5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 6
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ ......................................................... 11
1.1. Правовое регулирование предварительного договора в гражданском
праве РФ ................................................................................................................. 11
1.2. Предварительный договор в гражданском законодательстве других
государств .............................................................................................................. 17
1.3. Понятие и общая характеристика предварительного договора ................ 32
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ УСЛОВИЙ И
ЗАКЛЮЧЕНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА ................................... 43
2.1. Существенные и иные условия предварительного договора .................... 43
2.2. Способы обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из
предварительного договора .................................................................................. 51
2.3. Особенности заключения предварительного договора с отлагательными
условиями ............................................................................................................... 62
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ, ПЕРСПЕКТИВЫ И
НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА ................................................................ 66
3.1. Сравнительная характеристика предварительного и смежных видов
договора (рамочного и опционного договоров, опциона на заключение
договора) ................................................................................................................ 66
3.2. Особенности судебной и арбитражной практики в сфере действия
института предварительного договора. .............................................................. 79
3.3. Проблемы совершенствования законодательства, регулирующего
предварительный договор .................................................................................... 85
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 90
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ........................................... 93
6
ВВЕДЕНИЕ
На современном этапе договорные отношения распространены во всех
сферах жизнедеятельности, упрощая тем самым процессы гражданско-
правовых взаимоотношений, защищая стороны от рисков и защищая их от
потерь. Одним из особых договоров в гражданском праве является
предварительный договор, который наделен статусом договора не в
классическом виде, а формальном, являясь соглашением, которое по закону
не порождает обязанностей заключить основной договор.
Будучи направленным на развитие договорных отношений в будущем,
предварительный договор во многом носит организационный характер,
гарантирующий реализацию намерений его участников.
Главная цель предварительного договора заключается в обеспечении
развития будущих договорных отношений, что позволяет заинтересованной
стороне требовать в соответствии с его положениями заключения основного
договора на достигнутых ранее условиях. Законодательно, заключение
предварительного договора допустимо в любой сфере хозяйственной
деятельности. Однако, свое наибольшее развитие предварительный договор
получил в области оборота недвижимого имущества, строительной
деятельности, где рассматривается в числе обязательного условия
последующего заключения сделок.
Заключение предварительного договора незаменимо в случаях, когда
стороны планируют совершение сделки в будущем, но по разным причинам
не могут связать себя договорными обязательствами именно в данный
момент. Предварительный договор может быть полезен как для граждан в
обычной жизни, так и в бизнесе.
Предварительным договором его участники определяют условия
основного договора, предполагаемого к заключению в будущем, что в
последующем и предоставляет им абсолютное право выдвигать
соответствующие требования. Первичным и обязательным условием
7
основного договора, подлежащем включению в предварительный, является
условие о его предмете, оно же является одним из существенных условий
предварительного договора. Здесь, во избежание возможных конфликтов,
рекомендуется максимально точно определять предмет будущей сделки, его
качественные и количественные характеристики. Особую осмотрительность
следует проявлять при заключении договора о вновь создаваемом имуществе.
Некорректно описанный покупателем (заказчиком) результат служит
основной причиной инициативного отказа от заключения основного
договора.
Таким образом, актуальность темы исследования объясняется тем, что
непрекращающееся расширение применения предварительного договора
вызывает необходимость в разрешении теоретических и практических
проблем, связанных со спецификой обязательств заключить данный договор.
На современном этапе предварительный договор не имеет четкого места в
системе договорного права, он соотносится с большим числом гражданско-
правовых договоров, кроме того, по сей день спорным является
обязательственный характер заключения на основе предварительного
основного договора и ответственность невыполнения данного условия.
Недостаточная теоретическая разработанность этих и других проблем в
свою очередь приводит к нестабильности правоприменительной практики.
В процессе проведения исследования были изучены и
проанализированы теоретические наработки отечественных авторов, которые
касаются заключения и действия предварительного договора в гражданском
праве, к которым относятся: Акинфиева В.В., Ачигечев А.Ю., Белов В.А.,
Бибиков А.И., Буркова А.Ю., Волкова М.А., Говорова А.С., Дабижа К.В.,
Данилова Е.С., Дудченко К.В., Ефремов Е.Н., Журавский Е.Е., Зарапина Л.В.,
Зардов Р.С., Захаров Н.Ю., Катаржников Д.И., Кириллов И.А., Козина В.П.,
Константинов А.А., Котов К.В., Лашманов О.И., Ленковская Р.Р., Мазманова
М.З., Маркова М.М., Миронов В.П., Переведенцева М.А., Петухова А.В.,
Половникова Н.А., Пушкина А.И., Романов А.А., Рузаева Д.В., Ряхлов А.А.,
8
Сабельников А.Н., Самедова Э.Н.К., Сафарьянова И.Р., Сусликов В.Н.,
Толбузина Т.В., Хабибуллина Г.Н., Черячукина Е.А., Чумакова О.Н.,
Чухненко В.В., Шестаков А.А., Широкая Т.В. и др.
Многие исследователи предварительный договор называют
соглашением, согласно которому у сторон между собой появляются
обязательства по заключению в будущем основного договора.
Вместе с тем, в связи с возможностью возникновения различных
трудностей, как при заключении, так и в ходе исполнения данного договора,
как в теории, так и на практике на протяжении многих лет возникает ряд
проблем, требующих скорейшего разрешения.
Целью исследования является исследование теоретико-правовых
проблем, вопросов правового регулирования и реализации правоотношений в
области порядка заключения предварительного договора, его содержания,
исполнения и ответственности, а также актуальных проблем института
предварительного договора на основе изучения норм гражданского права,
иного законодательства РФ, регулирующих обозначенные в работе
правоотношения.
В соответствии с поставленной целью в данной работе будут решены
следующие задачи:
- выявить актуальные проблемы регулирования предварительного
договора;
- определить понятие и дать характеристику предварительного
договора;
- проанализировать зарубежный опыт заключения предварительного
договора;
- изучить существенные и иные условия предварительного договора;
- рассмотреть способы обеспечения исполнения обязательств,
вытекающих из предварительного договора;
- выявить особенности заключения предварительного договора с
отлагательными условиями;
9
- провести сравнительную характеристику предварительного и
смежных видов договора;
- изучить и проанализировать судебную практику в сфере действия
института предварительного договора;
- определить проблемы совершенствования законодательства,
регулирующего предварительный договор.
Объектом исследования выступают общественные отношения в
области правового регулировании процесса заключения и реализации
предварительного договора.
Предметом исследования являются правовые нормы, теоретические и
практические результаты, регламентирующие порядок заключения и
действия предварительного договора.
Научная новизна исследования заключается в определении правового
порядка особенности реализации на практике предварительного договора в
рамках гражданского права, выработки предложение по совершенствованию
действующего законодательства, регламентирующего порядок заключения
предварительного договора и права и обязанности сторон его заключающих.
Практическая значимость исследования характеризуется, главным
образом, его прямым направлением на заключение предварительного
договора в рамках гражданского права. В исследовании определены его
понятие, условия, обеспечение, порядок заключения и проведено
разграничение от смежных видов договоров.
Проведенный анализ позволил выработать оптимальные пути
совершенствования действующего законодательства.
Выводы, которые сделаны в проведенном исследовании, могут быть
использованы в процессе совершенствования действующего гражданского
законодательства. Содержащиеся в исследовании теоретические положения
могут быть использованы для совершенствования действующего
законодательства, выработки новых законов.
10
Структура исследования имеет следующий вид: введение, три главы,
состоящий из девяти параграфов, заключение и список использованных
источников.
11
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
1.1. Правовое регулирование предварительного договора в гражданском
праве РФ
Очень часто людям приходится о чем-либо договариваться друг с
другом для достижения определенных целей разной степени важности и
сложности. Если эти цели относятся к юридической области, то такие
договоренности оформляются и регулируются сторонами с помощью закона.
Для закрепления этих договоренностей стороны заключают
соответствующий договор - например, чтобы застраховать жизнь, взять
напрокат машину, купить квартиру и многое другое. Договоры охватывают
самые разные стороны человеческой жизни и бывают направлены, прежде
всего, на то, чтобы их участники получили выгоду (достигли желаемой цели)
и избежали убытков
1
.
Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, люди обговаривают
необходимые условия, детали и нюансы, то есть определяют правила, в
соответствии с которыми они будут действовать для реализации своих целей
в рамках заключенного договора. Чем большую осмотрительность проявляют
стороны при заключении договора, тем меньше у них возникает проблем при
его исполнении и тем меньше они тратят нервов, времени и сил
2
.
Но возникают проблемы, если стороны хотят заключить договор и уже
согласовали его условия, но немедленное заключение договора в силу
различных обстоятельств невозможно.
Например, покупатель желает приобрести определенную квартиру, и
продавец имеет цель ее продать, но у последнего временно отсутствуют
1
Чумакова О.Н. Предварительный договор: отдельные аспекты гражданско-правового
регулирования // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия:
История и право. 2016. № 4 (21). С. 52.
2
Переведенцева М.А., Половникова Н.А. Риски сторон при заключении предварительного
договора купли-продажи недвижимости / М.А. Переведенцева, Н.А. Половникова //
Современные тенденции развития науки и технологий. - 2017. - № 1-4. - С. 119.
12
необходимые для этого документы и возникает проблема закрепления
договоренности сторон в и защиты от ситуации, когда стороны шли к сделке
долгое время, рассчитывали друг на друга, а потом одна из сторон вдруг
необоснованно отказалась от заключения договора.
В этих случаях на помощь приходит предварительный договор. Он был
известен еще в римском праве около двух тысяч лет назад и оказался
настолько удачным в применении, что впоследствии был практически
полностью заимствован многими странами, в том числе и Россией
1
.
Предварительный договор представляет собой соглашение, по
которому стороны обязуются заключить основной договор о
передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг в будущем на
условиях, предусмотренных предварительным договором. Отметим, что к
предварительному договору гражданским законодательством предъявляется
ряд необходимых требований. Правое регулирование отношений в области
заключения предварительного договора регулируется Гражданским кодексом
РФ. В силу статьи 429 ГК РФ
2
, предварительным признается договор, по
которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче
имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на
условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом закон
предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору
для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.
Предварительный договор позволяет установить правовые связи между
сторонами будущего договора и связать друг друга ими еще до заключения
основного договора в тех случаях, когда заключить основной договор
немедленно невозможно.
1
Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т.1: Социальная
ценность частного права и отдельных институтов общей части гражданского права. - М.:
Статут, 2012. - 211 с.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред.
от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)// "Собрание законодательства
РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301
13
Главная цель предварительного договора - создать дополнительную
стадию в заключении основного договора. Эта стадия помогает сторонам
установить юридическую связь друг с другом до момента исполнения
обязательств по основному договору. На этой стадии стороны определяют
все необходимые условия основного договора
1
.
Можно считать, что заключение основного договора отдалено во
времени. Дополнительная стадия необходима в случаях, когда исполнение
обязательств по договору отдалено конкретным временным промежутком.
Однако, предварительный договор имеет следующий недостаток: он
предоставляет сторонам возможность уклониться от заключения основного
договора. Так, сторона может уклониться от заключения основного договора,
сославшись на невозможность исполнения своих обязательств. Ведь
предварительный договор содержит только одно обязательство сторон -
заключение в определенный срок основного договора. В связи с этим
ответственность сторон за неисполнение этих обязательств ограничивается
компенсацией убытков контрагенту и только в случае, если сторона
предварительного договора докажет, что контрагент необоснованно
уклоняется от заключения основного договора. Суд может по требованию
заинтересованной стороны обязать контрагента заключить основной
договор
2
.
Основной договор может быть заключен и без составления
предварительного договора. Если для договора достаточно одного согласия,
во всех случаях, когда не может быть передано имущество, выполнены
работы или оказаны услуги «сегодня», ничто не мешает заключить обычный
договор купли-продажи, подряда, возмездного оказания услуг и т. п., указав в
нем в качестве срока исполнения «завтра». Так, если к моменту заключения
1
Чумакова О.Н. Предварительный договор: отдельные аспекты гражданско-правового
регулирования // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия:
История и право. - 2016. - № 4 (21). - С. 51.
2
Говорова А.С. Предварительный договор в российском гражданском праве / А.С.
Говорова // Академический вестник Ростовского филиала Российской таможенной
академии. - 2017. - № 2 (27). - С. 73.
14
договора купли-продажи не могут быть оформлены наследственные права на
недвижимое имущество, а в момент заключения договора риелтор не может
своевременно подготовить правоустанавливающие документы для
совершения в интересах клиента сделки купли-продажи недвижимости, это
не мешает заключить договоры купли-продажи, оказания риелторских услуг
и т. д., в которых момент исполнения отодвинут во времени. Таким образом,
использование конструкции предварительного договора позволяет сторонам
установить юридическую связь до момента заключения основного договора,
обезопасив себя от возможных рисков, а потребителю - получить
исчерпывающую информацию о предоставляемых риелтором услугах
1
.
Предварительные условия включаются в договор, подписываемый
сторонами. Они означают, что после подписания договора сторона или
стороны получают право на то, что им положено по договору, не сразу,
а только при выполнении определённых условий.
Например, при включении предварительных условий в кредитный
договор заёмщик не получает право требовать предоставления ему денежных
средств автоматически. Он не имеет возможности это сделать до тех пор,
пока не предоставит кредитору документы, которые указаны
в предварительных условиях.
Среди таких документов могут быть, например,
заключённые договора об обеспечении (залог, поручительство и т.д.);
корпоративные решения на совершённые сделки;
лицензии, выданные юридическому лицу;
необходимые юридические заключения;
заключения оценщиков;
документы, подтверждающие право собственности, нотариальное
заверение или регистрацию;
страховые полисы;
1
Пушкина А.И., Черячукина Е.А., Толбузина Т.В. Предварительный договор купли-
продажи недвижимости как разновидность договора участия в долевом строительстве /
А.И. Пушкина, Е.А. Черячукина, Т.В. Толбузина // Экологические чтения. - 2016. - С. 459.