3
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 4
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ХАРАКТЕРНЫЕ ПРИЗНАКИ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА .................................................................... 12
1.1 Понятие предварительного договора в гражданском праве РФ .................... 12
1.2 Развитие и закрепление норм регулирующих правоотношения вытекающие
из заключения предварительного договора............................................................ 27
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ И ХАРАКТЕРИСТИКА РЕГИСТРАЦИИ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА .................................................................... 42
2.1 Содержание предварительного договора ......................................................... 42
2.2 Форма и порядок регистрации предварительного договора .......................... 49
2.3 Проблема включения задатка в предварительный договор ............................ 57
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА .................................................................... 71
3.1 Основные направления гарантий защиты интересов обоих сторон при
заключении предварительного договора ................................................................ 71
3.2 Совершенствование гражданского законодательства в области применения
задатка ........................................................................................................................ 78
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................................................................................................... 84
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ................................................. 88
4
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В гражданском обороте типичной
ситуацией является заключение договора, направленного на передачу
имущества, выполнение работ, оказание услуг и т.д. Интересы участников
экономических отношений направлены на имущественные выгоды, полученные
при получении от контрагента по договору ожидаемого предоставления.
Договор заключается в целях создания и исполнения обязательств, вытекающих
из него. Сам по себе договор не является хорошей вещью для удовлетворения
экономических потребностей. Предварительное соглашение выходит за рамки
этой логики, поскольку оно направлено на заключение не экономической
выгоды, а другого договора и является исключением, необходимым в особых
обстоятельствах, когда заключение основного договора невозможно или
контрагенты решают отложить его заключение по другим причинам.
Наличие препятствий для вступления в договорные отношения,
направленные на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг и т.д.,
а также желание сторон отложить заключение основного договора на будущее,
объясняет существование такого института договорного права, как
предварительное соглашение. В соответствии с пунктом 1 статьи 429
Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору
стороны обязуются в дальнейшем заключить договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Поэтому целью
предварительного соглашения является организация заключения основного
соглашения в будущем.
Специфика рассматриваемого юридического института заключается в
том, что предварительный договор представляет собой двустороннюю сделку,
способ заключения основного договора, а также способ юридического
ограничения свободы заключения договора. Следует отметить, что субъекты
5
гражданского права в отношениях друг с другом все чаще прибегают к
исследуемой правовой структуре.
Все больше хозяйствующих субъектов в своей юридической практике
обращаются к предварительному договору, активно используя в договорных
отношениях со своими контрагентами гарантии, обеспечиваемые данным
правовым институтом. В условиях высокой динамичности и непредсказуемости
даже в ближайшей перспективе. При таких обстоятельствах объективной
действительности изучение правовой сущности предварительного договора,
особенностей регулируемых его законодательной конструкцией общественных
отношений на современном этапе приобретает особую актуальность для науки
гражданского права.
Степень научной разработанности темы исследования.
Исследование вопросов, связанных с правовой сущностью
предварительного договора, его конструкцией, назначением и содержанием
регулируемых им имущественных отношений в отечественной гражданско-
правовой науке имеет давнюю историю. И хотя в дореволюционном праве
России предварительный договор не отличался своей универсальностью как
типовая договорная конструкция, поскольку применялся лишь в отношениях
купли-продажи и займа, К. П. Победоносцев, И. А. Покровский, Г. Ф.
Шершеневич внесли немалый вклад в развитие представлений о
предварительном договоре и его становление как самостоятельного правового
института.
Несмотря на отсутствие каких-либо упоминаний на возможность
заключения предварительного договора в советском гражданском
законодательстве вплоть до принятия Основ гражданского законодательства
Союза ССР и республик (лишь в ГК РСФСР 1922 года «были на этот счет две
специальные нормы. Одна из них посвящалась заключению в будущем
договора купли-продажи (этот договор носил специальное наименование
«запродажная запись»), а другая - заключению договора займа»), о
непропадающем научном интересе к изучению обязательств, порождаемых
6
предварительным договором, свидетельствуют труды советских ученых - М. М.
Агаркова, С. И. Аскназия, Г. А. Гаджиева, Д. М. Генкина, Н. Д. Егорова, Б. Д.
Завидова, О. С. Иоффе, О. А. Красавчикова, Л. А. Лунца, И. Б. Новицкого, Г.
Райнера, А. В. Рахмиловича.
Нельзя не отметить повышенное внимание российских цивилистов к
вопросам правового регулирования отношений, возникающих в результате
заключения участниками хозяйственного оборота предварительных договоров
об отдельных видах обязательств, на современном этапе.
Включение в Гражданский кодекс Российской Федерации специальных
норм, посвященных вопросам заключения и исполнения предварительного
договора, способствовало пробуждению интереса и возникновению
потребностей в научном обосновании его конструкции и области применения.
О таком интересе можно судить по монографическим исследованиям и
научным статьям таких правоведов, как В. В. Безбах, Е. В. Богданов, С. Н.
Братусь, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Б. М. Гонгало, И. В. Елисеев, М.
Н. Илюшина, А. Ю. Кабалкин, А. Н. Кучер, М. В. Кротов, В. П. Мозолин, А. А.
Павлов, М. М. Рассолов, О. Н. Садиков, А. П. Сергеев, К. И. Скловский, Е. А.
Суханов, Ю. К. Толстой, а также зарубежных авторов, среди которых В. Ансон,
Р. фон Меринг, Р. Саватье, А. Фарнсворт.
Институт предварительного договора, история его развития, место и
значение данного договора в системе действия принципа свободы договора
были предметом диссертационных исследований, проведенных М. Р.
Каримовым, Ю. В. Шанауриной, П. А. Меньшениным в 2001, 2006 и 2011 годах
соответственно.
Месту и роли предварительного договора в системе гражданско-правовых
обязательств, а также в механизме заключения основного договора посвящены
диссертационные работы О. Ф. Богатырева (2003г.) и Д. В. Майдаровского
(2011г.).
Кроме того, отдельные вопросы правового регулирования
предварительного договора в законодательстве Российской Федерации, США, а
7
также в правопорядках некоторых стран Западной Европы разрабатывались в
диссертационном исследовании В. А. Васильева (2007г.).
Однако отмечаемое учеными расширение сферы применения института
предварительного договора, необходимость повышения правовой культуры
преддоговорных отношений участников сделок купли-продажи, а также
преодоления сложившегося в современной цивилистической науке
неоднозначного представления о значении и роли предварительного договора в
хозяйственном обороте вновь актуализируют избранную тему исследования.
Объект исследования - общественные отношения, складывающиеся в
процессе заключения, обеспечения, изменения, исполнения и расторжения
предварительных договоров.
Предметом исследования выступают положения российского
законодательства, регулирующие обязательственные отношения, возникающие
на основании предварительных договоров купли-продажи, существующая
юридическая практика их заключения и исполнения, разработанные
гражданско-правовой доктриной теоретические конструкции, а также
сложившиеся ранее представления о правовой природе предварительного
договора в целом.
Цель исследования: изучить институт предварительного договора в
российском гражданском праве. Задачи исследования:
1. Изучить понятие и определение предварительного договора в
гражданском праве, раскрывая суть через цели заключения такого соглашения;
2. Раскрыть предпосылки развития и закрепления норм регулирующих
правоотношения вытекающие из заключения предварительного договора;
3. Исследовать содержание предварительного договора и
проанализировать структуру, форму, основные типовые условия;
4. Рассмотреть форму и порядок регистрации данного договора;
5. Обозначить проблему включения задатка в предварительный
договор;
8
6. Определить основные направления гарантий защиты интересов обоих
сторон при заключении предварительного договора;
7. Внести предложения по совершенствованию гражданского
законодательства в области применения задатка.
Методологическую основу исследования составляет всеобщий метод
познания - метод материалистической диалектики, а также такие общенаучные
методы, как анализ, сравнение, описание, индукция, дедукция. Для решения
поставленных исследовательских задач наряду с общенаучными были также
использованы специальные методы, применяемые в юридических дисциплинах,
в частности сравнительно-правовой, структурно-функциональный, формально-
юридический метод, толкования и другие методы.
Посредством сравнительно-правового метода стало возможным
сопоставление конструкций предварительного договора, существовавших в
российском дореволюционном, а также советском праве, с соответствующим
правовым институтом, известным современному законодательству Российской
Федерации.
Структурно-функциональный метод исследования позволил максимально
эффективно структурировать огромный массив теоретического и практического
материала, имеющего отношение к регламентации предварительного договора
купли-продажи. Другой, не менее важной целью использования данного метода
явилась разработка такой структуры научной работы, которая функционально
обеспечивает выполнение задач исследования с учетом особенностей
заключения и исполнения предварительного договора об отдельных видах
купли-продажи.
Применение формально-юридического метода дало возможность
сформулировать наиболее важные категории и понятия, используемые в
диссертационном исследовании, на основании различных подходов,
выработанных законодателем, правоприменительной практикой, а также
правовой доктриной.
9
Нормативно-правовую базу исследования составили положения
российского гражданского законодательства, главным образом – Конституция
Российской Федерации и положения Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее - ГК РФ).
Научная новизна состоит в том, что был проведен комплексный анализ
действующего механизма правового регулирования правоотношений,
возникающих из предварительного договора о совершении сделок купли-
продажи, и изучена существующая правоприменительная практика, связанная с
заключением и исполнением данного договора. В диссертации решена научная
проблема, заключающаяся в выявлении и теоретическом обосновании
трудностей и особенностей применения положений гражданского
законодательства Российской Федерации о предварительном договоре к
отношениям, складывающимся между сторонами некоторых обязательств,
являющихся видами купли-продажи.
Практическая значимость - Внесенные автором предложения и
рекомендации по изменению законодательства, основанные на результатах
проведенного исследования, учитывают потребности правоприменительной
практики. Результаты выполненного исследования и рекомендации,
высказанные в диссертационной работе, могут найти применение в
правоприменительной деятельности судебных органов, хозяйственной практике
самих участников гражданского оборота. Полученные выводы
диссертационного исследования могут быть использованы в нормотворческой
деятельности по совершенствованию на законодательном уровне конструкции
предварительного договора, созданию правовых механизмов, обеспечивающих
повышение эффективности его применения в отношениях купли-продажи, а
также других гражданско-правовых обязательствах.
Содержащийся в работе материал теоретико-прикладного характера
может быть использован при подготовке пособий по организации договорной
работы, методических рекомендаций по подготовке и заключению
предварительных договоров.
10
Положения, выносимые на защиту:
1. Право участника предварительного договора на судебное понуждение
уклоняющейся стороны к заключению основного договора может быть
поставлено в зависимость от волеизъявления третьих лиц, интересы которых
могут затрагиваться совершением будущей сделки (при совершении сделки в
отношении недвижимого имущества, находящегося в совместной
собственности супругов, крупной сделки общества с ограниченной
ответственностью), в связи с чем к отношениям, связанным с заключением
предварительного договора, должны применяться правила об одобрении и
согласовании в случаях, установленных законодательством Российской
Федерации, сделок управомоченными лицами.
2. Участниками предварительного договора, устанавливающего
обязательства сторон совершить сделку, требующую соблюдения простой
письменной формы, может быть выбран любой из предусмотренных п. 2 ст. 434
ГК РФ способов придания договору письменной формы (составление одного
документа, подписанного сторонами, обмен документами посредством средств
связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны
по договору).
Указанный вывод положен в основу обоснования недопустимости
расширительного толкования правил ст. 429 ГК РФ о форме предварительного
договора, результатом которого может стать неправомерное распространение
требований гражданского законодательства Российской Федерации о способе
совершения сделок в отношении объектов недвижимости, прежде всего, купли-
продажи, и их государственной регистрации на порядок заключения
соответствующих предварительных договоров.
3. Отсутствие в тексте предварительного договора купли-продажи
условия о сумме договора в последующем ограничивает возможности сторон
определять цену, по которой должен исполняться основной договор, поскольку
в данной ситуации подлежит применению правило обычной цены (п. 3 ст. 424
11
ГК РФ) и суд не вправе рассматривать разногласия сторон относительно
указанного условия.
4. Обязательный порядок заключения договора допускает возможность
определения условий будущего соглашения в судебном порядке, стороны
предварительного договора вправе, руководствуясь требованиями ст. 446 ГК
РФ, передать на разрешение суда разногласия, возникшие на этапе заключения
основного договора относительно тех его условий, которые не названы в законе
или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров
соответствующего вида.
Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и
библиографического списка.
12
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ХАРАКТЕРНЫЕ
ПРИЗНАКИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
1.1 Понятие предварительного договора в гражданском праве РФ
Договорные отношения являются наиболее распространенными в
современном обществе. Договора заключаются с различными целями,
имеющими определенную степень значимости и сложности. Но что делать,
если невозможно заключить договор в письменной форме немедленно, и
стороны уже согласовали все общие условия и хотят быть уверенными, что
сделка будет заключена? В этом случае контрагенты могут заключить
предварительный договор. Ссылка на предварительный договор отражена в
Древнем Риме. Римляне рассматривали предварительный договор как своего
рода добровольное ограничение для другой стороны на совершение
определенных действий, которые были направлены не на определенные
действия, а только на будущее исполнение основных соглашений, связанных с
потребностями одной или обеих сторон
1
.
Заключение предварительных договоров широко распространено в
практике построения договорных связей между субъектами гражданского
права. Однако сама конструкция предварительного договора порождает много
теоретических проблем, которые отражаются сейчас или могут отразиться в
дальнейшем на практике. Например, в результате реформы договорного и
обязательственного права в 2015 г. в Гражданском кодексе Российской
Федерации (далее - ГК РФ) наряду с конструкцией предварительного договора
появились еще такие специальные договорные конструкции, как опцион на
заключение договора, рамочный договор и т.д. В связи с преимуществами иных
специальных договорных конструкций перед предварительным договором А.Г.
Карапетов высказал весьма критичную позицию, что постепенно
1
Майдаровский Д.В. Предварительный договор и заключение основного договора в
Российском гражданском праве. Дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. / Майдаровский
Д.В. - Ростов-на-Дону, 2011. –С.45