4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 4
ГЛАВА 1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА .................................................................. 8
1.1. Предварительный договор как разновидность организационного
договора в гражданском праве: история и современность ................................. 8
1.2. Значение предварительного договора при заключении основного
договора .................................................................................................................. 15
1.3. Существенные и иные условия предварительного договора .................... 22
1.4. Соотношение предварительного договора со смежными правовыми
конструкциями ....................................................................................................... 32
ГЛАВА 2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА ........................................................................................................... 48
2.1. Ответственность сторон за неисполнение обязательств, предусмотренных
предварительным договором ............................................................................... 48
2.2. Способы обеспечения исполнения обязательств, предусмотренные
предварительным договором ............................................................................... 55
ГЛАВА 3. ПРАКТИКА ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА И ВОПРОСЫ ЕГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ...................................... 65
3.1. Практика заключения и исполнения предварительного договора ............ 65
3.2. Вопросы законодательного совершенствования гражданско-правового
договора .................................................................................................................. 79
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 89
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ............................................. 94
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования. Договор как средство юридического
оформления волеизъявления сторон играет превалирующую роль в
гражданских правоотношениях. Существует большое многообразие
договоров, в зависимости от критериев, положенных в основу
классификаций. Вторая часть Гражданского кодекса
1
(далее –ГК РФ)
содержит в себе нормы, регулирующие различные виды договоров, в
зависимости от особенностей предмета договора и взятых на себя сторонами
обязательств. Более общая классификация гражданско-правовых договоров
приведена в общих положениях о договоре в первой части ГК Р
2
. В нее
входит ипредварительный договор, который относится к категории
организационных, и предваряет заключение основного договора, причем его
заключение будет носить обязательный характер. Заключение договора в
обязательном порядке является скорее исключением из правил,
установленных ст. 421 ГК РФ. Поэтому исключительную актуальность
приобретает исследование вопросов заключения, исполнения и расторжения
предварительного договора, а также ответственность за нарушение его
условий.
На сегодняшний день как в сфере торгового оборота, так и в других
гражданских правоотношениях предварительный договор является
распространенной конструкцией, которая позволяет не только дать
юридическую силу соглашению сторон, но и обеспечивает гарантию их
интересов, когда одна сторона по тем или иным причинам уклоняется от
заключения основного договора. Однако субъекты зачастую, заключая
предварительный договор, упускают из виду важные элементы содержания
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от
18.03.2019, с изм. от 03.07.2019) // "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст.
410.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от
18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019) // "Собрание законодательства РФ",
05.12.1994, N 32, ст. 3301.
6
предварительного договора или же наоборот, включают в него те условия,
которые он по определению содержать не должен. А это, в свою очередь,
порождает ряд проблем на практике, как по классификации договора, так и
по его исполнению.
Так как конструкция предварительного договора не всегда
используется сторонами по своему прямому назначению, возникающие в
рамках этих отношений проблемы часто являются предметом обсуждения в
судах. Часто, на практике, в одном договоре смешиваются условия
предварительного и основного договоров, иногда конструкцию
предварительного договора стороны стараются использовать с целью обойти
установленные в законе нормы о характере договора. Существуют и другие
проблемные вопросы в этой сфере. В связи с большим количеством судебных
споров, вытекающих из отношений сторон, основанных на предварительных
договорах, необходимо разобраться в правовой природе предварительного
договора, четко определить цели его заключения и выработать единые
требования по ответственности за его нарушения.
Все вышесказанное говорит об актуальности темы настоящего
исследования.
Определяющими в теоретическом осмыслении считаются работы
ученых, проводивших глубокое исследование предмета, как в конкретно-
историческом аспекте, так и при доскональном анализе правовой сущности
предварительного договора: С.С.Алексеев, К.Н.Анненков, М.И.Брагинский,
В.В.Витрянский,Е.Годэмэ,А.Г.Карапетов,П.А.Меньшенин,Л.А.Морозова,И.Б.Н
овицкий,К.П.Победоносцев,О.А.Чаусская,В.И.Червонюк,Г.Ф. Шершеневич и
др.
Целью выпускной квалификационной работы является рассмотрение
особенностей правового регулирования предварительного договора в
историческом аспекте, выявление наиболее острых теоретических вопросов,
решение которых позволит минимизировать ошибки в правоприменительной
практике на современном этапе.
7
Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:
– рассмотреть историю и современность предварительного договора
как разновидности организационного договора;
– определить значение предварительного договора при заключении
основного договора;
– охарактеризовать существенные и иные условия предварительного
договора;
– исследовать соотношение предварительного договора со смежными
правовыми конструкциями;
– выявить особенности ответственности сторон за неисполнение
обязательств, предусмотренных предварительным договором;
– рассмотреть способы обеспечения исполнения обязательств,
предусмотренные предварительным договором;
– исследовать практику заключения и исполнения предварительного
договора;
– проанализировать вопросы законодательного совершенствования
гражданско-правового договора.
Объектом выпускной квалификационной работы являются
общественные отношения, которые складываются в процессе заключения,
изменения и прекращения предварительного договора.
Предмет исследования – нормативные правовые акты, судебная
практика в сфере заключения, изменения и прекращения
предварительного договора.
Задачи, решаемые в выпускной квалификационной работе, определили
комплекс общих и частных научных методов исследования. В работе
использовались общенаучные методы: дедукция и индукция, анализ и синтез,
а также частные научные методы исследования: исторический, сравнительно-
правовой и системно-структурный.
Практическая значимость исследования заключается в исследовании
особенностей правового регулирования предварительного договора,
8
имеющих значение в правоприменительной практике и при изучении
студентами гражданского права.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав,
объединяющих восемь параграфов, заключения и списка использованной
литературы.
9
ГЛАВА 1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
1.1. Предварительный договор как разновидность организационного
договора в гражданском праве: история и современность
Гражданское право содержит в себе ряд договоров, созданных для
организации, упорядочивания и охраны будущих правоотношений. В
гражданском обороте они играют важную роль, поэтому необходимо
однозначно понимать и регулировать отношения, происходящие из таких
договоров. К таковым относится и предварительный договор.
Законодатель данный договор урегулировал нормами, относящимися к
общим положениям о договоре первой части Гражданского кодекса, тем
самым однозначно не определил его правовую природу. Вследствие чего в
доктрине гражданского права возникло несколько точек зрения на понимание
сущности предварительного договора
3
.
Толкуя ст. 429 ГК РФ, ряд ученых говорит о том, что предварительный
договор нельзя определить, как самостоятельный вид договора; это особая
правовая конструкция, применить которую возможно к любому из частных
видов договоров. Ю.В. Шанаурина объясняет это тем, что предварительный
договор не направлен на создание, изменение или прекращение обязанности
стороны передать вещь, выполнить работу или оказать услугу
4
. Однако
данная позиция является противоречивой, ведь предварительный договор по
смыслу его содержания выделяется лишь из иных конструкций договоров, а
не занимает отдельное положение в системе сделок в общем понимании или
гражданском праве вообще. К тому же полное отрицание предварительного
договора как договорной конструкции, имеющей определенный правовой
3
Богатова В.И. Предварительный договор // Право и рынок: материалы Всерос. науч.
конф. / [редкол.: В. Я. Музюкин (отв. ред.) и др.]. Барнаул : Изд-во Алт. гос. ун-та, 1994. С.
131–132.
4
Шанаурина Ю.В. Институт предварительного договора в гражданском праве России
:автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2016. С. 17–18.
10
режим, влечёт невозможность универсального применения его в
гражданском обороте, в том числе ко всем гражданско-правовым договорам.
Некоторые научные деятели, в том числе П.А. Меньшенин, имеют
обратную от вышеназванной точку зрения и относят предварительный
договор к самостоятельному соглашению сторон правоотношения с
собственным содержанием, порождающим установленные права и
обязанности, в том числе обязанность заключить основной договор во
избежание неблагоприятных последствий, предусмотренных ст. 429 ГК РФ–
возмещение убытков
5
.
Также существует спорное понимание предварительного договора, как
части, фазы основного договора, его незаконченной версии. Но тогда
возникает вопрос, как требовать исполнения обязанности по нему, то есть его
завершения, если суть предварительного договора направлена на порождение
обязанности заключить договор на определённых условиях, а не на
исполнение обязанности, предусмотренной в основном договоре?
Согласно общему правилу, предварительный договор можно
классифицировать как двусторонний договор, носящий организационный
характер, в соответствии с которым обязательство заключить основной
договор возникает у обеих сторон. В то же время нельзя исключать в
соответствии с принципом свободы договора возможность заключения
одностороннего предварительного договора, обязательство заключить
основной договор по которому возникает лишь у одной из сторон по
требованию контрагента, хотя контрагент заключать основной договор не
обязан.
Понимается, что предварительный договор способствует установлению
правовых связей участников договорных обязательств ещё до заключения
основного договора. При этом, не требуя немедленного исполнения (к
примеру, внесения суммы оплаты при заключении). В противном случае,
5
Меньшенин П.А. Предварительный договор в российском гражданском праве:автореф.
дис. ... канд. юрид. наук. М., 2011. С. 7.
11
данный договор уже будет признаваться основным. Наиболее распространен
предварительный договор в сделках с недвижимостью (таких как, купля-
продажа квартиры/дома, долгосрочная аренда недвижимости и т.д.). При
купле-продаже, например квартиры, покупатель и продавец жилого
помещения прибегают к предварительному договору, чтобы подготовиться к
заключению основного договора: зафиксировать достигнутые
договоренности о цене, порядке оплаты, сроках заключения сделки, после
чего продавец обычно снимает жилье с продажи, а покупатель материально
готовится к предстоящей покупке.
Это своеобразная страховка сторон - покупатель уверен, что именно он
купит понравившееся жилье, и цена не станет потом неприятным сюрпризом,
а продавец получает возможность спокойно подготовить документы и
запланировать использование денег. Предварительный договор может быть
очень полезным инструментом при нестабильном (растущем или падающем)
рынке жилья
6
.
Предварительный договор заключается в том случае, когда стороны не
готовы к заключению основного договора. Об оперативном создании
основания для заключения основного договора можно говорить только в том
случае, когда требования, предъявляемые установленным порядком, к
заключению предварительного договора будут более гибкие, чем требования,
предъявляемые к основному договору. Полное соответствие условий
предварительного и основного договоров приведет к полной бессмыслице
проведения переговоров
7
.
Гражданско-правовой институт предварительного договора прошел
долгий путь развития, с течением времени сфера его применения
расширялась, а сам он приобретал черты, присущие современному
толкованию предварительного договора.
6
Амелина А. Предварительный договор и его особенности. [Электронный ресурс]. - Режим
доступа: https://advokatvspb.ru/stat/predvaritelnyj-dogovor-i-ego-osobennosti (дата
обращения: 19.12.2019).
7
Меньшенин П.А. Особенности состава и предпосылок действительности
предварительного договора // Журнал российского права. 2017. №2 (170). С. 45.
12
Из документальных источников достоверно известно, что в VI веке до
н.э. во времена реформы Солона предварительный договор существовал в
виде задатка. Уже в те времена уплата задатка означала, что сделка
подтверждается, а сумма задатка учитывалась при последующем расчете.
Упоминание о предварительном договоре нашло своё отражение и в
Древнем Риме. Римляне понимали предварительный договор как некое
добровольное понуждение друг друга к совершению определенных действий,
не направленных на совершение определенных действий, а лишь с будущим
оформлением основных договоренностей, связанных с предметом
потребностей одной или обеих сторон
8
.
Надо отметить, что многие положения древнеримского представления
о предварительном договоре нашли отражение и в современном российском
праве, в том числе и положения о форме, содержании и последствиях
данного соглашения.
Юлиан Барона считает, что предварительный договор в римском праве
являлся своего рода обязательственным договором - соглашением двух и
более лицо том, что одна сторона в дальнейшем совершит в отношении
другой определенное действие или будут совершены взаимные действия.
При этом существует несколько теорий относительно времени, когда договор
считается заключенным
9
.
В римском праве обязательство не возникало в момент осуществления
предложения и до момента заключения договора у сторон была вероятность
отказа от обязательств. Кроме того, сумма ущерба рассчитывалась в связи с
потерями по незаключению основного договора, но, отнюдь, не потому что,
что одна из сторон не выполнила конкретные действия.
Важно отметить, что современное законодательство других стран
также предусматривает заключение предварительных соглашений.
8
Сабельников А.Н. Предварительный договор // Челябинский государственный
университет, 2015. [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
https://studfiles.net/preview/5785057/page:2/ (дата обращения: 19.12.2019).
9
Барон Ю. Система римского гражданского права. – СПб: Изд-во Р. Асланова
«Юридический центр Пресс», 2015. – С. 216.
13
Например, Гражданский кодекс Республики Казахстан, Гражданский кодекс
Республики Беларусь, Гражданский кодекс Республики Узбекистан
определяют правовую конструкцию такого договора. Между юридической
основой предварительного договора этих стран существуют определенные
различия. Например, в белорусском законодательстве не описывается
предмет основного договора.
Таким образом, можно сделать вывод, что при различных правовых
основах и трактовках предварительного договора все признают его как
правовое явление и понимают как любое предшествующее основному
соглашение вне зависимости от того, может ли оно быть исполнено
принудительно
10
.
Еще в Своде законов гражданских были нормы, закрепляющие
«запродажу», конструкция которой схожа с предварительным договором. В
соответствие с договором запродажи одна сторона обязывалась продать
другой стороне к определенному времени недвижимое или движимое
имущество. Условия, права и обязанности сторон указывались в так
называемой «запродажной записи». В качестве условий указывались цена и
срок, в течение которого одна сторона должна продать другой стороне
имущество, после истечения указанного срока запродажная запись считалась
недействительной. Договор запродажи не представлял возможности
понуждения к заключению договора, при этом в случае уклонения от
заключения основного договора налагалась ответственность,
предусмотренная договором запродажи в виде уплаты неустойки, потери
задатка, а также обязанность возместить весь причиненный неисполнением
договорных обязательств ущерб
11
.
Гражданский кодекс РСФСР от 1922 года
12
содержал в себе правовые
10
Чаусская О.А. Гражданское право: Учебник для студентов образовательных
учреждений среднего профессионального образования. – М.: Дашков и К, 2017. – С. 299.
11
Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права: Введение. Общая часть. Особенная часть.
Тула: Автограф, 2001. С. 423.
12
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. Введен в действие постановлением ВЦИК от 11
ноября 1922 г. // Собрание Узаконений РСФСР. 1922. №71.