15
привлеченной средств составляется соглашение об окончательном расчете с
внесением остальной суммы и переходом права собственности.
У покупателя нет полной суммы, необходимой для сделки, но он
уверен, что она появится, скажем, через месяц. Он получит наследство, премию
или успеет продать свою квартиру.
Продавец только вступает в наследство на данную квартиру.
Наследственные процедуры длятся не менее полугода, а если наследство
спорное, то и более – в судах и в других инстанциях. Поэтому с одной стороны,
договор о намерениях зафиксирует желание продавца и покупателя совершить
сделку. С другой стороны, наследственные дела могут быть непредсказуемы.
Мы рекомендуем заключать предварительные договоры (да и вообще любые
договоры) только с людьми, у которых есть на руках документы,
подтверждающие право собственности на объект недвижимого имущества.
Для совершения сделки продавцу необходимо совершить
некоторые действия – например, сняться с регистрационного учета, вывезти
мебель, получить согласие на продажу от органов опеки и попечительства в
случае, если одним из собственников продаваемого имущества является
несовершеннолетний гражданин.
При заключении цепочки альтернативных сделок. Например, если
есть несколько квартир и их нужно продать, чтобы купить другую,
заключаются предварительные договоры между всеми участниками цепочки
1
.
Предварительный договор выступает своеобразной гарантией исполнения
намерений сторон. Но главное не попасть в одну из самых часто
встречающихся уловок. Договор будет предварительным лишь тогда, когда им
предусмотрена обязанность заключить основной договор в будущем. От
названия здесь мало что зависит — нужно смотреть на содержание.
Приведем пример.
Пример 1.
1
Пушкина А.И. Предварительный договор купли-продажи недвижимости как разновидность
договора участия в долевом строительстве. М.: «Экологические чтения». – 2016. – 463 с.
16
1.Предмет договора
1.1. В соответствии с условиями Договора Стороны обязуются заключить
договор купли-продажи (далее по тексту – Договор купли-продажи),
существенные условия которого указаны в п.2. Договора.
1.2. Договор купли-продажи должен быть заключен Сторонами в срок до
20.03.2020 г.
В этом примере предмет договора сформулирован верно.
Пример 2.
1.Предмет договора
1.1. В соответствии с условиями Договора Продавец обязуется передать в
собственность Покупателя, а Покупатель обязуется на условиях, определённых
настоящим Договором, принять и оплатить принадлежащую Продавцу
квартиру.
Вот в этом примере из текста следует, что воля продавца и покупателя
была направлена не на подписание еще одного договора, а сразу на передачу
квартиры в собственность. Если возникнет спор, есть вероятность, что суд
признает сделку состоявшейся.
Также нужно знать, что при покупке жилья на условиях долевого участия
в строительстве предварительный договор купли-продажи не заключается,
потому что он не предоставляет дольщику необходимых юридических гарантий
Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от
заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке
понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные
уклонением убытки.
Итак, предварительный договор позволяет участникам гражданского
оборота установить определенные обязательства и связать друг друга ими еще
до заключения основного договора. Предварительный договор обычно
заключается тогда, когда стороны готовы установить между собой некую
правовую связь, но при этом отсутствуют те или иные формальные основания
для заключения основного договора.
17
Предварительный договор даёт возможность сторонам установить
обязательственную связь и придать юридическую силу достигнутым до
подписания основного договора договорённостям. Если одна из сторон
отказывается подписать основной договор, то другая сторона имеет право
обратиться в суд.
Судьи имеют право включить в основной договор условия,
предусмотренные предварительным договором. Юридическая обязательность и
возможность принудительного исполнения договора отличают
предварительный договор от документов (например, договор соглашение), не
влекущих за собой юридических обязанностей. Далее автор рассмотрит
особенности предварительного договора.
Отсутствие возможности исполнить обязательства основного договора в
момент заключения предварительного договора не является причиной для
признания предварительного договора недействительным.
Пример 1. ЗАО «Ромашка» (Продавец) и ООО «Лютик» (Покупатель)
заключили предварительный договор купли-продажи нежилого здания.
По условиям предварительного договора компании договорились о
заключении основного договора купли-продажи объекта недвижимого
имущества в будущем.
В соответствии с предварительным договором ЗАО «Ромашка» обязалась
оформить за собой право собственности на здание в течение одного года со дня
подписания предварительного договора.
Предварительный договор содержал в себе: стоимость здания, порядок
взаиморасчётов и их срок, срок заключения основного договора – 2 года. После
оформления права собственности ЗАО «Ромашка» стало уклоняться от
заключения основного договора.
В связи с этим, ООО «Лютик» неоднократно обращалось с просьбой
заключить основной договор. В последствии ООО «Лютик» подало исковое
заявление в арбитражный суд с требованием о принуждении ЗАО «Ромашка»
заключить основной договор.
18
В арбитражном суде ЗАО «Ромашка» заявило, что при заключении
предварительного договора у ООО «Лютик» отсутствовало право
собственности на имущество, в связи с чем, предварительный договор является
не действительным.
В этой ситуации мы видим, что ЗАО «Ромашка» уклонилось от
заключения основного договора. Согласно ст. 429 ГК РФ при заключении
предварительного договора существование имущества (предмета будущего
договора) не требуется. Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор
должен содержать в себе условия, позволяющие определить предмет договора и
иные существенные условия основного договора. Так, подписанное письмо о
намерениях не может выступать в качестве предварительного договора (с
юридической точки зрения).
Пример 2. ЗАО «Василек» (заказчик) и ООО «Одуванчик» (исполнитель)
составили письмо о намерениях после проведения переговоров.
ООО «Одуванчик» в последующем отказался от подписания основного
договора. В связи с чем, ЗАО «Василёк» обратился в суд с требованием обязать
ООО «Одуванчик» заключить основной договор на основании
предварительного договора.
Письмо о намерениях является документом, носящим предварительный
характер и заключенным сторонами по результатам переговоров. Письмо о
намерениях содержит в себе намерение сторон заключить в будущем контракт,
однако оно не содержит в себе условий, обязующих заключить этот контракт.
В связи с чем, письмо о намерениях не может выступать в качестве
предварительного договора. И поэтому каждая из сторон, подписавшая письмо
о намерениях, имеет право отказаться от заключения контракта в любой
момент. При отсутствии в предварительном договоре условий основного
договора предварительный договор считается не заключённым.
Пример 3. Между ИП «Сидоров» (далее Арендатор) и ИП «Петров»
(далее Арендодатель) заключен предварительный договор аренды помещения в
нежилом здании.
19
Согласно условиям договора, стороны договорились заключить в
будущем договор аренды помещения. Однако в договоре стороны не указали
площадь и расположение помещения, т. к. на момент заключения
предварительного договора здание находилось в процессе строительства.
В предварительном договоре отсутствовали сведения, позволяющие
установить объект аренды и условия, необходимые для заключения основного
договора. В связи с этим, предварительный договор является не заключённым.
Так, если не соблюдена нотариальная форма, предварительный договор купли-
продажи доли в ООО является не действительным.
Пример 4. Взыскание аванса по предварительному договору купли-
продажи бизнеса: дело № А40-85497/17-58-772. Клиенты, партнеры по покупке
бизнеса, заключили с Продавцом предварительный договор купли-продажи
доли в размере 100% уставного капитала магазина-аптеки. Поровну выплатили
аванс Продавцу. Перед заключением основного договора стали проводить
проверку аптеки на наличие активов и прав. Но получить данную информацию
в полном объеме не смогли, так как Продавец не предоставлял полного доступа
к данным. Партнеры обратились к Продавцу с требованием расторгнуть
предварительный договор и вернуть деньги. После чего он перестал выходить
на связь. После этого они обратились к юристу. Изучив документы, юрист по
корпоративным спорам обнаружил, что в предварительном договоре не
соблюдена нотариальная форма, а значит такой договор является
недействительным. На Продавца был подан иск в суд с требованиями признать
предварительный договор недействительным и вернуть аванс. Результат: суд
признал предварительный договор недействительным и обязал Продавца
возвратить аванс. Взысканный аванс - 500 000 рублей
Судебный акт по приведенному примеру представлен в приложении 2.
Отметим, что заключенный основной договор находит силу в
правопорядке и воле сторон, направленной на его создание, но не в
предварительном договоре. Следовательно, не окажет влияние на
20
действительность основного договора тот факт, что предварительный договор
был недействительным или незаключенным.
В настоящее время законодательством не предусмотрено последствий
недействительности основного договора.
Необходимо отметить, что хоть заключение основного договора является
обязательством по предварительному договору, это ни в коем случае не
нарушает принципа свободы договора
1
.
Итак, принцип свободы договора предусматривает предоставление
участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила
возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные
отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а
также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные
законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого
помещения, тем самым выражаем свою волю на отчуждение имущества и
принятии на себя обязательства по заключению основного договора, которое
должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.
Характерной особенностью предварительного договора является тот
факт, что его предметом является будущий договор по поводу имущества, а не
само имущество, поэтому заключение такого предварительного договора не
ограничивает собственника имущества в праве распорядиться им путем
отчуждения имущества лицу, не являющемуся стороной предварительного
договора. То обстоятельство, что совершение такой сделки приводит к
невозможности исполнить основной договор, который должен быть заключен
во исполнение условий предварительного договора, само по себе не является
основанием для признания ее недействительной, что подтверждается на
практике. В этом случае у собственника могут быть истребованы убытки,
причиненные другой стороне уклонением от заключения основного договора.
1
Степанова Е.Е. К вопросу об обязательствах, вытекающих из предварительного договора.
РнД.: Современная юриспруденция: актуальные вопросы, достижения и инновации. – 2019. –
41 с.
21
Кроме того, в такой ситуации другая сторона вправе оставить у себя задаток, в
качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного
договора.
Иная характерная особенность заключается в том, что для выполнения
его обязательств, в отличие от других гражданско-правовых договоров,
отношения сторон носят взаимно направленный характер
1
.
Например, договор купли-продажи направлен на получение выгоды.
Покупатель от исполнения договора получает выбранную вещь, продавец -
денежные средства. На таком примере, очевидно, что интерес каждой стороны
находит в удовлетворение исключительно в действиях контрагента.
Обязательства в таком случае будут встречными и существуют одно ради
другого. В случае с предварительным договором интерес сторон направлен не
на получение блага, а на заключение в будущем основного договора. В данных
отношениях важны совместные действия, порождающие результат, к которому
они устремлены.
Вместе с тем, для заключения основного договора обязательно
выражение желания заключить основной договор, хотя ни одна сторона не
считается обязанной направить предложение первой.
В процессе анализа судебной практики мы пришли к заключению, того,
что сторона направившая предложение заключить предварительный договор
первой находиться в выгодном положении, так как в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ и
п. 4. Ст. 445 ГК РФ имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении
заключить договор, а сторона, не направившая предложение, будет считаться
уклоняющейся от выполнения взятых обязательств.
Но существует и такая практика, когда стороны одновременно утратили
заинтересованность в заключении основного договора и не изъявили желание в
период действия предварительного договора заключить основной договор. В
1
Аблятипова Н.А. Анализ условий и особенностей предварительного договора. М.:
Бюллетень науки и практики. – 2019. – №. 7 (5). – 124 с.
22
такой ситуации они лишаются права принуждения к заключению основного
договора в связи с истечением обязательств по предварительному договору.
В настоящее время в ГК РФ предусмотрена всего лишь одна форма
предварительного договора, что не согласуется с научной точкой зрения.
Например, Т.А. Пасикова допускает существование таких
предварительных договоров: «когда стороны имеют ввиду установить в
будущем постоянные длительные отношения, которые придется оформить
рядом договоров, содержание которых во всех подробностях выясниться только
в дальнейшем»
1
.
Правовая наука также предусматривает предварительные договоры, в
которых только одна сторона принимает на себя обязательство заключить
договор, вторая же имеет право требовать его заключения.
Г.Н. Хабибуллина рассматривает форму таких отношений посредством
договора продажи: «Лицо может иметь желание купить нечто впоследствии, но
не желает связывать себя немедленно. Следовательно, очень важно получить от
собственника обязательство согласиться продать вещь по первому требованию,
вовсе не связывая себя непосредственно в качестве покупателя. Обязательство
продажи дает для этого средство»
2
.
И.Б. Новицкий разделял данную точку зрения о существовании
односторонних предварительных договоров. На наш взгляд с этим двумя
точками зрения достаточно сложно согласиться. Как мы уже говорили ранее
отношения сторон по предварительному договору носят взаимонаправленный
характер. А именно, даже если сторона, согласно позиции Г.Н. Хабибуллиной,
изъявившая желание приобрести у собственника какое-либо имущество
предлагает заключить предварительный договор, то она должна, как минимум,
получить согласие на заключение данного договора. А здесь уже
прослеживается взаимовыгодный интерес сторон.
1
Пасикова Т.А. О квалификации предварительных договоров. М.: Пробелы в российском
законодательстве. Юридический журнал. – 2018. – №. 7. – 152 с.
2
Хабибуллина Г.Н. Предварительный договор: обеспечение исполнения. М.: Закон и право. –
2016. – №. 5. – 76 с.
23
Кроме того, в силу принципа свободы договора обе стороны должны
урегулировать условия будущего договора. А в приведенном примере Г.Н.
Хабибуллиной прослеживается противоречивое желание приобрести вещь,
обязав продавца предоставить ее «по первому требованию», но, не наложив на
себя обязательства, быть «в качестве покупателя».
На данных примерах предварительный договор не может рассматриваться
как односторонний («однообязывающий»), так как здесь необходимо согласие
обеих сторон, а также их заинтересованность и взаимовыгодна.
На основании вышеизложенного, пришли к выводу, что для
предварительного договора характерны следующие признаки:
-только посредством предварительного договора стороны берут на себя
обязанность заключить другой (основной) договор;
-обязательство по предварительному договору только одно - заключить
основной договор;
-предварительный договор позволяет сторонам формализовать
отношения задолго до будущей сделки;
-недействительность или незаключенность предварительного договора не
оказывает влияние действительность основного договора;
-при возникновении спора, вызванного неясностью условий основного
договора, предварительный договор может быть источником их выявления;
-отношения сторон по предварительному договору носят
взаимонаправленный характер
1
.
На наш взгляд, для обычных граждан предварительный договор наиболее
востребован, безусловно, в области недвижимости, при осуществлении сделок
купли-продажи, долгосрочной аренды недвижимости и т.д.
При купле-продаже, например, квартиры, покупатель и продавец жилого
помещения прибегают к предварительному договору, чтобы подготовиться к
заключению основного договора: зафиксировать достигнутые договоренности о
1
Аблятипова Н.А. Анализ условий и особенностей предварительного договора. М.:
Бюллетень науки и практики. – 2019. – №. 7 (5). – 124 с.
24
цене, порядке оплаты, сроках заключения сделки, после чего продавец обычно
снимает жилье с продажи, а покупатель материально готовится к предстоящей
покупке.
Считаем, что это своего рода страховка сторон — покупатель уверен, что
именно он купит понравившееся жилье, и цена не станет потом неприятным
сюрпризом, а продавец получает возможность спокойно подготовить
документы и запланировать использование денег. Предварительный договор
может быть очень полезным инструментом при нестабильном (растущем или
падающем) рынке жилья.
Ситуации, когда имеет смысл прибегнуть к предварительному договору,
могут быть самые разные.
Например, покупатель хочет приобрести имущество, обремененное
долгосрочной арендой, однако они с арендатором договорились после покупки
изменить условия договора аренды. До покупки такие изменения они оформить
не могут, так как покупатель еще не собственник арендуемого имущества и не
сторона договора аренды. Но он может заключить предварительный договор о
заключении с арендатором в будущем дополнительного соглашения к договору
аренды. Такое дополнительное соглашение и будет являться основным
договором.
Отличие предварительного договора от основного договора заключается
в том, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей,
связанных с перемещением материальных благ. Однако предварительный
договор порождает обязанность сторон заключить в будущем основной
договор
1
.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от
заключения основного договора, то другая сторона имеет право обратиться в
суд с требованием его заключить.
1
Бохан Д.И. Предварительный договор в системе организационных договоров: понятие,
правовая природа. М.: Юридические науки, правовое государство и современное
законодательство. – 2019. – 130 с.