74
такие негативные обязательства можно считать неявными и выводить из
общего принципа целостности».
1
Сравнивая последствия нарушения предварительного и основного
договора, следует иметь в виду, что в первом случае речь идет о возмещении
отрицательного интереса (интереса к заключению основного договора), а во
втором – о положительном интересе к соблюдению контрагентом
обязательства, нарушенного ненадлежащим исполнением обязательства по
основному договору. Можно заранее предположить, что в первом случае
потери будут меньше, чем во втором. Следовательно, риск нарушения
основного договора превышает тот, который связан с нарушением
предварительного договора. Кроме того, в силу предварительного договора
стороны не могут требовать от контрагента реального исполнения
обязательства, которое должно быть включено только в основной договор, в
случаях, подпадающих под действие ст. ст. 463 и 398 ГК РФ.
Прибегая к предварительному договору, стороны устанавливают еще
один этап в заключении основного договора. Оказавшись на этом этапе,
стороны имеют возможность еще раз взвесить последствия своих действий:
заключают ли они основной договор или нет. У стороны, уклоняющейся от
заключения основного договора, остается надежда, что вторая сторона
удовлетворится компенсацией отрицательного интереса, не будет требовать от
контрагентов принуждения к заключению основного договора.
2
Также предполагается, что, так как принуждение к заключению договора
истец не выполнил (например, истец потерял интерес к заключению основного
договора), то в ГК РФ должно быть еще одно последствие предварительного
нарушения обязательства, альтернативного принуждения к заключению
основного договора. Таким образом, если истец не желает заключения
1
Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям
307-453 Гражданского кодекса Российской Федерации / отв. ред. А.Г. Карапетов. – М.: М-
Логос, 2017. – 1120 с.
2
Барков А.В., Габов А.В., Илюшина М.Н. Гражданский кодекс Российской Федерации:
постатейный комментарий к разделу III «Общая часть обязательственного права» / под ред.
Л.В. Санниковой. – М.: Статут, 2016. – 622 с.
75
основного договора, но есть все основания обратиться в суд с иском о
принуждении к заключению основного договора, он может потребовать
финансовой компенсации в размере 30% от суммы, на которую должен быть
составлен основной договор.
Таким образом, в соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ контрагент стороны,
заключившей предварительный договор и необоснованно уклоняющийся от
заключения основного договора, вправе, руководствуясь правилами п. 4 ст. 445
ГК РФ, требоватьние судебного принуждения этой стороны к заключению
договора и возмещению причиненного в результате такого избежания ущерба.
Основанием такого требования управляемого лица является наличие
обязанности стороны заключать основной договор, предусмотренный
предварительным договором.
Изучение вопросов данной главы, позволило сделать и
аргументироватьсформулировать следующие теоретические выводы:
1. Обязательства, предусмотренные предварительным соглашением,
прекращаются при отсутствии подписанного соглашения сторон или
предложения о заключении договора (оферты), адресованного одной из
договаривающихся сторон в момент его истечения.
В связи с этим вне срока, установленного для заключения основного
договора, есть время, предоставленное стороне, получившей предложение, в
соответствии с законодательством Российской Федерации для его принятия или
отказа в принятии. Аналогичным образом, сроки, установленные в
предварительном соглашении на срок действия сторон при разрешении споров,
возникающих на этапе заключения основного соглашения, не ограничены
(направление оферты о принятии на иных условиях, подписание протокола
разногласий и передача разногласий в суд в порядке, установленном статьями
445 и 446 ГК РФ).
2. Центральное место среди способов обеспечения исполнения
обязательств, принятых сторонами предварительного договора, занимает
неустойка.
76
Выполнение обязательств по предварительному договору может быть
обеспечено различными методами уплаты штрафа. В частности, в случае
досрочного принятия предложения должника о заключении основного договора
по истечении предварительного договора могут применяться штрафы, а за
односторонний отказ от дальнейшего исполнения предварительного договора и
основного договора может быть наложен штраф.
Законное положение о залоге и результаты судебной интерпретации
положений, посвященных ему с неизбежностью, указывают на недопустимость
применения залога для обеспечения выполнения обязательств по
предварительному договору.
Поскольку депозит направлен на обеспечение исполнения исключительно
денежных обязательств, а предварительный договор не порождает никаких
обязательств по перечислению денег, платежная функция депозита в
отношении его оформления не может быть реализована.
Удержание, залог и банковская гарантия, как средства обеспечения
исполнения обязательств, также не приемлемы для обеспечения исполнения
договоров, закрепленных в предварительном договоре.
В свою очередь, заключение договора поручительства может стать
актуальным для сторон предварительного договора, поскольку поручительство
может предусматривать обязательства, возникающие в будущем, например, в
результате заключения основного договора.
3. Нарушение предварительного договора влечет гражданско-правовую
ответственность, формой которой в соответствии с законодательством
Российской Федерации является возмещение убытков стороной, отказавшейся
его исполнить.
Убытков, причиненных неисполнением предварительного договора, как
правило, состоят из реального ущерба и упущенной выгоды.
4. Фактический ущерб, причиненный неисполнением или ненадлежащим
исполнением обязательств, характерен только для оплаченного одностороннего
обязательного предварительного договора. Сумма реального ущерба в такой
77
ситуации зависит от суммы опционной премии (сумма, уплаченная одной из
сторон при приобретении права на заключение основного договора).
Обоснованность требования потерпевшей стороны об упущенной выгоде
в результате незаключения основного договора на практике вызывает
сомнения. В случае нарушения предварительного договора купли-продажи
одной из сторон, расходы, связанные с приобретением другой стороной от
третьих лиц имущества, аналогичного объекту это предварительный договор
вряд ли может быть, присужденной судом компенсации даже в случае
существенной разницы в цене товара, купленного у другого продавца,
поскольку они не находятся в прямой (прямой) причинной связи с нарушением
предварительного договора, наличие которого является необходимым условием
для возникновения гражданско-правовой ответственности.
Упущенная выгода должна быть подкреплена реальной возможностью
получения денежных сумм или иных ценностей, если обязательство было
надлежащим образом исполнено должником.
5. Ответственность за нарушение предварительного договора,
порождающего обязательства неимущественного характера, в частности, за
отказ от принятия предложения заключить основной договор, должна
наступать на виновных принципах.
6. Альтернативным способом восстановления нарушенного права при
оформлении предварительного договора является возможность принуждения
уклоняющейся стороны к заключению основного договора.
Изучение способов защиты гражданских прав участников
предварительного договора купли-продажи позволило выразить сомнения в
эффективности института, используемого в отечественном гражданском праве
для принуждения к заключению договора. Во-первых, простое указание в
судебном решении обязанности сторон заключить договор купли-продажи
противоречит принципу свободы волеизъявления участников гражданских
правоотношений. Во-вторых, в современном гражданском законодательстве
78
Российской Федерации отсутствует возможность установления судебным
органом факта возникновения правоотношения.
В свою очередь, правила о понуждении к заключению договора не
исключают возможности урегулирования споров между сторонами, возникших
на стадии заключения основного договора в суде.
79
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, изучение норм российского гражданского
законодательства, регулирующего предварительный договор, научной
доктрины в исследуемой области, судебной и правоприменительной практики
позволило сделать следующие выводы:
1. Предварительный договор – это организационный договор,
определяющий условия и срок заключения основного договора. Особенность
этого договора состоит в том, что, во-первых, удовлетворение своего интереса
стороны видят в заключении предварительного договора, т. е. при постановке
на обязательства, во-вторых, удовлетворение своего интереса возможно лишь в
результате совершения сонаправленных действий. Содержащиеся в ГК РФ
указания на заключение договора о передаче имущества, выполнении работ или
услуг без оговорок указывают на то, что предварительный договор может
предшествовать заключению основного договора любого типа.
2. Предварительный договор – это вид гражданско-правового договора, и
в этом контексте характерны все родовые особенности договоров. Точно так же
заключение указанного договора должно подчиниться общему порядку для
договоров, включая требования ст. 432 ГК РФ.
3. Необходимо Оотметитьм независимость отношений, опосредованных
предварительным соглашением. При очевидной тесной взаимосвязи
отношения, возникающие из предварительного договора, отличаются от
отношений, порождаемых основным договором, по основаниям их
возникновения, целям, предмету и содержанию, а также гражданско-правовым
санкциям, применяемым в рамках каждого из этих правоотношений.
4. Следует Ввынести решение о том, что выражением определенной
специфики правовой природы предварительного договора и его отличийя от
других специальных (типовых) договорных структур (публичный договор
(статья 426 ГК РФ), договор присоединения (статья 428 ГК РФ) и договор в
пользу третьего лица (статья 430 ГК РФ) является его непосредственное
80
применение при регулировании имущественных отношений, определение их
содержания путем указания в тексте заключенного договора предмета и иных
существенных условий будущего договора.
5. Для предварительного договора характерны два вида условий:
существенные условия, определенные основным договором, и условия,
определенные сторонами в предварительном договоре, непосредственно
устанавливающие порядок заключения основного договора.
6. Несмотря на наличие правила определения условия о цене,
выраженного диспозитивной нормой, существующей для тех случаев, когда
стороны договора не определили ценуего договором (статья 424 ГК РФ), что по
просьбе одной из сторон предварительного договора цена, по которой должен
быть исполнен основной договор, может быть согласована ими на стадии его
заключения.
7. При изучении соотношения временных и других смежных договоров
мы установили, что предварительные и рамочные договоры являются
независимыми видами договоров. Основное отличие заключается в том, что
рамочный договор по своей сути фиксирует намерение сторон наладить их
сотрудничество в условиях, когда они не определяют объем и стоимость работ.
В этом смысле рамочный договор закрепляет намерение сторон сотрудничать в
будущем, но, в отличие от предварительного договора, не устанавливает
конкретных обязательств и условий.
Предварительные и опционные договоры также являются независимыми
видами договоров. В случае опциона одна сторона имеет право только на
оговоренных ранее условиях требовать заключения основного договора (но не
обязанность), а другая сторона имеет только обязанность (но не право
требовать) заключения договора и только при условии, что получатель опциона
волен заключить договор. Следующее отличие состоит в том, что получатель
опциона должен, по общему правилу, осуществить в пользу другой стороны
платеж по опционному договору, который не засчитывается в счет платежей по
будущему договору и не подлежит возврату в случае, когда не будет акцепта.
81
Основное отличие предварительного договора от варианта заключения
договора заключается в том, что вариант заключения договора предусматривает
не обязательство по будущему основному договору, а лишь вторичное
(преобразовательное) право одной из сторон своим желанием (акцептом)
привести основной договор в действие.
8. Правила о заключении предварительного договора по форме,
установленной для основного договора купли-продажи недвижимого
имущества, а также иных договоров, в отношении которых гражданским
законодательством РФ предусмотрена обязательная государственная
регистрация, подлежат буквальному толкованию, исключающему
необходимость применения на стадии заключения предварительного договора
норм, устанавливающих обязательное требование о государственной
регистрации сделки с недвижимым имуществом, подлежащей совершению.
Порядке, установленном законодательством РФ и для регистрации сделок с
недвижимостью в целом и договора купли-продажи недвижимого имущества, в
частности, не является элементом письменной формы договора, а также способ
придания ему такой формы.
9. В соответствии с предварительным договором стороны обязуются
заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или
оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором. Надлежащее исполнение последней обеими
сторонами приведет к достижению правового результата в виде сделки
(крупной или в совершении которой имеется заинтересованность), также
требующей исполнения, предусмотренного для каждой из сторон, как
отчуждателя, так и приобретателя, всеми известными средствами защиты
гражданских прав.
Таким образом, правила об одобрении и одобрении сделок юридических
лиц в случаях, установленных законодательством РФ, в случае несоблюдения
требований настоящих пПравил об одобрении сделок юридических лиц,
стороны предварительного договора или иное заинтересованное лицо вправе
82
требовать в суде признания предварительного договора недействительным или
не заключенным.
10. Порядок исполнения предварительного договора характеризуется
двумя особенностями. Во-первых, предварительному договору присущ особый
вид исполнения вытекающего из него обязательства – совершение волевого
действия, направленного на заключение другого гражданско-правового
договора, а не на передачу имущества, выполнение работ или оказание услуг.
Во-вторых, поскольку каждая из сторон предварительного договора обязана
совершить сделку, то вряд ли она будет ненадлежащим исполнением, а отказ от
заключения основного договора, в любом случае, следует рассматривать как
невыполнение предварительного договора.
Для поощрения сторон к адекватному выполнению обязательств
заключить основной договор, а также для компенсации потери имущества
сторон в случае невыполнения или ненадлежащего исполнения этого
организационного обязательства необходимо иметь возможности для
выполнения обязательств. В гражданском законодательстве отсутствуют
препятствия для использования применительно к предварительному договору
следующих способов обеспечения исполнения обязательств: неустойки (ст. 330
ГК РФ), задатка (ст. 380 ГК РФ), залога (ст. 334 ГК РФ), обеспечительного
платежа (ст. 381.1 ГК РФ), банковской гарантии (ст. 368 ГК РФ).
11. Требование о принуждении к заключению основного договора может
быть предъявлено в течение шести месяцев с момента невыполнения
договорного обязательства. В случае разногласий сторон по условиям
основного договора такие условия устанавливаются в соответствии с решением
суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента
вступления в силу решения суда или с даты, указанной в решении суда.
12. В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ контрагент стороны,
заключившей предварительный договор и необоснованно уклоняющийся от
заключения основного договора, вправе, руководствуясь правилами п. 4 ст. 445,
требовать в судебном порядке понуждения этой стороны к заключению
83
договора и возмещения, причиненных в результате такого уклонения убытков.
Основанием такого требования управляемого лица является наличие
обязанности стороны заключать основной договор, предусмотренный
предварительным договором.
Сравнивая между собой последствия нарушения предварительного и
основного договоров, отметим, что в первом случае речь идет о возмещении
отрицательного интереса (интереса к заключению основного договора), а во
втором – положительного интереса к соблюдению обязательств контрагентов,
нарушению ненадлежащего исполнения обязательства по основному договору.
Таким образом, требуется единое доктринальное понимание природы
предварительного договора, теоретически обоснованное выделение
соответствующих квалификационных признаков данногоых договораов.