75
условия о денежных обязательствах сторон
1
. Данная позиция также
подтверждается Постановлениями Арбитражного суда Московского округа
от 12 октября 2015 года № А40-15774/15-89-183, от 22 июля 2016 года №
А40-146901/10-83-1232, от 25 июля 2016 года № А40-149922/16-48-1269, от
25 июля 2016 года № А40-149920/16-48-1270, от 28 июля 2016 года № А40-
146904/16-61-1013.
Помимо этого, внимание судов при приобретении недвижимости
акцентируется на форме предварительных договоров. Так, кассационный суд
по одному рассматриваемому делу согласился с выводом суда
апелляционной инстанции, согласно которому, форма предварительного
договора должна отвечать форме, установленной для основного договора в
соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ, однако требование относительно
обязательной государственной регистрации договора долевого строительства
на предварительные договоры не распространяется (п. 3 ст. 4 Федерального
закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), так
как предметом предварительного договора является обязательство сторон
заключить договор в будущем, а не обязательства в отношении
недвижимости
2
.
По мнению арбитражных судов, Федеральный закон «Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» выступает в качестве специального в отношении к
нормам ГК РФ о купле-продаже товара в будущем.
Наряду с приобретением недвижимого имущества в будущем с оплатой
части денежной суммы применяется также вексельная схема оплаты. Суть
1
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.09.2016 по делу № А40-
149910/10-34-1281 // СПС КонсультантПлюс.
2
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.12.2014 № А33-
6921/14- Ф02-9180/14 // СПС КонсультантПлюс.
76
вексельной схемы заключается в приобретении векселя на сумму стоимости
жилья в новостройке. Так, Арбитражный суд Центрального округа при
рассмотрении дела указал, что у налогового органа отсутствую полномочия
по осуществлению проверки точности применения цены по сделке,
поскольку сделка купли-продажи недвижимого имущества оплачивается
векселями Сбербанка России и не является товарообменной операцией. Суд
отметил, что обязательства покупателя по данному договору носят
материальный характер; в случае фактической оплаты векселями не меняется
существо данного обязательства, так как вексель является средством
платежа, в связи с чем заключенная сделка купли-продажи имущества с
использованием векселя третьего лице не может быть признана бартерной
сделкой на основании ст. ст. 431, 454, 567 ГК РФ
1
.
Арбитражными судами исключается возможность заключения ин-
вестиционного договора на создание недвижимости. Так, Арбитражным
судом Поволжского округа было рассмотрено следующее дело. ООО и
инвестором был подписан инвестиционный договор, в качестве предмета
которого служило инвестирование в строительство жилого комплекса в г.
Пензе, который расположен на улице Мира, д. 58а. Суд указал, что при
рассмотрении данного дела при решении вопроса о заключении
инвестиционного договора основное заключается в изучении правовой
природы оспариваемого договора, от нее зависит правильная квалификация
договора и согласование сторонами основных условий договора
2
.
В Обзоре судебной практики по спорам, возникающим в связи с
участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ
19 июля 2017 г., приводится пример, когда физическое лицо заключило
предварительный договор купли-продажи с застройщиком и оплатило часть
1
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 09.11.2016 № А14-
13798/2015/321/34 // СПС КонсультантПлюс.
2
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа 12.07.2016 по делу № А49-
6834/2016 // СПС КонсультантПлюс.
77
стоимости кредитными средствами по соглашению. Суд отметил, что
застройщик имел возможность приобретения денежных средств от
гражданина на строительство жилого объекта лишь по договору долевого
участия. Суд удовлетворил требование истца и обязал ответчика –
компанию-застройщика вернуть истцу выплаченную сумму и проценты за
пользование чужими средствами в двойном размере согласно ст. 395 ГК РФ,
а также возместить убытки – страховую премию, проценты по кредитному
договору и компенсировать моральный вред
1
.
Подобные случаи не являются редкостью. Судебной практике известны
примеры, когда покупатели заключают договор займа и договор долевого
участия со строительными организациями. Основной целью таких договоров
является предоставление гражданином денежных средств застройщику для
возведения объектов недвижимости, застройщик же обязуется по окончании
строительства предоставить эту недвижимость дольщику. Однако на момент
заключения таких договоров у застройщика отсутствовало разрешение на
строительство, в связи с чем срок сдачи объекта был перенесен.
Дольщик обратился в суд с иском о признании данных договоров
недействительными и возврате уплаченных по ним денежных средств, а
также процентов на пользование чужими денежными средствами, неустойки
по договору долевого участия, компенсации морального вреда и штрафа
согласно закону о защите прав потребителю.
Санкт-Петербургский городской суд удовлетворил требования истца
(кроме неустойки) и указал, использование денежных средств граждан при
отсутствии разрешения на строительство не допускается. В апелляционном
определении отмечено, что данный запрет распространяется также на те
случаи. Когда гражданин соглашается с передачей денежных средств на
1
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием
граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.) // СПС
КонсультантПлюс.
78
строительство
1
.
В судебной практике имеются примеры удовлетворения требований
истца о расторжении предварительного договора долевого участия. Так,
Московский городской суд в апелляционном определении от 2 марта 2016 г.
по делу № 33-6746/16 удовлетворил требования истца о расторжении
предварительного договора долевого участия. В исковом заявлении истец
требовал возвращения уплаченных им денежных средств, взыскания
процентов за использование чужих денежных средств, убытков, неустойки
по закону о защите прав потребителей, штрафа, а также компенсации
морального вреда. Суд удовлетворил требования истца за исключением
уплаты неустойки и возмещения убытков. Аргументами суда являлось то,
что в данном случае неустойка по Закону о защите прав потребителей не
может быть взыскана, поскольку взаимоотношения между дольщиком и
застройщиком регулирует специальный закон - Федеральный закон от
30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,
которым предусмотрен специальный вид ответственности для строительных
компаний, получающих денежные средства от граждан, - уплата процентов
за использование чужих денежных средств в двойном размере на основании
ст. 395 ГК РФ. Что касается возмещения убытков, то судом было указано,
что, заявляя требования о взыскании убытком, истец должен был обосновать
не только размер убытков и противоправность действий ответчика, но и
причинно-следственную связь данными действиями и причиненными
убытками, что истцом сделано не было
2
.
Президиумом Верховного суда РФ указывается, что в случае
совершения сделки между строительной компанией и гражданином для того,
1
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23 апреля 2015 г.
№ 33-6239/2015 // СПС РосПравосудие.
2
Апелляционное определение Московского городского суда от 2 марта 2016 г. по делу №
33-6746/16 // СПС РосПравосудие.
79
чтобы обойти Федеральный закон № 214-ФЗ, при этом цель данной сделки
заключается в приобретении денежных средств от физического лица для
строительства объекта недвижимости и последующей его передачи данному
физическому лицу, то такая сделка может быть признана судом сделкой, на
которую распространяются нормы ФЗ № 214-ФЗ
1
. Так, физическое лицо и
строительная организация заключили предварительный договор купли-
продажи еще не построенной квартиры. На основании положений данного
договора гражданин обязуется осуществить передачу денежных средств
застройщику в счет оплаты стоимости будущей квартиры, а застройщик, в
свою очередь, по завершении строительства обязуется передать квартиру
гражданину. Данная сделка фактически скрывает взаимоотношения сторон,
регулируемые Федеральным законом № 214-ФЗ. В этом случае покупатель
справе обратиться в суд для получения гарантий, предусмотренных ФЗ №
214-ФЗ
Санкт-Петербургский городской суд удовлетворил требования истца о
признании предварительного договора купли-продажи договором участия,
взыскании неустойки по договору долевого участия, а также компенсации
морального вреда, поскольку физическим лицом был заключен
предварительный договор купли-продажи со строительной компанией,
однако квартира в установленный срок не была сдана
2
.
В случае, если предварительный договор участия в долевом
строительстве содержит условия, подлежащие включению в такой договор на
основании ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, и если лицо, которое
привлекает денежные средства для строительства, отвечает требованиям,
предъявляемым к застройщикам ст. ст. 2 и 3 Федерального закона № 214-ФЗ,
1
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием
граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.) // СПС
КонсультантПлюс.
2
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15 мая 2014 года
№ 33-6142/14 // СПС РосПравосудие.
80
то такой предварительный договор признается договором участия в долевом
строительстве подлежит государственной регистрации, а застройщик обязан
предоставить документы на государственную регистрацию. Так, Ленинский
районный суд г. Ижевска, рассмотрев иск В. к ООО «Энергомикс», указал,
что заключенный сторонами предварительный договор участия в долевом
строительстве является основным и должен быть зарегистрирован. Суд
обязал ответчика предоставить необходимые для государственной
регистрации договора документы: разрешение на строительство; проектную
декларацию; план создаваемого объекта недвижимого имущества с
указанием его местоположения и количества находящихся в составе
создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых
помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
договор поручительства, если застройщик в качестве способа обеспечения
своих обязательств выбрал поручительство. При вынесении данного решения
суд принял во внимание содержание предварительного договора и пришел к
выводу, что данный договор содержит условия договора участия в долевом
строительстве
1
.
Следует отметить, что с 2019 года осуществляется переход на переход
на проектное финансирование строительства жилья, то есть строительство
многоквартирных домов будет производиться с преимущественным
привлечением средств банка. Фактически это означает начало процесса
отмены договора долевого участия. Соответствующие изменения были
внесены в Федеральный закон № 214-ФЗ. Возможность приобретения
квартир по договору долевого участия остается, однако формат сделки
кардинально изменен. С 1 июля 2019 года все сделки по покупке квартир на
этапе строительства заключаются через специальные эскроу-счета в
уполномоченных банках. Застройщик получит деньги с эскроу только после
представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации
1
Решение Ленинского районного суда г. Ижевска № 12-29/2017 12-492/2016 от 13 октября
2017 г. по делу № 12-29/2017 // СПС РосПравосудие.
81
права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.
Главная цель проведения реформы долевого строительства
заключается в уменьшении количества обманутых дольщиков: граждане
перестанут рисковать собственными средствами, поскольку в случае
банкротства застройщика, средства с эскроу-счетов возвращаются
дольщикам.
Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на
заключение основного договора, в течение срока, установленного для его
заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении
основного договора, в силу чего по истечении указанного срока
обязательство по заключению основного договора прекращается.
Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались
действия, направленные на заключение основного договора, однако к
окончанию срока обязательство по заключению основного договора не
исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного
срока требование о понуждении к заключению основного договора может
быть передано на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ). По результатам
рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд
выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и
определяются условия основного договора, а также указывается момент, с
которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго п. 5
ст. 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к п. 4 ст. 445
ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в
законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий
заключаемого договора и позиций сторон.
Однако, несмотря на данное положение, в практике выделяются
обстоятельства, на основание которых суд освобождает лицо от заключения
основного договора при уже заключенном дополнительном договоре,
например, невозможность заключения основного договора в силу
непреодолимых обстоятельств.
82
Так, в Девятый Арбитражный апелляционный суд обратился
гражданин К. с заявлением к Т. об обязании заключить основной договор на
основании предварительного. Суд первой инстанции отказал в
удовлетворении иска. Истец, не согласившись, подал апелляционную жалобу
в вышеуказанный суд, требуя отмены предыдущего судебного акта.
Заявитель указал, что он неоднократно обращался в адрес ответчика с
предложением заключить основной договор, но явившись к нотариусу,
ответчик отказался предоставить документы, необходимые для
нотариального удостоверения основного договора, в связи с чем
нотариальное действие по удостоверению основного договора между
сторонами не было совершено, что и послужило основанием для обращения с
иском в суд. При анализе фактов, апелляционный суд пришел к выводу, что
решение суда первой инстанции является правомерным. Отказывая в
удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того,
что третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки,
вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и
возместив им убытки, вызванные таким отзывом. 19 февраля 2015 года С.
дала согласие ответчику на продажу уставного капитала в обществе, однако
09 июля 2017 года С. отозвала данное согласие, о чем истец был извещен в
тот же день под расписку в нотариусе. В связи с отзывом согласия до
заключения договора купли-продажи, у ответчика отсутствовали полномочия
на заключение основного договора.
Поскольку третье лицо отозвало свое согласие на совершение сделки
по продаже доли в уставном капитале до заключения договора купли-
продажи, то у ответчика отсутствовали полномочия на заключения основного
договора в силу независимых от него обстоятельств, а соответственно нет
необходимости принуждать его к заключению данного договора
1
.
Другим основанием отказа в принуждение к заключению основного
1
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2018 г.
№09АП-6673/2018 // СПС КонсультантПлюс.
83
договора на основании дополнительного является односторонний отказ от
предварительного договора.
ООО «Янкомрегистрация» обратилось в Девятый Арбитражный
апелляционный суд с апелляционным иском о пересмотре решения суда
города Москвы. В суд первой инстанции истцом был направлен иск в
отношении ООО «ЯнРенИнвест» о признании одностороннего отказа от
исполнения предварительного договора недействительной сделкой и
применении последствий недействительной сделки. В своем решении суд
первой инстанции руководствовался тем фактом, что ответчик письмом
уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения предварительного
договора по причине нарушения последним обязательств по перечислению
арендной платы. Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции
пришел к выводу, что истец не исполнил свои обязанности по уплате
арендной платы, а в этой связи одностороннее расторжения ответчиком
предварительного договора суд посчитал законным. Таким образом решение
суда первой инстанции было оставлено без изменений
1
.
Иными словами, лицо может в одностороннем порядке отказаться от
заключения основного договора на основании предварительного, но при
условии надлежащего уведомления контрагента и наличие нарушений с его
стороны.
Стоит сказать и о таком основании, как истечение срока
предварительного договора. Так в определение Верховного суда Российской
Федерации рассматривалось дело между юридическими лицами о
понуждение к заключению основного договора купли-продажи на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Истец не согласился с
решениями судов других инстанций и подал кассационную жалобу. Суд
первой инстанции, разрешая спор, опирался на то, что истец обратился к
ответчику с требованием о заключении основного договора после истечения
1
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2016 г. №09АП-
19042/2016-ГК // СПС КонсультантПлюс.
84
срока, установленного в предварительном договоре и, что правоотношения
сторон были прекращены на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ, в связи с чем
оснований для понуждения ответчика заключить основной договор не
имеется. Соответственно истцу было отказано в удовлетворении заявленных
требований
1
.
Проведенный анализ законодательства и материалов судебной
практики позволяет сформулировать ряд особенностей, соблюдение которых
необходимо при заключении предварительного договора:
1. Непосредственно в самой статье 429 ГК РФ указано, что
предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной
для основного договора, если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме. В ином случае (например, устная форма)
предварительный договор будет считаться ничтожным.
2. Исполнение договора может быть обеспечено задатком либо
неустойкой при уклонении от заключения основного договора.
3. В предварительном договоре должно быть прям указано, что
стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем основной
договор на определенных условиях. Следовательно, в результате переговоров
и достижения согласия по всем существенным условиям, они прямо
указывают на обязанность заключения основного договора.
4. Сроки заключения основного договора устанавливаются
сторонами в предварительном договоре по соглашению. Если сроки не
определены, то основной договор должен быть заключен в течение года с
момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
1
Определение Верховного Суда РФ от 02.04.2019 №307-ЭС19-3552.