4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 5
ГЛАВА 1 СТРУКТУРА И ПОНЯТИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
................................................................................................................................. 12
1.1 Предварительный договор: понятие, предмет, виды .............................. 12
1.2 Содержание, предмет, форма, срок заключения предварительного
договора .............................................................................................................. 22
ГЛАВА 2 ОСОБЕННОСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА В
СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА ............................................................. 31
2.1 Порядок составления, заключения и расторжения предварительного
договора .............................................................................................................. 31
2.2 Переквалификация предварительного договора в основной договор и ее
последствия ........................................................................................................ 45
2.3 Задаток как обеспечение по предварительному договору ...................... 52
ГЛАВА 3 ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ОБЛАСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
................................................................................................................................. 61
3.1 Основные проблемы в сфере предварительного договора ..................... 61
3.2 Пути совершенствования законодательства в области предварительного
договора .............................................................................................................. 76
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 80
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ..................................................................................... 83
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования обусловлена, прежде всего, тем фактом,
что преддоговорные контакты сторон являются неотъемлемой частью
взаимодействия сторон в гражданско-правовых отношениях. Заключение
договора не может произойти без преддоговорной стадии (здесь необходимо
отметить, что она может проявляться по-разному в зависимости от
различных факторов: правового статуса субъекта, его поведения и т.д.).
Регулирование преддоговорных отношений субъектов права на
законодательном уровне является отличительной чертой континентальной
правовой системы, направлено на защиту прав и законных интересов
субъектов права на всех стадиях отношений с другими субъектами.
Вышесказанное порождает необходимость дальнейшего развития и
совершенствования регулирования правоотношений сторон на
преддоговорной стадии в отечественном законодательстве.
Данная тема актуальна также, поскольку использование на практике
конструкции предварительного договора показало несовершенство данного
института и значительное число проблем, относящихся к заключению
договора. Так, в сегодня не определено точное место предварительного
договора в системе договорных обязательств; отсутствует окончательное
решение вопроса о правовой природе обязательства заключить договор и др.
Указанные выше обстоятельства влекут за собой нестабильность
правоприменительной практики. Мы полагаем, что для успешного
функционирования данного института необходима систематизация норм,
составляющих указанный институт, а также соответствующие исследования
в сфере науки гражданского права.
Объектом исследования являются общественные отношения, в сфере
заключения предварительного договора.
Предметом исследования выступают нормы, закрепляющие
предварительный договор в системе гражданского права.
6
Цель исследования заключается в правовом анализе предварительного
договора в российском гражданском праве.
Для реализации поставленной цели решались следующие задачи
исследования:
1. Определить понятие, предмет и виды предварительных договоров;
2. Охарактеризовать содержание, форму и срок заключения
предварительного договора;
3. Исследовать порядок составления, заключения и расторжения
предварительного договора;
4. Проанализировать последствия переквалификации
предварительного договора в основной договор;
5. Выявить специфику возврата задатка по предварительному
договору, судебная практика;
6. Сформулировать проблемы, связанные с предварительным
договором;
7. Предложить направления совершенствования гражданского
законодательства в области предварительного договора.
Степень научной разработанности
В отечественной цивилистике правовые проблемы организационных
отношений исследовали В.А. Белов, Б.М. Гонгало, Н.Д. Егоров, Л.Я.
Данилова, Г.Н. Давыдова, Н.В. Васева, Т.И. Илларионова, О.А. Красавчиков,
Б.Н. Мезрина, С.Ю. Морозов, Е.Л. Невзгодина, Б.И. Пугинский, К.И.
Скловский, Г.И. Стрельникова, Ю.С. Харитонова и др.
Вместе с тем предметного исследования функций организационных
договоров не было. Обеспечительную функцию гражданско-правового
договора также нельзя признать в качестве полностью изученной в доктрине.
Лишь А.В. Бормотов в своей кандидатской диссертации анализировал
обеспечительную функцию договора страхования.
Правовая регламентация отношений, возникающих при заключении и
исполнении предварительного договора, была предметом изучения
7
диссертационных исследований А.В. Васильева
1
, М.Р. Каримова
2
, П.А.
Меньшенина
3
, Ю.В. Шанауриной
4
.
Вопросы правового режима недвижимости были исследованы в трудах
таких ученых, как З.А. Ахметьянова, С.П. Гришаев, Ю.Г. Жариков, М.Н.
Илюшина, О.М. Козырь, М.Г. Масевич, С.А. Степанов, А.С. Трифонова, Е.М.
Тужилова-Орданская, В.В. Чубаров и др.
Теоретической базой настоящей выпускной квалификационной
работы послужили научные труды следующих цивилистов:: Брагинский
М.И., Бычков А., Витрянский В.В., Годэмэ Е., Гонгало Б.М., Егорова М.А.,
Ермошкина М.Ф., Иванова С.В., Карапетов А.Г., Кучер А.Н., Маилян Г.И.,
Меньшенин П.А., Новицкий И.Б., Лунц Л.А., Подузова Е.Б., Покровский
И.А., Ралько В.В., Саватье Р., Скловский К.И., Степкин С.П., Сушкова О.В.,
Троенко А.С., Федорович В., Хатхоху Р.М., Шершеневич Г.Ф.
Нормативная база исследования представлена Гражданским
кодексом РФ, иными федеральными законами, а также подзаконными
актами, такими как Постановления Правительства РФ. Также при написании
работы использовались материалы судебной практики.
Методологическая основа работы. В процессе исследования
применялись как общенаучные, так и частнонаучные методы, в том числе:
формально-логические методы: анализ, синтез, индукция, дедукция. Среди
специальных методов можно выделить исторический, социологический,
юридико-технический, межотраслевой, сравнительно-правовой и другие
методы научного познания.
Научная новизна исследования определяется тем, что проведен
анализ конструкции предварительного договора в российском гражданском
1
Васильев А.В. Предварительный договор в праве России и США: автореф. дис. канд. юрид. наук. – М.,
2007. – 24 с.
2
Каримов М.Р. Роль предварительного договора в формировании договорных условий участников
гражданского оборота: дис. канд. юрид. наук. – М., 2002. – С.169.
3
Меньшенин П.А. Предварительный договор в российском гражданском праве: автореф. дисс. канд. юрид.
наук. М., 2011. – С. 26.
4
Шанаурина Ю.В. Институт предварительного договора в гражданском праве России: дисс. канд. юрид.
наук. – Тюмень, 2006. – С.165.
8
праве на основе новейших научных и нормативных материалах. Новыми
являются также сформулированные автором предложения по
совершенствованию российского законодательства применительно к
вопросам содержания, исполнения договора, а также к вопросам
ответственности за нарушение предварительного договора.
Теоретическая значимость исследования состоит в том, что
сформулированные в исследовании выводы, гипотезы и предложения могут
служить основой для дальнейшего развития учения о предварительном
договоре. Положения выпускной квалификационной работы могут быть
использованы для проведения дальнейших научных исследований и
разработок по указанной проблематике.
Практическая значимость работы заключается в возможности
использования обобщений, выводов и аргументов, проведенных и
сформулированных в выпускной квалификационной работе, в качестве
методологической основы при подготовке и обсуждении соответствующих
законопроектов.
Положения, выносимые на защиту:
1. Предварительный договор может выступать в качестве сделки лишь
дву- и многосторонней, модель одностороннего предварительного договора
сводится, как правило, к представлению его в виде двусторонней сделки.
2. В литературе встречается спорная точка зрения, в соответствии с
которой предварительный договор выполняет обеспечительную функцию и
является способом обеспечения обязательств. Так, по мнению Ю.В.
Шанауриной «предварительный договор является способом обеспечения
обязательства (обеспечительной мерой), так как устанавливается по
соглашению сторон, служит основанием для возникновения основного
обязательства, существует в виде акцессорного (дополнительного)
обязательства и стимулирует должника к исполнению обязательства в случае
его неисправности». Предварительный договор в качестве способа
обеспечения исполнения обязательства рассматривают и иные авторы.
9
Сложно согласиться с высказанной позицией, так как в таком случае
предварительный договор обеспечивает обязательство, которого еще не
существует – основной договор не заключен, а в момент его заключения
предварительный договор прекращает свое действие. Следовательно, в таком
случае нельзя говорить об акцессорном характере порождаемого им
обязательства .
3. Полагаем, что применение предварительного договора в сфере
реальных договоров не представляется возможным, поскольку в таком
случае происходит нарушение принципа эквивалентности встречного
предоставления. Таким образом, применение предварительного договора
может быть осуществлено лишь в отношении консенсуальных договоров при
активном использовании принципа разумности.
4. По нашему мнению, существует необходимость в корректировке
классификации договоров, предложенной М.И. Брагинским, путем
выделения в отдельную группу наряду с договорами, направленными на
передачу имущества, выполнение работ и оказание услуг, организационных
договоров, которые, в свою очередь, подразделяются на договоры,
направленные либо на организацию совместной деятельности, либо на
заключение договоров.
5. Объектом договора купли-продажи будущей вещи являются
действия сторон по передаче, принятию и оплате товара, являющегося
предметом договора купли-продажи и определенного сторонами в таком
договоре, через некоторый промежуток времени, в течение которого
продавец обязуется его изготовить либо приобрести. Каузой является
передача вещи по истечении определенного сторонами срока, в течение
которого продавец обязуется изготовить либо приобрести вещь за
определенную плату.
Использование предварительного договора дает сторонам возможность
связать друг друга обязательством при фактической невозможности
заключения договора о передаче имущества, выполнении работ, оказании
10
услуг и т. п. в настоящее время. Преимущество предварительного договора
перед договором купли-продажи состоит в том, что стороны не ограничены в
выборе объекта, предмета и каузы возникающих между ними общественных
отношений, следовательно, могут заключать договор, направленный как на
передачу имущества, так и на выполнение работ, оказание услуг и т. п.
6. Особенность порождаемого предварительным договором
обязательства состоит в сонаправленном характере интересов и действий
сторон. Таким образом, каждая из сторон такого договора имеет
одновременно и право, и обязанность заключить основной договор.
7. Особенности исполнения предварительного обязательства
заключаются в том, что: способом исполнения является «совершение
волевого действия, направленного на заключение другого гражданско-
правового договора»; предварительное обязательство невозможно
ненадлежащее исполнить, поскольку это суть неисполнение его в чистом
виде; предварительное обязательство имеет свое дополнительное основание
прекращения – ненаправление сторонами предварительного договора
предложения заключить основной договор.
8. В настоящее время законодательно закреплена возможность
обеспечения предварительного обязательства задатком и, как следует из
правоприменительной практики, обеспечительным платежом. На практике
также применяется неустойка, однако законодательно такая возможность не
установлена.
9. Законодательно закреплены два последствия нарушения
предварительного обязательства: понуждение к заключению договора и
возмещение убытков. Некоторыми авторами высказано мнение о
необходимости диспозитивного закрепления правила о понуждении к
заключению основного договора. По нашему мнению, это повлечет за собой
произвол со стороны субъектов права, утрату предварительным договором
присущей ему защитной функции и, как следствие, фактическое его
неприменение в гражданском обороте.
11
10. Поскольку понуждение к заключению договора не всегда
удовлетворяет истца (например, истец утратил интерес к заключению
основного договора), по нашему мнению, необходимо предусмотреть в ГК
РФ еще одно последствие нарушения предварительного обязательства,
альтернативное понуждению к заключению основного договора. Итак, в
случае, если истец не желает заключения основного договора, но есть все
основания для обращения в суд с иском о понуждении к заключению
основного договора, он может потребовать денежную компенсацию в
размере 30% от суммы, на которую должен быть совершен основной
договор. Такое последствие нарушения предварительного договора следует
называть компенсацией за незаключение основного договора. При этом
наряду с такой мерой ответственности возможно взыскание убытков по
предварительному договору.
11. Предлагается внести изменения в абзац 1 пункта 5 статьи 429 ГК
РФ и изложить его в следующей редакции: в случае, если сторона,
заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения
основного договора, другая сторона вправе потребовать компенсацию в
размере 30% от суммы, на которую должен быть заключен основной договор,
либо применить положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445
настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного
договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента
неисполнения обязательства по заключению договора.
Структура работы представлена введением, тремя главами,
подразделенными на семь параграфов, заключением и списком
использованной литературы.
12
ГЛАВА 1 СТРУКТУРА И ПОНЯТИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
1.1 Предварительный договор: понятие, предмет, виды
Договорные отношения являются наиболее распространенными в
современном обществе. Договоры заключаются для различных целей с
определенной степенью важности и сложности. Но что делать, если
немедленное письменное заключение договора не представляется
возможным, а стороны уже согласовали все условия и хотят быть уверены в
том, что сделка будет совершена. В данном случае контрагенты могут
подписать предварительный договор.
Предварительный договор позволяет участникам гражданского оборота
установить определенные обязательства и связать друг друга ими еще до
заключения основного договора. Предварительный договор обычно
заключается тогда, когда стороны готовы установить между собой некую
правовую связь, но при этом отсутствуют те или иные формальные
основания для заключения основного договора.
Понимается, что предварительный договор способствует установлению
правовых связей участников договорных обязательств ещё до заключения
основного договора. При этом, не требуя немедленного исполнения (к
примеру, внесения суммы оплаты при заключении). В противном случае,
данный договор уже будет признаваться основным. Наиболее распространен
предварительный договор в сделках с недвижимостью (таких как, купля-
продажа квартиры/дома, долгосрочная аренда недвижимости и т.д.). При
купле-продаже, например квартиры, покупатель и продавец жилого
помещения прибегают к предварительному договору, чтобы подготовиться к
заключению основного договора: зафиксировать достигнутые
договоренности о цене, порядке оплаты, сроках заключения сделки, после
чего продавец обычно снимает жилье с продажи, а покупатель материально
готовится к предстоящей покупке.
13
Это своеобразная страховка сторон – покупатель уверен, что именно он
купит понравившееся жилье, и цена не станет потом неприятным сюрпризом,
а продавец получает возможность спокойно подготовить документы и
запланировать использование денег. Предварительный договор может быть
очень полезным инструментом при нестабильном (растущем или падающем)
рынке жилья.
«Конструкция предварительного договора в гражданском обороте
предназначена для фиксации обязательства сторон по заключению в
будущем основного договора. Данное обязательство может быть обеспечено
неустойкой, обеспечительным платежом, задатком и иными способами (ст.
329 ГК РФ), при этом стороны вправе при желании дополнить
предварительный договор и иными условиями по своему усмотрению,
например, включить в него положения иной сделки, сделав его смешанным
(п. 3 ст. 421 ГК РФ)»
5
.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в
будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании
услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором
6
. Данное определение является явно неполным и требует
расширительного толкования. «Из буквального толкования положений п. 1
ст. 429 Гражданского кодекса РФ следует, что обе стороны предварительного
договора имеют право требования и обязанность по заключению в будущем
основного договора»
7
. Тем самым российское законодательство нормировало
предварительный договор как двусторонний обязывающий
(организационный) договор
8
. Расширение законодательной модели
предварительного договора в части признания возможности существования
5
Бычков А. Переквалификация предварительного договора // ЭЖ-Юрист. 2017. № 30.
6
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от
03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32.
Ст. 3301.
7
Маилян Г.И. Модели отношений из предварительного договора и их влияние на допустимость
уступки права (требования) по нему // Гражданское право. 2017. № 5. С 40.
8
Егорова М.А. Организационное отношение и организационные сделки в гражданско-правовом
регулировании // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 5.