65
договор считается заключенным с момента вступления решения суда в
законную силу, если в самом решении суда не указан иной срок;
- при покупке квартиры в новостройке с использованием
предварительного договора, нужно быть предельно внимательны;
- при заключении предварительного договора купли-продажи с
застройщиком в случае банкротства последнего или задержки строительства
можно распрощаться с вложенными деньгами. В этих случаях неустойка
рассчитывается судом с момента регистрации договора долевого участия в
строительстве либо договора купли-продажи. Предварительный договор не
является ни тем, ни другим. Поэтому при работе с застройщиками мы
рекомендуем исключительно заключение договора долевого участия в
строительстве либо путем создания накопительного жилищного кооператива;
- требование о понуждении к заключению договора может быть
направлено уклоняющейся стороне в течение полугода с момента
неисполнения обязательств другой стороной
1
.
Также, для того, чтобы не столкнуться с проблемами нужно не
ограничиваться общей фразой "стороны обязуются в будущем заключить
договор купли-продажи".
Описать предмет необходимо так, чтобы не возникало сомнений в том,
что будет продано или сдано в аренду. Для этого стоит прописать кадастровый
номер, адрес, площадь, номер подъезда, этаж, количество, марку и другие
известные характеристики.
Но если описать предмет при заключении предварительного договора
затруднительно, то можно предусмотреть условие, описывающее порядок
определения такой вещи на момент наступления срока исполнения
обязательства.
На согласовании и подробном описании предмета останавливаться не
стоит. Проще договориться сразу обо всем остальном либо о большей части.
1
Громов С.А. Нарушение предварительного договора и абстрактные убытки. М.: Вестник
экономического правосудия Российской Федерации. – 2019. – №. 6. – 25 с.
66
Это поможет устранить возможные разногласия при заключении основного
договора.
На практике можно встретить ситуации, когда стороны, не прописав
условие в предварительном договоре, потом не могут по ним договориться при
подписании основного. В таком случае спор может решить суд.
Аванс или задаток не должны составлять полную цену или ее большую
часть, иначе суд может признать такой договор основным.
Продавец и покупатель могут сами договориться о том, когда должен
быть подписан основной договор. Есть лишь одно исключение — если в
предварительных договоренностях не указать такой срок, то основной договор
должен быть подписан в течение года с момента подписания предварительного
договора.
Если условие о неизбежности события не соблюдено, срок будет
считаться несогласованным. В этом случае договор надо подписать в течение
года.
Пример: Марина Т. и Наталья Т. заключили предварительный договор
купли-продажи квартиры. В нем они указали, что обязуются заключить
основной договор, как только Наталья Т. продаст свою старую квартиру или
появятся деньги, чтобы рассчитаться за новую. Наталья Т. может никогда не
продать свою квартиру. Это зависит от ее воли, рынка недвижимости,
стоимости, за которую она собирается продавать и прочих обстоятельств.
Неизбежность же означает независимость от кого-либо или чего-либо.
В приведенном примере срок будет определяться законом. В течение года
Марина Т. и Наталья Т. должны подписать договор или хотя бы заявить о
своем намерении его заключить.
Если к концу срока предварительного соглашения основной договор не
был заключен, и никто не выразил желание завершить сделку, то все
договоренности просто утрачивают силу. Если хотя бы одна из сторон готова к
подписанию, и заявила об этом, а вторая отказывается или уклоняется, то
возможны два варианта:
67
- Требовать возврата внесенных денежных средств и процентов за их
использование, если они не были возвращены в срок;
- Принудить сторону заключить договор в судебном порядке
1
.
Если требования, предъявляемые к предварительным соглашениям, не
нарушены, то суд вынесет положительное решение и определит момент, с
которого основной договор будет считаться заключенным. Чаще всего с
момента вступления решения в законную силу.
Не нужно тратить много времени на ведение переговоров, если из
поведения стороны явно усматривается нежелание заключить договор. Чтобы
обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора
установлен сокращенный срок исковой давности - 6 месяцев с момента
неисполнения обязательства
2
.
Для разработки единого подхода в толковании и применении судебными
органами правил гражданского законодательства предлагается придерживаться
позиции о том, что до заключения предварительного договора на совершение
сделки купли – продажи доли (части доли – акций) в уставном капитале ООО
(ЗАО), заинтересованный участник должен получить отказ остальных
участников общества от использования преимущественного права покупки
указанной доли или части доли (акций).
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать
в себе условия основного договора. Условия, по котором стороны не могут
достичь соглашения будут восполнены решением суда. Для этого в
предварительном договоре необходимо указать какие условия основного
договора будут передаваться на рассмотрения суда в случае не достижения по
ним согласия (ст. 445, 446 ГК РФ).
1
Переведенцева М.А. Риски сторон при заключении предварительного договора купли-
продажи недвижимости. М.: Современные тенденции развития науки и технологий. – 2017. –
№. 1. – 123 с.
2
Клименко К.И. Переговорный процесс как основа для заключения предварительного
договора. Крым: Крымский Академический вестник. – 2018. – №. 5. – 236 с.
68
Если к моменту заключения основного договора отсутствуют
предпосылки его действительности, то требование о понуждении заключить
основной договор может быть не удовлетворено.
Данную позицию можно выразить следующим образом: «невозможно
требовать того, что нельзя по закону».
Предварительного договора недостаточно для того чтобы требовать о
понуждении заключить основной договор. Поэтому для этого требуется
наличие предпосылок действительности основного договора.
В договорном праве существует два вида предварительных договоров:
«сильный» и «слабый». Сильный предварительный договор позволяет
требовать заключение основного договора, а слабый предварительный договор
даёт только право требовать возмещение убытков. Сильный предварительный
договор обеспечивает интерес к исполнению основного договора.
Обратная ситуация привела бы к тому, что сперва было бы нужно
предъявить требование о понуждении заключить договор. Это требование было
бы лишним, если кредитор не имеет цель его исполнять.
Стадия заключения предварительного договора также имеет свои
особенности. Согласно ГК РФ, существенные условия, не определённые
предварительным договором, устанавливаются в порядке, установленном в
предварительном договоре, если такой порядок не установлен актами
гражданского законодательства.
Для создания обязательств сторон, необходимо чтобы документ имел
наименование «предварительный договор» и содержал в себе обязательство
заключить основной договор в определённый срок и условия предполагаемого
договора. Классификация условий предварительного договора:
1.Существенные условия предварительного договора.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре должен быть
указан срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной
договор. Если такой срок в предварительном договоре не определён, то
69
основной договор подлежит заключению в течение одного года с момента
заключения предварительного договора.
Таким образом, в любом случае, срок заключения основного договора
либо устанавливается сторонами, либо равен году с момента заключения
предварительного договора.
Второй важный аспект – это условия, позволяющие уставить предмет и
иные важные условия основного договора.
При заключении предварительного договора о заключении в будущем
основного договора стороны должны включить в него: предмет залога,
основные характеристики, а также документы, подтверждающие право
собственности на предмет залога (или иные документы залогодателя,
подтверждающие его право распоряжаться имуществом (например,
доверенность)).
Кроме этого, стороны обязаны включить в договор условие о стоимости
предмета залога, а также условие об общей оценочной стоимости, также в
договор можно включить условия о порядке обращения взыскания в случае
неисполнения обеспеченных залогом обязательств.
Эта классификация обусловлена специфичностью договора, т. к. стороны
заключают договор будущего договора (иными словами, «договор о договоре»).
Этой спецификой обусловлены требования к условиям предварительного
договора.
Кроме собственных условий, предварительный договор должен включать
в себя «чужие» условия, т.е. условия будущего основного договора (ст. 429 ГК
РФ).
Во избежание спорных ситуаций необходимо фиксировать текст
будущего основного договора. Если условия основного договора не могут быть
согласованы, то необходимо установить их порядок согласования в будущем.
На практике это осуществляется путём установления обязанности одной из
сторон в определённый срок направить предложение (проект – договор) другой
стороне, а также установлением порядка согласования таких условий.
70
Таким образом, несмотря на то, что предварительный договор купли-
продажи не предполагает существенных последствий к его составлению
необходимо отнестись ответственно. Несоответствие требованиям к
составлению договора может привести к серьезным последствиям.
Например, оформив неверно предварительный договор суд признает его
недействительным. Для того чтобы избежать аналогичной ситуации лучше
всего обратить к специалисту, который поможет составить договор, либо
можно направить шаблон договора на правовую экспертизу, либо взять юриста
на подписание договора. Также очень важно читать, что вы подписываете.
Рекомендации по совершенствованию российского законодательства:
В целях законодательного совершенствования положений гражданского
законодательства Российской Федерации о содержании предварительного
договора предлагается п. 3 ст. 429 ГК РФ дополнить новым абзацем
следующего содержания
1
:
Если в соответствии с условиями предварительного договора исполнение
основного договора должно быть произведено по заранее определенной цене,
последняя при заключении основного договора не может быть оспорена в
суде».
Включение предлагаемой нормы в правила гражданского
законодательства РФ, посвященные предварительному договору, позволит
сторонам, не определившим сумму основного договора на этапе заключения
предварительного договора купли-продажи, требовать ее согласования при
совершении основной сделки или передавать возникшие при установлении ее
размера разногласия на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном ст. 446
ГК РФ. Участниками предварительного договора, устанавливающего
обязательства сторон совершить сделку, требующую соблюдения простой
письменной формы, может быть выбран любой из предусмотренных п. 2 ст. 434
ГК РФ способов придания договору письменной формы (составление одного
документа, подписанного сторонами, обмен документами посредством средств
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.
71
связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны
по договору)
1
.Указанный вывод положен в основу обоснования
недопустимости расширительного толкования правил ст. 429 ГК РФ о форме
предварительного договора, результатом которого может стать неправомерное
распространение требований гражданского законодательства Российской
Федерации о способе совершения сделок в отношении объектов недвижимости,
прежде всего, купли-продажи, и их государственной регистрации на порядок
заключения соответствующих предварительных договоров
2
.
Выводы по главе. Подводя итоги третьей главы, можно сказать, что на
практике существуют следующие проблемы института предварительных
договоров купли-продажи недвижимости:
1.Некоторые граждане возлагают на предварительный договор купли-
продажи слишком большие функции и ожидания.
2.Предарительный договор не рассматривают в качестве серьёзного
документа.
3.На практике существуют предварительные договоры, в соответствии с
которым стороны обязуются заключить основной договор по поводу
недвижимого имущества, которое не существует в момент заключения
предварительного договора.
4.Сторона, уклоняющаяся от заключения основного договора, пытается
признать предварительный договор недействительным.
5.Покупатель недвижимости защищён меньше и даже подписание
предварительного договора не является гарантией того, что квартира
достанется именно этому покупателю и именно по той цене, что указана в
условиях предварительного договора.
6.Нет гарантии получения жилья.
7.Риск признания предварительного договора покупки незаключенным.
8.Риск попасть на двойную продажу жилья.
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.
72
9.Риск потерять деньги: аванс или задаток.
10.Риск купить квартиру с обременением.
11.Заключение предварительного договора купли – продажи в
строящемся многоквартирном доме.
12.Сделки, не имеющие отношения к жилищному строительству.
13.Продажа недвижимости по доверенности тогда, когда сам владелец
умер.
Для того, чтобы избежать неприятных ситуаций при заключении
договора необходимо понимать какие правовые последствия влечёт за собой
его подписания.
Также чтобы оградить себя от проблем не нужно ограничиваться фразой
«стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи». В
предварительном договоре необходимо чётко описать предмет, чтобы не
возникало сомнений в том, что будет продано или сдано в аренду. Так в
предварительном договоре необходимо указать: кадастровый номер, адрес,
площадь, номер подъезда, этаж, количество, марку и другие известные
характеристики. Для разработки единого подхода в толковании и применении
судебными органами правил гражданского законодательства предлагается
придерживаться позиции о том, что до заключения предварительного договора
на совершение сделки купли – продажи доли (части доли – акций) в уставном
капитале ООО (ЗАО), заинтересованный участник должен получить отказ
остальных участников общества от использования преимущественного права
покупки указанной доли или части доли (акций).
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать
в себе условия основного договора. Условия, по котором стороны не могут
достичь соглашения будут восполнены решением суда. Для этого в
предварительном договоре необходимо указать какие условия основного
договора будут передаваться на рассмотрения суда в случае не достижения по
ним согласия (ст. 445, 446 ГК РФ).
73
Если к моменту заключения основного договора отсутствуют
предпосылки его действительности, то требование о понуждении заключить
основной договор может быть не удовлетворено. Данную позицию можно
выразить следующим образом: «невозможно требовать того, что нельзя по
закону».
Предварительного договора недостаточно для того чтобы требовать о
понуждении заключить основной договор. Поэтому для этого требуется
наличие предпосылок действительности основного договора. В договорном
праве существует два вида предварительных договоров: «сильный» и «слабый».
Сильный предварительный договор позволяет требовать заключение основного
договора, а слабый предварительный договор даёт только право требовать
возмещение убытков.
74
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Предварительный договор купли продажи квартиры –это письменный
документ, согласно которому продавец в будущем обязуется передать
недвижимость в частную собственность покупателю, а последний должен ее
принять, заплатив за нее оговоренную денежную сумму
1
.
Данный договор заключается в простой письменной форме,
обязательного нотариального удостоверения не требует. Стороны договора
купли-продажи нередко заключают между собой предварительные договора.
Обычно в этих соглашения стороны закрепляют все договоренности. Дальше
после подписания они автоматически подтверждают абсолютное согласие на
продажу имущества на оговоренных условиях.
Таким образом, предварительный договор свидетельствует серьезность
намерений и покупателя и продавца. Предварительный договор состоит из
данных продавца и покупателя, описания продаваемой недвижимости, его
точной стоимости и даты подписания в будущем договора купли-продажи.
После проставления подписи, продавец уже не имеет права на поиск
других покупателей, поэтому перед покупкой недвижимости его непременно
нужно заключить. В будущем это поможет защититься от мошенничества и
намеренного увлечения стоимости жилья
2
.
Самое широкое применение предварительный договор находит в сделках
с недвижимостью. Иногда складываются ситуации, в которых продавец и
покупатель собираются заключить сделку, но в данный конкретный момент
времени не могут осуществить свое намерение. Те, кто обходятся без
1
Кириллова А.О. Предварительный договор: сущность и специфика. М.: Социально-
политические науки. – 2019. –№. 5 (9). – 111 с.
2
Степанова Е.Е. К вопросу об обязательствах, вытекающих из предварительного договора.
РнД.: Современная юриспруденция: актуальные вопросы, достижения и инновации. – 2019. –
41 с.