24
передачи того или иного имущества после того, как отпадут препятствия,
которые мешают на момент заключения предварительного договора. Рост
случаев заключения договоров по существу не соответствующих
предварительным, приводит к необходимости дополнительного толкования и
установления правоотношений сторон.
Так, граждане заключили со строительной фирмой предварительный
договор купли- продажи квартиры. По условиям договора покупатель должен
был внести на счет продавца полную стоимость будущего жилья. Договор
обязывал в определенный срок заключить основной договор и
предполагалось, что в момент его подписания покупателю будет передана
готовая недвижимость. Граждане внесли оплату полностью, а продавец с
заключением основного договора затянул. Это стало причиной обращения в
суд с требованием выплатить неустойку за нарушение срока передачи
квартиры и неустойку за нарушение срока подписания основного договора.
Судебная коллегия по гражданским делами ВС РФ увидела
существенные нарушения норм материального и процессуального права в
выводах первой и апелляционной инстанциях. Коллегия посчитала, что
необходимо выяснить действительную общую волю сторон с учетом цели
договора. Условия договора были истолкованы с буквальным значением
содержащихся в нем слов и выражений. Так, независимо от наименования
договора суд установил его действительное содержание, исходя из
буквального значения содержащихся в нем слов и выражений (Определение
ВС РФ от 02.04.2019 №11-КГ19-3)
35
. Так, с учетом всего вышеизложенного,
данный договор хотя и поименован предварительным договором купли-
продажи, предусматривал обязательства ответчика передать истцам в
собственность квартиру и обязательства истца в полном объеме до
заключения основного договора внести полную сумму стоимости этой
квартиры. Соответственно, данный договор не является предварительным в
35
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации от 02.04.2019 №11-КГ19-3 [Электронный ресурс] Режим доступа:
https://clck.ru/GwQgB (дата обращения: 20.12.2019).
25
силу иного смысла ст. 429 ГК РФ. Дело направлено на новое рассмотрение,
поскольку судом не установлено действительное содержание спорного
договора, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и
выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли
сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Если в пределах определенного срока сторонами (стороной)
совершались действия, направленные на заключение основного договора,
однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора
не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения
установленного срока требование о понуждении к заключению основного
договора может быть передано на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ). По
результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного
договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается
предмет и определяются условия основного договора, а также указывается
момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца
второго п. 5 ст. 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к
п. 4 ст. 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления
решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с
учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.
Однако, несмотря на данное положение, в практике выделяются
обстоятельства, на основание которых суд освобождает лицо от заключения
основного договора при уже заключенном дополнительном договоре,
например, невозможность заключения основного договора в силу
непреодолимых обстоятельств.
Так, в Девятый Арбитражный апелляционный суд обратился
гражданин Кушнера А. Е. с заявлением к Тюрникову Н. С. об обязании
заключить основной договор на основании предварительного. Суд первой
инстанции отказал в удовлетворении иска. Истец, не согласившись, подал
апелляционную жалобу в вышеуказанный суд, требуя отмены предыдущего
судебного акта. Заявитель указал, что он неоднократно обращался в адрес
26
ответчика с предложением заключить основной договор, а явившись к
нотариусу, ответчик отказался предоставить документы, необходимые для
нотариального удостоверения основного договора, в связи с чем
нотариальное действие по удостоверению основного договора между
сторонами не было совершено, что и послужило основанием для обращения с
исков в суд. При анализе фактов, апелляционный суд пришел к выводу, что
решения суда первой инстанции является правомерным. Отказывая в
удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того,
что третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки,
вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и
возместив им убытки, вызванные таким отзывом. 19 февраля 2015 года
Тюрникова Ю.А. дала согласие ответчику на продажу уставного капитала в
обществе, однако 09 июля 2017 года Тюрникова Ю.А. отозвала данное
согласие, о чем истец был извещен в тот же день под расписку в нотариусе. В
связи с отзывом согласия до заключения договора купли-продажи, у
ответчика отсутствовали полномочия на заключение основного договора
36
.
Поскольку третье лицо отозвало свое согласие на совершение сделки
по продаже доли в уставном капитале до заключения договора купли-
продажи, то у ответчика отсутствовали полномочия на заключения основного
договора в силу независимых от него обстоятельств, а соответственно нет
необходимости принуждать его к заключению данного договора.
Другим основанием отказа в принуждение к заключению основного
договора на основании дополнительного является односторонний отказ от
предварительного договора.
ООО «Янкомрегистрация» обратилось в Девятый Арбитражный
апелляционный суд с апелляционным иском о пересмотре решения суда
города Москвы. В суд первой инстанции истцом был направлен иск в
отношении ООО «ЯнРенИнвест» о признании одностороннего отказа от
36
Девятый арбитражный апелляционный суд, постановление от 21 марта 2018 г. №09АП-
6673/2018 [Электронный ресурс] Режим доступа: https://clck.ru/GwQhH (дата обращения:
21.12.2019).
27
исполнения предварительного договора недействительной сделкой и
применении последствий недействительной сделки. В своем решение суд
первой инстанции руководствовался тем фактом, что ответчик письмом
уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения предварительного
договора по причине нарушения последним обязательств по перечислению
арендной платы. Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции
пришел к выводу, что истец не исполнил свои обязанности по уплате
арендной платы, а в этой связи одностороннее расторжения ответчиком
предварительного договора суд посчитал законным. Таким образом решение
суда первой инстанции было оставлено без изменений
37
.
Иными словами, лицо может в одностороннем порядке отказаться от
заключения основного договора на основании предварительного, но при
условии надлежащего уведомления контрагента и наличие нарушений с его
стороны.
Стоит сказать и о таком основание как истечение срока
предварительного договора.
Так в определение Верховного суда Российской Федерации
рассматривалось дело между юридическими лицами о понуждение к
заключению основного договора купли- продажи на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Истец не согласился с
решениями судов других инстанций и подал кассационную жалобу. Суд
первой инстанции, разрешая спор, опирался на то, что истец обратился к
ответчику с требованием о заключении основного договора после истечения
срока, установленного в предварительном договоре и, что правоотношения
сторон были прекращены на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ, в связи с чем
оснований для понуждения ответчика заключить основной договор не
имеется. Соответственно истцу было отказано в удовлетворении заявленных
37
Девятый арбитражный апелляционный суд, постановление от 2 июня 2016 г. №09АП-
19042/2016-ГК [Электронный ресурс] Режим доступа: https://clck.ru/GwQhi (дата
обращения: 21.12.2019).
28
требований
38
.
П.А. Меньшин упоминал, что: «направленность предварительного
договора на заключение в будущем основного договора выражается в том,
что условия первого договора не могут быть определены иначе, чем
посредством указания на условия последнего. В этом выражается
функциональная связь условий предварительного и основного договоров»
39
.
И это логично, ведь смысл заключения предварительного договора
содержится в обязательстве заключить в будущем основной договор.
Следует ли из этого, что стороны должны предусмотреть в
предварительном договоре все условия основного договора?
С одной стороны, в дублированности условий нет никакого смысла,
ведь с заключением предварительного договора у сторон возникает только
одно право и одна обязанность – заключить основной договор. С другой
стороны, возникает некая неопределенность условий, которые будут
прописаны в основном договоре.
В пункте 3 статьи 429 ГК РФ отражено право сторон предусмотреть
условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из
сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении
предварительного договора. Следовательно, такой договор должен позволять
определить индивидуальные характеристики объекта, например,
недвижимого имущества, в отношении которого сторонами будет заключен
основной договор.
Верховный Суд Российской Федерации придерживается позиции, что
условие об установлении предмета договора считается выполненным, если
обе договаривающиеся стороны имеют об этом предмете одинаковое
представление и могут его определить
40
.
38
Определение Верховного Суда РФ от 02.04.2019 №307-ЭС19-3552 [Электронный ресурс]
Режим доступа: https://clck.ru/GwQi6 (дата обращения: 21.12.2019).
39
Меньшенин П.А. Особенности состава и предпосылок действительности
предварительного договора // Журнал российского права. – 2017. - № 2 (170). – С. 110.
40
Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 4-КГ15-21 (Судебная коллегия по
гражданским делам) [Электронный ресурс] – Режим доступа:
29
Поэтому условие о предмете договора может считаться согласованным
не только путем прямого указания в предварительном договоре
индивидуальных характеристик объекта недвижимости, но и путем
согласования сторонами механизма определения таких характеристик в
будущем, при надлежащем исполнении обязательств по предварительному
договору.
Например, в предварительном договоре купли-продажи земельного
участка могут быть не указаны точное местоположение, площадь и
кадастровый номер участка, который будет предметом основного договора
купли-продажи, тем не менее, условие о предмете может считаться
согласованным, если стороны согласовали дополнительный механизм для
определения предмета основного договора, включив в предварительный
договор условие о совершении продавцом действий по выделу земельного
участка и формированию его определенных границ.
Закон не требует согласования в предварительном договоре всех
существенных условий основного договора, но и не запрещает сторонам
предусмотреть в его содержании условия, по которым уже достигнуто
соглашение, например задаток (аванс).
Долгое время в теории и практике отсутствовал единообразный подход
к вопросу о том, допускается ли задаток по предварительному договору. В
постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской
Федерации от 19 января 2010 года №13331/09 суд сделал вывод о
невозможности применения задатка в качестве исполнения обязательств по
предварительному договору в связи с отсутствием денежного обязательства,
которое бы могло обеспечивать такой задаток. В связи с этим внесенный
задаток был признан неосновательным обогащением получателя
41
.
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=432461#0 (дата обращения
23.12.19)
41
Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от
19.01. 2010 года №13331/09 [Электронный ресурс] – Режим доступа:
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/1694322/ (дата обращения 23.12.19)
30
В других судебных актах можно обнаружить противоположный
подход. Так, Верховный Суд Российской Федерации в определении судебной
коллегии по гражданским делам от 22 июля 2008 года № 53-В08-5
42
признал,
что обеспечение задатком обязательств по предварительному договору
является допустимым, поскольку ГК РФ соответствующего запрета не
содержит. В случае применения данного способа обеспечения незаключение
основного договора влечет последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ
в виде обязанности ответственной стороны возвратить двойную сумму
задатка.
Вступивший в силу Федеральный закон от 08 марта 2015 года № 42-ФЗ
прямо предусматривает возможность обеспечения исполнения обязательств
из предварительного договора задатком, тем самым, исключая возможность
существования первого из названных подходов.
Подобным образом, как правило, решается вопрос о возможности
уплаты аванса по предварительному договору. Если условие о внесении
предусмотрено предварительным договором, требование о возврате этих
сумм как неосновательного обогащения может быть заявлено плательщиком
только в связи с прекращением обязательств из предварительного договора
(косвенно этот вывод подтверждается определением судебной коллегии по
гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25 сентября
2012 года № 5-ГК12-42
43
) либо прекращением основного договора.
Однако, если предварительный договор содержит условие
предварительной оплаты полной цены (или ее существенной части),
недвижимости которая будет создана или приобретена в последующем, то
такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи
будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате согласно
42
Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации от 22 июля 2008 года № 53-В08-5 // СПС «КонсультантПлюс».
43
Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации от 25 сентября 2012 года № 5-ГК12-42 // СПС «КонсультантПлюс».
31
пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11 июля
2011 года № 54
44
.
Условия, предусмотренные предварительным договором позволяют
сторонам выстроить механизм обеспечения исполнения предварительного
договора.
Если между сторонами возникают разногласия относительно условий
основного договора, то в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ стороны могут обратиться в
суд для достижения соглашения по этим условиям.
Кроме того, стороны могут включить в предварительный договор это
право как условие, согласно которому недостигнутые соглашения будут
дополнены решением суда.
Проведенный анализ законодательства и материалов судебной
практики, позволяет сформулировать ряд особенностей, соблюдение которых
необходимо при заключении предварительного договора:
1. Непосредственно в самой ст. 429 ГК РФ указано, что
предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной
для основного договора, если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме. В ином случае (например, устная форма)
предварительный договор будет считаться ничтожным.
2. Исполнение договора может быть обеспечено задатком либо
неустойкой при уклонении от заключения основного договора.
3. В предварительном договоре должно быть прямо указано, что
стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем основной
договор на определенных условиях.
Следовательно, в результате переговоров и достижения согласия по
всем существенным условиям, они прямо указывают на обязанность
заключения основного договора
45
.
44
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11 июля 2011 года № 54 //
СПС «КонсультантПлюс».
45
Аблятипова Н. А., Клысь Э. Д. Особенности предварительного договора в гражданском
праве РФ // Вестник современных исследований. 2019. №1.4 (28). С. 5.
32
4. Сроки заключения основного договора устанавливаются
сторонами в предварительном договоре по соглашению. Если сроки не
определены, то основной договор должен быть заключен в течение года с
момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на
заключение основного договора, в течение срока, установленного для его
заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении
основного договора, в силу чего по истечении указанного срока
обязательство по заключению основного договора прекращается.
1.4. Соотношение предварительного договора со смежными
правовыми конструкциями
Одной из самых обсуждаемых тем в научной литературе на данных
этап времени являются преддоговорные отношения. Всем известно, что
основу гражданских правоотношений составляют сделки, и законодатель
каждодневно работает над тем, чтобы совершенствовать механизм
возникновения добросовестных гражданско-правовых отношений. Однако
законодатель уделяет некоторое внимание и преддоговорным отношениям.
Преддоговорные отношения подразумевают за собой согласование условий
договора, который будет заключен в будущем. Для этих целей стороны могут
подписать предварительных договор и соглашение о намерении. Между
данными видами сделок, хоть они и входят в группу преддоговорных
отношений, существует некоторая разница, о которой и пойдет дальше речь.
Такое явление как соглашение о намерении пришло в российского
законодательство из зарубежной практики, где в качестве делового обычая
фиксировались в письменной форме результаты окончательных переговоров
до заключения самого договора, которому в дальнейшем дали назвали
соглашение о намерении. Наиболее развитой страной в этом плане оказалась
США, где институт преддоговорных отношений наиболее развит, чем в
33
России. Правовое регулирование США рассматривает ни один, ни два, а
целых четыре вида соглашений о намерении. Первым видом, согласно
законодательству США, является договор о намерении, который не содержит
в себе юридическое содержание, то есть права и обязанности сторон. Второй
вид соглашений - это так называемые условные соглашения о намерении,
которое предусматривает наступление юридически значимых последствий,
что делает такое соглашение обязательным для сторон. Следующий вид
соглашений о намерениях заключается в том, что некоторые условия,
которые отражены в документе обязательны для сторон, а другие нет. И
последний вид соглашения о намерении, который практикует Соединенные
Штаты является соглашение, которое обязательно для сторон, то есть по
своей сути это предварительный договор, который отражен в ГК РФ.
Соглашение о намерении не нашло свое отражение в законодательстве
Российской Федерации. В силу особенностей соглашение о намерении во
многом сходен с предварительным договором, но не является его
отожествлением. Нередко случается так, что возникают трудности в
разграничении этих, во многом схожих, сделок или ситуации, когда
возникают недопонимания между сторонами.
Чтобы разобраться в природе предварительного договора и соглашении
о намерении, а также определись их различие между собой нужно
рассмотреть конструкцию каждого из них.
Содержание предварительного договора отражено в ГК РФ, а именно в
ст. 429 ГК РФ и для начала нам следует обратиться именно к этой статье.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются
заключить договор о передаче имущества, а также выполнении работ и
оказание услуг в будущем на условиях, предусмотренными данным
договором. Это значит, что предметом предварительного договора являются
действия сторон, которые направлены на заключение основного договора в
будущем. Следует отметить, что если стороны предварительного договора
начинают совершать действия по исполнению основного договора до его