84
Меньшен?ина о допо?лнении п. 1 ст. 4?29 ГК РФ «у?казанием н?а то, что
пре?дметом пре?дварительно?го договор?а могут быт?ь также де?йствия по
со?вершению о?дносторонне?й сделки, котор?ая являетс?я основание?м для
возн?икновения об?язательств?а передать и?мущество, в?ыполнить р?аботу или
о?казать услу?гу». И изложить п. 1 ст. 4?29 ГК РФ в с?ледующей ре?дакции: «По
пре?дварительно?му договору сторо?ны обязуютс?я заключит?ь в будуще?м
договор о пере?даче имущест?ва, выполне?нии работ и?ли оказани?и услуг
(ос?новной дого?вор) на ус?ловиях, пре?дусмотренн?ых предвар?ительным
до?говором, л?ибо соверш?ить действ?ия по совер?шению односторо?нней
сделк?и, которая я?вляется ос?нованием д?ля возникно?вения обяз?ательства
пере?дать имущест?во, выполн?ить работу и?ли оказать ус?лугу».
- поскольку данное в п. 1 ст.42?9 ГК о?пределение пре?дварительно?го
договор?а я?вляется неполны?м, считаем возможным расширить категорииы
основно?го договор?а, заключае?мого на ос?новании пре?дварительно?го, к
которым отнести ин?ые виды договор?ов: акционер?ные соглаше?ния (ст. 3?2.1.
Федер?ального за?кона «Об а?кционерных об?ществах»), простое
то?варищество (ст. 1041 Г?К РФ), сог?лашения о ко?нфиденциал?ьности (ст. 771
Г?К РФ) и др.
- следует пр?изнать воз?можность су?ществовани?я финансов?ых
расчето?в в предвар?ительных до?говорах, к которым возможно отнести как
платежи н?а покрытие р?асходов дл?я совершен?ия предвар?ительных
де?йствий, необ?ходимых дл?я заключен?ия основно?го договор?а (например, н?а
осуществ?ление кадастро?вого учета, р?аздел недв?ижимости т.?п.), так и ч?асть
оплаты по бу?дущему осно?вному дого?вору, котор?ая подлежит з?ачету после
е?го заключе?ния.
- следует исключить требования кате?горичной пере?квалификац?ии
предварительных дого?воров с пл?атежами в ос?новные дого?воры, и пере?йти к
то?лкованию до?говоров исходя из правил, предусмотренных ст.4?31 ГК РФ с
те?м, чтобы в?ыяснить, де?йствительную волю сторон на заключение именно
пред?варительного договора.
В завершение анализа из?менений, в?несенных в и?нститут
пре?дварительно?го договор?а, следует от?метить, что о?ни направле?ны на
85
более дет?альную рег?ламентацию пре?ддоговорны?х отношени?й с
закреп?лением воз?можности вз?ыскания уб?ытков с не?добросовест?ных
участн?иков гражданского оборот?а. Произош?ло расшире?ние полномоч?ий
сторон н?а стадии з?аключения до?говора. По м?нению практиков,
прослеж?ивается заро?ждение пре?ддоговорно?й ответстве?нности.
86
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По результ?атам нашего исс?ледования мо?жно сделат?ь основные
в?ыводы:
Предварительный до?говор - это до?говор, по которо?му стороны
об?язуются за?ключить в бу?дущем осно?вной договор (о пере?даче имущест?ва,
выполне?нии работ и?ли оказани?и услуг) н?а условиях, пре?дусмотренн?ых
предвар?ительным до?говором (п. 1 ст. 4?29 ГК РФ).
Его цель состо?ит в том, чтоб?ы зафиксиро?вать намере?ния сторон
з?аключить через о?пределенны?й срок кон?кретный гр?ажданско-пр?авовой
дого?вор (купли-?продажи, аре?нды, подря?да и т.д.) и по?лучить воз?можность
по?нудить к з?аключению т?акого дого?вора, если сторо?на будет у?клоняться от
это?го.
Предварительный до?говор относ?ят к категор?ии организ?ационных
до?говоров. О?н не порож?дает для сторо?н имуществе?нных отноше?ний, а
напр?авлен лишь н?а их возни?кновение в бу?дущем. Сам до?говор являетс?я
безвозмез?дным.
В то же вре?мя его нел?ьзя путать с дру?гими орган?изационным?и
договора?ми, в част?ности с ра?мочными. Т?ак, отличи?я предварите?льного
дого?вора от ра?мочного состо?ят в следу?ющем.
1. Предварительный до?говор в любо?м случае до?лжен
предус?матривать пре?дмет основ?ного договор?а (п. 3 ст. 4?29 ГК РФ). В
от?ношении ра?мочного до?говора тако?го требова?ния не предъявляется. В
связи с эт?им по пред?варительно?му договору мо?жно заключ?ить один
ос?новной дого?вор (либо и?х определе?нное число) с ко?нкретным пре?дметом.
На ос?новании ра?мочного до?говора мож?но заключат?ь неограниче?нное число
до?говоров.
2. Если сторо?на предвар?ительного до?говора нару?шит обязательства
по закл?ючению осно?вного договора, ко?нтрагент с?может пону?дить ее это
с?делать в су?дебном пор?ядке (п. 5 ст. 4?29 ГК РФ). В с?лучае с ра?мочным
87
дого?вором обяз?ать заключ?ить будущи?й договор не у?дастся.
Нужно отлич?ать предвар?ительный до?говор и от о?пциона на
з?аключение до?говора. Оп?цион напра?влен на «про?дажу» прав?а требоват?ь
заключен?ия будущего до?говора, а не н?а сам этот до?говор (п. 1 ст. 4?29.2 ГК
РФ). Отс?юда вытекает р?яд других р?азличий.
Для предвар?ительного до?говора хар?актерны сле?дующие приз?наки:
- только посре?дством пре?дварительно?го договор?а стороны
принимают н?а себя обяз?анность за?ключить дру?гой (основ?ной) договор;
- обязательство по пре?дварительно?му договору то?лько одно -
з?аключить ос?новной дого?вор;
- предварительный до?говор позво?ляет сторо?нам формал?изовать
от?ношения за?долго до бу?дущей сдел?ки;
- недействительность и?ли незаключе?нность пре?дварительно?го
договор?а не оказы?вает влиян?ие на действите?льность ос?новного до?говора;
- при возник?новении спор?а, вызванно?го неясност?ью условий
ос?новного до?говора, пре?дварительн?ый договор мо?жет быть источ?ником их
в?ыявления;
- отношения сторо?н по предв?арительному до?говору нос?ят
взаимон?аправленны?й характер.
Предварительный до?говор служ?ит для орг?анизации з?аключения в
бу?дущем осно?вного дого?вора. Пред?варительны?й договор со?держит
усло?вия о пред?мете основ?ного договор?а и иные ус?ловия, котор?ые стороны
посч?итали долж?ным согласо?вать. Пред?варительны?й договор об?язательно
офор?мляется пис?ьменно.
Законодатель уст?анавливает р?яд требова?ний к форме и со?держанию
предварительного до?говора. Такое со?глашение подлежит заключению в
то?м же виде, в которо?м должна б?ыть заключена основна?я сделка. Ес?ли
основно?й договор до?лжен быть совер?шен в нот?ариальной фор?ме, то в такой
форме до?лжен быть заключен и пре?дварительн?ый договор. Пр?и этом есл?и
основная с?делка или переход права подле?жат государст?венной
88
рег?истрации, пре?дварительн?ый договор ре?гистрации не по?длежит.
Ре?гистрация до?говора требо?ванием по офор?млению сде?лки не явл?яется.
Кроме того, уч?астникам с?ледует опре?делить ряд об?язательных
условий предварительного договора, к которым от?носят предмет ос?новного
до?говора и сро?к, в течен?ие которого бу?дет заключен основной договор.
С июня 2015 го?да к этому переч?ню добавилос?ь также требо?вание о
со?гласовании во?просов, по котор?ым стороны до?лжны прийт?и к единому
м?нению. Ранее з?аконодател?ьно устана?вливалась об?язанность чет?ко
оговари?вать все су?щественные ус?ловия буду?щей сделки. По сут?и, это
лиш?ало предвар?ительный до?говор практического смыс?ла. Теперь
уч?астники по?лучили воз?можность от?ложить обсу?ждение дет?алей,
огра?ничившись л?ишь указан?ием на необ?ходимость и?х определе?ния в
будущем.
Предварительный до?говор купл?и-продажи мо?жно назват?ь
организа?ционным до?кументом, котор?ый служит г?арантией з?аключения
сторо?нами в дал?ьнейшем ос?новного до?говора. Пр?и определе?нии
сущест?венных и дру?гих услови?й, подлежа?щих согласо?ванию в
пре?дварительно?м договоре ку?пли-продаж?и, рекомен?дуется опир?аться не
то?лько на об?щие положе?ния (ст. 4?29 ГК РФ), но и уч?итывать требо?вания к
от?дельным ви?дам соглаше?ний о купле-?продаже.
Цель предв?арительного до?говора - з?акрепить об?язательство
ко?нтрагентов в?последстви?и заключит?ь основной до?говор. Осно?вной
договор с?ледует зак?лючать на ус?ловиях, котор?ые стороны з?акрепили в
те?ксте предв?арительного со?глашения.
Договор не по?дразумевает воз?мездности и не соз?дает
имущест?венных отно?шений. Сторо?ны не обяз?аны платит?ь друг дру?гу при
зак?лючении пре?дварительно?го договор?а. Более то?го, если в
предварительном до?говоре будет закре?плено условие о том, что о?дна из
сторо?н должна в?ыплатить а?ванс по ос?новным обяз?ательствам, т?акой
предв?арительный до?говор скорее всего будет признан осно?вным.
С помощью пре?дварительно?го договор?а фиксируют во?леизъявлен?ие
89
сторон н?а подписан?ие договор?а в будуще?м (оказани?я услуг, по?дряда,
аре?нды, поста?вки и т.д.) и об?язательство сторо?н заключит?ь соглашен?ие.
Если в?последстви?и один из ко?нтрагентов у?клонится от ис?полнения
пре?дварительно?го договор?а, судом может быть постановлено решение о
пр?инудительно?м заключен?ии сделки.
Чтобы пред?варительны?й договор был пр?изнан зак?люченным, в
те?ксте потребуетс?я сформулиро?вать в качестве обязате?льных усло?вий
предмет ос?новного договора (?п. 3 ст. 4?29 ГК РФ). Ос?новной дого?вор или
ко?нечное чис?ло договоро?в можно за?ключить то?лько с эти?м предмето?м.
Кроме того, должно содержаться обязате?льство сторо?н заключит?ь
основной до?говор (п. 5 ст. 4?29 ГК РФ).
Как правило, сторо?ны заключают предв?арительное со?глашение,
ес?ли:
1. На согласо?вание усло?вий основно?го договор?а необходи?мо
затратит?ь определенное вре?мя, например, потребуетс?я договориться о
сто?имости сде?лки, или в н?астоящий мо?мент нельз?я конкретиз?ировать ря?д
будущих условий.
2. У одной из сторо?н договора в настоящее время отсутстствует
пре?дмет дого?вора, или с?ам предмет е?ще не сущест?вует.
3. Один из ко?нтрагентов по бу?дущей сдел?ке в данны?й момент не
об?ладает пра?вом заключ?ать основно?й договор. Н?апример, пре?дмет
договор?а находитс?я под обре?менением и?ли соглаше?ние нельзя з?аключить в
с?илу обязате?льства сторо?ны перед трет?ьими лицам?и.
Возникают ситуа?ции, когда ко?нструкцию пре?дварительно?го
договор?а использо?вать нецелесообр?азно, в частности, можно з?аключать
до?говор арен?ды или купли-про?дажи будуще?й вещи, продажи и?мущества,
н?а которое про?давец еще не по?лучил право (?п. 2 ст. 455 Г?К РФ).
Аре?ндодатель и?меет возмо?жность заключить дого?вор аренды, ес?ли он еще
не ст?ал владель?цем имущест?ва (п. 10, абз. 3 п. 11 пост?ановления № 7?3).
Кроме того, стороны в?праве уста?новить прие?млемые сро?ки исполне?ния
обязате?льств по договорам другого вида. Так?же нередко в?место
пред?варительно?го соглаше?ния сторон?ам удобнее з?аключить р?амочный
90
до?говор (ст. 4?29.1 ГК РФ).
Для реальн?ых договоро?в предварите?льное согл?ашение как правило
не з?аключается. Пре?дварительн?ый договор не?льзя приме?нить, если
ос?новное сог?лашение нос?ит реальны?й характер, то ест?ь в случаях, когда
договор считаетс?я заключен?ным с моме?нта передач?и имуществ?а (п. 2 ст.
4?33 ГК РФ). Н?апример, это касается до?говора займ?а, в котором
займодавцем является гражданин (п. 1 ст. 807 Г?К РФ).
После закл?ючения пре?дварительно?го договор?а стороны об?язаны
совер?шить основ?ную сделку. Пр?и этом изме?нить базов?ые условия будущей
сделки о?ни могут л?ишь по обо?юдному реше?нию. Если о?дин из участ?ников
укло?няется от в?ыполнения об?язанности по предварительному договору,
дру?гой вправе по?нудить его з?аключить ос?новной дого?вор в су?дебном
порядке. По новы?м правилам с?делать это р?азрешается в тече?ние шести
меся?цев с моме?нта неиспо?лнения стороной договора обяз?анности по
з?аключению ос?новной сде?лки.
В этом случ?ае заинтересо?ванное лицо мо?жет обратит?ься с иско?м в
суд о по?нуждении к з?аключению до?говора, а ос?новной дого?вор призна?ют
заключе?нным со дн?я вступлен?ия в с?илу решения суда. При н?аличии
раз?ногласий по ус?ловиям осно?вного дого?вора эти ус?ловия также
о?пределяет су?д, что не исключает возмож?ности сторон заключить миро?вое
согла?шение.
Переквалификация пре?дварительно?го договор?а в иной вид до?говора
возмо?жна в том с?лучае, есл?и он содер?жит услови?я, отвечаю?щие
констру?кции соответст?вующего до?говорного в?ида. В это?м случае пр?авовые
пос?ледствия и воз?можные требо?вания участ?ников дого?вора опреде?ляются
нор?мами, относ?ящимися к уст?ановленному су?дом виду до?говора.
Задаток по пре?дварительно?му договору мо?жет быть воз?вращен при
отсутст?вии вины з?адаткодате?ля в том, что ос?новной дого?вор не состо?ялся:
- в двойном р?азмере, ес?ли нарушил об?язательство контраге?нт;
- однократном, ес?ли договор пр?изнан неде?йствительн?ым,
незакл?юченным ил?и прекраще?н досрочно по вз?аимному со?гласию или по
91
не з?ависящим от сторо?н обстояте?льствам.
При наличи?и вины зад?аткодателя воз?вращен может б?ыть только
а?ванс, а не з?адаток.
Новая модель правовых отношений позволила обеспечить надежную
юридическую связь между сторонами до заключения основной сделки и
отсрочить обсуждение существенных условий.
В заключение стоит отметить, что данная система отношений
положительно оценена практикующими юристами. По мнению
специалистов, такая схема учитывает существующие потребности делового
мира и является более эффективной.
На сегодня?шний день в росс?ийской пра?вовой систе?ме при
ре?ализации пре?дварительно?го договор?а возникают с?ледующие проб?лемы:
- зачастую на пре?дварительн?ый договор воз?лагаются изб?ыточные
фу?нкции и од?на из сторо?н договора ож?идает от него с?лишком мно?гого;
- проблема преуменьшения е?го значимост?и;
- споры, связанные с несогласованием пре?дмета дого?вора;
- поведение сторон в целях а?ннулирования предварительного
договора;
- остается не?ясным, смо?жет ли сторо?на заявить о необ?ходимости
со?гласовать ус?ловия, котор?ые не явля?ются сущест?венными в с?илу
законо?дательства РФ;
- одной из пр?авовых проб?лем предвар?ительного до?говора явл?яется
неопре?деленность оснований ответст?венности субъе?ктов, нару?шающих
усло?вия предвар?ительного до?говора;
- требование категорической пере?квалификац?ии предвар?ительных
до?говоров с п?латежами в ос?новные прот?иворечит во?ле сторон.
Отличительной особе?нностью пре?дварительно?го договор?а является
не?возможност?ь его нена?длежащего ис?полнения в с?илу того, что
е?динственна?я обязанност?ь сторон пре?дварительно?го договор?а - это
за?ключение в бу?дущем осно?вного. Кро?ме того, с?ам факт за?ключения
пре?дварительно?го договора хоть и поро?ждает указ?анную обяз?анность, но
92
не поз?воляет говор?ить об автоматической «акт?ивизации» т?акой
обяза?нности. В с?лучае отсутст?вия соответст?вующего во?леизъявлен?ия
какой-л?ибо сторон?ы предварите?льного дого?вора, отсутст?вуют основ?ания
для пр?ивлечения е?го к преддо?говорной от?ветственност?и, посколь?ку
услов?ие, «актив?ирующее» эту об?язанность, не насту?пило. Т?аким образо?м,
ответст?венность з?а неисполне?ние принят?ых на себя в соот?ветствии с
пре?дварительн?ым договоро?м обязател?ьств может н?аступить л?ишь при
насту?плении соот?ветствующе?го условия – письменного во?леизъявлен?ия
контраге?нта.
В целях разрешения обозначенных проб?лем:
- представляется, что с?ледует под?держать пре?дложение П.?А.
Меньшен?ина о допо?лнении п. 1 ст. 4?29 ГК РФ «у?казанием н?а то, что
пре?дметом пре?дварительно?го договор?а могут быт?ь также де?йствия по
со?вершению о?дносторонне?й сделки, котор?ая являетс?я основание?м для
возн?икновения об?язательств?а передать и?мущество, в?ыполнить р?аботу или
о?казать услу?гу». И изложить п. 1 ст. 4?29 ГК РФ в с?ледующей ре?дакции: «По
пре?дварительно?му договору сторо?ны обязуютс?я заключит?ь в будуще?м
договор о пере?даче имущест?ва, выполне?нии работ и?ли оказани?и услуг
(ос?новной дого?вор) на ус?ловиях, пре?дусмотренн?ых предвар?ительным
до?говором, л?ибо соверш?ить действ?ия по совер?шению односторо?нней
сделк?и, которая я?вляется ос?нованием д?ля возникно?вения обяз?ательства
пере?дать имущест?во, выполн?ить работу и?ли оказать ус?лугу».
- поскольку данное в п. 1 ст.42?9 ГК о?пределение пре?дварительно?го
договор?а я?вляется неполны?м, считаем возможным расширить категорииы
основно?го договор?а, заключае?мого на ос?новании пре?дварительно?го, к
которым отнести ин?ые виды договор?ов: акционер?ные соглаше?ния (ст. 3?2.1.
Федер?ального за?кона «Об а?кционерных об?ществах»), простое
то?варищество (ст. 1041 Г?К РФ), сог?лашения о ко?нфиденциал?ьности (ст. 771
Г?К РФ) и др.
- следует пр?изнать воз?можность су?ществовани?я финансов?ых
расчето?в в предвар?ительных до?говорах, к которым возможно отнести как
платежи н?а покрытие р?асходов дл?я совершен?ия предвар?ительных
93
де?йствий, необ?ходимых дл?я заключен?ия основно?го договор?а (например, н?а
осуществ?ление кадастро?вого учета, р?аздел недв?ижимости т.?п.), так и ч?асть
оплаты по бу?дущему осно?вному дого?вору, котор?ая подлежит з?ачету после
е?го заключе?ния.
- следует исключить требования кате?горичной пере?квалификац?ии
предварительных дого?воров с пл?атежами в ос?новные дого?воры, и пере?йти к
то?лкованию до?говоров исходя из правил, предусмотренных ст.4?31 ГК РФ с
те?м, чтобы в?ыяснить, де?йствительную волю сторон на заключение именно
пред?варительного договора.
В заключение анализа изменений, внесенных в институт
предварительного договора, следует отметить, что они направлены на
более детальную регламентацию преддоговорных отношений с
закреплением возможности взыскания убытков с недобросовестных
участников гражданского оборота. Произошло расширение полномочий
сторон на стадии заключения договора. По мнению практиков,
прослеживается зарождение преддоговорной ответственности.