5
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..……3
Глава 1. Понятие и правовое регулирование института предварительного
договора в Российской
Федерации…………………………………………………………………..……...6
1.1. Общая характеристика предварительного договора как правового
института…………………………………………………………….……………..6
1.2. Порядок заключения и исполнения предварительного
договора…………………………………………………………………………..22
Глава 2. Особенности предварительного договора в сфере купли – продажи
недвижимости………………………………………………………………………33
2.1. Понятие, значение и виды предварительных договоров купли-
продажи
недвижимости…………………………………………………………………….33
2.2. Особенности исполнения предварительных договоров купли-
продажи
недвижимости………………………..…………………………………………….43
Глава 3. Основные проблемы в сфере предварительных договоров купли –
продажи недвижимости и пути их
решения……………………………………………………………………………56
3.1. Практические проблемы института предварительных договоров
купли-продажи недвижимости…………………………………………………….53
3.2. Пути совершенствования правового регулирования института
предварительных договоров купли-продажи
недвижимости………………………………………………………………………60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..70
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………..74
6
ВВЕДЕНИЕ
В процессе осуществления предпринимательской деятельности возникает
необходимость оформления предварительно согласованных условий будущей
сделки. При согласии в некоторых вопросах стороны сделки не всегда готовы
заключить саму сделку. Это может быть связано с неопределённостью по
отношению наступления тех или иных правовых явлений. Иногда участники
сделок несут издержки, связанные с подготовкой к будущей сделке. В этом
случае отсутствие защиты может привести к злоупотреблениям другой
стороны. Для исключения подобной ситуации в ст. 429 ГК РФ закреплён
институт предварительного договора
1
.
В некоторых случаях перед совершением сделки купли-продажи
недвижимого имущества заключается предварительный договор. Чтобы
юридически подтвердить своё намерение приобрести недвижимость,
существует несколько механизмов: внесение задатка, авансовый платёж
и заключение предварительного договора.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в
том случае, если одна из сторон не готова сразу заключать основной договор.
Такое может произойти по следующим причинам:
-у продавца не готовы документы, подтверждающие право собственности
на недвижимое имущество;
-у покупателя нет требуемой для приобретения суммы, однако она
должна появиться в обозримом будущем;
-при приобретении недвижимого имущества используются средства
ипотечного кредитования, однако банку требуется время (до 3 недель) для
проведения специфического анализа объекта, в том числе — на проверку
юридической прозрачности сделки и изучение отчёта профессионального
оценщика;
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.
7
-продаваемое имущество находится в залоге, и необходимо время для
осуществления процедуры снятия обременения.
Предварительный договор является своеобразной гарантией для каждой
из сторон сделки. Для того чтобы зафиксировать обязательства покупателя
перед продавцом, в договоре должен быть закреплён срок покупки жилья.
Одновременно договор закрепляет и стоимость недвижимости, гарантируя
покупателю неизменность цены объекта до момента покупки.
Несмотря на высказываемое в доктрине мнение о бесполезности и
нецелесообразности заключения предварительного договора, нормативном
закреплении смежных правовых конструкций, использование рассматриваемой
правовой конструкции приобретает все большую популярность, о чем
свидетельствует обширная судебная практика.
Актуальность темы исследования обусловлена особенностями
порождаемого предварительным договором обязательства, желанием
участников гражданского оборота обеспечить исполнение такого обязательства,
что впоследствии привело к внесению глубоких изменений в ст.429 ГК РФ.
В связи со значимостью предварительного договора и порождаемыми им
обязательствами важно обеспечивать его исполнение. Например, использовать
в отношении обязательств, вытекающих из предварительного договора,
способы их обеспечения. Однако использование таких способов на
современном этапе проблематично по причинам, рассмотренными нами в
данном исследовании.
Проблема обеспечения исполнения предварительного договора является
актуальной, что обусловлено стремлением обеспечить исполнение этого
неимущественного обязательства осязаемыми санкциями. Однако исполнение
этого обязательства невозможно без пересмотра его роли в новой системе
законодательства.
Объект исследования – общественные отношения, складывающиеся в
процессе заключения, исполнения и прекращения предварительного договора.
8
Предметом исследования выступают нормы, закрепляющие понятие,
предмет и форму предварительного договора.
Цель исследования – комплексный анализ института предварительного
договора в российском законодательстве с научных подходов, с позиции
правового регулирования и судебной практики.
Для достижения цели исследования необходимо решить ряд задач:
-дать определение понятию института предварительного договора;
-изучить порядок заключения и исполнения предварительного договора;
-определить особенности предварительного договора в сфере купли –
продажи недвижимости;
-выявить практические проблемы института предварительных договоров
купли-продажи недвижимости;
-предложить пути совершенствования правового регулирования
института предварительных договоров купли-продажи недвижимости.
Теоретическую базу исследования составили труды таких авторов как:
Е.Д. Автонова, Д.И. Бохан, С.А. Громов, М.Н. Илюшина, А.О. Кирилова, В.Е.
Калашникова, К.И. Клименко, П.В. Маркин, В.П. Миронов, А.И. Пушкина, Е.Е.
Степанова, В.Н. Сидорова, Г.Н. Хабибуллина, О.Н. Чумакова, С.В. Шитикова,
О.П. Шевченко, Е.С. Яшкевич и другие.
Методы исследования: сравнительного правоведения, исторический,
анализ литературы по теме исследования, логический, формально-
юридический, системный.
Нормативная база исследования представлена Гражданским кодексом
РФ, иными федеральными законами, а также подзаконными актами, такими как
Постановления Правительства РФ. Также при написании работы
использовались материалы судебной практики.
Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения,
списка использованной литературы и приложений. Общий объём работы
составил 81страницу.
9
Глава 1. Понятие и правовое регулирование института предварительного
договора в РФ
1.1. Общая характеристика предварительного договора как правового института
Очень часто людям приходится о чем-либо договариваться друг с другом
для достижения определенных целей разной степени важности и сложности.
Если эти цели относятся к юридической области, то такие договоренности
оформляются и регулируются сторонами с помощью закона.
Для закрепления этих договоренностей стороны заключают
соответствующий договор — например, чтобы застраховать жизнь, взять
напрокат машину, купить квартиру и многое другое. Договоры охватывают
самые разные стороны человеческой жизни и бывают направлены, прежде
всего, на то, чтобы их участники получили выгоду (достигли желаемой цели) и
избежали убытков.
Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, люди обговаривают
необходимые условия, детали и нюансы, то есть определяют правила, в
соответствии с которыми они будут действовать для реализации своих целей в
рамках заключенного договора. И это правильно — ведь как, например,
принять важное решение о покупке квартиры, не договорившись с продавцом о
цене и о расчетах, о том, когда квартира будет свободна, и о многих других
важных деталях. Чем большую осмотрительность проявляют стороны при
заключении договора, тем меньше у них возникает проблем при его
исполнении и тем меньше они тратят нервов, времени и сил.
Но как быть, если стороны очень хотят заключить договор и уже
согласовали его условия, но немедленное заключение договора в силу
различных обстоятельств невозможно.
Например, покупатель очень хочет купить определенную квартиру, и
продавец тоже очень хочет ее продать, но у него пока нет необходимых для
этого документов. Как закрепить договоренности сторон в таком случае? Как
10
защитить себя от ситуации, когда стороны шли к сделке долгое время,
рассчитывали друг на друга, а потом одна из сторон вдруг необоснованно
отказалась от заключения договора?
В этих случаях на помощь приходит предварительный договор. Он был
известен еще в римском праве около двух тысяч лет назад и оказался настолько
удачным в применении, что впоследствии был практически полностью
заимствован многими странами, в том числе и Россией
Легальное определение понятия «предварительный договор» дано в п. 1
ст. 429 ГК РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в
будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.
Из данного определения следует, что основным обязательством, которое
содержится в предварительном договоре, является не обязанность передать
имущество или произвести оплату, а обязательство сторон заключить в
будущем основной договор на условиях и в срок, предусмотренный
предварительным договором.
Предварительный договор (или «pacta de contrahendo») был известен еще
в Древнем Риме. Д.И. Бохан писал о том, что «…использование конструкции
предварительного договора имеет целью, разделив стадию заключения
договора на две, придать самостоятельное правовое значение самому
соглашению. А из этого, в свою очередь, вытекает, что стороны будут
находиться в юридической связи еще ранее передачи вещи»
1
.
О потребности в такой юридической связи в свое время говорил еще
Л.А. Кассо, приводя пример стран Западной Европы в отношениях по договору
купли-продажи, когда отсутствие норм, регулирующих стадию договоренности
о будущей сделке побуждало участников обходиться обещанием.
1
Бохан Д.И. Предварительный договор в системе организационных договоров: понятие,
правовая природа. М.: Юридические науки, правовое государство и современное
законодательство. – 2019. – 130 с.
11
На данном примере отчетливо видна потребность общества в таком
институте, который бы регулировал не только процесс купли-продажи, но и
формализовал отношения на стадии соглашения. Устное обещание сторон
требовало формального оформления для уверенности, что взаимовыгодная
сделка все-таки состоится.
Существование института предварительного договора объясняется
наличием у сторон препятствий, которые мешают вступлению в договорные
отношения, например, если к моменту заключения договора купли-продажи не
могут быть оформлены все необходимые документы (например, при
строительстве дома, оформление наследства), либо по иным причинам стороны
решили отложить заключение основного договора. Посредством
предварительного договора между контрагентами возникает прочная правовая
связь, которая порождает и правовые последствия.
Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны
обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, о выполнении
работ (оказании услуг) на условиях, предусмотренных предварительным
договором
1
.
На практике предварительные соглашения называются по – разному,
однако не смотря на названия суды квалифицируют документы исходя из
условий, определённых в ст. 431 ГК РФ.
Документы, оформляющие договорённости, могут быть
квалифицированы как предварительный договор (ст. 429 ГК РФ), либо как
основная сделка, либо как соглашение, не влекущее правовых последствий.
Таким образом, предварительный договор – это договор в котором
стороны намерены заключить в будущем контракт на выполнение услуг
(работ), передачу имущества в собственность.
Понимается, что предварительный договор способствует установлению
правовых связей участников договорных обязательств ещё до заключения
1
Жук Н.А. Предварительный договор: понятие, форма и существенные условия. М.:
«Просвещение». – 2020. – 258 с.
12
основного договора. При этом, не требуя немедленного исполнения (к примеру,
внесения суммы оплаты при заключении). В противном случае, данный договор
уже будет признаваться основным. Наиболее распространен предварительный
договор в сделках с недвижимостью (таких как, купля-продажа квартиры/дома,
долгосрочная аренда недвижимости и т.д.).
При купле-продаже, например, квартиры, покупатель и продавец жилого
помещения прибегают к предварительному договору, чтобы подготовиться к
заключению основного договора: зафиксировать достигнутые договоренности о
цене, порядке оплаты, сроках заключения сделки, после чего продавец обычно
снимает жилье с продажи, апокупатель материально готовится к предстоящей
покупке
1
.
Это своеобразная страховка сторон –покупатель уверен, что именно он
купит понравившееся жилье, и цена не станет потом неприятным сюрпризом, а
продавец получает возможность спокойно подготовить документы и
запланировать использование денег. Предварительный договор может быть
очень полезным инструментом при нестабильном (растущем или падающем)
рынке жилья.
Конструкция предварительного договора в гражданском обороте
предназначена для фиксации обязательства сторон по заключению в будущем
основного договора. Данное обязательство может быть обеспечено неустойкой,
обеспечительным платежом, задатком и иными способами (ст. 329 ГК РФ), при
этом стороны вправе при желании дополнить предварительный договор и
иными условиями по своему усмотрению, например, включить в него
положения иной сделки, сделав его смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Отметим, что к предварительному договору гражданским
законодательством предъявляется ряд необходимых требований.
1
Пушкина А.И. Предварительный договор купли-продажи недвижимости как разновидность
договора участия в долевом строительстве. М.: «Экологические чтения». – 2016. – 463 с.
13
Из буквального толкования положений п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса
РФ следует, что обе стороны предварительного договора имеют право
требования и обязанность по заключению в будущем основного договора.
По общему правилу предварительный договор является двусторонним
организационным договором. Обязательства заключить основной договор
возникают у каждой из его сторон. В то же время нельзя исключать в
соответствии с принципом свободы договора возможность заключения
одностороннего предварительного договора, обязательство заключить
основной договор, по которому возникает лишь у одной из сторон по
требованию контрагента, хотя контрагент заключать основной договор не
обязан.
Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор – это договор по
которому стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче
имущества, или договор о выполнении работ (оказании услуг) на условиях,
предусмотренных предварительным договором. При этом, к форме и
содержанию предварительного договора предъявляют следующие требования:
-предварительный договор должен быть оформлен в той же форме, что и
основной;
-предварительный договор должен содержать в себе описание предмета
основного договора и условия основного договора
1
.
Отличие предварительного договора от основного договора заключается
в том, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей,
связанных с приобретением имущества, выполнением работ и оказанием
услуг.Однако предварительный договор порождает обязанность заключить
договор в будущем.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от
заключения основного договора, то другая сторона имеет право обратиться в
1
Аблятипова Н.А. Анализ условий и особенностей предварительного договора. М.:
Бюллетень науки и практики. – 2019. – №. 7 (5). – 124 с.
14
суд. При этом уклонением считается отказ или игнорирование предложения о
заключении договора.
В этом случае договор считается заключённым на условиях, отражённых
в постановлении суда. Датой заключения договора считается дата вступления в
силу постановления суда, при этом, сторона, уклоняющаяся от заключения
договора должна возместить другой стороне причинённые убытки.
Предварительный договор в некоторых ситуациях – настоящее спасение.
В реальности могут складываться различные ситуации, не позволяющие
зарегистрировать переход права собственности здесь и сейчас. Если при этом
ни одна из сторон не хочет потерять возможность заключить сделку, и
опасается, что другая сторона по истечении времени может изменить свое
мнение и отказаться от покупки (продажи), придет на помощь предварительный
договор.
Приведем случаи, в которых предварительный договор спасает ситуацию:
Квартира находится в собственности у нескольких лиц, и одно из
них не имеет возможности в настоящее время присутствовать при сделке или
оформить доверенность. Поскольку сделка купли-продажи совершается только
в присутствии всех собственников или их представителей по доверенности,
можно отсрочить заключение договора до приезда собственника, сохранив
исходные условия продажи квартиры.
У продавца не готов необходимый для сделки пакет документов.
Как известно, сбор всего необходимого может занять длительное время. Чтобы
покупатель не сорвался с крючка, пока продавец обивает пороги всех
необходимых инстанций, придуман предварительный договор. Хотя конечно
документы лучше подготовить сразу к старту продажи квартиры.
В случае, если квартира приобретается с использованием субсидий
или сертификатов (например, военного или материнского). В случаях с
частичным государственным финансированием покупки, деньги по
сертификату или субсидии перечисляются не сразу, а только после регистрации
сделки. А это может занять порядка двух недель. Тогда после погашения