75
предварительного договора, в процессе ожидания несут определенные риски.
Например, продавец может найти более обеспеченного покупателя, а
покупатель, в свою очередь, может найти более интересный вариант. В этом
случае вторая сторона оказывается не у дел – потеряно время, и чаще всего еще
и деньги, потому что цены на недвижимость не стоят на месте. А имеют
тенденцию к постоянному росту.
Никакими имущественными правами предварительный договор не
наделяет, но обязывает заключить основной документ на условиях и по цене,
оговоренной в предварительном соглашении. Этот договор не подлежит
обязательной регистрации в управлении Росреестра или нотариальному
заверению. Но при желании вы можете провести эти процедуры. Официально в
законную силу документ вступает после подписания его сторонами.
Люди не считают предварительное соглашение важным. Однако его
расторжение в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.
Некоторые предлагают заключить предварительный договор купли-продажи по
отношению к недостроенному объекту, однако такое требование не является
правомерным. Это связано с тем, что нельзя заключать предварительный
договор на несуществующий объект.
Судебная практика допускает исключения, однако вопрос о юридической
силе предварительного соглашения по отношению к такому объекту остаётся
открытым.
В предварительном договоре содержатся все важные условия
предстоящей сделки купли – продажи. Несоответствующее оформление
предварительного договора может привести к тому, что он станет
недействительным (при отсутствии обязательных условий). Также в этом
случае может возникнуть сложность с заключением основного договора.
Следовательно, стороны должны внимательно составлять предварительный
договор купли – продажи, осознавая всю его важность.
Потребность составления предварительного договора обусловлена
различиями в составе основного договора и предварительного договоров.
76
Предварительный договор может быть заключён тогда, когда основной договор
является желанным, но не готовым к заключению
1
.
О создании обязанности заключить основной договор можно тогда, когда
требования, предъявляемые к заключению предварительного договора, будут
более гибкими, чем требования, предъявляемые к основному договору.
Однако правовая симметричность привела бы к бессмысленности
правового договора. Например, тогда, когда основной договор отвечает
признакам крупной сделки, а предварительный договор не является крупной
сделкой и при его оформлении соблюдать правила об одобрении крупных
сделок не требуется.
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать
в себе условия, позволяющие установить существенные условия основного
договора. В предварительном договоре должны быть отражены условия
будущего основного договора, иначе, если соглашение сторон не будет
достигнуто, то условия основного договора будут устанавливаться в судебном
порядке.
Для этого, согласно ст. 445, 446 ГК РФ, в предварительном договоре
указываются условия, по которым стороны не достигли согласия и которые в
последующем будут переданы на рассмотрение суда.
Если к моменту заключения основного договора отсутствуют
предпосылки его действительности, то требование о заключении основного
договора отклоняется. Эту позицию можно охарактеризовать следующим
высказыванием «невозможно требовать того, что нельзя по закону».
Таким образом, одного предъявления требования о заключении
основного договора недостаточно. Кроме требования требуется наличие
предпосылок действительности основного договора.
1
Черячукина Е.А. Существенны ли условия для заключения предварительного договора
купли продажи недвижимости. М.: Право и проблемы функционирования современного
государства. – 2017. – 44 с.
77
Это подтверждает тезис о том, что в договорном праве есть два вида
предварительных договоров: «сильный» и «слабый». Сильный
предварительный договор позволяет требовать заключения основного договора,
а слабый предварительный договор даёт только право требовать возмещения
убытков.
Сильный предварительный договор поддерживает интерес к заключению
основного договора. Иная ситуация привела бы к тому, что для возмещения
убытков, сперва бы приходилось предъявлять требование о понуждении
заключить договор. Это действие было бы лишним, в случае, если кредитор не
имеет желания исполнять договор
1
.
Если при заключении договоров стороны принимать на себя
обязательства, а хотят только задекларировать свои стремления к
сотрудничеству, то им необходимо конкретизировать свои права и обязанности
– заключить основной договор в будущем. При этом стоит учитывать, что воля
сторон и характер правоотношений будут определяться судом.
Если на момент подписания документа стороны желают зафиксировать
достигнутые договорённости, то при составлении текста необходимо учитывать
сформированные судами подходы к квалификации соглашений и
предварительных (основных) договоров.
Это необходимо с целью избегания чрезмерной, или наоборот
недостаточной регламентации согласованных условий. Это связано с тем, что
чрезмерная регламентация может привести к понуждению исполнять
зафиксированные условия, а недостаточная регламентация может привести к
признанию соглашения незаключённым.
1
Чумакова О.Н. Механизм действия предварительного договора и его правовое
регулирование. М.: Образование и право. – 2017. – №. 8. – 151 с.
78
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативные правовые акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)30 ноября 1994 года
N 51-ФЗ.
2. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от
30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция) //"Собрание законодательства
РФ", 06.10.2003, N 40, ст. 3822.
3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации" (с изменениями и дополнениями)//"Собрание
законодательства РФ", 31.12.2012, N 53 (ч. 1), ст. 7608.
4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор
практики разрешения споров, связанных с применением Федерального
закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним".
Монографии, учебники, учебные пособия
5. Аблятипова Н.А. Анализ условий и особенностей предварительного
договора. М.: Бюллетень науки и практики. – 2019. – №. 7 (5). – 124 с.
6. Автонова Е.Д. Комментарий к постановлению Пленума ВС РФ от 25.12.
2018№ 49 «О некоторых вопросах применения общих положений
Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании
договора». М.: Вестник экономического правосудия Российской
Федерации. – 2019. – №. 10. – 191 с.
7. Ачигечев А.Ю. Предварительный договор в предпринимательском праве:
отграничение от смежных правовых конструкций. М.: Современные
79
проблемы теории и практики права глазами молодых исследователей. –
2017. – 59 с.
8. Белов В.А.«Договоры о договорах» (предварительный и рамочный
договоры, опцион на заключение договора). М.: Законодательство. – 2016.
– №. 2. – 18 с.
9. Буркова А.Ю. Предварительные договоры: международная практика и
российское законодательство. М.: Право и экономика. – 2016. – №. 3. – 49
с.
10. Бохан Д.И. Предварительный договор в системе организационных
договоров: понятие, правовая природа. М.: Юридические науки, правовое
государство и современное законодательство. – 2019. – 130 с.
11. Бронников В.Г. Правовая природа предварительного договора. М.:
Правовая система и современное государство: проблемы, тенденции и
перспективы развития. – 2020. – 41 с.
12. Бибиков А.И. Задаток как способ обеспечения исполнения обязательства
из предварительного договора. М.: Правовая система и современное
государство: проблемы, тенденции и перспективы развития. – 2017. – 123
с.
13. Велекжанина А.А. К вопросу о корреляции предварительного договора и
опциона на заключение договора. М.: Государство и право. – 2017. – 100 с.
14. Вдовыченко А.С. Разграничения рамочного договора и предварительного
договора в гражданском праве Российской Федерации. М.: Актуальные
научные исследования в современном мире. – 2018. – 405 с.
15. Горохов С.С. Особенности предварительного договора. М.:
Фундаментальные и прикладные научные исследования: актуальные
вопросы, достижения и инновации. – 2019. – 142 с.
16. Громов С.А. Нарушение предварительного договора и абстрактные
убытки. М.: Вестник экономического правосудия Российской Федерации. –
2019. – №. 6. – 25 с.
80
17. Грицкевич Н.С. Сущность предварительного договора купли-продажи
недвижимости, а также некоторые проблемы обеспечения обязательства
задатком. М.: Гуманитарные науки. – 2016. – №. 3. – 252 с.
18. Гукасян Л.В. Правовая связь предварительного договора со смежными
правовыми конструкциями. М.: Актуальные вопросы устойчивого
развития России в исследованиях студентов: управленческий, правовой и
социально-экономический аспекты. – 2018. – 231 с.
19. Ешкилева Н.А. Правовая природа предварительного договора. М.:
Актуальные вопросы совершенствования российского законодательства и
деятельности уголовно-исполнительной системы. – 2019. – 129 с.
20. Жук Н.А. Предварительный договор: понятие, форма и существенные
условия. М.: «Просвещение». – 2020. – 258 с.
21. Журавский Е.Е. О некоторых проблемах предварительного договора
купли-продажи недвижимости. М.: Актуальные проблемы корпоративного
права. Вестник магистратуры. – 2016. – 49 с.
22. Зарапина Л.В. О соотношении рамочного, организационного и
предварительного договоров. М.: Вестник Московского финансово-
юридического университета. – 2016. – №. 1. – 62 с.
23. Зардов Р.С. О возможности согласования условия о задатке в тексте
предварительного договора. М.: Гражданское право, гражданское и
административное судопроизводство: актуальные вопросы теории и
практики. – 2017. – 20 с.
24. Илюшина М.Н. Предварительный договор в новеллах ГК РФ: новое
содержание и новые регулятивные возможности для договоров купли-
продажи жилых помещений. М.: Семейное и жилищное право. – 2016. – №.
1. – 40 с.
25. Кузьмина О.А. Способы защиты прав при использовании правовых
конструкций предварительных договоров участия в долевом строительстве
и предварительных договоров продажи недвижимости. М.: Проблемы
экономики и юридической практики. – 2016. – №. 2. – 152 с.
