13
предварительный договор может потерять свое практическое значение
1
. В то же
время в результате реформы обновились и нормы о предварительном договоре
(ст. 429 ГК РФ), что показывает актуальность данной конструкции в настоящем
времени, а также позволяет делать прогнозы о сохранении данной конструкции
в перспективе. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ «по предварительному договору
стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором». В данном контексте само
понятие «предварительный договор» предполагает. существование другого
(основного) договора, а сам предварительный договор является
предшественником основного договора. В теории гражданского права
обосновывается позиция, что «предварительный и основной договоры являются
взаимосвязанными сделками, в то же время заключение каждого из них
предполагает выражение самостоятельного волеизъявления»
2
. Тем самым,
несмотря на связь договоров (предварительного и основного), они являются
самостоятельными сделками. В этом смысле справедлива позиция И.Б.
Новицкого. Ученый полагал, что термин «предварительный договор является
не вполне точным, поскольку «предварительный договор сам по себе является
окончательным в смысле своей обязательственной силы».
В то же время И.Б. Новицкий отмечает, что «предварительный и
основной договор направлены не на одно и то же, они различаются по
содержанию: предварительный договор направлен на contrahere, на заключение
основного договора, главный договор направлен на реальное предоставление».
1
Дуэль В.М. Некоторые аспекты правовой определенности // В сборнике Права и свободы
человека и гражданина: теоретические аспекты и юридическая практика. Материалы
ежегодной Международной научной конференции памяти профессора Ф.М. Рудинского. Под
общей ред. Д.А. Пашенцева. 2017. С.34-37.
2
Миронов В.П. Предварительный договор как разновидность организационного договора в
гражданском праве // Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права.
Сборник научно-практических статей II Международной научно-практической конференции
молодых ученых. Отв. ред. В.П. Камышанский, Е.Ю. Руденко. Краснодар: Научно-
исследовательский институт актуальных проблем современного права, 2017.
14
Характеристика предварительного договора во многом зависит от той
призмы, через которую он рассматривается. Если исследовать предварительный
договор с точки зрения обязательности каждого договора, то, безусловно, и
предварительный и основной договоры будут являться самостоятельными.
Однако само название договора предварительным говорит о том, что он
является несамостоятельным в том смысле, что предполагает наличие
основного договора. Тем самым более полная характеристика
предварительного договора возможна с точки зрения исследования стадий
заключения основного договора. Следователь- 93 Гражданское право;
предпринимательское право; семейное но, значение предварительного договора
более точно раскрывается при его рассмотрении в процессе заключения
основного договора. В.А. Кондратьев пишет, что «заключение договора
является юридической процедурой, включающей в себя последовательные
волеизъявления сторон с целью достижения их соответствия»
1
. Однако такое
понимание заключения договора позволяет рассмотреть волевые моменты,
отраженные в оферте и акцепте, при этом без должного внимания остается
преддоговорная стадия, в рамках которой может формироваться воля
контрагентов. В юридической литературе выделяются следующие стадии
заключения договора:
1) преддоговорные контакты сторон (переговоры),
2) оферта,
3) рассмотрение оферты,
4) акцепт оферты.
Несмотря на обязательность только оферты и акцепта, полноценное
исследование заключения договора возможно при выделении преддоговорной
стадии, предполагающей заключение предварительного договора.
Рассмотрение предварительного договора как части преддоговорной стадии
заключения основного договора обусловливается специальными целями. Как
было отмечено в постановлении Президиума ВАС РФ: «Использование
1
Кондратьев В.А. Заключение договора // Российское правосудие. 2016. № 1 с.2
15
юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в
частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до
того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь,
с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия,
необходимого для заключения основного договора»2 . В частности, на момент
заключения предварительного договора экономические или правовые условия
могут быть не удобны для заключения основного договора, например, при
колебании цен или курсов иностранных валют или при обстоятельствах, когда
стороне, ответственной за получение любого необходимого официального
разрешения, еще не предоставлено такое разрешение и т. д.
В целом заключение предварительного договора является
необходимостью для сторон, поскольку они не могут или не желают по тем или
иным причинам заключить основной договор даже с отлагательными
условиями. В то же время, несмотря на невозможность заключения основного
договора, в п. 3 ст. 429 ГК РФ закреплено, что «предварительный договор
должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия
основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон
должно быть достигнуто соглашение. Условия о предмете и условия,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение, относятся к числу существенных условий (п. 1 ст. 432 ГК РФ). При
этом поскольку «категория субъективных существенных условий (условия,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение) не является востребованной…», в п. 25 постановления Пленума
Верховного Суда РФ разъясняется, что «Для признания предварительного
договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или
условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по
условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне
индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно
быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на
момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
16
Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий
основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности
предварительного договора. Например, если в предварительном договоре
указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер
арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным.
Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при
заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат
установлению решением суда (п. 5 ст. 429, ст. 445 и 446 ГК РФ)».
Данное толкование норм о предварительном договоре позволяет
рассматривать предварительный договор именно как договор, заключаемый на
преддоговорной стадии заключения основного договора. Заключение
предварительного договора и основного договора можно рассматривать как
единый процесс, направленный на порождение правовых последствий, в
отношении которых стороны имеют интерес. Это также подтверждается тем,
что согласно п. 8 указанного постановления условия договора (основного)
могут быть определены путем отсылки к условиям, содержащимся в ранее
заключенном предварительном договоре. Заключая предварительный договор,
стороны устанавливают для себя права и обязанности по поводу их будущих
отношений. Данное действие обязательно должно совершаться с соблюдением
принципов конституционного права.
Данное обстоятельство обеспечивает правовую определенность и
отчетливо указывает на внутренний эффект предварительного договора. При
этом, как представляется, у предварительного договора нет внешнего эффекта,
что в целом свойственно договорам, направленным на построение будущих
отношений (организационные договоры). Исходя из различения договоров на
организационные и имущественные, Е.А. Суханов пишет, что
«организационные договоры направлены не на товарообмен, а на его
организацию, т.е. на установление взаимосвязей участников будущего
товарообмена. Они подразделяются на предварительные, генеральные и
многосторонние договоры».
17
В этом смысле «предварительный договор, являясь организационным,
определяет лишь условия и сроки заключения иного, основного, договора, он
не влияет на права на имущество, не создает ограничений (обременений) этих
прав».
Отнесение предварительного договора к числу организационных ставит
вопрос о том, порождает ли такой договор обязательственное правоотношение?
Если обратиться к п. 1 ст. 429 ГК РФ, то ответ будет положительным,
поскольку там закреплено, что стороны обязуются заключать основной
договор. Однако если обратиться к п. 6 данной статьи, то можно обнаружить,
что «Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить
основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит
другой стороне предложение заключить этот договор». Представляется, что из
предварительного договора возникает не обязательственное правоотношение
как таковое, а обязанность и соответствующее право требования у каждой из
сторон заключить в будущем договор, что представляет собой самостоятельное
правовое последствие в виде связанности каждой стороны. Поскольку
предварительный договор относится к организационным, предполагается
совместная деятельность сторон по заключению в будущем основного
договора. Исследуя виды договоров, В.В. Кулаков делает «вывод о
необходимости выделения конструкции некого соглашения о совместной
деятельности с более широким содержанием, чем предусмотрено в отношении
договора о совместной деятельности (гл. 55 ГК РФ).
Она будет охватывать все виды соглашений по поводу совместной
деятельности, поскольку их стороны имеют не противоположные как в
обязательствах, а скоординированные цели»
1
. В этой связи предварительный
договор также можно причислять к общей конструкции договора (соглашения)
о совместной деятельности, в рамках которого стороны на преддоговорной
стадии начинают формировать условия основного договора. Таким образом,
1
18
предварительный договор и основной договор необходимо рассматривать в их
единстве с точки зрения тех последствий, на которые направлены интересы
субъектов гражданского права. В этом смысле предварительный договор
является не самостоятельной сделкой, а сделкой, находящейся во взаимосвязи с
основным договором. Предварительный договор при таком понимании
является частью преддоговорной стадии заключения договора (основного).
Квалификация предварительного договора в качестве организационного
позволяет сделать вывод, что из предварительного договора не возникают
обязательства, но возникает иное правовое последствие – связанность каждого
контрагента.
Статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяет
предварительное соглашение как обязательство заключить договор о передаче
права собственности, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)
в будущем на условиях, предусмотренных в этом предварительном
соглашении.
При этом понимается, что предварительный договор способствует
установлению правовых отношений между участниками договорных
обязательств еще до заключения основного договора. В этом случае, не требуя
немедленного исполнения (например, выплаты суммы платежа при заключении
договора).
В противном случае данный договор будет признан основным
договором. Наиболее распространенные предварительные соглашения в
сделках с недвижимостью (таких как купля-продажа квартир/дома,
долгосрочная аренда недвижимости и т.д.). При покупке и продаже, например,
квартиры, покупатель и продавец квартиры используют предварительный
договор для подготовки к заключению основного договора: для установления
достигнутого соглашения о цене, платежного поручения, условий сделки, после
которой продавец обычно сдает квартиру в аренду, а покупатель в финансовом
отношении готов к следующей покупке. Это своего рода страховка для сторон -
покупатель уверен, что купит любимый им дом, и цена не станет неприятным
19
сюрпризом, а у продавца появится возможность спокойно подготовить
документы и спланировать использование денег. Предварительный контракт
может быть очень полезным инструментом в условиях нестабильного рынка
недвижимости (растущего или падающего)
1
.
Предварительный договор заключается тогда, когда стороны не готовы
заключить основной договор. О быстром создании основы для заключения
основного договора можно говорить только в том случае, если требования к
заключению предварительного договора являются более гибкими, чем
требования основного договора. Полное соблюдение условий предварительного
договора и основного договора привело бы к полной абсурдности переговоров
2
.
Договор должен быть заключен в той же форме, что и основной договор.
Если форма не указана, она должна быть в простой письменной форме. Если
стороны не соблюдают форму контракта, он будет признан недействительным.
Для признания предварительного договора заключенным он должен содержать
следующие существенные условия: предмет основного договора (и его
характеристики, включая цену); обязанность заключить основной договор; либо
депозитную оговорку для обеспечения исполнения обязательства (при наличии
таковой); место и дату заключения основного договора
3
.
Если стороны не указали срок заключения основного договора, он должен
быть заключен не позднее, чем через год после даты подписания
предварительного договора. Вместе с тем, положения части 3 статьи 3 статьи
429 Гражданского кодекса Российской Федерации не разъясняют, что
предварительный договор должен содержать все указания на существенные
положения основного договора. Предусмотрено только обязательство включать
в договор условия, определяющие предмет основного договора.
Представляется, что стороны могут определить цену в предварительном
1
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. 11-е издание. том 2 М. «Лань».-
С.144
2
Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник. 2-е издание. Т. II, полутом 2. М.: Волтерс
Клувер, 2012. –С.152
3
Гражданское право. В 3 частях. Часть I / под ред. Камышанского В.П. – М.: Эксмо, 2015. –
С.154
20
договоре в качестве необходимого условия основного договора и согласовать ее
объем на стадии исполнения, что позволит им учесть динамику соотношения
спроса и предложения, представленного в соответствующем поле
1
.
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в решении
от 16 июня 2016 г. по делу № 2-3535/2016 отказал истцу в понуждении к
заключению договора купли-продажи квартиры.
Между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор, в
соответствии с которым они согласовали существенные условия договора,
включая место и дату заключения основного договора (в связи с тем, что у
покупателя не было полной суммы и у продавца были все документы для
заключения сделки). Для того, чтобы гарантировать выполнение обязательств,
был внесен депозит. Заявитель не предоставил документы в установленный
срок, но не потерял интерес к продаже квартиры, о чем свидетельствует
текстовое сообщение заявителя.
В день заключения основного договора, как это определено в
предварительном договоре, истец указал, что средств не было в полном объеме.
Предварительный контракт продлен не был. Суд отклонил требования истца о
принуждении к заключению основного договора. Несмотря на конкретные
меры, принятые сторонами после прекращения действия предварительного
контракта, они скрыто заявили о своем взаимном отказе от судебного
преследования
2
.
Это связано с тем, что стороны не выполнили свои обязательства по
предварительному договору и не направили другой стороне предложения о
заключении основного договора, в результате чего предварительный договор
был расторгнут. Важно знать, требовалось ли лицам, заключившим
предварительный договор, заключение основного договора, т.е. выполнение
вытекающей из предварительного договора обязанности. Например, Ялтинский
1
Майдаровский Д.В. Предварительный договор и заключение основного договора в
Российском гражданском праве. Дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. / Майдаровский
Д.В. - Ростов-на-Дону, 2011. – С.52
2
Иванова, Е. В. Гражданское право России / Е.В. Иванова. - М.: Книжный мир, 2019. – С.82
21
городской суд по Республике Крым в решении от 26 февраля 2018 г. по делу №
2-4281/2017 обратился А.А.А. о признании предварительного договора
недействительным и возврате денежных средств, переданных по
предварительному договору в качестве обеспечения исполнения обязательства.
Между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-
продажи, по которому истец финансирует строительство части имущества, а
ответчик (продавец) осуществляет строительство части имущества, а после
ввода в эксплуатацию передает право собственности на него путем заключения
основного договора. Условия были согласованы сторонами в предварительном
договоре. Срок заключения был поздним, продавец не вернул деньги, а
требование истца о заключении основного договора осталось без ответа. Суд
решил удовлетворить требования истца: признать недействительным
предварительный договор и вернуть деньги, перечисленные ответчику по
договору. Поскольку предварительные договоры не подлежат государственной
регистрации, заключение договора может стать проблемой для
недобросовестного продавца.
Возможен факт двойной продажи недвижимости, которую невозможно
увидеть покупателю. В процессе заключения предварительного соглашения
возникает проблема с правильной квалификацией характера соглашения. В
случае, если стороны обнаружили досрочное погашение или выплату части
денежной суммы до заключения основного договора купли-продажи, договор
не будет рассматриваться как аванс, а как договор купли-продажи будущей
недвижимости с досрочным погашением. Предварительные соглашения
различаются по своему разнообразию. Вариант обусловлен основным
договором, который будет заключен позднее. На этой основе
предварительными соглашениями могут быть: купля-продажа, аренда, закупки,
закупки, заключение контрактов, заключение контрактов и т.д. Особенность
предварительного договора заключается в том, что он представляет собой
отдельное обязательство, а не приложение к основному договору. Важно
учитывать, что способность сторон выполнять основное обязательство без
22
заключения основного договора не лишает его юридической силы. Стороны не
просто подписывают письмо о намерениях
1
.
После переговоров и согласования всех существенных условий, они четко
указывают на обязательство заключить основной договор. Предварительный
договор не может быть заключен для фактических договоров, т.е. считается
заключенным с момента передачи актива (например, договор займа). Это
обусловлено правовой природой предварительного договора, для заключения
которого требуется согласие сторон на всех существенных условиях.
Право, вытекающее из предварительного соглашения, не может быть
предметом уступки, поскольку оно неразрывно связано с обязательством
другой стороны заключить соглашение. Замена контрагента возможна только в
случае полной передачи прав и обязанностей, вытекающих из
предварительного договора, с согласия другой стороны
2
.
Наиболее распространенными причинами расторжения предварительного
договора являются следующие юридические факты:
- обоюдный отказ сторон от заключения основного договора;
- невозможность предоставления полной суммы покупателем;
- бездействие сторон, на протяжении времени, когда следовало
заключить основной договор; после подписания предварительного договора
были выявлены существенные
- недостатки предмета договора;
- невозможность заключения основного договора из-за непреодолимых
обстоятельств.
Рассматривается возможность одностороннего расторжения
предварительного договора.
В случае расторжения договора в связи с несоблюдением
заинтересованной стороной установленных сроков инициирующая
расторжение сторона может потребовать компенсацию неустойки, а также
1
Гражданское право: Учебник Т.1. / Под. ред. д.ю.н., проф. Садикова О.Н. М., 2015. –С. 162
2
Система договоров в гражданском праве России: Монография» (2-е издание,
переработанное и дополненное) (Романец Ю.В.) («Норма», «Инфра-М», 2013.-С 230