14
решения судов были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в
первую инстанцию.
1
В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение
предварительного договора в устной форме. Предварительный договор
заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма
основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение
правил о форме предварительного договора влечет за собой его
недействительность.
Скрипко С.К. обратился в суд с иском к ИП Паньковой Э.Г., в котором
после уточнения просил признать договор оказания посреднических услуг по
проведению сделки купли-продажи наследственного недвижимого имущества,
расположенного по <адрес>, заключенным между Скрипко С.К. и ИП
Паньковой Э.Г. с 09.10.2008г., расторгнуть договор оказания посреднических
услуг по проведению сделки купли-продажи наследственного недвижимого
имущества, расположенного по<адрес>, заключенный между Скрипко С.К. и
ИП Паньковой Э.Г. ДД.ММ.ГГГГ., взыскать с ИП Паньковой Э.Г. в пользу
Скрипко С.К. убытки, понесенные Скрипко С.К. в связи с расторжением
договора от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 20 000 рублей, штраф в размере 10 000
рублей за неудовлетворение требований Скрипко С.К. о возврате денежных
средств в сумме 20 000 рублей в добровольном порядке, компенсацию
морального вреда в размере 5 000 рублей.
В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ. он, в целях продажи
наследственного имущества, после смерти матери Скрыпко Е.Г., обратился к
ИП Паньковой Э.Г. и выдал ей доверенность и в присутствии Арустамян А.А.,
проживающей по <адрес>, и Саакян А.А., проживающей по <адрес>, заключил
с ней устный договор, в соответствии с которым поручил ей подготовить
1
ВС пресек попытку застройщика обойти специальный закон с помощью предварительного
договора [Электронный ресурс] // Режим доступа: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-presek-
popytku-zastroyshchika-oboyti-spetsialnyy-zakon-s-pomoshchyu-predvaritelnogo-dogovora/ (дата
обращения: 21.01.2020).
15
документы на продажу наследственного имущества и продать его покупателю
Саакян А.А.
Письменный договор между Паньковой Э.Г. и Скрипко С.К. не
составлялся.
Если между сторонами нет письменного договора, но если есть
документы, подтверждающие предоставление услуг одной стороной и принятие
услуг другой стороной, эти действия квалифицируются как сделка.
Таким образом, полагает, что сделка о подготовке и продаже
недвижимого имущества между Скрипко С.К. и Паньковой Э.Г. была
заключена.
ДД.ММ.ГГГГ. ИП Панькова Э.Г. предоставила Скрипко С.К. и Саакян
А.Л. бланк для заключения предварительного договора купли-продажи
недвижимости. Срок действия договора ИП Панькова Э.Г. не указала,
следовательно, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, он действовал в течение одного
года, то есть до ДД.ММ.ГГГГ., хотя доверенность Паньковой Э.Г. истцом была
выдана на три года.
На основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ., Скрипко
С.К., ДД.ММ.ГГГГ. получил от Саакян А.А. за продаваемое домовладение 70
000 рублей в качестве задатка. Из этой суммы Скрипко С.К., выплатил 20 000
рублей ИП Паньковой Э.Г. за работу, которую она обязалась выполнить в
будущем. ДД.ММ.ГГГГ. Скрипко С.К., получил аванс в сумме 50 000 рублей от
Саакян А.А. за проданное домовладение с земельным участком. На обеих
расписках в качестве свидетеля указана ИП Панькова Э.Г., имеется её подпись
и печать «ИП Панькова Э.Г.».
Сведений о заключении и продлении договора в письменной форме
между ИП Паньковой Э.Г. и Скрипко С.К. не имеется.
Свидетельство о праве на наследство по завещанию, состоящего из
жилого дома лит А общей площадью 29,8 кв. м, получено ИП Паньковой
ДД.ММ.ГГГГ. на имя Скрипко С.К., и зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
16
Свидетельство о праве на наследство по закону на земельный участок
площадью 2200 кв. м. с кадастровым номером № на имя Скрипко С.К. и
Рябининой В.К. получено ИП Паньковой ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрировано
ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, ИП Паньковой Э.Г. оформлялось наследство с
ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., то есть два года и четыре месяца.
ДД.ММ.ГГГГ. Скрипко С.К. был заключен под стражу за совершение
преступления и ДД.ММ.ГГГГ. осужден на 8 лет лишения свободы.
Начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Саакян Л.Л. со своей семьей, в составе пятерых
детей, проживала в жилом доме, общей площадью 29,8 кв.м., принадлежащем
Скрипко С.К., без надлежащего оформления ее права.
ДД.ММ.ГГГГ. освободившийся ДД.ММ.ГГГГ. из мест лишения свободы,
Скрипко С.К. и Арустамян Л.А., заменившая свою дочь Саакян А.Л. в статусе
потенциального покупателя, обратились к Горбачеву В.К. с просьбой об
оформлении сделки купли-продажи, который изучив документы, направил нас
к ИП Паньковой Э.Г., поскольку та начинала это дело, но Панькова Э.Г.
отказалась, то есть не довела работу до логического конца.
Скрипко С.К. (продавец) и Арустамян А.А. (покупатель), убедившись в том,
что сделка по договору купли-продажи ИП Паньковой Э.Г. не будет выполнена,
наняли Горбачева В.К. для проведения сделки купли-продажи недвижимого
имущества, расположенного по <адрес>, которая была успешно завершена
ДД.ММ.ГГГГ. При этом покупатель Арустамян А.А. выплатила Горбачеву В.К.
20 000 рублей, в том числе за кадастровые работы по межеванию земельного
участка – 10 400 рублей, при этом, в соответствии с соглашением между
покупателем Арустамян А.А и продавцом Скрипко С.К. от ДД.ММ.ГГГГ.,
недоплатив эту сумму при окончательном расчете.
Таким образом, истец дважды оплатил за оформление договора купли-
продажи, в том числе за необходимые для проведения сделки купли-продажи
земельного участка кадастровые работы по межеванию земельного участка: ИП
Паньковой Э.Г. – за невыполненную работу, ИП Горбачеву В.К. – за
17
выполненную работу (заключение договора подряда с межующей организацией
ООО «Геодезист» №, оплата по договору в сумме 5 000 рублей, установление
местожительства второго собственника земельного участка Рябининой В.К.,
истребование выписки из ЕГРН, организация доставки участников сделки к
нотариусу и т.д.
Работа (услуга) по оформлению перехода права собственности от
продавца Скрипко С.К. к покупателю Саакян А.А. (Арустамян А.А.) ИП
Паньковой Э.Г. не выполнена как в результате волокиты при наличии у нее
доверенности в 2008-2011 годах, так и в результате ее отказа от дальнейшей
работы при обращении к ней покупателя и продавца ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, истцу Скрипко С.К. подлежат возврату денежные
средства, ранее уплаченные ИП Паньковой Э.Г. в размере 20 000 рублей за
проведение сделки купли-продажи недвижимости, которую Панькова Э.Г. не
провела. На претензию от ДД.ММ.ГГГГ. ИП Панькова Э.Г. не ответила.
1
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение
двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении
гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны
в заключение договора. Принуждение к заключению договора не допускается,
за исключением случаев, когда обязательство о заключении договора не
предусмотрено настоящим кодексом, законом или добровольно принятым
обязательством. Стороны могут заключить договор, не предусмотренный ни
законом, ни другими правовыми актами.
В статье 431 ГК РФ указано, что при толковании судом условий договора
для выяснения действительной общей воли сторон учитывается буквальное
значение содержащихся в нем слов и выражений.
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах
применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении
и толковании договора» // Российская газета. – 2019. – № 4.
18
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если
между сторонами в форме, требуемой в случаях, было достигнуто соглашение
по всем существенным условиям договора.
В силу абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия,
касающиеся предмета договора, условия, указанные в законе или иных
правовых актах как существенные или необходимые для договоров такого рода,
а также все условия, по которым по просьбе одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение.
Согласно ст. 779 ГК РФ подрядчик обязуется предоставлять услуги от
имени заказчика (совершать определенные действия или совершать
определенные действия), а заказчик обязуется оплачивать эти услуги.
Настоящий договор может считаться заключенным, если в нем перечислены
определенные действия, которые обязан совершить подрядчик, или
определенные действия, которые он обязан совершить. Предмет договора
характеризуется указанием на конкретную деятельность, которую должен
осуществлять подрядчик.
Положениями статьи 779 ГК РФ никаких специальных требований к
формулировке предмета договора об оказании услуг не установлено.
В силу п. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги
в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
В качестве последствия несоблюдения простой письменной формы
сделки ст. 162 ГК РФ предусматривает, что несоблюдение простой письменной
формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в
подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает
их права приводить письменные и другие доказательства.
Предварительный договор, на условиях которого стороны обязуются
заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит
государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).
Для признания предварительного договора заключенным достаточно
установить предмет основного договора или условия, позволяющие его
19
определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего
договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-конкретную
вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие,
описывающее порядок идентификации такой вещи на момент истечения срока
исполнения обязательства после ее передачи.
1
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое
имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании
договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого
имущества.
Договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или
нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских
прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором.
В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий
государственной регистрации, считается заключенным с момента его
регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна
сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой
стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за
него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи
недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец
обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание,
сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
1
Уколова Т.Н. Новые тенденции в квалификации гражданских правоотношений как
обязательств и их правовые последствия // Вектор науки Тольяттинского государственного
университета. Серия: Юридические науки. – 2019. – № 1 (36). – С. 43-47.
20
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости
заключается в письменной форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора
продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 551 ч.1 ГК РФ Переход права собственности на
недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит
государственной регистрации.
В соответствии со ст. 551 ч.3 ГК РФ в случае, если одна из сторон
уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимость, суд вправе по просьбе другой стороны, а в случаях,
предусмотренных законодательством Российской Федерации Федеральным
законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 02.12.2019) «Об исполнительном
производстве», в том числе по просьбе судебного пристава, принять решение о
государственной регистрации перехода права собственности. Одна из сторон,
необоснованно отклоняющаяся от государственной регистрации перехода
собственности, должна возместить другой стороне ущерб, причиненный
задержкой регистрации.
В силу положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от
02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости»
1
–
государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним –
юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,
ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое
имущество в соответствии с ГК РФ.
При этом действующее законодательство предусматривало определенный
порядок возникновения права собственности на недвижимость, который связан
с фактом государственной регистрации.
Согласно ст.15 Федеральногоым законаом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред.
от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости»
1
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости» (ред. от 02.08.2019) // Собрание законодательства РФ. – 2015. – № 29 (часть
I). – Ст. 4344.
21
государственная регистрация прав проводится на основании заявления
правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица
при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не
установлено федеральным законом, а также по требованию судебного
пристава-исполнителя.
При уклонении одной из сторон договора от государственной
регистрации прав происходит переход права собственности на основании
решения суда по просьбе другой стороны, а в случаях, предусмотренных
законодательством Российской Федерации Федеральным законом от 02.10.2007
№ 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (ред. от 02.12.2019)
1
, в том
числе по просьбе судебного пристава. Ущерб, возникший в результате
приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся
сторона.
Согласно ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной
регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от
ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о
регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с
решением суда.
В силу абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или
договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю
считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и
подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п. п. 60, 61 Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав» (ред. от 23.06.2015)
2
п.1
1
Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (ред. от
02.12.2019) // Собрание законодательства РФ. – 2007. – № 41. – Ст. 4849.
2
Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
22
ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности
на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит
государственной регистрации.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимости уклоняется
от совершения действий по государственной регистрации перехода права
собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой
стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит
исполнению обязательства продавца по передаче имущества.
Как разъяснено в пп. 63, 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ
№ 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка,
требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но
одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой
стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права,
основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации
не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных
законом.
Предметом доказательства о государственной регистрации перехода
права собственности является тот факт, что заключение между продавцом и
покупателем юридической сделки, которая предполагает переход права
собственности истцу, фактическое исполнение сторонами сделки и уклонение
продавца от государственной регистрации перехода права собственности на
имущество.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 02.12.2019) (далее –
связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (ред. от 23.06.2015) //
Российская газета. – 2010. – № 109.
23
ГПК РФ)
1
каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она
ссылается как на основании своих требований и возражений.
Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что собственником
квартиры, расположенной по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, д. 243, кв.
61, является Коваленко В.С., что подтверждается выпиской из Единого
государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 207-219).
Заочным решением Индустриального районного суда г. Барнаула от
23.04.2019 года по делу № 2-1571/2019 взыскана с Коваленко В.С. в пользу
Кириченко А.В. сумма займа 1 200 000 рублей, уплаченная госпошлина 14 200
рублей, в счет расходов на представителя 10 000 рублей, в счет договорной
неустойки за период с 31 января 2019 года по 23 апреля 2019 года в размере 25
000 рублей, всего 1 249 200 рублей. Взыскана с Коваленко В.С. в пользу
Кириченко А.В. договорная неустойка в размере 1% от суммы остатка
неисполненного обязательства по основному долгу в размере 1 200 000 рублей
за каждый день просрочки со дня, следующего за днем вынесения решения
суда, то есть с 24 апреля 2019 года по день фактического исполнения
обязательства (т. 1 л.д. 226-227).
Согласно выписке из ЕГРН (л.д.210-216 том 1) на квартиру наложены
ограничения.
Разрешая по существу, заявленные истом Пилипенко Р.Ю. требования о
государственной регистрации перехода права на спорный объект
недвижимости, суд приходит к следующему.
12.02.2019 года между Коваленко В.С. и Пилипенко Р.Ю. подписан
предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:
г. Барнаул, Павловский тракт, д. 243, кв. 61, согласно которому стороны
обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи
недвижимого имущества в срок до 19.02.2019 года (включительно) на условиях,
предусмотренных настоящим договором.
1
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред.
от 02.12.2019) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.