54
1. Внимательно изучаем положения договора, проверяем все его
положения, а также условия расторжения сделки. Проверьте, правильно ли
составлен договор, корректно ли указаны паспортные данные сторон, так как
неверно оформленный документ автоматически утратит юридическую силу.
2. Необходимо убедиться, что все положения предварительного
договора были исполнены. Если же нет — это веская причина для расторжения
предварительного договора купли-продажи.
3. Инициатор расторжения предварительного договора направляет
письменное уведомление второй стороне. В случае получения отказа в
урегулировании вопроса путём заключения мирного соглашения инициатор
вправе обратиться в суд.
4. Если участники сделки пришли к взаимному пониманию, отмена
договорных обязательств реализовывается с помощью подписания «обратного
договора». В этом случае стороны сделки меняются местами, то есть бывший
покупатель наделяется статусом продавца, а продавец — покупателя
1
.
Расторгнуть договор можно одним из способов:
1. В одностороннем порядке. Для этого сторона, не желающая
совершать сделку, должна оформить «Уведомление» или «Претензию» и
направить в адрес второй стороны. Не исключено, что при недостаточно
весомых аргументах оппонент обратится в суд.
2. В двухстороннем согласительном порядке. Такой вариант
предпочтителен, поскольку не несет риска недовольств со стороны
контрагентов.
3. В судебном порядке. Это худший, но порой — неизбежный вариант
расторжения договора. Он применяется, когда все мирные пути решения
вопроса не принесли положительного результата. Минусы судебного
урегулирования спора — большие затраты, длительный срок разбирательства.
1
Мустафин Р.Ф. Правовое регулирование типовых договоров российским гражданским
правом в контексте реформы частного права: автореф. дисс. … канд. юрид. наук. –
Волгоград, – 2015. С. 29.
55
Если спор касается и суммы задатка, а Продавец потратил его значительную
часть, суд может обязать ответчика платить сумму частями, и возврат средств
может затянуться на несколько лет.
Для расторжения ДКП по согласию сторон или в одностороннем порядке
необходимо:
- Проверить все реквизиты. В документе могут быть неверно указаны
ФИО, адрес, паспортные данные. Однако стоит учесть, что некоторые ошибки
не являются существенными для прекращения обязательств, и вторая сторона
может заявить о признании договора действительным в суде.
- Изучить документ. Особое внимание уделить пунктам о порядке
возврата задатка (аванса). Данные положения содержатся в разделе «Порядок
оплаты», «Расчеты по договору», «Задаток».
- Обратить внимание на условия договора. Если они не были исполнены
контрагентом, это может быт основанием для отмены договора.
- Четко сформулировать причину расторжения ДКП.
- При расторжении в одностороннем порядке — направить в адрес
контрагента письменное уведомление о желании расторгнуть ПДКП.
- При обоюдном желании расторгнуть ПДКП — составить соглашение
1
.
Рассмотрим, как составить уведомление для расторжения ДКП в
одностороннем порядке. Документ оформляется в простой письменной форме и
содержит сведения:
- В правом верхнем углу — ФИО лица, кому адресуется уведомление и
его адрес проживания; ФИО обращающегося и его место жительства.
Дополнительно можно указать иные контрактные данные.
- Название документа: «Уведомление о расторжении предварительного
договора купли-продажи» или «Претензия».
1
Гражданское право: Обязательственное право: Учебник. В 4 т. / Отв.ред. Е. А. Суханов. Т.1.
М.: ВолтерсКлувер, 2015. С. 40.
56
- Подробное описание причины, согласно которой происходит
расторжение ПДКП. Необходимо уделить внимание деталям, ведь есть
вероятность последующего использования документа в суде.
В извещении указано, что расторжение происходит с даты получения
контрагентом уведомления. Для точной фиксации времени получения
необходимо отправить документ письмом с уведомлением. Полученная
«корочка» будет доказательством, что претензия была получена и может
использоваться в суде как доказательство инициации досрочного разрыва
договора.
Соглашение заключается по обоюдной договоренности сторон. Оно
представляет собой документ, оформленный в письменной форме. Содержание
включает:
1. Название соглашения, дата и место составления.
2. Вводную часть. Здесь указывается ФИО Продавца и Покупателя, их
паспортные данные, сведения о предмете соглашения — Предварительном
договоре купли-продажи. Приводятся данные: номер договора, дата его
заключения.
3. Основная часть. Здесь приводятся сведения о недвижимости, в
отношении которой был оформлен ПДКП. Можно предоставить развернутую
информацию или ограничиться указанием точного адреса квартиры. В
содержании указывается дата, с которой предварительный договор считается
расторгнутым. Если у сторон отсутствуют претензии, следует об этом написать
в одном из пунктов.
4. В завершении приводится информация о количестве экземпляров,
указываются реквизиты сторон, напротив которых контрагенты ставят свои
подписи
1
.
В соглашении могут быть указаны и иные условия, например — о
возврате суммы аванса или задатка.
1
Маилян Г.И. Модели отношений из предварительного договора и их влияние на
допустимость уступки права (требования) по нему // Гражданское право. 2017. № 5. С. 15.
57
Расторжение ПДКП в суде. В суде рассматриваются споры о ПДКП, если
материальные интересы одной из сторон ущемлены. Иначе контрагенты не
стремятся принимать участие в судебных тяжбах и решают вопрос полюбовно.
Недостатки обращения в суд:
- Длительность процесса вынесения окончательного решения. Иск,
подаваемый истцом, рассматривается в течение 5 дней, после — назначается
дата судебного разбирательства. На решение подобных вопросов отводится до
2 месяцев, однако если одна из сторон подаст апелляцию, срок рассмотрения
увеличится до полугода.
- Высокая стоимость обращения. При подаче иска необходимо оплатить
госпошлину. Она рассчитывается согласно положениям 19 Налогового кодекса
Российской Федерации (далее НК РФ)
1
. Если иск касается только расторжения
договора, нужно оплатить 300 руб. и приложить чек к заявлению, но если дело
касается возврата суммы, то госпошлина будет рассчитываться исходя из
размера взноса.
Минимальная величина госпошлины составит 400 руб., или же 4% от
уплаченной суммы, если она меньше 20 тыс.руб.
Истец может ходатайствовать о возмещении издержек ответчиком. В
случае положительного решения суда ответчик не только вернет залог, но и
возместит сопутствующие расходы.
Таким образом, предварительный договор купли-продажи можно назвать
организационным документом, который служит гарантией заключения
сторонами в дальнейшем основного договора. При определении существенных
и других условий, подлежащих согласованию в предварительном договоре
купли-продажи, рекомендуется опираться не только на общие положения (ст.
429 ч. 1 ГК РФ), но и учитывать требования к отдельным видам соглашений о
купле-продаже.
1
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от
27.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2020) // «Собрание законодательства РФ», N
31, 03.08.1998, ст. 3824.
58
Предварительный договор обязывает к заключению Основного. Если
жизненные обстоятельства вынуждают отказаться от прежних намерений,
разрешается расторгнуть договор. Если вторая сторона возлагала большие
надежды на совершение сделки, избежать споров невозможно. Особенно
усложняет ситуацию нежелание одной из сторон вернуть аванс, задаток.
2.2. Последствия переквалификации предварительного договора в основной
договор
Рассмотрение этого актуального вопроса начнем с судебного дела о
правопреемстве и переквалификации применительно к предварительному
договору.
История дела: 21 июня 2017 г. П. (далее – продавец) и Г. (далее –
покупатель) заключили предварительный договор (далее – ПД) купли-продажи
квартиры ценой 3,5 млн. рублей. Стороны обязались заключить основной
договор в срок до 1 сентября 2017 г. По условиям ПД до заключения основного
договора Г. выплачивает П. 1 млн. рублей, а затем после заключения – 2,5 млн.
рублей пятью траншами каждый год до 1 сентября. Согласно расписке от 13
сентября 2017 г. в счет оплаты приобретаемой квартиры продавец получил от
покупателя 1 млн. рублей. 24 февраля 2018 года Г. обратился в суд с иском о
понуждении к заключению основного договора. 5 марта 2018 года П. умер. В
ходе судебного разбирательства Г. ходатайствовал о замене ответчика П. на его
наследницу – Т.
Суд первой инстанции отказал в замене ответчика и прекратил
производство в связи со невозможностью правопреемства в спорном
отношении после смерти ответчика. Апелляция поддержала решение. Суды
обратили внимание на то, что процессуальное правопреемство невозможно при
недопустимости материального в силу неразрывной связи с личностью
ответчика. Не аргументируя свои выводы, они заключили, что обязанность
59
заключить основной договор купли-продажи не переходит к наследникам
продавца в порядке наследования.
Позиция ВС РФ: ВС РФ приводит общие правила о составе
наследственной массы (ст. 1112 ГК РФ): имущественные права и обязанности
входят в наследственную массу, а неимущественные – нет. Помимо этого, ВС
РФ ссылается на п. 15 ПП ВС РФ от 29.05.2012 № 9, посвященный
исключениям из общего правила о вхождении в наследство имущественных
прав и обязанностей, в соответствии с которым правопреемству препятствуют
неразрывная связь обязательства с личностью или прямой законодательный
запрет. Наконец, сославшись на п. 1 ст. 418 ГК РФ, ВС РФ без дополнительных
объяснений приходит к выводу о том, что обязательство из ПД не связано
неразрывно с личностью должника, а прямого запрета на переход обязанности
заключить основной договор законодательство не содержит, вследствие чего
наследник лица, заключившего ПД, обязан исполнить его, то есть заключить
основной договор.
Наши основные выводы состоят в следующем.
1. Переходит ли обязанность по заключению основного договора во
исполнение ПД в порядке универсального правопреемства?
Долгое время правоприменительная практика отказывала в таком
переходе, считая, что организационный характер предварительного договора и
тесная связь с личностью данного обязательства блокируют такое
правопреемство. Однако недавняя практика, напротив, признаёт возможность
перехода прав и обязанностей по ПД в порядке универсального
правопреемства. Суды аргументируют подобный подход имущественным
характером обязанностей, вытекающих из предварительного договора.
В ходе обсуждения вопроса о возможности универсального
правопреемства возникает ряд смежных проблем: какой характер носит
обязанность заключить основной договор (имущественный или
неимущественный), должен ли приниматься во внимание характер обязательств
60
по основному договору, какие обстоятельства, помимо вышеприведенных,
могут иметь существенное значение.
Вопрос о том, является ли обязанность заключить основной договор
имущественной или нет, носит дискуссионный характер. На первый взгляд, в
данной обязанности отсутствует непосредственное имущественное содержание,
она носит лишь организационный характер. Однако если мыслить с точки
зрения экономической цели заключения ПД, то можно прийти к выводу, что
имущественный характер обязанности по основному договору предопределяет
аналогичный характер обязанности, возникающей в рамках направленного на
его заключение ПД.
Разграничение категорий имущественных и неимущественных
обязательств трудноуловимо, поэтому для целей решения проблем с
правопреемством нужно искать иные критерии. Можно ли считать, что
обязанность заключить договор носит личный характер или что существуют
иные обстоятельства, препятствующие правопреемству в указанном случае?
Особенностью наследования прав и обязанностей из ПД является
«втягивание» наследника не только в ПД, но и в основной договор, то есть в
отношения, в которых наследодатель не состоял. Если наследодатель
изначально являлся стороной договора купли-продажи (то есть основного
договора), то последующее возложение на наследника обязанности уплатить
покупную цену или передать товар не нарушает его интересов – в соответствии
с абз. 2 п. 1 ст. 1175 ГК РФ наследник отвечает по долгам наследодателя в
пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. В
ситуации с наследованием обязанностей из ПД ответ не так очевиден.
Обязанности наследника, возникшие из основного договора, заключённого
после смерти наследодателя, не являются «долгами наследодателя» для целей
применения ст. 1175 ГК РФ, а потому ответственность наследника не
ограничена стоимостью переданного ему наследственного имущества
1
.
1
Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к разделу III
«Общая часть обязательного права» [Электронный ресурс] / А. В. Барков [и др.]; под ред. Л.
61
Конечно, такое прочтение можно расценить как буквоедство, не
соответствующее смыслу закона. Вполне возможно, что правила ст. 1175 ГК
РФ должны толковаться расширительно, чтобы наследник отвечал по
основному договору, заключённому после смерти наследодателя, лишь в
пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
При решении вопроса о возможности обязать наследника заключить
основной договор необходимо также задуматься об обоснованности защиты
контрагента наследника по ПД. Вероятно, что гарантия в виде обязанности
наследника заключить основной договор будет являться необоснованной
льготой. Заключая ПД, стороны осознают возможные риски, в частности,
невозможность ввести в действие основной договор одним своим
волеизъявлением (при уклонении контрагента от исполнения ПД требуется
обращение в суд для заключения основного договора в принудительном
порядке). Чтобы устранить такое неудобство, сторона могла бы сразу
заключить основной договор или воспользоваться, например, конструкцией
опциона. Поскольку лицо самостоятельно не устранило риски, присущие ПД,
понуждение наследника-контрагента к заключению основного договора
является чрезмерной защитой.
2. Вопрос с проблемой правопреемства решается сам собой, если есть
основания для применения концепции переквалификации ПД в основной. ВС
РФ не попытался проанализировать данную возможность, хотя она могла бы
стать ключевой для разрешения дела. Если бы в результате толкования
спорного договора Суд пришёл бы к выводу о том, что его следует считать
основным, а не предварительным, то передача прав и обязанностей в порядке
универсального правопреемства была бы возможна, поскольку обязательство из
основного договора трансферабельно.
В. Санниковой. – М. : Статут, 2018. – Электрон. версия печат. публ. – Доступ из справ.
правовой системы «КонсультантПлюс».
62
Идея переквалификации предварительного договора в основной была
впервые высказана в п. 8 ПП ВАС РФ от 11.07.2011 № 54
1
применительно к
недвижимым вещам, а затем вошла в разъяснения п. 23 ПП ВС РФ от
25.12.2018 № 49, которые распространили возможность переквалификации на
ПД по поводу движимых вещей Единственный критерий, которым предлагают
руководствоваться высшие судебные инстанции для переквалификации – ПД
устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного
договора уплатить цену актива или существенную ее часть.
Вопрос о том, какая часть цены является существенной, решается в
практике от дела к делу, цифры колеблются непредсказуемо. В связи с этим
нельзя упрекнуть суды в принятии неверного по существу решения, поскольку
сумма в 26,8% (1 млн. из 3 млн. рублей) могла показаться им несущественной,
однако полное отсутствие мотивировки по данному поводу наводит на мысль о
том, что суды даже не пытались оценить данный аспект отношений сторон.
Между тем, условия ПД позволяют рассуждать о том, что стороны хотели
оформить свои отношения не предварительной договорённостью, а создать
более сильную правовую связь. Как следует из судебных актов, 1 млн. рублей
уплачивался до заключения основного договора, но «в счёт оплаты
приобретаемой квартиры». Кроме того, дальнейший график траншей
демонстрирует, что эта сумма выполняет платёжную функцию по исполнению
основного договора, как и все остальные будущие транши. Однако концепция
переквалификации – сильный патерналистский инструмент, который позволяет
суду вмешиваться в отношения сторон, поэтому судам в любом случае
следовало оценить все условия ПД в совокупности. В случае, когда ПД
заключает очевидно слабая сторона (например, застройщик, заключивший с
гражданином ПД купли-продажи квартиры в обход специальных правил о
долевом строительстве), применение концепции переквалификации
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения
споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или
приобретена в будущем» // «Вестник ВАС РФ», N 9, сентябрь, 2011.
63
обосновано. Однако в условиях принципа свободы договора стороны вольны
использовать любые договорные конструкции, и их выбор должен уважаться
судом.
Для переквалификации предварительного договора (или соглашения о
задатке, если в нем сформулированы соответствующие условия) могут иметь
значение условия соглашения, соответствующие купле-продаже объекта:
- Об оплате существенной части цены объекта (п. 8 постановления № 54).
Исходя из сложившейся практики правоприменения, внесения аванса в размере
50% достаточно для признания предварительного договора договором купли-
продажи будущей вещи
1
.
- О передаче имущества и установлении оплаты в рассрочку
2
.
Изменение квалификации договора возможно по инициативе как
участника процесса, так и суда, поскольку суд обязан устанавливать по
существу волю сторон, выраженную в тексте, и не связан наименованием
соглашения.
Следует учитывать, что в случае переквалификации предварительного
договора в договор купли-продажи будущей вещи правовые последствия будут
выражены в таких обстоятельствах:
1. Не подлежит применению п. 6 ст. 429 ГК РФ об окончании срока
предварительного договора
3
.
2. Способом защиты права является иск об обязании передать объект и
осуществить регистрацию перехода права собственности (см. постановление №
19АП-7465/16
4
) при наличии необходимых условий:
- объект существует;
- у продавца есть право собственности на него.
1
Постановление АС ДО от 09.02.2016 № Ф03-6454/15 // СПС «Консультант Плюс».
2
Постановление 19-го ААС от 27.01.2015 № 19АП-7641/14 // СПС «Консультант Плюс».
3
Постановление ФАС СКО от 24.10.2016 № Ф08-6459/16 // СПС «Консультант Плюс».
4
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2017 г. N
19АП-7465/16 // СПС «Консультант Плюс».