24
Согласно п. 2.3 предварительного договора купли-продажи стоимость
объекта недвижимости составляет 4 550 000 рублей, является окончательной и
пересмотру в одностороннем порядке не подлежит.
Продавец гарантировал, что объект недвижимости приобретался без
использования средств материнского капитала, никому не продан, не подарен,
рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не
обременен. Продавец уведомил покупателя, что на объект недвижимости
установлены запрещения на регистрационные действия от 15.11.2018 года №
***, № ***, от 16.01.2019 года № *** (т. 1 л.д. 68).
15.02.2019 года между сторонами был подписан основной договор купли-
продажи вышеуказанной квартиры, согласно которому продавец обязуется
передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и
оплатить в соответствии с условиями настоящего договора квартиру,
расположенную в г. Барнауле по Павловскому тракту, д. 243, кв. 61 (т. 1 л.д.
193-194).
Согласно п. 5 данного договора расчет производится за счет собственных
средств покупателя в следующем порядке: 250 000 рублей покупатель передал
продавцу до заключения настоящего договора; 4 300 000 рублей покупатель
передал продавцу в день подписания и подачи настоящего договора и
необходимых документов в Управление Росреестра по Алтайскому краю.
По соглашению сторон настоящий договор является одновременно и
актом приема-передачи вышеуказанного объекта недвижимости: продавец
передал, а покупатель принял объект недвижимости, расположенный по адресу:
г. Барнаул, Павловский тракт, д. 243, кв. 61 (т. 1 л.д. 194).
Указанный договор недействительным не признавался, таких требований
стороны в ходе рассмотрения дела не заявили.
Как следует из оригинала представленной в дело расписки от 15.02.2019
Коваленко В.С. получил от Пилипенко Р.Ю. денежную сумму в размере 4 550
000 рублей в качестве оплаты за продаваемую квартиру по указанному выше
адресу (л.д.95 том 1).
25
В ходе рассмотрения дела ответчик не ссылался на то, что подпись в
расписке ему не принадлежит, указал лишь на факт неполучения названной
выше денежной суммы от Пилипенко Р.В.
Исходя из установленных обстоятельств, вопреки позиции ответчика,
материалами дела подтверждается то, что расчет за квартиру по договору
купли-продажи с Пилипенко Р.Ю. покупателем произведен полностью, что
следует из договора купли-продажи при указании в нем о расчете на сумму 250
000 рублей до заключения договора и из расписки от 15.02.2019 о получении
Коваленко В.С. от Пилипенко Р.Ю. денежной суммы в размере 4 550 000
рублей.
Доказательств обратного ответчик в дело не представил.
Как следует из материалов дела, по данному договору документы
стороны сделки сдали на государственную регистрацию 15.02.2019 года, что
подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных
услуг и заявлениями Коваленко В.С.(т.1 л.д. 70, 185-187). Плановая дата выдачи
документов по результатам оказания государственной услуги была определена
как 28.02.2019 года.
15.02.2019 года Коваленко В.С. также были сданы документы на
государственную регистрацию – прекращение залога, предоставив закладную
на квартиру (т. 1 л.д. 196-201).
16.02.2019 года Коваленко В.С. подал заявление о приостановлении
государственной регистрации прав на недвижимое имущество (т. 1 л.д. 202-
203).
Как установлено в ходе рассмотрения дела из пояснений ответчика, такое
заявлением им было подано по тому основанию, что расчет по договору купли-
продажи с ним не произвел.
1
По мнению суда, установленные обстоятельства фактически
свидетельствовали об уклонении ответчика от совершения действий по
1
Решение № 2А-2091/2019 2А-2091/2019~М-1571/2019 М-1571/2019 от 15 мая 2019 г. по
делу № 2А-2091/2019[Электронный ресурс] // Режим доступа: https://sudact.ru (дата
обращения: 21.01.2020).
26
государственной регистрации перехода права собственности на данное
имущество регистрации, в том числе учитывая, что в ходе рассмотрения дела из
представленных письменных документов расчет по договору был произведен
покупателем в полном объеме.
Доводы ответчика об обратном не нашли своего подтверждения в ходе
судебного разбирательства, помимо наличия фактической задолженности по
договору купли-продажи по оплате товара, ответчик не был лишен
возможности обратиться в судебную защиту по иску к покупателю долга по
договору купли-продажи.
Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий
основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности
предварительного договора.
1
Например, если в предварительном договоре
указано здание, которое должно быть сдано в аренду, но сумма арендной платы
не указана, такой предварительный договор считается заключенным.
Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при
заключении основного договора, а в случае разногласий подлежат
постановлению суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).
Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком
(пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного
договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).
Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному
договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному
договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору
(пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору
лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение
последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено
1
Основы учения об односторонних сделках в гражданском праве. Монография / Денисевич
Е.М.; Отв. ред.: Якушев В.С. – Екатеринбург: Изд-во Урал.гум. ин-та, 2005. – 210 c.
27
законом или договором или не следует из существа обязательства или
сложившихся взаимоотношений сторон.
1
Истец обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО20, ФИО21, ФИО5, ФИО6,
ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о взыскании денежных средств по
предварительному договору купли-продажи, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между
ею и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи
недвижимости с условием о задатке. По условиям договора ответчики
намерены были приобрести, а ответчик продать недвижимое имущество по
адресу: <адрес>. В соответствии с пунктом 3.2 предварительного договора
покупатель передает продавцу 50000 рублей в качестве задатка. Задаток в
размере 50000 рублей был передан ответчику в момент подписания
предварительного договора купли-продажи. После получения денежных
средств ответчик ФИО3 пропала.
Просит взыскать с ответчиков денежные средства: двойную сумму
задатка в размере 100000 рублей, проценты за пользование чужими денежными
средствами в размере 13648,63 рублей, расходы на оплату услуг представителя
25000 рублей.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к
следующему.
2
Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма,
выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по
договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в
обеспечение его исполнения. В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за
неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у
другой стороны, а если за неисполнение договора ответственна сторона,
получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму
задатка.
1
Пермякова П.М. Использование задатка как способа обеспечения исполнения обязательства
по предварительному договору // LexRussica. Научные труды МГЮА. – 2016. – № 1. – С.
166-169.
2
Решение № 2-698/2018 от 26 июня 2018 г. по делу № 2-698/2018 [Электронный ресурс] //
Режим доступа: https://sudact.ru (дата обращения: 21.01.2020).
28
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть
совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в
счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности
вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей
статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано
иное.
1
Из смысла данных норм права следует, что задаток выполняет три
функции: платежную, обеспечительную и доказательственную. Платежная
функция задатка выражается в том, что его выдача совершается во исполнение
денежного обязательства, обеспечительная функция задатка заключается в
побуждении сторон договора исполнить свои обязательства под страхом
наступления неблагоприятных последствий, предусмотренных пунктом 2
статьи 381 ГК РФ, а доказательственная функция задатка состоит в том, что его
выдача свидетельствует о заключении договора, порождающего
обеспечиваемые задатком обязательства.
Таким образом, исходя из того, что залог представляет собой денежную
сумму, причитающуюся договаривающейся стороне за счет причитающихся ей
платежей по договору при исполнении обязательств по регистрации этих
платежей, в отношениях купли-продажи депозит может быть обеспечен только
платежным обязательством покупателя по оплате цены приобретенного им
имущества.
Анализ этих положений закона также показывает, что в правоотношениях
по купле-продаже первоначального взноса, как способа обеспечения
исполнения покупателем финансового обязательства по оплате стоимости
приобретенного им имущества, может возникнуть только в том случае, если
покупатель этого обязательства по причинам, предусмотренным законом.
1
Волкова М. А. Задаток как способ обеспечения исполнения предварительного договора //
Юрист. – 2011. – № 2. – С. 29.
29
В соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора
ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.
Из положений пункта 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств
может быть гарантировано как прямо, так и иным образом, как настоящей
статьей, включая предусмотренные в договоре, а также по принципу
диспозитивности гражданского права, суть которого заключается в том, что
субъекты гражданского права свободны заключать договор и могут заключать
договор, предусмотренный как законом, так и другими правовыми актами, а
также не (статья 421 ГК РФ), действительно следует, что в рассматриваемом
случае ничто не препятствовало сторонам заключить обеспечительное
соглашение о задатке, определив его правовые последствия, аналогичные тем,
которые предусмотрены статьей 381 ГК РФ.
Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также другие существенные условия основного
договора.
1
В предварительном договоре указывается срок, в течение которого
стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок не определен в предварительном договоре, основной
договор заключается в течение одного года с даты предварительного договора.
В силу части 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до
начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности
исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны
выполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона,
1
Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. – М.: Спарк, 1999. – 151 с.
30
других правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в
соответствии с обычаями или другими обычно предъявляемыми требованиями.
Одним из способов исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ
является задаток, которым в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ является денежная сумма,
выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по
договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в
обеспечение его исполнения.
П. 2 ст. 381 ГК РФ определено, что если за неисполнение договора
ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за
неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана
уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в течение которого
стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Обязательства, предусмотренные в предварительном договоре,
прекращаются, если они не будут заключены до истечения срока, в течение
которого стороны должны заключить основной договор, или одна из сторон не
направит другой стороне предложение о заключении настоящего Договора (п. 6
ст. 429 ГК РФ).
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было выполнено. До
тех пор, пока обязательство не нарушается ни одной из сторон, оно должно
выполняться в точном соответствии с его содержанием.
Эта обязанность налагается на обе стороны в обязательстве. Не только
одна сторона обязана выполнить обязательство, но и другая сторона не имеет
права уклоняться от принятия надлежащего исполнения.
Отсутствие вины сторон предварительного договора в главном договоре
возможно, особенно в случае утраты интересов сторон при заключении
31
основного договора и отказа от намерений о его заключении в виде действий,
предусмотренных в предварительном договоре, направленных на заключение
основного договора.
Из содержания ст.429 ГК РФ следует, что предварительный договор
является обязательством сторон по поводу заключения будущего договора.
П. 1 ст. 380 ГК РФ следует, что задатком может обеспечиваться
исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними
договору, должником по которому является или будет являться сторона,
передавшая задаток.
Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в
предварительном договоре, а если такой срок не определен, – в течение года с
момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).
Если в течение такого срока сторонами (стороной) совершаются действия по
заключению основного договора, но по окончании срока обязательства по
заключению основного договора не выполнены, то в течение шести месяцев
после истечения срока спор о принуждении к заключению основного договора
может быть передан в суд (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).
Переговоры сторонами, урегулирование разногласий с целью заключения
основного договора не могут быть основанием для изменения даты начала
указанного шестимесячного срока.
Несовершение действия одной из сторон по заключению основного
договора, в срок его заключения, свидетельствуют о потере интереса сторон к
заключению основного договора, поэтому по истечении этого срока
прекращается обязательство о заключении основного договора.
По результатам рассмотрения спора о принуждении к заключению
основного договора суд принимает решение в резолютивной части,
указывающей предмет и определяющей условия основного договора, а также
дату, с которой настоящий Договор считается заключенным. В силу абзаца
второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по
отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться
32
момент вступления решения суда в законную силу или иной момент,
определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций
сторон.
Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то
решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны
считаются связанными обязательствами из такого договора с момента,
указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента
его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
1
Согласно пункту 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по
спорам о защите прав потребителей»
2
к отношениям сторон предварительного
договора (ст. 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически
выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем
товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних,
бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской
деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
В пункте 2 приведенного постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации также разъяснено, что с учетом положений ст. 39
Закона о защите прав потребителей
3
к отношениям, возникающим из договоров
об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия
нарушения условий которых не подпадают под действие главы III закона,
должны применяться общие положения Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О
защите прав потребителей» (ред. от 18.07.2019), в частности о праве граждан на
предоставление информации (ст. ст. 8-12), об ответственности за нарушение
прав потребителей (ст. 13), о возмещении вреда (ст. 14), о компенсации
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах
применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении
и толковании договора» // Российская газета. – 2019. – № 4.
2
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами
гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» // Российская газета. – 2012. – №
156.
3
Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ред. от 18.07.2019) //
Ведомости СНД и ВС РФ. – 1992. – № 15. – Ст. 766.
33
морального вреда (ст. 15), об альтернативной подсудности (п. 2 ст. 17), а также
об освобождении от уплаты государственной пошлины (п. 3 ст. 17) в
соответствии с п.п. 2 и 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ).
1
В соответствии с ч. 5, ч. 6 ст. 24 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О
защите прав потребителей» (ред. от 18.07.2019), в случае возврата товара
ненадлежащего качества, проданного в кредит, потребителю возвращается
уплаченная за товар денежная сумма в размере погашенного ко дню возврата
указанного товара кредита, а также возмещается плата за предоставление
кредит. В случае возврата товара ненадлежащего качества, приобретенного
потребителем за счет потребительского кредита (займа), продавец обязан
возвратить потребителю уплаченную за товар денежную сумму, а также
возместить уплаченные потребителем проценты и иные платежи по договору
потребительского кредита (займа).
Таким образом, предварительный договор представляет собой
организационный договор, определяющий условия и срок заключения
основного договора. Специфика данного договора состоит в том, что, во-
первых, удовлетворение своего интереса стороны видят в заключении
предварительного договора, то есть в установлении для себя обязательств, во-
вторых, удовлетворение своего интереса возможно лишь в результате
совершения сонаправленных действий. Содержащиеся в ГК РФ указание на то,
что речь идет о заключении договора о передаче имущества, выполнение работ
или оказании услуг, без каких-либо оговорок, свидетельствует о том, что
предварительный договор может предшествовать заключению основного
договора любого типа.
1.2 Форма и содержание предварительного договора
1
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ(ред. от
27.12.2019) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 31. – Ст. 3824.