74
которые регулируют данный тип договорных обязательств»
83
.
Вышеприведенное позволяет утверждать, что правовая квалификация
предполагает оценку фактов, по результатам которой происходит
применение соответствующих норм законодательства. Это относимо и к
вопросу о правовой квалификации предварительного договора.
Следует заметить, что Постановление Пленума Верховного Суда РФ N
49 помимо прочего содержит раздел, посвященный разъяснениям общего
характера о правовой квалификации договора.
Так, из п. 47 указанного Постановления следует следующее: при
квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об
отдельных видах договоров необходимо, прежде всего, учитывать существо
законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и
признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом,
независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого
договора, названия его сторон, наименования способа исполнения.
Действующее гражданское законодательство не содержит каких-либо
запретов по включению иных, помимо прямо указанных в законе, условий в
предварительный договор. Но в то же время, как следует из анализа судебной
практики, обязательства, вытекающие из такого договора, часто становятся
предметом споров вследствие неоднозначного понимания правового смысла
заключенного договора сторонами — имеет ли он своей целью организацию
отношений сторон или служит возникновению имущественного права.
Из анализа судебной практики последних лет (за период с 2016 по 2018
г.) следует, что наиболее часто заключение договора, поименованного как
предварительный, но содержащего не характерные для него условия, имеет
место в виде заключения предварительного договора купли-продажи
недвижимости. Так, стороны, помимо указания о том, какой именно договор
они обязались заключить, в тексте предварительного договора согласуют
условия не только о предмете договора купли-продажи, заключение которого
83
Тарусина Н.Н. Социальные договоры в праве: Монография. М.: Проспект, 2017. С. 480.
75
предполагается по условиям предварительного договора, о цене — размере
денежной суммы, которую должен уплатить будущий покупатель, а также
условие о внесении покупателем этой денежной суммы в полном объеме
либо в части еще до заключения основного договора.
В таком случае и возникает необходимость выявления возможных
критериев для правовой квалификации.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что суды,
рассматривая вопрос толкования условий предварительного договора купли-
продажи, содержащего условие о внесении платы за вещь до заключения
основного договора, в качестве оснований для переквалификации
предварительного договора в основной договор купли-продажи
рассматривают не только лишь внесение платы.
Наряду с условием о внесении платы и наличием факта ее внесения
суды подвергают оценке размер внесенной платы и выясняют
действительную направленность воли сторон при заключении
предварительного договора, принимая во внимание всю совокупность этих
факторов.
Показательным в этом аспекте можно считать следующий пример. В
Определении Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 304-ЭС17-7216 по
делу N А27-11187/2016
84
приведено обоснованное утверждение о том, что
если платеж по предварительному договору внесен стороной в целях, иных
чем оплата предмета по основному договору, а именно, как в этом случае, в
счет обеспечения штрафных санкций на случай отказа покупателя от
заключения основного договора, то такой платеж не может
свидетельствовать об уплате цены или ее существенной части и такая оплата
не дает оснований для квалификации предварительного договора в качестве
договора купли-продажи недвижимости с условием о предварительной
оплате.
84
Определение Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 304-ЭС17-7216 по делу N А27-
11187/2016 // СПС «КонсультантПлюс».
76
В приведенном примере суд, оценивая наличие оснований для
квалификации предварительного договора в качестве договора купли-
продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, в качестве
критерия обоснованно учел цель внесения оплаты в рамках предварительного
договора.
Практика рассмотрения споров о взыскании неосновательного
обогащения по предварительному договору идет аналогичным путем.
Правоприменитель придерживается позиции, согласно которой в случае,
если денежная сумма в рамках предварительного договора была внесена в
качестве обеспечения неустойки и в последующем засчитана невиновной
стороной как неустойка, правовые основания для взыскания этой суммы как
неосновательного обогащения в пользу виновной стороны отсутствуют
85
.
Стоит отметить, что при оценке размера суммы, внесенной по
предварительному договору в счет оплаты по основному договору, в
качестве критерия ее существенности как основания для переквалификации
предварительного договора в основной суды используют процентное
соотношение внесенной суммы к сумме, составляющей общую цену по
основному договору, который планировался в будущем. Такой подход судов
логичен. Однако сам факт бессистемного применения такого подхода
некоторыми судами не исключает возникновение вопросов в практике. На
текущий момент отсутствуют официальные разъяснения о том, по каким
критериям размер внесенной суммы может быть признан «существенной
частью». Наличие такого разъяснения могло бы иметь существенное
практическое значение и положительно повлиять на формирование
единообразия в практике рассмотрении споров судами.
Еще одним критерием в рассматриваемом аспекте является
действительная воля сторон и наличие конклюдентных действий.
Так, например, Тверской районный суд г. Москвы по гражданскому
85
См., напр., Решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.05.2017 по делу N А40-
228055/16 // СПс «КонсультантПлюс».
77
делу N 2-6960/2015, оценивая действительную волю сторон, помимо факта
внесения покупателем платы в счет стоимости вещи, принял во внимание
конклюдентные действия, произведенные сторонами в рамках
предварительного договора, в том числе и факт передачи имущества от
будущего продавца будущему покупателю, факт пользования стороной этим
имуществом, а также несение стороной бремени содержания этого
имущества
86
.
Наглядно иллюстрирует применение судами критериев, относящихся к
поведению и действительным намерениям сторон, Определение Верховного
Суда РФ от 9 января 2018 г. по делу N 50-КГ17-27
87
. При рассмотрении
вопроса о правовой квалификации заключенного между спорящими
сторонами предварительного договора судом в качестве критериев приняты
во внимание: факт оплаты цены при подписании предварительного договора,
факт пользования будущим покупателем спорным имуществом и отсутствия
материальных правопритязаний со стороны будущего продавца. Также в
этом случае суд установил в ходе судебного разбирательства и учел при
оценке и решении вопроса о том, какие нормы к возникшим отношениям
применить, то, что побудительным мотивом вступления продавца в
правоотношения с покупателем явилось намерение продать спорное
имущество и выручить денежные средства для погашения ранее возникших
долговых обязательств. На этом основании суд пришел к выводу о том, что
между сторонами фактически заключен договор купли-продажи, поскольку
стороны имели намерение заключить не предварительный, а основной
договор купли-продажи и фактически его исполняли.
Изложенное позволяет прийти к выводу о том, что в настоящее время в
судебной практике при толковании условий предварительного договора
имеют применение некоторые критерии для правовой квалификации
86
Решение Тверского районного суда г. Москвы по гражданскому делу N 2-6960/2015
[Электронный ресурс] Режим доступа: https://sudact.ru (дата обращения: 22.12.2019).
87
Определение Верховного Суда РФ от 9 января 2018 г. по делу N 50-КГ17-27 // СПС
«КонсультантПлюс».
78
предварительного договора в качестве конкретного вида гражданско-
правового договора, который стороны намеревались заключить. К таковым
можно отнести: наличие в предварительном договоре купли-продажи
обязанности стороны внести цену имущества или ее существенную часть,
факт внесения стороной цены имущества, цель внесения денежных средств
по предварительному договору, поведение и действительную направленность
воли сторон предварительного договора.
Эти критерии стихийно сформированы судами различных судебных
инстанций под влиянием роста количества такой категории споров. Как
видно, определяя такие критерии, суды исходят из общих правил толкования
условий договора.
Применение судами вышеперечисленных критериев для выявления
наличия основания к квалификации предварительного договора в основной
договор купли-продажи кажется обоснованным и полностью соответствует
положениям ст. 431 ГК РФ.
Таким образом, анализ судебной практики и научной литературы по
теме исследования привел нас к следующим выводам. Организационный
договор по своей правовой природе является организационным договорам и
закрепляет волеизъявление сторон о заключении основного договора на
согласованных уже условиях. Поэтому нельзя востребовать по
предварительному договору выполнения условий, хоть и согласованных
сторонами, но, предусмотренных в рамках основного договора. Однако,
денежные обязательства в рамках предварительного договора все же имеют
место быть, например, обязательства, вытекающие из предварительного
договора, могут быть обеспечены внесением задатка или обеспечительного
платежа. Такие способы обеспечения исполнения обязательств могут
служить определенной гарантией для сторон, заинтересованных в
заключении основного договора и мерой ответственности для стороны,
виновно уклоняющейся от сделки. Но, так как в судебной практике
встречаются случаи с установлением в предварительном договоре
79
нескольких, разных по своему характеру и назначению платежей, причем,
часто только для одной из сторон, мы видим целесообразность в
установлении в ГК РФ единой ответственности для виновно уклоняющейся
от заключения договора стороны в виде неустойки за каждый день просрочки
от исполнения обязательств.
3.2. Вопросы законодательного совершенствования гражданско-
правового договора
Несмотря на то, что в современном законодательстве предварительный
договор описан в достаточной мере, все же возникает ряд юридических
вопросов и трудностей, связанных с его регулирующей и обеспечительной
функциями. Например, в случае смерти одной из сторон, заключивших
предварительный договор
88
. Получается, если наследник умершего не
заменит выбывшего участника, то к моменту окончания срока
предварительного договора такое обязательство прекращается, поскольку
исполнить его уже невозможно согласно ст. 416 ГК РФ. Но может сложиться
такая ситуация, что предмет предварительного договора вследствие смерти
одного из его участников будет разделен на части между наследниками и не
поступит в собственность целиком правопреемнику предварительного
договора; тогда правопреемник обязан заключить основной договор, который
подлежит прекращению обязательства, так как его уже невозможно
исполнить.
Обязательное свойство предварительного договора ставит вопрос о
защите и исполнении обязательств. Многие юристы полагают, что такое
обеспечение возможно. Но говоря о допустимости применения выбора
способов обеспечения, в теории и практике нет однозначности. Одной из
проблем, вызывающей жаркие споры между исследователями, является
88
Бутенко Е.В. Предварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства
// Журнал российского права. 2017. № 3. С. 54.
80
использование задатка в вопросе предварительного договора. В п. 1 ст. 380
ГК РФ дано определение, что считается задатком. В отдельных случаях
задаток может расцениваться как дополнительный метод перестраховки при
заключении предварительного договора. И здесь представляются следующие
последствия, например, если виновен продавец, то он обязан будет вернуть
задаток в двойном размере, если покупатель, то задаток остается продавцу,
об этом говорит ст. 381 ГК РФ. Само определение задатка имеет в
соответствии с законодательной базой несколько юридических функций,
каждая из которых в нашем случае представляется незаменимой
(обеспечительная, удостоверительная, платежная). Заключение на практике
почти всех предварительных договоров не обходится без обсуждения
задатка. Некоторые из цивилистов полагают, что предварительный договор
может включать в свою конструкцию внесение задатка. Другие
исследователи выступают категорически против, и особенно это касается
отношений с оборотом недвижимости.
Если подробнее рассмотреть доводы обеих сторон, то известный
исследователь В.В. Витрянский
89
утверждает, что в Проекте Гражданского
уложения имелась норма, по которой обеспечения задатком
предварительного договора обязывало стороны заключить в перспективе
обязательный договор, соответствующий предварительному. Поэтому В.В.
Витрянский считает, что ГК РФ, хотя и не содержит аналогичных норм, но в
то же время не исключает обеспечения задатком предварительный договор. В
упомянутом выше Проекте Гражданского уложения в соответствии со ст.
1593 рассматривается задаток денежной суммы, выданной одной из сторон, в
качестве доказательства заключения договора и в обеспечении его
исполнения. Хочется отметить, что принципы, рассматриваемые авторами
исследований о возможности обеспечения предварительного договора
задатком, все же являются более исключительными и подлежащими к
89
Витрянский В.В. Общие положения о договоре // Хозяйство и право. 1995. № 12. С. 3-25.
81
применению в контексте указанного закона
90
. Такие отдельные в
современном российском законодательстве случаи встречаются в ст. 448 ГК
РФ и в ряде других нормативных актов, регулирующих заключение
договоров на торгах (п. 3 ст.383 ГК РФ от 25 октября 2001 г. № 115 ФЗ), где
указано, что участники торгов должны предоставить задаток в размере, сроке
и порядке, обговоренном в извещении о проведении торгов. В случае отмены
торгов задаток должен быть возвращен, а также возвращен лицам, которые
не выиграли торги.
В то же время другие авторы считают, что заключение
предварительного договора не порождает возникновения имущественных
обязательств, он по своей правовой природе не влечет денежных
обязательств, и как вывод - платежная способность задатка не может быть
реализована в предварительном договоре. Утверждается, что деньги,
переданные потенциальным покупателем продавцу, засчитываются как
платеж по основному договору; когда он еще не заключен и никаких
обязательств по нему не возникает, то эта денежная сумма является своего
рода необоснованным обогащением. А в соответствии с п. 4 ст. 1109 ГК РФ
такие действия можно квалифицировать как необоснованное обогащение,
которое возврату не подлежит. Применение такой нормы, однако, по
претензиям возврата денежных средств по несостоявшейся сделке
ограничено Арбитражным судом Российской Федерации. С учетом
разъяснений споры по задатку должны определяться со ст. 167 и п. 2 ст. 1107
ГК РФ. В то же время на практике арбитражно-судебная система
снисходительно относится к вопросу задатка, признавая его допустимость.
Но все же, когда задатком страхуется еще не появившиеся обязательства, это
весьма противоречит характеру юридических отношений, основываясь на
согласии задатка. Многие цивилисты утверждают, что дополнительное
обязательство не противоречит обеспечению задатком предварительного
90
Волкова М.А. Задаток как способ обеспечения предварительных договоров // Юрист.
2017. № 22. С. 3-6.
82
договора, это лишь несколько меняет сам принцип, так как стороны
связываются обязательством по основному договору, которого хоть еще не
существует, но в предварительном договоре все условия сформированы в
основные черты, то есть предварительный и основной договор дублируют
друг друга. Однако, как указывалось выше, основной и предварительный
договоры - это хотя и взаимосвязанные, но, тем не менее, самостоятельные
договоры. Они появляются в разное время, предварительный предшествует
основному, и с момента заключения основного договора вытекающее из
предварительного договора обязательство прекращается. Из сказанного
становится понятно, что существовать в одном времени все три функции
задатка, требуемые законом, не могут. Еще можно отметить в пользу мнения
о невозможности обеспечения основного договора внесением в
предварительный договор задатка то, что в таком случае его заключение
влечет возникновение имущественных обязательств. Никаких
имущественных, а тем более денежных обязательств он не порождает. Здесь
напрашивается вывод, что в предварительном договоре платежная функция
задатка реализована быть не может
91
. Вопрос о применении в отношении
предварительного обязательства обеспечительного платежа остается
открытым и, по нашему мнению, будет разрешен на практике.
Несмотря на то, что заключение предварительного договора имеет ряд
больших преимуществ, и сложно переоценить его значимость в юридической
практике, рассмотрим еще ряд трудностей, с которыми можно столкнуться с
заключением предварительного договора. Очень часто участники
предварительного договора не считают необходимым соблюдать его условия,
считая, что особых проблем не возникнет при составлении основного
договора в будущем. Но на деле все может обернуться совсем иначе. В п. 4
ст. 445 ГК РФ прописано: «в случае безосновательного уклонения от
исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи
91
Накушнова Е.В. Договор оказания риэлторских услуг в гражданском праве России: дис.
... канд. юрид. наук. Саратов, 2010. С. 104.
83
одной стороной, другая сторона вправе обратиться в суд»
92
. А в суде почти
всегда иски по этому вопросу получают удовлетворение.
Другой проблемой является отсутствие предмета договора в
заключении сделки. Так бывает, к примеру, когда дом не достроен на момент
купли-продажи недвижимости или не оформлены документы в
собственность одной из сторон обязательств. Такой договор часто в
настоящее время предлагается строительными фирмами. Такая сделка вполне
может быть оспорена в суде, и ее последствия для участников могут быть
вполне негативными. Хотя при этом судебных решений по таким вопросам
до настоящего момента еще недостаточно сформировано. И естественно, что
судебные органы могут вынести решение о необходимости выполнения
договора или о его юридической ничтожности.
На практике мы наблюдаем и другие примеры с вытекающими
проблемами из заключения предварительного договора. Когда одна из сторон
желает найти причину для того, чтобы признать договор ничтожным,
поскольку такое признание освобождает стороны от необходимости
выполнения обязательств по закону в будущем основного договора.
Основанием для аннулирования предварительного договора могут служить
ошибки при составлении его конструкции и наличие пунктов,
противоречащих закону.
Еще одной проблемой является вопрос об обязательской составляющей
договора, и в юридической сфере он решается неоднозначно. Некоторые
правоведы полагают, что он вообще не является обязательством, указывая на
нецелесообразность последствий, на исполнение обязанности по заключению
основного договора, и аргументируют это мнение тем, что предварительный
договор с момента заключения основного не имеет вообще никакого
значения. Другие авторы не согласны с этим положением, обосновывая свою
позицию тем, что предварительный договор устанавливает только
92
Подузова Е.Б. Организационный договор и его виды: автореф. дис. ... канд. юрид. наук.
М., 2012. С. 18.