55
Предварительный договор действителен в случае соблюдения его формы.
Если договор не соответствует требованиям, то сделку могут признать
недействительной. Предварительные договора купли – продажи имеют
множество видов и могут быть на: квартиры, дома, автомобили и т. д.
Предварительный договор обычно является основанием для перечисления
денег материнского капитала, ссуды, военной и обычной ипотеки. В этих
случаях сделка осуществляется безналичным перечислением средств с одного
счёта на другой, при этом, в соглашении прописываются все условия сделки.
Споры, связанные с исполнением предварительного договора, занимают
небольшую часть дел, рассмотренных арбитражными судами. Несмотря на то,
что в предварительном договоре содержится обязательство заключения
основного договора в будущем, предварительный договор не влияет на права на
это имущество и не создаёт ограничений (обременений) этих прав, т. к.
предметом предварительного договора являются обязательства по заключению
основного договора в будущем.
Если сторона, принявшая на себя обязательства продать имущество не
выполняет их, то другая сторона не может предъявить иск о признании прав на
имущество, но может предъявить требования, предусмотренные ст. 429 ГК РФ.
56
Глава 3. Основные проблемы и пути их разрешения в сфере предварительных
договоров купли-продажи недвижимости
3.1.Практические проблемы института предварительных договоров купли-
продажи недвижимости
На современном этапе активно развивается рынок недвижимости, в связи
с чем, граждане, являясь субъектами гражданского права, часто совершают
сделки купли-продажи недвижимости.
Объекты недвижимости стоят много денег, в связи с чем, существуют
определённые риски. И поэтому прежде чем совершить сделку граждане
должны оценить все риски.
Процесс смены собственника на основании договора купли-продажи
состоит из трёх этапов:
-заключение договора;
-исполнение договора;
-уплата стоимости покупателей и подписание обоими сторонами
передаточного акта;
-государственная регистрация перехода права собственности.
Далее автор рассмотрит существующие проблемы института
предварительных договоров купли-продажи:
1.Некоторые граждане возлагают на предварительный договор купли-
продажи слишком большие функции и ожидания.
Например, на рынке недвижимости часто заключается предварительный
договор, по которому покупатель платит продавцу некоторую сумму в качестве
задатка. После заключения основного договора продавец получает остальную
часть суммы.
Однако это не соответствует закону, т. к. согласно ГК РФ задаток – это
часть суммы, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт
57
причитающихсяс неё по договору платежей другой стороне, в доказательство
заключения договора и в обеспечение его исполнения.
При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры,
покупатель обязан внести задаток продавцу в качестве подтверждения своих
намерений заключить договор купли-продажи.
Если покупатель передумает заключать договор, то задаток останется у
продавца, если же продавец передумает заключать договор, то он обязан
уплатить покупателю двойной размер задатка.
Эти условия не соответствуют закону. Предварительный договор
порождает только обязанности заключить в будущем основной договор, и не
подразумевает передачу имущества или выплату денежных средств.
Если проводить сделку в соответствии с законодательством, то стороны
должны сначала заключить основной договор, потом зарегистрировать его в
ЕГРП и только затем покупатель может оставить продавцу задаток. Однако на
практике к этой схеме никто не прибегает, и государственная регистрация
затягивается более чем на два месяца.
2.Предарительный договор не рассматривают в качестве серьёзного
документа.
Если стороны заключили предварительный договор, но в последующем
одна из сторон отказалась от заключения основного договора, то эту сторону
можно принудить к заключению основного договора в судебном порядке.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если одна из сторон уклоняется от
заключения основного договора, то другая сторона имеет право обратиться в
суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Кроме этого,
сторона, уклоняющаяся от заключения основного договора обязана возместить
другой стороне причинённые убытки.
3.На практике существуют предварительные договоры, в соответствии с
которым стороны обязуются заключить основной договор по поводу
недвижимого имущества, которое не существует в момент заключения
предварительного договора.
58
Обычно такой предварительный договор предлагают заключить
застройщики и их действие не совсем правомерно. По правилам, заключать
предварительный договор в отношении недвижимого имущества, которое не
существует – нельзя. Однако однозначной судебной практики по – этому
вопросу нет и по – этому вопрос остаётся открытым. Однако в исключительных
случаях суды разрешают заключать такие предварительные договоры,
предметом которых является объект незавершенного строительства.
4.Сторона, уклоняющаяся от заключения основного договора, пытается
признать предварительный договор недействительным
1
. Основания для
оспаривания действительности договора соответствую общим основаниям
недействительности сделок в соответствии с ГК РФ.
Стоит помнить, что основной договор не будет заключен, если
предварительный договор будет признан не заключённым или будет не
соответствовать требованиям.
5.Покупатель недвижимости защищён меньше и даже подписание
предварительного договора не является гарантией того, что квартира
достанется именно этому покупателю и именно по той цене, что указана в
условиях предварительного договора.
6.Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор – это не
договор купли-продажи, и поэтому его подписание не гарантирует покупателю,
что недвижимость достанется именно ему.
Продавец может отказаться от подписания основного договора, и
заставить его подписать может только суд. Однако обращаться в суд готов не
каждый покупатель и поэтому такая ситуация обычно заканчивается оплатой
неустойки продавцом или возвратом аванса.
1
Журавский Е.Е. О некоторых проблемах предварительного договора купли-продажи
недвижимости. М.: Актуальные проблемы корпоративного права. Вестник магистратуры. –
2016. – 49 с.
59
7.Риск признания предварительного договора покупки
незаключенным.Причины, по которым предварительный договор признается
незаключённым:
-не соблюдена форма предварительного договора;
-не согласованы обязательные условия.
Например, если стороны нотариально не удостоверили предварительный
договор, то такой договор считается незаключённым из-за несоблюдения
нотариальной формы. Если в предварительном договоре не согласован предмет
будущей сделки, то предварительный договор считается несогласованным.
В предварительном договоре недостаточно написать, что «стороны
обязуются заключить договор купли-продажи квартиры
в доме 15 на ул. Зоологическая».
Необходимо написать, что «стороны обязуются заключить договор
купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва,
ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер:
77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м
2
». Однако здесь хватит указания
только кадастрового номера, т. к. этого будет достаточно для идентификации
квартиры.
8.Риск попасть на двойную продажу жилья.Предварительный договор не
регистрируется и поэтому высок риск попасть на двойную продажу жилья, т. к.
неизвестно со сколькими людьми продавец подписал предварительный
договор.
Если продавец продал квартиру одному из потенциальных покупателей,
но не вам, то у вас есть только два пути: судиться или требовать возмещения
убытков. Для подстраховки себя в такой ситуации необходимо добавить в
предварительный договор условия о гарантиях продавца, данные условия
продавец должен подтвердить, т. е. он должен подтвердить факт того, что не
подписывал с другими потенциальными покупателями предварительных
(основных) договоров и не обещал им продать квартиру. Нарушение этого
условия несёт за собой штраф.
60
9.Риск потерять деньги: аванс или задаток.
После оплаты аванса, продавец может пропасть, так высок риск того, что
вы потеряете свои деньги. В этой ситуации потенциальному покупателю,
необходимо идти в суд и требовать возврата денег.
10.Риск купить квартиру с обременением.
Недобросовестный продавец может не оповестить потенциального
покупателя о том, что у квартиры есть какое – то обременение. Для того, чтобы
избежать такой ситуации необходимо перед подписанием предварительного
договора самостоятельно заказать выписку из ЕГРН. Самые важные
обременения указаны в выписке, однако о некоторых даже Росреестр может не
знать (например, договор найма не регистрируется на 11 месяцев).
В предварительном договоре следует прописать, что продавец
гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания
предварительного договора и не будет обременена после его подписания.
Формулировка может выглядеть следующим образом: «продавец
гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом
залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц,
и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного
договора».
Несоблюдение требований ведёт к наложению штрафа на продавца, а вы
в случае несоблюдения этого условия продавцом можете отказаться от
заключения основного договора.
11.Заключение предварительного договора купли – продажи в
строящемся многоквартирном доме.
Застройщик при строительстве жилья и при заключении договоров
должен руководствоваться положениями Федерального закона от 30.12.2004 N
214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
61
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации"
1
.
Однако недобросовестные продавцы вместо договора о долевом участии
заключают предварительный договор купли – продажи, согласно требованиям
которого в будущем застройщик обязан заключить с дольщиком основной
договор.
В этом случае право собственности на весь многоквартирный дом
находится у застройщика и после подписания основного купли – продажи и его
регистрации в Росреестре переходит к дольщику.
В этом договоре не указаны никакие обязанности продавца перед
дольщиком, т. к. такой вид договора не предусмотрен законом и не охраняется
им. При этом у дольщика отсутствует право требовать от застройщика
соблюдения сроков сдачи строящегося объекта. И самое главное, в этой
ситуации, застройщик может заключить несколько договоров по продаже одной
и той же квартиры разным лицам.
Если застройщик работает в соответствии с законодательством, то
дольщик защищён от ранее указанных рисков, т. к. предварительный договор
после подписания передаётся на регистрацию в Россрестр, что позволяет
избежать неоднократной купли-продажи квартиры
2
.
12.Сделки, не имеющие отношения к жилищному строительству.
Строительство квартир – это постройка дачных домов, хозяйственных
построек и т. п. Садовые дома и хозяйственные постройки не превратятся в
квартиру и более того могут подлежать сносу по решению суда.
В России были случаи, выдачи кредитов в обмен на договоры купли –
продажи недвижимости. В газетных объявлениях потерпевшие знакомились к
1
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и
дополнениями)//"Собрание законодательства РФ", 31.12.2012, N 53 (ч. 1), ст. 7608.
2
Мигушкина А.А. Проблемы обеспечения исполнения предварительного договора купли-
продажи недвижимого имущества задатком. М.: Проблемы качества российского
законодательства. – 2018. – 247 с.
62
будущими кредиторами, и они выдавали им кредиты под залог недвижимости.
На самом же деле люди подписывали договоры купли – продажи, передавая
своё жильё в обмен на кредит. Затем жилая площадь продавалась и новых
хозяева выселяли бывших собственников на улицу.
Однако на практике судебных решений по таким делам нет и
расследование многих дел затягивается, т. к. не получается установить факт
мошенничества.
С точки зрения права, расследование подобных дел представляет массу
сложностей, т. к. большое количество соучастников (кредиторы оформляют
квартиры на подставных лиц, что затрудняет расследование).
13.Продажа недвижимости по доверенности тогда, когда сам владелец
умер.
Согласно п. 6 ч. 1 ст. 188 ГК РФ в случае смерти доверителя доверенность
прекращает свое действие, и сделка в этом случае является недействительной.
Например, наследник бывшего владельца квартиры обратился в суд с
целью оспорить сделку по ее продаже. Обратившийся наследник считает, что
сделка ничтожна, т. к. была заключена на основании доверенности уже после
смерти наследодателя. Одна из судебных инстанций сочла требования
необоснованными, исходя из того, что доверенность и предварительный
договор купли-продажи были оформлены при жизни наследодателя.
Соответственно наследодатель выразил свою волю. Кроме этого, покупатель
приобрел имущество возмездно и расчёт за квартиру был произведён.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не
согласилась с такими выводами и указала на то, что в соответствии с ГК РФ
действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина,
выдавшего доверенность.
В рассматриваемой ситуации основной договор купли-продажи квартиры,
как и регистрация прав собственности наследодателя на неё были проведены
после смерти данного лица. Поверенный же знал об этой и действовал на
63
основании недействительной доверенности. Соответственно оспариваемая
сделка ничтожна.
Ссылка на то, что покупатель является добросовестным приобретателем и
к нему нельзя применить последствия ничтожной сделки не состоятельна. По
общему правилу применение последствий недействительной сделки в форме
двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности
сторон (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31
января 2012 г. N 24-В11-6)
1
.
Для совершения сделок на основании доверенности необходимо
установить контакт с собственником, который выдал доверенность, что
поможет избежать проблем, в т. ч. если доверенность будет отозвана.
Подводя итог, можно сказать, что заключение и исполнение
предварительного договора купли-продажи на практике сопровождается
проблемными аспектами, влекущими за собой нарушение гражданских прав и
обязанностей сторон.
3.2. Пути совершенствования правового регулирования института
предварительных договоров купли-продажи недвижимости
Юридическая грамотность населения оставляет желать лучшего. Люди
подписывают документы, не проверяя их содержания, поэтому у многих людей
сочетание слов «предварительный договор» не вызывает серьёзных эмоций.
1
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 июля 2010 г. № 5-В10-42
Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор,
подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Электронный ресурс. Режим доступа URL:
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/1696357/(Дата обращения:
03.02.2020).
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31 января 2012
г. N 24-В11-6 Электронный ресурс. Режим доступа URL:
https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70045468/ (Дата обращения:
30.01.2020).
64
Люди считают, что, подписав его они не будут иметь каких – либо
серьёзных обязательств и всегда смогут отказаться от их исполнения. Однако
неисполнение договорных обязательств оборачивается для них финансовыми
затратами и повесткой в суд. Чтобы избежать негативных последствий при
заключении договора о намерениях необходимо понимать какие правовые
последствия влечёт его подписание, а именно:
1.Изменение цен на рынке. Возрастание цен на рынке может привести к
тому, что гражданин не сможет уложиться в оговорённую сумму.
2.Указание факта передачи задатка с целью подтверждения серьёзности
намерений сторон. Стороны подразумевают, что в случае неисполнения
обязательств продавцом задаток возвращается к покупателю в двойном
размере
1
.
А если договор не заключен по инициативе покупателя, то задаток в
полном объеме остается у продавца в качестве компенсации. Однако при
возникновении разногласий в последствии часто стороны обращаются в суд. А
судебная практика показывает, что не всегда судом признается факт передачи
задатка при использовании для этих целей предварительного договора.
В этом случае покупатель может потерять задаток. Рекомендуем
оформлять договор о намерениях и соглашение о задатке разными актами, не
объединяя их в одном документе;
- отказ от исполнения договора также влечет за собой определенные
последствия. В случае неисполнения одной стороной своих обязательств по
договору, вторая сторона вправе обратиться в суд. В большинстве случаев суд
признает законность заключенного предварительного договора и обязывает
стороны заключить сделку на условиях, в нем прописанных. По
дополнительным требованиям истца на отказавшуюся сторону судом может
быть возложена обязанность оплатить все издержки и убытки, связанные с
уклонением от заключения договора. При таком исходе событий, основной
1
Громов С.А. Нарушение предварительного договора и абстрактные убытки. М.: Вестник
экономического правосудия Российской Федерации. – 2019. – №. 6. – 25 с.