участников обходиться
обещанием
6
.
На данном примере отчетливо прослеживается потребность общества
в таком правовом институте, который бы регулировал не только процесс
купли-продажи, но и формализовал отношения сторон будущей сделки еще
на стадии соглашения. Устное обещание сторон требовало такого
формального закрепления для уверенности, что взаимовыгодная сделка
4
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51- //
Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. ст. 3301.
5
Брагинский М.И. Договорное право. Книга первая: Общие положения /
М.И.Брагинский, В.В.Витрянский. - Москва: Статут. 2011. С. 247.
6
Кассо Л. Запродажа и задаток / Л. Кассо. - Москва: Изд. Книжного маг. Правоведение.
1904. С. 28.
10
все-таки состоится.
На практике предварительные договоренности наиболее часто
достигаются в отношении недвижимости, которая еще не создана и
находится в процессе строительства или права, на которую будущим
продавцом еще не приобретены. Чаще всего заключаются предварительный
договор купли-продажи недвижимого имущества или предварительный
договор аренды нежилого помещения. Но потребность в таком договоре
может возникнуть и в других случаях
7
.
Например, наследники, еще не вступившие в наследство, но
нашедшие покупателя на наследуемую квартиру, могут заключить с этим
лицом предварительный договор купли-продажи квартиры, что позволит
сторонам связать друг друга обязательствами по купле-продаже этой
квартиры в будущем.
Предварительное соглашение может возникнуть и в процессе
деловых переговоров, которое стороны используют в качестве
инструмента закрепления промежуточных итогов переговоров. Часто
подобные соглашения заключают при урегулировании конфликтных
отношений, в которых прийти к единому мнению сразу сторонам удается
далеко не всегда.
Существование института предварительного договора объясняется
как раз наличием у сторон таких препятствий, которые мешают им
вступлению в договорные отношения в настоящем, например, если к
моменту заключения договора купли-продажи отсутствуют все
необходимые документы (например, при строительстве дома, оформлении
наследства), либо по иным причинам стороны решили отложить
заключение основного договора
8
.
Посредством предварительного договора между контрагентами
появляется прочная правовая связь, которая собственно и порождает
правовые последствия.
7
Хохлов В.А. Общие положения об обязательствах: учебное пособие. М.: Статут. 2015.
С. 219.
8
Грибанова С.В. Новые специальные договорные конструкции в Гражданском кодексе
Российской Федерации // Научный поиск. 2016. № 1.3. С. 14.
11
Отметим, что заключенный основной договор находит силу в
правопорядке и воле сторон, направленной на его создание, но не в
предварительном договоре. Следовательно, не окажет влияние на
действительность основного договора то обстоятельство, что
предварительный договор являлся недействительным или незаключенным.
В настоящее время законодательством не предусмотрено
последствий недействительности предварительного договора.
Необходимо также отметить, что хотя заключение основного
договора и является собственно обязательством сторон по
предварительному договору, это ни в коем случае не свидетельствует о
нарушении принципа свободы договора.
Принцип свободы договора предусматривает предоставление
участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила
возможность по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в
договорные отношения с другими участниками и определять условия таких
отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не
предусмотренные законом. Заключив предварительный договор
купли-продажи жилого помещения, мы тем самым выражаем свою волю на
потенциальное отчуждение имущества и принятии на себя обязательства по
заключению основного договора, которое должно быть исполнено в
соответствии с требованиями ст. 309 ГК РФ
9
.
Характерной особенностью предварительного договора является тот
факт, что его предметом является будущий договор в отношении
имущества, а не само имущество, поэтому заключение такого
предварительного договора не ограничивает собственника имущества в
праве распорядиться им путем отчуждения имущества лицу, не
являющемуся стороной предварительного договора. То обстоятельство, что
совершение такой сделки приводит к невозможности исполнить основной
договор, который должен быть заключен во исполнение условий
9
Кирсанов К.А. Традиции российского договорного права: от договора запродажи к
предварительному договору // Право и практика. Научные труды института Московской
государственной юридической академии имени О.Е. Кутафина в г. Кирове. 2016. № 1
(15). С. 158.
12
предварительного договора, само по себе не является основанием для
признания ее недействительной, что подтверждается на практике. В этом
случае у нарушившего обязательства собственника могут быть
истребованы лишь убытки, причиненные другой стороне уклонением от
заключения основного договора. Кроме того, в такой ситуации вторая
сторона получает право оставить у себя задаток, в качестве обеспечения
исполнения обязательства по заключению основного договора, если он был
ею уплачен.
Иной характерной особенностью предваритльного договора является
то, что для его исполнения, в отличие от других гражданско-правовых
договоров, отношения сторон носят взаимонаправленный характер.
Например, договор купли-продажи направлен на получение выгоды.
Покупатель в результате исполнения договора получает выбранную вещь, а
продавец – денежные средства. При этом очевидно, что интерес каждой
стороны находит в удовлетворение исключительно в действиях
контрагента. Обязательства в данном случае будут встречными и
существуют одно ради другого. В случае же с предварительным договором
интерес сторон направлен не на получение конкретного блага, а на
заключение в будущем основного договора. В данных отношениях важны
совместные действия сторон, порождающие в будущем результат, к
достижению которого они направлены.
Вместе с тем, для заключения основного договора обязательно
формальное выражение намерения стороны заключить основной договор,
хотя ни одна сторона не считается обязанной направить предложение
первой.
Тем не менее, из анализа судебной практики мы видим, что сторона
направившая предложение заключить предварительный договор первой
находится в выгодном положении, так как в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ и п. 4.
Ст. 445 ГК РФ имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении
заключить договор, а сторона, не направившая предложение, будет
считаться уклоняющейся от выполнения взятых обязательств
10
.
10
Зарапина Л.В. О соотношении рамочного, организационного и предварительного
13
Однако на практике не редко возникают ситуации, когда обе стороны
одновременно утратили заинтересованность в заключении основного
договора и не изъявили желание в период действия предварительного
договора заключить основной договор. В таком случае они лишаются права
принуждения к заключению основного договора в связи с прекарщением
обязательств по предварительному договору.
В настоящее время в ГК РФ предусмотрена всего лишь одна форма
предварительного договора, что не согласуется с научной точкой зрения.
Например, И.Б. Новицкий допускает существование таких
предварительных договоров: «когда стороны имеют ввиду установить в
будущем постоянные длительные отношения, которые придется оформить
рядом договоров, содержание которых во всех подробностях выяснится
только в дальнейшем»
11
.
Правовая наука также предлагает такие предварительные договоры, в
которых только одна сторона принимает на себя обязательство заключить
договор, вторая же имеет право требовать его заключения.
Евгений Годэмэ рассматривает форму этих отношений через
посредство договора продажи: «Лицо может иметь желание купить нечто
впоследствии, но не желает связывать себя немедленно. Следовательно,
очень важно получить от собственника обязательство согласиться продать
вещь по первому требованию, вовсе не связывая себя непосредственно в
качестве покупателя. Обязательство продажи дает для этого средство»
12
.
Данную точку зрения о существовании односторонних
предварительных договоров разделял и И.Б. Новицкий.
На наш взгляд с этим двумя точками зрения достаточно сложно
согласиться. Как мы уже говорили ранее, отношения сторон по
предварительному договору носят взаимонаправленный характер. А
именно, даже если сторона, согласно позиции Евгения Годэмэ, изъявившая
договоров // Вестник Московского финансово-юридического университета. 2016. № 1.
С. 162.
11
Новицкий И.Б. Обязательство заключить договор / И.Б. Новицкий. – Москва. 1947. –
С.50.
12
Годэмэ Е. Общая теория обязательств. Перевод с французского / Е. Годэмэ; пер.: И.Б.
Новицкий. - Москва: Юрид. издательсво МЮ СССР. 1948. С. 316.