54
основании заявлений на получение кредита Банка России (далее - заявления), в
заявлении банком, помимо требуемой суммы кредита, указывается один из
видов активов, залог которых будет являться обеспечением по
предоставляемому кредиту Банка России. Установлены и организационные
правила взаимодействия между Банком России и кредитной организацией
(банком), и требования к форме отдельных кредитных договоров. Так,
заявление банка на бумажном или электронном носителе направляется в
подразделение Банка России, уполномоченное принимать заявления на
соответствующем носителе, предусматривающие предоставление кредита
Банка России на основной счет банка, на который в соответствии с указанным
заявлением банк запрашивает кредит Банка России. Информация о
подразделениях Банка России, уполномоченных принимать заявления в
определенной форме, и о времени принятия ими заявлений размещается на
официальном сайте Банка России в информационно-телекоммуникационной
сети Интернет и (или) доводится до сведения банка в произвольной письменной
форме.
Такое заявление банка является офертой на заключение кредитного
договора. Банк вправе направить в Банк России одновременно несколько
заявлений. Акцепт такой оферты - зачисление Банком России суммы кредита
Банка России на основной счет банка на основании заявления. Таким образом,
для исполнения договора об открытии безотзывной кредитной линии
предусмотрен акцепт в виде конклюдентных действий.
Заявление Банка подлежит удовлетворению, в частности, если соблюден
лимит кредитной линии, в обязательном порядке устанавливаемый в договоре
об открытии безотзывной кредитной линии.
Неясна правовая природа извещения о предоставлении кредита Банка
России. С одной стороны, в Приказе Банка России от 30 ноября 2015 г.
установлен акцепт оферты-заявления (банка) в форме конклюдентных
действий. С другой стороны, в извещении о предоставлении кредита Банка
России должны быть предусмотрены существенные условия заключенных
55
кредитных договоров, на основании которых предоставлены кредиты Банка
России, включая процентную ставку по кредиту Банка России, действующую
на дату предоставления указанного кредита; помимо этого, извещение является
неотъемлемой частью настоящего не кредитного договора, а договора об
открытии безотзывной кредитной линии. Однако исходя из анализа текста
извещения этот документ издается Банком России только после заявления от
банка и его удовлетворения. Представляется, что такое извещение должно быть
квалифицировано в качестве неотъемлемой части отдельного кредитного
договора, а не рамочного договора об открытии безотзывной кредитной линии,
в противном случае квалификация извещения вступает в противоречие с
установленной в Приказе Банка России от 30 ноября 2015 г. системой
договоров, состоящей из договора об открытии безотзывной кредитной линии и
отдельных кредитных договоров. С нашей точки зрения, акцепт заявления
банка о предоставлении кредита является комплексным и состоит из извещения
о предоставлении кредита и действий по его представлению.
Особенностью договора об открытии безотзывной кредитной линии
является его возмездность. Так, Банк России устанавливает плату за право
пользования безотзывной кредитной линией, открытой в соответствии с
настоящим договором. Плата за право пользования безотзывной кредитной
линией вносится банком в полном объеме в срок не позднее 1 месяца со дня
заключения настоящего договора платежным поручением Банка.
Характеризуя правовую природу нового договора об открытии
безотзывной кредитной линии, представляется возможным отнести его к
смешанным организационно-имущественным договорам. Организационная
часть договора об открытии безотзывной кредитной линии представлена по
модели рамочного договора (ст. 429.1 ГК РФ), имущественная его часть - по
общей модели возмездного договора (ст. 423 ГК РФ). Рамочные элементы этого
договора выражены в следующих его признаках: заключение основных
договоров на базе рамочного; установление в качестве существенного условия
годичного срока существования отношений по организации договорных связей
56
(в ст. 429.1 ГК РФ условие о сроке не является существенным, однако для
организационной модели этого договора условие о сроке необходимо в
качестве гарантии защиты интересов сторон организационного
правоотношения); самостоятельная ответственность по договору об открытии
безотзывной кредитной линии и по отдельному кредитному договору;
установление лимита кредитной линии; порядок заключения и требования к
форме отдельных кредитных договоров.
Возмездная безотзывность договора об открытии кредитной линии делает
его сходным с конструкцией опционного договора (ст. 429.3 ГК РФ). Однако
опционный договор не предполагает заключения в будущем отдельных
договоров. В то же время на основании договора об открытии безотзывной
кредитной линии безотзывная оферта не направляется Банком России иным
банкам.
Наличие обязанности совершения организационных действий, а также
платы за открытие кредитной линии свидетельствует о соответствии договора
об открытии безотзывной кредитной линии обеим концепциям встречного
предоставления (consideration), представленным в российской и
англосаксонской системах права. Данный договор порождает ненатуральное
организационно-имущественное обязательство, подлежащее исковой защите.
Таким образом, введение в гражданское законодательство конструкций
рамочного договора (договора с открытыми условиями), а также договора об
открытии безотзывной кредитной линии, безусловно, является важным
достижением реформы гражданского права России. Однако практические и
доктринальные вопросы, возникшие в связи с введением этих конструкций,
демонстрируют необходимость дальнейшего изменения законодательства в
этой сфере.
Таким образом, предварительный договор нельзя квалифицировать как
рамочный договор, несмотря на то, что у них имеются схожие признаки.
2.2 Предварительный и опционный договор
57
Опционный договор представляет собой характеристику любого
гражданско-правового договора, в соответствии с условием которого держатель
опциона (сторона в договоре) вправе в течение определенного времени
потребовать от другой стороны исполнить обязательство либо вправе
отказаться от исполнения взятых им обязательств, за что он уплачивает
опционную премию
1
. Этим качеством опционный договор схож с такими
договорными конструкциями, как непоименованный, смешанный и рамочный
договоры, договор в пользу третьего лица, предварительный договор,
публичный договор, договор присоединения, то есть с такими договорными
конструкциями, которые закреплены в общих положениях о договоре в главе 27
Гражданского кодекса Российской Федерации. Любой гражданско-правовой
договор (аренда, поставка, подряд и т.д.) можно охарактеризовать как одну из
указанных конструкций при наличии к тому оснований.
Упоминание об опционе имеется в части 4 статьи 2 Федерального закона
от 22 апреля 1996 года N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг".
При заключении опционного договора его сторонам неизвестно, каковы
будут рыночные курсы активов на дату его исполнения. Это исполнение
зависит от воли покупателя, который в зависимости от курса акций или
стоимости иных активов на предполагаемую дату покупки принимает решение
предъявлять или нет требование продавцу опциона о покупке актива. Если
такое требование с соблюдением условий и порядка, закрепленных в
опционном договоре, было предъявлено, то продавец не вправе уклониться от
исполнения своих обязательств (статьи 309 и 310 ГК РФ). В противном случае
покупатель вправе понуждать его к исполнению обязательств в судебном
порядке (ст. 12 ГК РФ) или отказаться от опционного договора и потребовать
полного возмещения убытков (статьи 15 и 393 ГК РФ). Этот вывод
подтверждается судебной практикой
2
.
1
Балкаров А.Б. Критика концепций понимания опционного договора // Юрист. 2015. N 13.
2
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 декабря 2010
года по делу N 33-40004// СПС КонсультантПлюс
58
Вытекающее из опционного договора право на заключение договора
покупатель может реализовать сам либо уступить его в пользу третьего лица на
основании § 1 главы 24 ГК РФ, если исполнение по договору купли-продажи
опциона не имеет личного характера либо уступка этого права запрещена
законом или договором.
Продавец по договору купли-продажи опциона свою обязанность по
заключению договора может перевести на третье лицо с согласия покупателя
опциона и при условии, что третье лицо способно выполнить условия опциона.
Вместо исполнения условий опциона продавец вправе передать
покупателю отступное (ст. 409 ГК РФ) либо прекратить свои обязательства
перед ним путем новации в другое обязательство (ст. 414 ГК РФ) или иными
способами по соглашению сторон.
В опционном договоре в соответствии со статьей 432 ГК РФ необходимо
согласовать его предмет.
1
Предметом опциона может выступать право на оказание комплекса услуг,
например возможность оказания услуг по упаковке багажа пассажиров в
аэропорту и по реализации товаров посредством вендинговых аппаратов. Такой
договор с продажей права (опцион) не подпадает ни под одну из
поименованных в законе договорных конструкций, относится к
непоименованным контрактам, заключение которых допустимо в силу
принципа свободы договора. Поскольку стороны по такому договору связали
себя обязательством, они не могут от него произвольно отказаться
2
.
Предметом опциона не может быть право, которое и так принадлежит
покупателю в силу закона и за него не может устанавливаться и взиматься
дополнительная плата продавцом
3
.
1
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 декабря 2010
года по делу N 33-40004// СПС КонсультантПлюс
2
Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 марта
2014 года N Ф03-665/2014// СПС КонсультантПлюс
3
Ралько В.В. Опцион на заключение договора и опционный договор в российском праве //
Нотариус. 2017. N 5. С. 40
59
Договор купли-продажи опциона следует отличать от предварительного
договора (ст. 429 ГК РФ). Если предметом предварительного договора является
заключение в будущем между сторонами основного договора на продажу
товаров, выполнение работ или оказание услуг на согласованных в
предварительном договоре условиях, то договор купли-продажи опциона
заключается с целью приобретения права на приобретение актива (например,
покупка или получение в аренду имущества).
По предварительному договору его стороны обязываются заключить
через определенный период времени основной договор, в то время как по
договору купли-продажи опциона такая обязанность есть только у продавца
опциона. Он обязан заключить соответствующий договор с покупателем по его
требованию, в то время как последний может воспользоваться своим правом на
заключение договора, а может не изъявить такого желания. Кроме того, по
предварительному договору ни с одной из сторон в пользу другой никакие
платежи не взимаются, в отличие от опциона, который подлежит оплате.
Договор купли-продажи опциона на право аренды по своей правовой
природе является именно договором купли-продажи, а не договором аренды,
поэтому требование о государственной регистрации при сроке аренды
недвижимости больше года (п. 2 ст. 651 ГК РФ) на него не распространяется.
Существующее законодательство допускает куплю-продажу имущества
или имущественных прав, в частности права аренды (п. 4 ст. 454 ГК РФ), в том
числе тех, которые будут созданы или возникнут в будущем, что следует из
правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации, изложенной в пунктах 10 и 11 Постановления от 25 января 2013
года N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды", а также в пунктах 1, 2 и 5 Постановления
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011
года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из
60
договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в
будущем".
В связи с этим договор купли-продажи опциона на право аренды
нежилого помещения не может быть признан недействительным только по
тому основанию, что он не предусмотрен законом, поскольку перечень
возможных сделок не исчерпывается теми, которые названы в законе
1
.
Отметим также, что правомерность использования опциона в
гражданском обороте подтверждается материалами судебной практики
разрешения налоговых споров.
2.3 Предварительный договор и сделки, совершенные под условием.
В ст. 157 ГК РФ под условиями понимаются некие обстоятельства,
относительно которых неизвестно, наступят они или нет. Правовое значение
таких условий заключается в том, что стороны поставили возникновение или
прекращение прав и обязанностей в зависимость от наступления или
ненаступления данных условий.
Если при наступлении условия возникнут права и обязанности, то такое
условие именуется отлагательным.
Сам по себе факт совершения сделки под отлагательным условием не
порождает прав и обязанностей. Права и обязанности появятся при наличии
еще одного (наряду со сделкой) юридического факта - отлагательного условия.
Отменительным считается условие, с наступлением которого
прекращаются существующие (порожденные сделкой) права и обязанности
(наступление условия прекращает (отменяет) права и обязанности.
Отлагательные и отменительные условия характеризуются следующими
чертами:
- неизвестно, наступит условие или нет, поэтому оно не может быть
неизбежным (нельзя в качестве такого условия указать истечение срока);
1
Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21
октября 2013 года по делу N А10-646/2013// СПС КонсультантПлюс
61
- условие должно быть в принципе возможным. В противном случае оно
никогда не наступит и, следовательно, юридический смысл сделки отсутствует;
- в момент совершения сделки условие еще не существует, оно может
появиться лишь в будущем (а может и не появиться).
- наступление (ненаступление) условия не должно зависеть от воли
сторон.
П. 3 ст. 157 ГК РФ запрещает недобросовестно препятствовать или
содействовать наступлению условия. Следовательно, добросовестные действия
стороны, способствовавшие наступлению условия либо препятствовавшие его
наступлению, допустимы.
Когда в п. 3 комментируемой статьи говорится: "условие признается
наступившим", "условие признается ненаступившим", то используется такой
юридический прием, как фикция. В первом случае обстоятельство, с которым
стороны связывали возникновение или прекращение прав и обязанностей, не
стало реальностью (его нет), но с точки зрения правовой считается, что оно
есть. И соответственно, возникают или прекращаются права и обязанности. Во
втором случае, напротив, обстоятельство наступило, но считается, что его нет.
Приведем пример из судебной практики. открытое акционерное общество
"Агентство финансирования жилищного строительства" 11.06.2015 обратилось
в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской
области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании
незаконным решения об отказе от 20.04.2015 N 55/201/018/2015-6516 в
государственной регистрации найма квартиры N 41 в доме 7, корпус 1 по улице
Крупской в городе Омске и обязании зарегистрировать ограничение права
собственности в виде найма на квартиру.
Требование правообладателя мотивировано необоснованным отказом
регистрирующего органа в проведении государственной регистрации
обременения права собственности в виде коммерческого найма жилого
помещения (квартира).
62
Решением Арбитражного суда Омской области от 05.10.2015 решение
Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации найма жилого
помещения: квартиры N 41, расположенной по адресу: город Омск, улица
Крупской, дом 7, корпус 1, изложенное в сообщении об отказе в
государственной регистрации от 20.04.2015 N 55/201/018/2015-6516, признано
незаконным как несоответствующее Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-
ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" (далее - Закон о регистрации).
На Управление Росреестра возложена обязанность по государственной
регистрации ограничения права собственности в виде найма указанного жилого
помещения.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что заключение сделки под
отлагательным условием не противоречит нормам действующего
законодательства.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от
28.12.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Суд апелляционной инстанции отклонил доводы Управления Росреестра
о недопустимости отлагательных условий договора, и поддержал вывод суда
первой инстанции о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра не
соответствует Закону о регистрации и нарушает права и законные интересы
заявителя.
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит отменить решение
суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции,
принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ОАО
"АФЖС".
Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом судов первой и
апелляционной инстанций о том, что достоверность представленных на
государственную регистрацию документов должна быть оценена не на момент
заключения сделки по переходу права собственности на объект недвижимости,
63
а на момент обращения заявителя с соответствующими требованиями в
Управление Росреестра.
По мнению заявителя, вывод судов о допустимости определения
сторонами сделки в диспозитивном порядке момента ее заключения основан на
неверной трактовке статей 157, 432, 433 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
Как полагает заявитель, правовые основания для государственной
регистрации ограничения права собственности - найма жилого помещения не
имеются по причине отсутствия у ОАО "АФЖС", поименованного в договоре
как наймодатель, на момент заключения сделки (договора найма жилого
помещения с правом выкупа от 28.01.2015 N 08-15/2) правомочий по
распоряжению имуществом.
Также заявитель считает, что разъяснения, изложенные в пункте 52
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015
N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации", на которые ссылаются суды
первой и апелляционной инстанций, не применимы к спорным
правоотношениям.
Представитель Управления Росреестра в судебном заседании настаивает
на отмене судебных актов.
ОАО "АФЖС" в отзыве отклонило кассационную жалобу Управления
Росреестра, подтвердив правильность выводов судов о допустимости
отлагательного условия спорного договора.
Проверив законность решения суда первой инстанции и постановления
суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции считает, что
кассационная жалоба заявителя не подлежит удовлетворению по следующим
основаниям.
Материалами дела подтверждено, что по заключенному Гуселевским
Олегом Владимировичем и Гуселевской Виолеттой Геннадьевной (наниматели)
договору найма жилого помещения с правом выкупа от 28.01.2015 N 08-15/2