64
ОАО "АФЖС" (наймодатель) обязалось предоставить за плату во временное
владение и пользование для постоянного проживания изолированное жилое
помещение: трехкомнатную квартиру N 41 общей площадью 64,10 кв. м,
расположенную на первом этаже дома N 7 (корпус 1) по улице Крупской в
городе Омске.
Настоящий договор является сделкой под отлагательным условием,
поскольку права и обязанности по договору возникают у сторон при условии
осуществления государственной регистрации перехода права собственности на
жилое помещение к наймодателю. С момента заключения договора наниматель
владеет и пользуется жилым помещением в соответствии с настоящим
договором (пункты 1.6, 1.7 договора найма).
Свидетельством о государственной регистрации права от 05.03.2015
серии 55-АБ N 311960 подтверждено право собственности ОАО "АФЖС" на
объект недвижимости: жилую квартиру общей площадью 64,1 кв. м, 1 этаж,
расположенную по адресу: город Омск, улица Крупской, дом 7, корпус 1,
квартира 41.
На обращение ОАО "АФЖС" за государственной регистрацией договора
найма на указанную квартиру Управление Росреестра в уведомлении от
20.04.2015 N 55/201/018/2015-6516 отказало в проведении государственной
регистрации договора найма жилого помещения на основании абзацев
четвертого и шестого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, поскольку к
моменту заключения указанного договора наймодатель не являлся
собственником сдаваемого в наем помещения.
Оспаривая отказ регистрирующего органа в проведении государственной
регистрации обременения права собственности на квартиру в виде найма ОАО
"АФЖС" сослалось на несоответствие этого отказа закону, а также нарушение
его прав и законных интересов.
С учетом гражданско-правового принципа свободы договора субъекты
правоотношений вправе по своему усмотрению определять условия договора,
65
кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано
законом или иными правовыми актами (статьи 421 ГК РФ).
Из положений статьи 422 ГК РФ вытекает, что договор должен
соответствовать обязательным для сторон правилам, установленных законами и
иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 157 ГК РФ сделка считается
совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили
возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства,
относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
При исследовании материалов дела суд первой инстанции установил, что
право собственности на квартиру было зарегистрировано за ОАО "АФЖС"
05.03.2015, тогда как документы на регистрацию ограничения права
собственности квартиры в виде найма были представлены в Управление
Росреестра 13.03.2015, то есть к моменту рассмотрения вопроса о регистрации
найма ОАО "АФЖС" являлось собственником квартиры, и отлагательное
условие, указанное в договоре найма, было исполнено.
Так как переход права собственности к ОАО "АФЖС" был прямо
согласован сторонами договора найма в качестве отлагательного условия, что
не противоречит положениям статьи 157 ГК РФ, с учетом разъяснений, данных
в пункте 52 Постановления Пленума N 25, и к моменту совершения
оспариваемого отказа в государственной регистрации право собственности
заявителя на указанную выше квартиру было зарегистрировано в
установленном порядке, суд первой инстанции обоснованно исходил из
представления ОАО "АФЖС" необходимых документов для государственной
регистрации найма жилого помещения и отсутствии у регистрирующего органа
основания для отказа в ее проведении.
Установив, что отказ Управления Росреестра в государственной
регистрации найма жилого помещения, нарушает права и законные интересы
ОАО "АФЖС" и не соответствует закону, суд первой инстанции правомерно
признал этот отказ недействительным согласно части 2 статьи 201 АПК РФ,
66
обязав произвести государственную регистрацию ограничения права
собственности в виде найма жилого помещения.
Судом апелляционной инстанции обоснованно поддержаны выводы суда
первой инстанции.
Приведенные регистрирующим органом в кассационной жалобе доводы
подлежат отклонению, поскольку выражают несогласие с выводами судов об
оценке представленных для государственной регистрации найма жилого
помещения документов и не опровергают правильное применение судами
первой и апелляционной инстанций норм материального права к
установленным обстоятельствам по настоящему делу
1
.
Таким образом, требование удовлетворено, поскольку к моменту
рассмотрения вопроса о регистрации наймодатель являлся собственником
квартиры, отлагательное условие было исполнено.
Таким образом, сделку, совершенную под отлагательным условием,
необходимо отличать от предварительного договора (ст. 429 ГК). При
наступлении отлагательного условия сделка, в содержание которой оно
включено, без каких-либо дополнительных юридических фактов порождает те
права и обязанности, возникновение которых ставилось в зависимость от
наступления условия. Так, например, стороны договорились о том, что
продается библиотека, но право собственности на нее перейдет к покупателю
только после отъезда продавца в другой город в связи с повышением по
службе. Наступление указанного отлагательного условия само по себе является
основанием перехода права собственности на библиотеку. Если эти же лица
заключили бы предварительный договор о том, что они обязуются в будущем
заключить договор купли-продажи библиотеки, то для перехода права
собственности на библиотеку необходимо было бы заключить отдельный
(основной) договор купли-продажи.
1
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.04.2016 N Ф04-
1210/2016 по делу N А46-6815/2015
67
Возникаем еще один вопрос. Может ли предварительный договор быть
заключен под отлагательным условием? Ответ здесь определяется соответствии
с п. 1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным
условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в
зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит
оно или не наступит.
Пункт 1 ст. 429 ГК РФ определяет, что по предварительному договору
стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать
условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного
договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и
юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей
волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и
обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих
законодательству условий договора. Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и
юридические лица свободны в заключении договора.
Действующее законодательство не содержит норм, запрещающих
заключение предварительного договора под отлагательным условием. Таким
образом, заключение такого договора возможно.
Этот вывод подтверждается судебной практикой.
Так, в Постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 19.01.2016 N 16АП-3682/2015 по делу N А63-5235/2015 (Постановлением
Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.04.2016 N Ф08-2312/2016
данное Постановление оставлено без изменения) суд установил, что
предварительный договор был заключен под отлагательными условиями,
наступление которых не зависит от воли сторон, однако только после
68
выполнения этих условий у сторон возникает обязательство заключить
основной договор купли-продажи земельного участка. Суд не посчитал такие
условия противоречащими закону.
В Постановлении ФАС Московского округа от 29.04.2013 по делу N А40-
84488/12-23-771 суд также не посчитал предварительный договор,
заключенный под отлагательным условием, противоречащим закону.
Таким образом, предварительный договор может быть заключен под
отлагательным условием.
69
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕИСПОЛНЕНИЕ
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР
3.1 Обеспечение исполнения предварительного договора
Обязательства сторон по предварительному договору о заключении в
будущем основного договора, как и любые другие гражданско-правовые
обязательства, могут быть обеспечены поручительством, независимой
гарантией, залогом, удержанием имущества одной из сторон, если обе стороны
предварительного договора являются предпринимателями и такое право
предусмотрено в данном договоре или ином соглашении между ними (абз. 2 п.
1 ст. 359 ГК РФ).
Обязательства по предварительному договору могут быть обеспечены
неустойкой, поскольку ни правилами о неустойке, ни нормами о
предварительном договоре не установлен запрет на этот счет. Однако
неустойка в случае отказа от заключения основного договора может быть
снижена на основании ст. 333 ГК РФ либо в удовлетворении требования о е
взыскании может быть вовсе отказано.
Из предварительного договора возникают только обязательства сторон
заключить основной договор в будущем, и они по своей правовой природе не
являются денежными. По предварительному договору ни у одной из сторон нет
денежного обязательства, никаких платежей с них не причитается, поэтому
использование задатка не отвечает природе предварительного договора.
Стороны предварительного договора могут использовать такой
инструмент, как обеспечительный (гарантийный) платеж - способ, в законе не
предусмотренный, но и не противоречащий ему, поэтому допустимый в силу
принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и прямого указания п. 1 ст. 329 ГК
РФ о праве сторон использовать не поименованные в законе способы
обеспечения исполнения обязательств.
70
Стороны могут также предусмотреть право стороны, получившей
обеспечительный платеж, производить из него вычеты любых сумм,
причитающихся в ее пользу (задолженность по оплате товаров, неустойку и
др.).
В § 7 главы 23 ГК РФ, посвященном институту задатка, нет запрета на
использование обеспечительного платежа в качестве обеспечения исполнения
обязательств по предварительному договору. В связи с этим по
предварительному договору одна сторона может в пользу другой перечислить
обеспечительный платеж, который остается у нее в обеспечение исполнения
обязательства стороны, перечислившей платеж, заключить основной договор.
Если по ее вине он заключен не будет, то обеспечительный платеж остается у
стороны, которая его получила.
В иных случаях обеспечительный платеж подлежит возврату либо может
быть зачтен по основному договору, если у стороны, перечислившей платеж,
перед другой стороной по условиям основного договора будут какие-либо
денежные обязательства.
Существенные изменения претерпели положения ст. 380 ГК РФ в части
определения правового значения задатка как способа обеспечения исполнения
обязательств, определенных в том числе при заключении предварительного
договора.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма,
выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по
договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в
обеспечение его исполнения.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении
работ или об оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором.
Сформировавшаяся ранее практика судов исходила из того, что
обстоятельство незаключения сторонами основного договора делегитимизирует
71
обладание денежными средствами лицом, принявшим задаток, в связи с чем
признавались обоснованными исковые требования о взыскании с такого лица
неосновательного обогащения в размере уплаченной суммы и в определенных
случаях с применением санкций, предусмотренных положениями ст. 395 ГК РФ
о начислении процентов за пользование чужими денежными средствами
1
В силу положений ч. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора
ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за
неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана
уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана
возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не
предусмотрено иное.
Законом N 42-ФЗ ст. 380 ГК РФ дополнена абз. 4 следующего
содержания.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком
может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного
договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Новый подход приведен в Определении Судебной коллегии по
гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2016 N
37-КГ16-6, в котором отмечено, что задаток является согласно ст. 329 ГК РФ
одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель
задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс
Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения
спорных правоотношений в рамках разрешенного дела, не исключал
возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК
РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с
заключением в будущем основного договора и применением при наличии к
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-
583// СПС КонсультантПлюс
72
тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора)
обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Таким образом, задатком может обеспечиваться возникшее из
предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и
покупателя, заключить основной договор.
Следовательно, коллегия пришла к выводу об ошибочности позиции
судов о том, что уплаченная по предварительному договору сумма при
незаключении основного договора должна квалифицироваться исключительно
в качестве аванса, в отношении которого не применяются положения ст. 381 ГК
РФ.
Приведем пример судебной практики. Общество с ограниченной
ответственностью "Форум-сервис" обратилось в Арбитражный суд Республики
Татарстан с иском к открытому акционерному обществу "Сантехприбор" о
взыскании 29 084 161 руб. неосновательного обогащения, 4 450 361 руб.
процентов.
До принятия решения по спору, истец, в соответствии со статьей 49
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил
исковые требования и просил взыскать с ответчика неосновательное
обогащение в размере 502 783,74 долларов США по курсу Центрального Банка
РФ на день платежа, проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской
Федерации в размере 49 156 долларов США по курсу Центрального Банка РФ
на день платежа, неосновательное обогащение в размере 1 948 923 руб.,
проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в
размере 269 048 руб.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.10.2015
суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего
самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытое
акционерное общество "МДМ Эстейт".
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.12.2015
суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего
73
самостоятельных требований относительно предмета спора, Латыпова Марса
Васильевича.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.07.2016,
оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от
29.09.2016, иск удовлетворен частично.
С ООО "Сантехприбор" в пользу ООО "Форум-сервис" взыскано 18 665
823 руб. неосновательного обогащения, 2 844 390 руб. 52 коп. - процентов за
пользование чужими средствами, 122 301 руб. 22 коп. расходов по госпошлине.
В остальной части иска суд отказал.
Заявитель - ООО "Сантехприбор", не согласившись с судебными актами,
подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда отменить и
принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых
требований в полном объеме, ссылаясь на неверную квалификацию спорных
правоотношений, приведшую, по его мнению, к неправильному применению
норм материального права и вынесению незаконных актов.
В заседании суда кассационной инстанции представители ответчика
поддержали доводы жалобы.
Представитель истца возразил против ее удовлетворения, считая
приведенные в ней доводы несостоятельными.
Третьи лица, уведомленные о месте и времени рассмотрения жалобы, не
обеспечили явку представителей, жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела,
коллегия находит судебные акты подлежащими отмене по следующим
основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 06.09.2013 между
ОАО "Сантехприбор" и ЗАО "МДМ Эстейт" заключен предварительный
договор купли-продажи недвижимого имущества - земельных участков и
объектов недвижимости, обозначенных в пункте 2.1.
Согласно пунктов 1.2, 1.3 предварительного договора основной договор
купли-продажи должен был быть подписан сторонами не позднее 10