95
существенным в силу закона условиям при заключении основного договора,
данные условия будут определены по решению суда. По сути, данная норма
перекладывает на плечи суда бремя определения существенных в силу закона
условий за стороны
1
. Так, согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ, отсутствие в договоре
купли-продажи недвижимости условия о стоимости договор считается
незаключенным. Из буквального толкования п. 3 ст. 429 ГК РФ следует, что,
если сторонами при заключении предварительного договора купли-продажи
недвижимости не согласована стоимость этой недвижимости и в
дальнейшем, при заключении основного договора, у сторон возникнут
разногласия относительно стоимости недвижимости, то задача по
определению этой стоимости может быть возложена на суд. В связи с этим,
представляется необходимым корректировка п. 3 ст. 429 ГК РФ с целью
унификации требований к содержанию предварительного договора.
Однако, несмотря на вышесказанное, можно сделать вывод, что на
сегодняшний день предварительный договор в большинстве случаев
позволяет эффективно защитить права и законные интересы сторон,
связанные с заключением основного договора, а сама его конструкция
является справедливой, так как несмотря на видимое понуждение к
заключению основного договора законодатель и суды все же допускают ряд
возможностей освобождения от принуждения к заключению основного
договора.
1
Волкова М.А. Проблемы применения конструкции предварительного договора / М.А. Волкова, Р.Р.
Ленковская // Теоретические и практические проблемы нормативного регулирования частного права и
процесса: сборник трудов научной конференции. Саратов: Саратовский источник, 2017. С. 13.
96
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Институт предварительного договора известен предпринимательству с
древних лет. Римское право («pactum de contrahendo») содержало детальные
нормы, регламентирующие применение предварительного договора, многие
из которых вошли в континентальное право и лишь в XX веке претерпели
значительные изменения. В частности, страны германского права трактовали
предварительный договор с позиции римского права, страны романского
права, модернизировав этот институт, рассматривали данный договор как
односторонне-обязывающий, страны англо-американского общего права не
признавали конструкцию предварительного договора. Как видим, подходы к
правовому регулированию предварительного договора в странах разных
правовых семей различны, вплоть до его отвержения.
Российское гражданское право вплоть до революции 1917 года не
признавало возможность принуждения к заключению договора, хотя бы даже
путем заключения предварительного договора. Предварительный договор
как правовая категория присутствовал в Гражданском кодексе РСФСР 1922
года как договор, предшествующий заключению будущего договора купли-
продажи, договора займа. ГК РСФСР 1964 года вовсе не содержал эту
правовую конструкцию, и только в Основах гражданского законодательства
(1991 год) была выделена статья 60, содержащая порядок функционирования
и форму предварительного договора, последствия его нарушения
(возможность понуждения к заключению основного договора).
Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или
нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских
прав и обязанностей. В общем случае следствием заключения договора
является возникновение гражданско-правовых обязательств, однако в случае
заключения предварительного договора происходит возникновение не
имущественных, а организационных прав и обязанностей сторон.
Организационные правоотношения вытекают из таких договоров, как
97
предварительный договор, рамочный договор, договор простого
товарищества, соглашение об организации взаиморасчетов и других
подобных договоров, направленных на организацию договорных отношений
или совместной деятельности.
Применение предварительного договора дает возможность субъектам
предпринимательской деятельности координировать экономические связи,
планировать хозяйственную деятельность на основательной правовой основе.
Согласно статье 429 ГК РФ, «по предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором».
Исходя из законодательного определения предварительного договора,
данного в ГК РФ, предварительный договор приравнивается к соглашению
сторон, в соответствии с которым они берут на себя обязательство
заключения в будущем основного договора согласно условиям,
сформулированным в предварительном договоре.
Однако положения статьи 429 ГК РФ ограничивают применение
предварительных договоров ситуациями, связанными с передачей имущества
или выполнением работ, оказанием услуг, то есть формально пункт 1 статьи
429 ГК РФ распространяется на договоры, порождающие обязательственные
правоотношения. Тем не менее предпринимательская деятельность включает
в себя действия, не влекущие появление обязательств. Например, соглашение
о порядке владения и пользования общей собственностью может сопрово-
ждаться заключением предварительного договора. Отсюда следует, что
сфера применения предварительных договоров не ограничивается
указанными в ГК РФ направлениями.
В науке гражданского права предварительный договор занимает особое
место в классификации договоров, поскольку требует специального
правового режима, касающегося относительно обособленного круга
отношений по заключению будущих основных договоров. Предварительный
98
договор не является инструментом прямого воздействия в хозяйственном
обороте, это своего рода организационный договор, регулирующий заклю-
чение отдельных видов договоров. Именно поэтому данный вид договора
размещается в общей части обязательственного права ГК РФ. Основной
целью предварительного договора является установление между сторонами
определенного правоотношения, которое в дальнейшем должно привести к
заключению основного договора. В то же время предварительный договор не
является обязательством.
Особенность предварительного договора заключается в том, что
исполнение условий такого договора не связано с исполнением
имущественных требований. Единственной обязанностью, возникающей из
предварительного договора, является обязанность заключения основного
договора. В ситуации, когда отказ одной из сторон от заключения основного
договора влечет за собой убытки от незаключения основного договора для
другой стороны, возникает вопрос о допустимости понуждения одной из
сторон к заключению основного договора. Эта проблема - понуждение к
заключению договора - связана с ограничением свободы волеизъявления
сторон, поскольку лицо, которое требует заключения основного договора,
ограничивает свободу выбора другого лица, при этом требует определенного
имущественного вознаграждения за отказ от заключения договора.
В пункте 4 статьи 445 ГК РФ установлено правило, согласно которому
к стороне, необоснованно уклоняющейся от заключения договора (в нашем
случае - предварительного), применимы требования о возмещении
причиненных убытков в результате такого уклонения. Получается, что в
таких случаях возникают обязательственные отношения в связи с
причинением вреда. Наличие возможности понуждения к заключению
основного договора представляет существенное препятствие к широкому
применению предварительного договора в предпринимательской практике.
Современный предприниматель заинтересован в устойчивости,
предсказуемости, гибкости, свободе предпринимательской деятельности.
99
При этом часто возникает потребность в обеспечении определенного уровня
юридических гарантий предстоящей сделки. Эту возможность предоставляет
предварительный договор, носящий «промежуточный» характер.
В то же время в ситуации, когда другая сторона уклоняется от
заключения основного договора, необходимо иметь возможность
воздействовать на эту сторону. С целью защиты от уклоняющейся от
заключения основного договора недобросовестной стороны будущей сделки
в предварительном договоре может быть предусмотрена неустойка за отказ
от заключения основного договора. Это могут быть санкции за несоблюдение
срока разработки проекта договора, за нарушение срока передачи
документов, требующихся для заключения основного договора.
Отметим, что с июня 2015 года предварительный договор содержит
только указание на то, что в будущей основной сделке стороны определят
существенные условия сделки (без их указания в предварительном договоре).
Дальнейшее изменение основных условий (предмета договора) возможно по
взаимному согласию сторон.
В современном гражданском обороте предварительный договор
является одним из наиболее активно применяемым правовым средством
правового регулирования общественных отношений. В
правоприменительной практике отчетливо проявляется тенденция к
расширению участниками гражданского оборота регулирующих
возможностей данного договора. Вектор законодательного реформирования
предварительного договора как института гражданского права задан
Концепцией развития гражданского законодательства 2009 г., в которой
учтены высказываемые в литературе предложения, а также обширная
судебная практика по применению договора.
Можно выделить три основных направления развития предвари-
тельного договора в условиях реформирования гражданского
законодательства в настоящее время:
1) расширение набора способов, обеспечивающих исполнение
100
предварительного обязательства;
2) изменение содержания института предварительного договора;
3) распространение общих норм обязательственного права на
предварительный договор и порождаемое им предварительное обязательство,
с определенными изъятиями.
Системная оценка содержания указанных направлений судебной
практики по разрешению споров, связанных с исполнением
предварительного обязательства, теоретических исследований данного ин-
ститута дает основание говорить, что современная модель предварительного
договора, используемая на практике, все больше отдаляется от правовой
модели и основополагающих идей, воплощенных в законодательстве и
практике дореволюционной России, в ГК РСФСР, в ст. 60 Основ
гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., в ст. 429 ГК
РФ.
Изменения, внесенные в обязательственное право ФЗ «О внесении
изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»,
принятому Государственной думой РФ 25.02.2015, как представляется, не
улучшают, а существенно изменяют конструкцию данного договора.
Становится возможным использовать способы обеспечения исполнения
обязательств, рассчитанных на договоры имущественного характера: задаток,
неустойка, обеспечительный платеж. Задаток как способ обеспечения
исполнения предварительного обязательства, использование которого в
судебной практике с позиции правового обоснования весьма сомнительно,
как представляется, получил легальное закрепление в ГК РФ. Вместе с тем
это, видимо, все-таки лучший способ легализовать его использование в
правоприменении и тем самым разрешить противоречия в судебной
практике, исключить причины для дискуссии и противоположные позиции
уже внутри самого Верховного Суда РФ.
Легальное закрепление получил и такой способ обеспечения ис-
полнения обязательств, как обеспечительный платеж. Дискуссия о
101
возможности применения этого до недавнего времени непоименованного
способа обеспечения исполнения обязательств в гражданском обороте
завершилась. Из указанного закона следует, что законодатель признал его
гражданско-правовым способом обеспечения исполнения любого
обязательств, а, следовательно, исполнение и предварительного
обязательства.
На наш взгляд, предварительный договор отчетливо приобретает черты
организационно-имущественного договора, то есть договора, сочетающего
условия организационного и имущественного характера. Становится
возможным для обеспечения исполнения предварительного обязательства
использовать способы, указанные в ст. 329 ГК РФ. В судебной практике все
более четко проявляется тенденция исполнения условий имущественного
характера, составляющих содержание основного договора, в рамках
предварительного договора (различного рода расчеты, платежи,
обеспечительные платежи, авансы и т.п.). Соответствующее обоснование и
одобрение такая практика получает в теоретических исследованиях.
Из ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса
Российской Федерации», принятому Государственной думой РФ 25.02.2015,
становится возможным применение к предварительному договору и
порождаемому им обязательству общих норм обязательственного права, не
противоречащих сущности предварительного договора и предварительного
обязательства. Данный вывод следует из ст. 307.1 закона «Применение
общих положений об обязательствах». Думается, что эта легальная основа
для применения к предварительному договору и порождаемому им
предварительному обязательству отдельных норм обязательственного права,
при указанных в ст. 307.1 закона условиях.
На основании анализа правоприменительной практики представляется
целесообразным дополнить закон открытым перечнем обстоятельств, с
наступлением которых контрагент может быть освобожден от понуждения к
заключению основного договора. Также не до конца решен вопрос с
102
использованием задатка в качестве обеспечения предварительного договора,
в частности, ряд ученых-юристов считают, что использование задатка в
качестве обеспечения предварительного договора выглядит как
несоответствие нормам права, поскольку задаток передается в счет оплаты
платежей, причитающихся по основному договору, то есть задатком может
быть обеспечено только денежное обязательство, в свою очередь
предварительный договор устанавливает неимущественные обязательства.
Вместе с тем следует отметить, что на сегодняшний день
предварительный договор в большинстве случаев позволяет эффективно
защитить права и законные интересы сторон, связанные с заключением
основного договора, а сама его конструкция является справедливой, так как
несмотря на видимое понуждение к заключению основного договора
законодатель и суды все же допускают ряд возможностей освобождения от
принуждения к заключению основного договора.
103
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, 30.12.2008 № 7-ФКЗ,
05.02.2014 № 2-ФКЗ, 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // СЗ РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-
ФЗ (ред. от 18.07.2019) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
3. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» (ред. от 27.06.2019) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I). С. 40.
4. Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении
изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» //
СЗ РФ. 2015. № 10. Ст. 1412.
5. Проект Федерального Закона «О внесении изменений в части
первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской
Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской
Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в 1 чтении 27.04.2012) // СПС
КонсультантПлюс.
Научная литература
6. Аблятипова Н.А. Анализ условий и особенностей
предварительного договора / Н.А. Аблятипова, О.Г. Мадаминов // Бюллетень
науки и практики. 2019. Т. 5. № 7. С. 253-259.
7. Агарков М.М. / Избранные труды по гражданскому праву / М.М.
Агарков. В 2 т. Т. 2: Общее учение об обязательствах и отдельных его видах
М.: Статут, 2012. 535 с.
8. Акинфиева В.В. О возможности использования обеспечительного
платежа в качестве способа обеспечения обязательств по предварительному
104
договору // Пермский юридический альманах. 2018. № 1. С. 318-323.
9. Алексеев С.С. Теория государства и права: учебник / С.С.
Алексеев. М.: Норма, 2005. 453 с.
10. Байкова Г.Р. Особенности ответственности сторон за нарушение
условий предварительного и рамочного договоров / Г.Р. Байкова // Аллея
науки. 2019. Т. 3. 3 1 (28). С. 678-683.
11. Барон Ю. Система римского гражданского права / Ю. Барон.
СПб: «Юридический центр Пресс», 2005. 1100 с.
12. Белов В.А. «Договоры о договорах» (предварительный и
рамочный договоры, опцион на заключение договора / В.А. Белов, К.В.
Дудченко // Законодательство. 2016. № 2. С. 9-18.
13. Бетуганов Д.З. Предварительный договор: правовая природа и
особенности применения / Д.З. Бетуганов // Образование и право. 2015. № 11
(75). С. 32-37.
14. Богатырев Ф.О. К вопросу о существовании обязательств с
нематериальным интересом / Ф.О. Богатырев // Журнал российского права.
2004. № 1. С. 88-100.
15. Бородкин В.Г. Опционный договор в проекте изменений в
Гражданский кодекс / В.Г. Бородкин // Московский юрист. 2013. № 2 (9). С.
78-87.
16. Брагинский М.И. Договорное право. Общие положения:
монография. Книга 1 / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М.: Статут, 2011.
841 с.
17. Буркова А.Ю. Предварительные договоры: международная
практика и российское законодательство / А.Ю. Буркова // Право и
экономика. 2016. № 3 (337). С. 46-49.
18. Бычков А. Нюансы предварительного договора / А. Бычков //
ЭЖ-Юрист. 2015. № 7. С. 11-15.
19. Васильев А.В. Предварительный договор в праве России и США:
дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / А.В. Васильев. Москва. 2007. 299 с.