4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 5
ГЛАВА 1. Понятие и содержание предварительного договора ............................. 9
1.1 Понятие и условия предварительного договора ...................................... 9
1.2 Форма и содержание предварительного договора ................................ 33
1.3 Особенности предварительного договора .............................................. 37
ГЛАВА 2. Общая характеристика предварительного договора ........................... 44
2.1 Порядок заключения предварительного договора ................................ 44
2.2 Соотношение предварительного договора с иными смежными
договорами ................................................................................................................. 49
ГЛАВА 3. Исполнение предварительного договора и ответственность за
нарушение его условий ............................................................................................. 59
3.1. Надлежащее исполнение обязательства, возникающего из
предварительного договора ...................................................................................... 59
3.2. Принудительное исполнение обязательства, возникающего из
предварительного договора ...................................................................................... 66
3.3. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение
обязательства, возникающего из предварительного договора ............................. 71
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................................................................................................... 79
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ................................................. 84
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования. Правовая конструкция предварительного
договора известна российскому праву уже не одно столетие. За этот
длительный период отношение к целесообразности существования
предварительного договора неоднократно менялось. В настоящее время спрос
на предварительный договор подтверждается не только фактом его правового
регулирования, но и широким применением предварительного договора на
практике.
Необходимость использования предварительного договора, как правило,
обусловлена юридическими или фактическими обстоятельствами, которые
стороны не в состоянии или до ликвидации которых не хотят заключать
основной договор. Однако каждая сторона уже на этом этапе понимает, что
достигнутые соглашения – это не просто намерения, а обязательства, которые
могут быть принудительно выполнены.
Частое рассмотрение предварительного договора приводит к новым
вопросам его применения и заставляет изучить особенности данной правовой
конструкции для их решения.
Таким образом, все большее распространение в практике
предварительного договора выявило ряд теоретических проблем, связанных со
спецификой обязательства по заключению договора.
Так, в настоящее время нет четкого понимания места предварительного
договора в системе договорных обязательств; не найдено окончательного
решения вопроса о правовом характере обязательства заключить договор (а
именно, является ли он собственностью или не собственностью); остается
неясным, может ли заключение (совершение) каких сделок составлять предмет
предварительного договора; возникают вопросы, связанные с соотношением
предварительного договора и других, связанных с ним договоров.
6
Включение в Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)
(далее – ГК РФ)
1
специальных правил о заключении и исполнении
предварительного договора, способствовали пробуждению интереса и
возникновением потребности в научном обосновании его конструкции и
применения.
Названные обстоятельства свидетельствуют об актуальности избранной
темы настоящей работы.
Целью исследования является анализ проблем, связанных с выявлением
понятия и условий предварительного договора, особенностей порядка его
заключения и разработка предложений по эффективному правовому
регулированию договора присоединения.
Достижение указанной цели обусловило необходимость постановки и
решения следующих задач:
проанализировать понятие и условия предварительного договора в
гражданском праве Российской Федерации;
изучить правовую природу предварительного договора и
определить ее место среди договоров системе гражданско-правовых договоров;
проанализировать особенности предварительного договора;
изучить порядок заключения предварительного договора;
исследовать соотношение предварительного договора с иными
смежными договорами;
определить порядок исполнения предварительного договора и
ответственность сторон за нарушение его условий;
сформулировать предложения по совершенствованию гражданского
законодательства, регулирующего предварительный договор.
Объектом исследования являются общественные отношения,
возникающие в процессе заключения и исполнения предварительных
договоров.
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от
16.12.2019) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
7
Предметом исследования служат положения российского
законодательства, регулирующие отношения с обязательствами, вытекающими
из предварительных договоров, существующая юридическая практика их
заключения и исполнения, теоретические конструкции, выработанные
доктрины гражданского права, а также ранее сформированные представления о
правовом характере предварительного договора в целом.
Методологической основой исследования являются общенаучные
методы, такие как анализ, сравнение, описание, индукция, дедукция. Для
решения исследовательских задач наряду с общенаучными методами
использовались также специальные методы, применяемые в юридических
дисциплинах, в частности сравнительно-правовой, структурно-
функциональный, формально-правовой, интерпретационный и другие методы.
Степень научной разработанности исследования. Предварительный
договор был известен рассмотрен в трудах известных русских ученых Г.Ф.
Шершеневича, К.П. Победоносцева, Д.И. Мейера, Е. А. Суханова и других
авторов, точки зрениявысказывания которых представляют интерес о данном
договоре.
Эмпирическую базу исследования составляет судебная практика
России.
Научная новизна исследования заключается в том, что автор провел
всесторонний анализ действующего механизма правового регулирования
отношений из предварительного договора и изучил существующую
юридическую практику, связанную с заключением и исполнением договора.
Теоретическая значимость исследования. Положения диссертации,
выводы и рекомендации углубляют научные знания об институте
предварительного договора, особенностях его юридического характера,
содержании опосредованных им обязательных отношений.
Практическая значимость исследования. Результаты исследования
диссертации могут быть использованы в нормативной деятельности для
улучшения проекта предварительного договора на законодательном уровне,
8
создания правовых механизмов для повышения эффективности его
применения, а также других гражданских правовых обязательств.
Структура и содержание работы обусловлены логикой и целями
исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих
восемь параграфов, заключения и списка использованной литературы.
9
ГЛАВА 1. Понятие и содержание предварительного договора
1.1 Понятие и условия предварительного договора
Понятия и условия предварительного договора указаны в ст. 429 ГК РФ.
Согласно вышеуказанной ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны
обязуются в дальнейшем заключить договор о передаче имущества, работ или
услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных в предварительном
договоре. Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия
основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение
которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не
определен в предварительном договоре, основной договор заключается в
течение одного года с даты предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор,
уклоняется от заключения основного договора, применяются положения,
предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к
заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев
с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае разногласий сторон по условиям основного договора такие
условия устанавливаются в соответствии с решением суда. Основной договор в
этом случае считается заключенным с момента вступления в силу решения суда
или с даты, указанной в решении суда.
1
Обязательства, предусмотренные в предварительном договоре,
прекращаются, если они не будут заключены до истечения срока, в течение
которого стороны должны заключить основной договор, или одна из сторон не
направит другой стороне предложение о заключении настоящего Договора.
1
Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2015. –
№ 10. – Ст. 1412.
10
Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении,
изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Оно всегда возникает в результате выражения воли двух или нескольких
лиц. Воля этих людей должна быть согласованной. Однако договором является
не любое соглашение лиц, а только такое, которое специально направлено на
то, чтобы вызвать юридические последствия, т.е. на возникновение,
регулирование, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Договор, кроме того, непосредственно и регулирует в соответствии с законом и
соглашением сторон, определяет их права, обязанности и ответственность.
Договор – вид сделки, одна из наиболее распространенных причин
возникновения обязательств. Сделка – это более широкое понятие, чем договор.
Любой договор – это всегда сделка. Однако не каждая сделка является
договором. Только двусторонняя или многосторонняя сделка, в которой
происходит взаимное согласование воли двух или более лиц, будет договором.
1
В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному
договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о
передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной
договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Отсутствие возможности на момент заключения предварительного или
основного договора передачи имущества, выполнения работ, оказания услуги,
являющейся предметом будущего договора, не может служить препятствием
для заключения предварительного договора. Например, в момент заключения
предварительного или основного договора товар, являющийся предметом
будущего договора, не обязательно будет доступен продавцу; договор может
быть заключен и в отношении товара, который должен быть создан или
приобретен продавцом в будущем. Что-то другое может быть установлено
законом или вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).
1
Бутенко Е.В. Предварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства //
Журнал российского правоведения. – 2014. – № 3. – С.54-60.
11
Если стороны заключили договор в качестве предварительного договора,
по которому, например, обязуются в будущем на предусмотренных ими
условиях заключить основной договор продажи недвижимости, созданной или
приобретенной позже, но предварительный договор устанавливает
обязательство покупателя недвижимости до заключения основного договора
оплатить цену имущества или существенную его часть, настоящий Договор
считается договором купли-продажи с условием, что он будет заключен в
соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости, созданного
или приобретенного позже. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не
применяются.
2 апреля 2019 г. Верховный Суд РФ вынес Определение № 11-КГ19-3 по
кассационной жалобе граждан на решения судов, отказавших во взыскании с
застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры по
предварительному договору купли-продажи.
1
В предварительном договоре суды не усмотрели обязательство по
передаче квартиры
В сентябре 2017 г. Нияз и Елена Хамидуллины заключили с ООО «Юнид-
Казань» (застройщик) предварительный договор купли-продажи трехкомнатной
квартиры стоимостью 4,4 млн руб. в строящемся многоквартирном доме. По
его условиям стороны приняли на себя обязательства в срок не позднее IV
квартала того же года заключить основной договор, в момент подписания
которого квартира должна была быть передана покупателям по передаточному
акту. При этом обязанность продавца передать квартиру увязывалась с
внесением покупателем денежных средств в качестве обеспечения исполнения
обязательства по заключению основного договора в полном объеме.
Обязательства по оплате стоимости квартиры граждане исполнили
полностью, однако до 1 января 2018 г. уведомление от застройщика о
необходимости подписать основной договор не получили – он был заключен
1
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации от 02.04.2019 № 11-КГ19-3 // СПС Консультант Плюс.
12
лишь 15 февраля 2018 г., после неоднократных обращений к застройщику с
претензией. В тот же день был подписан передаточный акт.
Ссылаясь на положения п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей,
Хамидуллины обратились в суд с иском о взыскании с застройщика неустойки
– за нарушение установленного договором срока передачи квартиры (в размере
990 тыс. руб.) и за нарушение срока подписания основного договора (на сумму
свыше 20 тыс. руб.).
Решением суда исковые требования были удовлетворены частично – с
ответчика в пользу истцов взысканы неустойка за несвоевременно
заключенный основной договор в заявленном размере и штраф немногим более
10 тыс. руб. Во взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры
было отказано.
При этом суд исходил из правомерности требований истцов о взыскании
предусмотренной предварительным договором неустойки за просрочку
направления покупателям уведомления о регистрации права собственности
ответчика на квартиру и нарушение срока заключения основного договора
купли-продажи.
Суд указал, что в силу п. 3 ст. 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1
(ред. от 18.07.2019) «О защите прав потребителей» в случае нарушения срока
передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец
уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 0,5%
суммы предварительной оплаты товара. При этом неустойка (пени)
взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара
потребителю должна была быть осуществлена, до дня его фактической
передачи или дня удовлетворения требования потребителя о возврате
предварительно уплаченной им суммы.
Однако первая инстанция пришла к выводу, что между сторонами
заключен только предварительный, а не основной договор купли-продажи
квартиры с условием предварительной оплаты, поскольку из предварительного
договора не возникли обязательства по передаче квартиры. Решение устояло в
13
апелляции, что послужило поводом для обращения граждан в Верховный Суд с
кассационной жалобой.
Позиция ВС: важно не наименование договора, а его суть.
Рассмотрев жалобу, ВС пришел к выводу о том, что судебные акты
первой и апелляционной инстанций приняты с существенным нарушением
норм материального и процессуального права. При этом он указал, что судам,
независимо от наименования договора, следовало установить его
действительное содержание, исходя как из буквального значения
содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом
действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся
отношений сторон.
Так, согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не
может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе
обязанности передать имущество или оплатить его.
Как отмечается в определении, исходя из содержания договора,
заключенного в сентябре 2017 г., хотя и поименованного предварительным
договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать в
собственность заявителей квартиру не позднее IV квартала 2017 г. и
обязанность последних до заключения в будущем основного договора оплатить
полную стоимость жилья.
Таким образом, как подчеркнул ВС, данный договор не является
предварительным по смыслу ст. 429 ГК. Исходя из указанных обстоятельств,
высшая судебная инстанция пришла к выводу, что, основываясь на условиях
заключенного сторонами договора и в зависимости от того, является ответчик
застройщиком многоквартирного жилого дома или нет, судам следовало
определить закон, подлежащий применению при разрешении данного спора, и
установить сущность правоотношения сторон, чего сделано не было. В итоге