предварительного договора могут быть основанием для его расторжения,
нельзя обойтись без изучения судебной практики.
Исходя из анализа судебной практики, следует выделить следующие
случаи, когда потерпевшая сторона вправе требовать расторжения
предварительного договора:
1. признанное судом существенным нарушение контрагентом
дополнительных возникающих из предварительного договора обязанностей,
направленных на обеспечение возможности заключить основной договор
(например, уклонение от регистрации права собственности на недвижимое
имущество, подлежащее передаче по основному договору)
1
;
2. отчуждение объекта основного договора третьему лицу в период
действия предварительного договора
2
;
3. уклонение от заключения основного договора
3
.
Другим возможным последствием нарушения предварительного договора
является односторонний отказ от исполнения договора. Так, согласно п.1
ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами,
иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от
договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено
управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от
договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения
данного уведомления.
Необходимо отметить, что законодательство не содержит норм,
позволяющих в одностороннем порядке отказаться от исполнения
предварительного договора. В связи с этим для применения такого последствия
1 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 апр. 2015 г. по делу № А41-
31819/14 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М.,
2019. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 10 мая 2016 г. по
делу № 33-5370/2016 // Там же.
2 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31 окт. 2014 г. по делу № А40-
152109/12-159-1435 // Там же.
3 Апелляционное определение Томского областного суда от 6 авг. 2013 г. по делу № 33-
2152/2013 // Там же.
72
нарушения предварительного договора, как отказ от его исполнения, данное
право должно быть предусмотрено непосредственно в предварительном
договоре.
Так, стороны заключили предварительный договор аренды, согласно
которому арендодатель был обязан в установленный срок зарегистрировать
право собственности на подлежащий передаче по основному договору объект
недвижимости и предоставить арендатору уведомление о выполнении
обязательства и документы, подтверждающие наличие у арендодателя
правомочий собственника. Также сторонами было согласовано, что в случае
невыполнения арендодателем упомянутых обязанностей, арендатор вправе в
одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения
предварительного договора. Отказывая в удовлетворении исковых требований
арендодателя о понуждении арендатора к заключению основного договора, суд
исходил из того, что отказ от исполнения предварительного договора в
соответствии со ст.450.1 ГК РФ правомерен и, следовательно, обязательства из
такого договора прекращены
1
.
1 Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 8 июня 2017 г. по делу № А47-
7393/2016 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М.,
2019.
73
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Анализ института предварительного договора, положений ГК РФ о
данном договоре, судебной практики, отечественной и зарубежной
юридической литературы по теме, а также некоторых смежных институтов
гражданского права позволил сделать следующие выводы.
Значение конструкции предварительного договора заключается в
установлении между сторонами обязательства о заключении в будущем другого
(основного) договора, а также в возможности понуждения к заключению
договора и взыскания убытков со стороны, которая необоснованно уклоняется
от заключения основного договора. Предварительный договор следует признать
двусторонне-обязывающим, безвозмездным, организационным договором.
Каждая из сторон предварительного договора является одновременно и
должником, и кредитором. Другими словами, каждая сторона обязана
совершить действия по заключению основного договора, так же, как и имеет
право требовать от другой стороны совершения таких действий.
Предварительный договор не требует государственной регистрации, если
такой регистрации требует основной договор, так как государственная
регистрация не относится к требованиям к форме договора.
При согласовании существенных условий основного договора в
предварительном следует буквально толковать п.3 ст.429 ГК РФ: в
предварительном договоре должны содержаться условия, позволяющие
определить существенные условия основного договора. Так, представляется,
стороны предварительного договора могут либо определить непосредственно
сами существенные условия, либо предусмотреть механизм, позволяющий
такие условия определить.
Представляются спорными изменения, внесенные в п.3 ст.429 об
ограничении круга существенных условий, подлежащих согласованию в
предварительном договоре. Так, при несогласовании в предварительном
договоре существенных условий основного договора, отнесенных к таковым
74
законом, создается опасность восполнения судом отсутствующих
существенных условий такими, которые не будут соответствовать интересам ни
одной из сторон.
Исходя из анализа законодательства и судебной практики, следует
сделать вывод, что исполнение предварительного договора может
обеспечиваться задатком и неустойкой. Кроме того, представляется, что такие
способы, как залог и поручительство могут обеспечивать возмещение убытков,
возникших вследствие уклонения или отказа от заключения основного
договора, а также уплату неустойки, если таковая предусмотрена договором.
Однако не все поименованные способы обеспечения исполнения
обязательств могут использоваться в предварительном договоре. Так,
организационному характеру данного договора противоречит удержание вещи.
Как представляется, исполнение предварительного договора может быть
обеспечено непоименованными способами. С учетом возможного многообразия
непоименованных способов обеспечения исполнения предварительного
договора целесообразно определить критерии, которым должны такие способы
отвечать. Во-первых, стороны должны явно продемонстрировать свои
намерения, указав, что согласованный ими способ обеспечения относится к
числу непоименованных. Во-вторых, сторонам следует предусмотреть
подробное описание обеспечительного механизма действия непоименованного
способа. И, в-третьих, при описании механизма применения непоименованного
способа обеспечения контрагентам следует избегать использования терминов,
имеющих устойчивое нормативное значение.
Предметом исполнения обязательства, возникающего из
предварительного договора, является заключение в будущем договора на
условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом стороны
могут изменить уже согласованные в предварительном договоре условия, а
также включить в основной договор не предусмотренные предварительным
договором условия.
75
Последствия нарушения предварительного договора не исчерпываются
понуждением к заключению основного договора и применением мер
гражданско-правовой ответственности. Следует отметить, что применение
иных последствий нарушения договора может оказаться эффективнее с точки
зрения защиты кредитора. К таким последствиям также относятся расторжение
договора, односторонний отказ от исполнения договора, приостановление
исполнения и др.
Понуждение к заключению основного договора является частным
случаем присуждения к исполнению обязательства в натуре. Анализируя
ст.429, 445 ГК РФ, следует выделить следующие условия удовлетворения
искового требования о понуждении к заключению основного договора:
вопервых, необходимо наличие у ответчика обязанности заключить договор, и,
во-вторых, уклонение ответчика от заключения договора. Необходимо
отметить, что возможно понуждение к заключению основного не только
консенсуального, но и реального договора.
Что касается возмещения убытков, то в случае уклонения должника от
заключения основного договора, кредитор вправе либо обратиться в суд с
требованием о расторжении предварительного договора и взыскании
компенсаторных убытков, либо с требованием о понуждении к заключению
основного договора и взыскании мораторных убытков.
Возможность взыскания неустойки при одновременном понуждении к
заключению основного договора зависит от того, с какими обстоятельствами
стороны связывают возникновение обязанности уплатить неустойку.
В случае неисполнения стороной предварительного договора
дополнительных обязанностей, создающих условия для заключения основного
договора, таких, как, например, регистрация на подлежащее передаче по
основному договору недвижимое имущество, контрагент вправе согласно
ст.328 ГК РФ приостановить исполнение своей обязанности заключить договор.
Потерпевшая сторона вправе требовать расторжения предварительного
76
договора в случаях: признанного судом существенным нарушения
контрагентом дополнительных возникающих из предварительного договора
обязанностей, направленных на обеспечение возможности заключить основной
договор; отчуждения объекта основного договора третьему лицу в период
действия предварительного договора; уклонения от заключения основного
договора.
Также в случае нарушения предварительного договора потерпевшая
сторона вправе отказаться от исполнения такого договора, но только в том
случае, если основание данного отказа предусмотрено в предварительном
договоре.
Принцип свободы договора является одним из ключевых принципов
гражданского права. Отрицание или подавление свободы договора
представляется сильным ударом по рыночной экономике. В то же время
данный принцип не является абсолютным и его ограничение необходимо.
Понимание принципа свободы договора в России и Германии сходны. Как
российские, так и немецкие ученые считают, что данный принцип реализуется в
праве принимать решение о заключении договора, определять его условия,
свободно выбирать контрагента. Также некоторые исследователи включают в
принцип свободы договора право выбрать способ и форму заключения
договора, заключать непоименованные и смешанные договоры.
Свобода договора может быть ограничена заключением предварительного
договора.
В нормах о форме предварительного договора имеется место для свободы
договора. Стороны предварительного договора, несмотря на отсутствие
прямого разрешения, могут заключить предварительный договор в более
квалифицированной форме, так как в данном случае нет причин для
ограничения свободы договора.
Ст. 429 ГК РФ не содержит положений, запрещающих или разрешающих
уступку права требования в обязательстве из предварительного договора. В
77
связи с этим является дискуссионным вопрос о возможности такой уступки.
Как представляется, не следует отвергать возможность уступки права
требования в обязательстве из предварительного договора.
Однако в связи с тем, что особенностью организационного обязательства
является то, что каждая из его сторон является одновременно и должником, и
кредитором, так как каждая обязана заключить основной договор и имеет право
требовать того же от контрагента, следует сделать вывод, что исключительно
уступка права требования невозможна: передаче подлежат, как право требовать,
так и обязанность заключить основной договор.
78
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской Федерации: принята Всенародным
голосованием 12 дек. 1993 г.: (с учетом поправок от 21 июля 2014 г. № 11–
ФКЗ) // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2014. – № 31. – Ст. 4398.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1: федер. закон
от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ: (в ред. от 3 авг. 2018 г.; с изм. и доп. от 1 янв. 2019
г.) // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон.
дан. – М., 2019.
3. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса
Российской Федерации: федер. закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ //
КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. –
М., 2015.
4. О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации: проект федер. закона № 5116386 (ред. от 30 апр. 2014
г.) // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон.
дан. – М., 2014.
5. Положение о закупках Центрального банка Российской Федерации
(Банка России): (утв. Банком России 1 марта 2018 г. № 632-П) //
КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. –
М., 2018.
6. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 20
апр. 2017 г. № 873-О // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия
Проф. – Электрон. дан. – М., 2017.
7. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29
сент. 2016 г. № 1958-О // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия
Проф. – Электрон. дан. – М., 2016.
8. О некоторых вопросах применения общих положений
Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании
договора: постановление Пленума Верховного Суда от 25 дек. 2018 г. № 49 //
79
КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. –
М., 2018.
9. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из
договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в
будущем: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11 июля
2011 г. № 54 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия Проф. –
Электрон. дан. – М., 2011.
10. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации
за первый квартал 2011 г. // КонсультантПлюс: справ. правовая система. –
Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2011.
11. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением
Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним: информ. письмо Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февр. 2001 г. № 59 //
КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. -
М., 2001.
12. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18 сент.
2017 г. по делу № 305-ЭС17-12753 // КонсультантПлюс: справ. правовая
система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2017.
13. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11 апр.
2017 г. по делу № А04-2069/2016 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс:
справ. правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2017.
14. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 8 февр.
2017 г. по делу № А46-15388/2015 // КонсультантПлюс: справ. правовая
система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2017.
15. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31 янв.
2017 г. по делу № А55-10533/2015 // КонсультантПлюс: справ. правовая
система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2017.
16. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19 авг.
80