64
научных трудов таких авторов, как А.Г. Карапетов, Д.А. Торкин, Е.Г.
Комиссарова, Е.В. Бутенко, Е.С. Куликов и других внесли существенный вклад
в понимание вопроса предварительного договора купли-продажи
недвижимости, его трактовки. Тем не менее, на данный момент остается все
еще много проблемных аспектов и рисков, препятствующих эффективному
применению института предварительного договора на практике.
Таким образом, обобщая все сказанное, к основным проблемам и рискам
заключения предварительного договора следует отнести:
- отсутствие предмета в момент заключения предварительного договора;
- намеренно допущенные ошибки при составлении предварительного
договора с целью освобождения недобросовестной стороны от его исполнения;
- безосновательное уклонение от исполнения обязательств по
предварительному договору одной из сторон;
- применение задатка как способа обеспечения исполнения
предварительного договора;
- смерть одной из сторон, заключивших предварительный договор.
3.2. Спорные вопросы судебной практики применения норм о
предварительном договоре
Предварительный договор носит организационный характер, его задача
– максимально четко определить права и обязанности сторон по основному
договору, определить сроки его заключения, а также ответственность сторон за
нарушение условий договора. Однако на практике разрешение споров,
вытекающих из предварительного договора, вызывает определенные
сложности. Прежде всего, это обусловлено отсутствием единого подхода судей
к разрешению вопросов, связанных с определением способа исполнения
обязательств в случае нарушения условий договора сторонами.
1
1
Копачева Р.А. Спорные вопросы судебной практики по применению норм о
предварительном договоре // Студенческий вестник. - 2019. - № 47-2 (97). - С. 91.
65
Как было отмечено ранее, одним из наиболее распространенных
способов обеспечения обязательств по исследуемому договору является
задаток. При выборе задатка в качестве обеспечения обязательств обе стороны
предварительного договора могут обезопасить себя от уклонения заключения
основного договора. При этом покупатель имеет право при отказе продавца от
заключения основного договора потребовать возвращения задатка в двойном
размере, а продавец при отказе покупателя может оставить задаток у себя.
Проведенный анализ судебной практики позволил указать на отсутствие
единого подхода судов по вопросу включения в предварительный договор
условия о задатке, как способе обеспечения денежных обязательств, в судебной
практике отсутствует. Так, в большинстве случаев суды придерживаются
позиции, которая определяет, что обеспечение денежных обязательств по
предварительному договору с помощью задатка возможно. Например, согласно
решению № 2-2466/2018 2-2466/2018~М- 1857/2018 М-1857/2018 от 18 июля
2018 г. по делу № 2-2466/2018 суд удовлетворил требования истца о взыскании
денежных средств из предварительного договора.
1
В то же время арбитражные суды определяют, что денежные
обязательства по предварительному договору не могут быть обеспечены
задатком. Так, по делу № А43- 41392/2017 от 5 сентября 2018 г.
2
первый
арбитражный апелляционный суд г. Владимира постановил, что
предварительный договор - это договор организационный и не может
содержать денежных обязательств. Аналогичное постановление было вынесено
по делу № А03 - 342/2018
3
арбитражным судом Алтайского края.
1
Решение Дзержинского районного суда города Оренбурга № 2-2466/2018 2-2466/2018~М-
1857/2018 М-1857/2018 от 18 июля 2018 г. по делу № 2-2466/2018 [Электронный ресурс] //
СудАкт: Судебные и нормативные акты РФ. - Режим доступа: https://sudact.ru/ (дата
обращения: 15.03.2020)
2
Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 5 сентября 2018 г. по делу
№ А43-41392/2017 [Электронный ресурс] // СудАкт: Судебные и нормативные акты РФ. -
Режим доступа: https://sudact.ru/ (дата обращения: 15.03.2020)
3
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 28 мая 2018 г. по делу № А03-342/2018
[Электронный ресурс] // СудАкт: Судебные и нормативные акты РФ. - Режим доступа:
https://sudact.ru/ (дата обращения: 15.03.2020)
66
Проведенный анализ показал, что в судебно-арбитражной практике при
разрешении споров в отношении предварительных договоров в строительстве
выработаны некоторые позиции, применяемые всеми судами.
Так, например, в практике арбитражных судов прослеживается
тенденция, согласно которой отсутствие у продавца права собственности на
имущество при заключении договора купли-продажи недвижимости не может
служить основанием для признания предварительного договора
недействительным.
Данный подход судебных инстанций основывается на том, что
предварительный договор, являясь организационным, определяет лишь условия
и сроки заключения иного, основного договора, а, следовательно, он не влияет
на права на имущество, не создает ограничений (обременений) этих прав.
Данная позиция нашла подтверждение в Определении Верховного Суда РФ от
09.08.2016 № 55-КГ16-7
1
, Определении Верховного Суда РФ от 10.11.2015 №
78-КГ15-29
2
, согласно которым предварительный договор не может
устанавливать для сторон иных обязанностей, кроме обязанности по
заключению основного договора.
Иначе говоря, отсутствие в предварительном договоре иных
существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о
незаключенности предварительного договора. Например, если в
предварительном договоре указан объект недвижимости (здание), которое
будет передано в аренду, однако нет подтверждения тому, что продавец
обладает правом собственности на данный объект, а также не указан размер
арендной платы, то такой предварительный договор также считается
заключенным. По закону, недостающие условия могут быть дополнительно
согласованы сторонами при заключении основного договора, а при
возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (п. 5 ст.
1
Определение Верховного Суда РФ от 9 августа 2016 г. № 55-КГ16-7 // Бюллетень
Верховного Суда РФ. - 2016. - № 6. - С. 23.
2
Определение Верховного Суда РФ от 10 ноября 2015 г. № 78-КГ15-29 // Бюллетень
Верховного Суда РФ. - 2015. - № 15. - С. 22.
67
429, ст. 445 и 446 ГК РФ). В связи с этим в судебной практике существует
позиция, что при отсутствии кадастрового номера объекта недвижимости в
предварительном договоре данный договор также не может быть признан
недействительным.
Помимо этого, в арбитражной практике имеет место подход, согласно
которому кроме условия об объекте, условие о цене реализуемого имущества,
которая устанавливается за единицу его площади или иным способом, также
является существенным условием предварительного договора, заключаемого на
строительство новой недвижимости (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Рассмотрим следующий пример.
1
Предприятие, обратившееся в
Арбитражный суд г. Москвы с иском, просило о признании недействительности
положений предварительного договора купли-продажи. Истец счел их не
соответствующими положениям п. 1 ст. 307, ст. 328, п. 1 ст. 429 ГК РФ.
Согласно материалам дела, пункты предварительного договора
предусматривали оплату стоимости квартиры покупателем через безналичное
перечисление суммы в размере 7313130 руб. в сроки до 3 марта 2010 г.
включительно.
Удовлетворяя исковые требования, суд указал, что предмет
оспариваемого соглашения образован обязательством сторон по заключению в
будущем основного договора купли- продажи имущества. В связи с этим
предварительный договор не может урегулировать условия, связанные с
денежными обязательствами сторон, кроме обязательств, обусловленных
обеспечением основного обязательства.
Судом вышестоящей инстанции было отменено первоначальное
судебное решение и указано, что, учитывая положения ГК РФ,
предварительный договор может содержать условия о денежных
обязательствах сторон, как указано в Постановлении ФАС Московского округа
от 05.09.2011 по делу № А40-149910/10-34-1281. Кроме того, суд отметил, что
1
Постановление ФАС Московского округа от 5 сентября 2011 г. по делу № А40-149910/10-
34-1281 [Электронный ресурс] // СПС "КонсультантПлюс". - Режим доступа:
http://www.consultant.ru (дата обращения: 15.03.2020)
68
стоимость зданий или земельных участков высокая, а значит, проценты за
нарушение договорных обязательств могут составлять весьма значительную
сумму.
При этом разъяснением ВАС РФ недобросовестным участникам
отношений не позволено злоупотреблять правом и предпринимать действия,
направленные на извлечение выгоды из расторжения предварительного
договора. Если по предварительному договору была внесена оплата, а затем
между сторонами возникли судебные споры, то суд разрешает эти споры
согласно нормам ГК РФ о договора купли-продажи.
Разъяснением судов, в частности, защищены права кредитора в случае
банкротства продавца. К примеру, сторонами был заключен предварительный
договор относительно еще не образованного участка земли, и покупателем
была внесен оплата по договору. Еще не образованный участок может быть
объектом сделки. В случае банкротства суд признает обоснованным требование
кредитора о включении такой оплаты в реестр кредиторов, но в выплате
неустойки откажет (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 18.02.16
по делу № А32-19671/2013).
1
Отметим, что позиция арбитражных судов России имеет большое
значение для защиты интересов физических лиц, которые расторгают
предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Например, по
одному из дел, гражданин заключил предварительный договор о покупке
недвижимого имущества и заплатил часть денег. Однако в последствие у него
изменились обстоятельства, поэтому оставшуюся часть он выплатить не смог.
Согласно условиям соглашения, продавец недвижимого имущества имел
право в данной ситуации оставить первый платеж себе в качестве штрафной
санкции за то, что физическое лицо отказалось основной договор. Основываясь
на этом, продавцом было отказано в возврате аванса покупателю. Это
1
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.16 по делу № А32-
19671/2013 [Электронный ресурс] // СПС "КонсультантПлюс". - Режим доступа:
http://www.consultant.ru (дата обращения: 15.03.2020)
69
послужило поводом для обращения покупателя в суд за защитой своих прав. По
результатам рассмотрения иска суд вынес решение в пользу истца.
Своим решением суд определил, что договор может считаться
заключенным, потому что покупателем был внесен аванс. Тем самым
покупателем было взыскано неосновательное обогащение с продавца. Данный
подход изложен в Апелляционном определении Московского городского суда
от 12.05.16 № 33-11583/2016.
1
Однако следует принять во внимание, что позиция Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации относительно купли-продажи
будущей вещи подлежит распространению не только на споры в отношении
объекта, которому только надлежит появиться. В практике имеют место случаи,
когда данная позиция ВАС РФ применяется в отношении уже существующих
спорных объектов. Данный подход изложен в Апелляционном определении
Верховного Суда Удмуртской Республики от 31.08.15 по делу № 33-3094/2015.
2
По результатам проведенного анализа установлено, что арбитражными
судами исключается заключение инвестиционных договоров на создание
объектов недвижимости. Так, ФАС Поволжского округа 12.07.2011 рассмотрел
дело № А49-6834/2010.
3
Согласно материалам дела, Обществом с ограниченной
ответственностью и инвестором был подписан инвестиционный договор,
который в качестве предмета определял инвестирование в строительство
жилого комплекса в г. Пенза (ул. Мира, д. 58а). Судом отметил, что в ходе
рассмотрения указанного дела, где рассматривается вопрос заключения
инвестиционного договора, основой стало определение правовой природы
заключенного соглашения, которая оспаривалась. От этого, в частности,
1
Апелляционное определение Московского городского суда от 12 мая 2016 № 33-11583/2016
[Электронный ресурс] // СудАкт: Судебные и нормативные акты РФ. - Режим доступа:
https://sudact.ru/ (дата обращения: 15.03.2020)
2
Апелляционное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 31 августа 2015
по делу № 33-3094/2015 [Электронный ресурс] // СудАкт: Судебные и нормативные акты
РФ. - Режим доступа: https://sudact.ru/ (дата обращения: 15.03.2020)
3
Постановление ФАС Поволжского округа от 12 июля 2011 г. по делу № А49-6834/2010
[Электронный ресурс] // СПС "КонсультантПлюс". - Режим доступа: http://www.consultant.ru
(дата обращения: 15.03.2020)
70
зависела правильность квалификации соглашения и порядок согласования
сторонами его основных условий.
Большое количество судебных актов принимается при рассмотрении
вопросов, связанных с предварительным договором купли-продажи. Так,
например, согласно позиции Верховного суда предварительный договор о
продаже жилья, заключенный во исполнение судебного акта, не может быть
признан недействительным, поскольку иск об этом фактически направлен на
преодоление юридической силы судебного акта (Определение ВС РФ от
04.06.2018 № 307-ЭС18-6466 по делу № А56-69628/2015).
1
Судебная практика о предварительном договоре купли-продажи
указывает, что если договор заключен для покупки квартиры несколькими
лицами, то в случае спора необходимо установить, является ли ответственность
таких лиц при незаключении основного договора по смыслу предварительного
договора солидарной (Постановление президиума Липецкого областного суда
от 31.05.2018 № 44г-16/2018).
2
Взыскание неустойки, а также проведение каких-либо регистрационных
действий может быть только в случае, если они предусмотрены в договоре и
если такой договор был признан действительным.
Так, разрешая исковые требования Шереметьевой И.О. о взыскании
неустойки и пени, руководствуясь нормами права, подлежащими применению к
спорным правоотношениям, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении
иска, поскольку предметом предварительного договора купли-продажи,
заключѐнного сторонами, являлась лишь обязанность сторон в будущем
заключить основной договор, предварительный договор не влечѐт
возникновения каких-либо прав и обязанностей на имущество, которое должно
быть предметом основного договора, основной договор купли-продажи не
1
Определение Верховного Суда РФ от 4 июня 2018 г. № 307-ЭС18-6466 по делу № А56-
69628/2015 [Электронный ресурс] // СПС "КонсультантПлюс". - Режим доступа:
http://www.consultant.ru (дата обращения: 15.03.2020)
2
Постановление Липецкого областного суда от 31 мая 2018 г. № 44г-16/2018 [Электронный
ресурс] // СПС "КонсультантПлюс". - Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата
обращения: 15.03.2020)
71
заключался, предварительный договор расторгнут сторонами, а поэтому
правовых оснований для взыскания неустойки и пени по предварительному
договору купли-продажи не имеется.
1
Таким образом, анализ правоприменительной практики по
предварительному договору показал, что данная договорная конструкция
наиболее широко применяется в сфере купли- продажи недвижимости и в
строительной сфере. Однако, судебная практика по разрешению споров,
вытекающих из предварительного договора, весьма противоречива. Отчасти это
обусловлено недостатками правовых норм, регулирующих правоотношения в
рамках данного обязательства.
3.3. Направления совершенствования института предварительного
договора
На основании проведенного в данной работе исследования можно
сделать вывод, что институт предварительного договора недостаточно
эффективно урегулирован. Об этом говорит как накопленная судебная практика
применения соответствующих норм, так и современные авторские
исследования, посвященные регулированию предварительного договора.
Рассмотрим основные положения, вызывающие критику.
Так, пункт 1 ст. 429 ГК РФ определяет, в отношении каких гражданско-
правовых договоров может быть заключено предварительное соглашение.
Указанная норма ГК РФ допускает заключение предварительного договора
только в отношении «договоров о передаче имущества, выполнении работ или
оказании услуг».
В юридической литературе отмечается, что «ограничение основных
договоров кругом тех, которые указаны в ст. 429 ГК РФ, не может быть
1
Решение Первомайского районного суда города Ростова-на-Дону о признании
предварительного договора купли-продажи недействительным № 2-1939/2017 [Электронный
ресурс] // СудАкт: Судебные и нормативные акты РФ. - Режим доступа: https://sudact.ru/
(дата обращения: 15.03.2020)
72
признано обоснованным. Заключение предварительных договоров в отношении
иных основных соглашений следует допускать во всех случаях, когда это не
противоречит сущности таких соглашений».
1
Такого же мнения придерживаются и другие авторы, считающие, что
такое сужение действия предварительного договора следует признать
неоправданным.
2
Во-первых, при таком подходе игнорируются основные
организационные договоры. К примеру, нельзя заключить предварительный
договор об открытии кредитной линии. Во-вторых, неприменим
предварительный договор к основным лицензионным, авторским и иным
договорам, которые заключаются по поводу результатов интеллектуальной
деятельности. В-третьих, существует запрет на заключение предварительного
договора, предусматривающим обязанность совершить в будущем
одностороннюю сделку (например, выдать доверенность или вексель, объявить
конкурс, осуществить эмиссию ценных бумаг). Все это, заключает автор,
негативно сказывается на эффективности конструкции предварительного
договора и сдерживает гражданский оборот.
Таким образом, из легального определения необходимо исключить
слова, уточняющие, какие именно договоры могут быть заключены на
основании предварительных договоров. Пункт 1 ст. 429 ГК РФ предлагается
изложить следующим образом: «1. По предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором».
Пункт 4 ст. 429 ГК РФ определяет правила относительно сроков
заключения основного договора. Напомним, что он определяется сторонами в
предварительном договоре. Но если срок сторонами не определен, то основной
договор должен быть заключен в течение года с момента оформления
предварительного договора.
1
Васильев А.В. Предварительный договор в праве России и США: дисс. … канд. юрид. наук. –
М., 2007. С. 194.
2
Юренкова О.С. Некоторые проблемы применения специальной договорной конструкции
предварительного договора // Вестник Тверского государственного университета. Серия: Право.
- 2014. - № 1. - С. 76-77.
73
В этой связи в литературе возникла идея о необходимости
законодательного ограничения в один год.
1
Действительно, предоставление
более чем годичного срока для заключения основного договора на практике
неоправданно. Один год – это достаточный срок для того, чтобы стороны в
своих взаимоотношениях окончательно пришли к соглашению по всем
существенным условиям основного договора.
В этой связи п. 4 ст. 429 ГК РФ предлагается дополнить абзацем такого
содержания: «Стороны не могут предусмотреть в предварительном договоре
срок для заключения основного договора больше, чем один год со дня
заключения предварительного договора». Введение указанного положения
сделает преддоговорные контакты сторон более определенными и
конкретными, позволит избежать неосновательного оттягивания момента
заключения основного договора.
Во второй главе работы отмечалось, что обязательное свойство
предварительного договора ставит вопрос об обеспечении его исполнения. В
работе был сделан вывод, что такое обеспечение возможно. Но, говоря о
допустимости применения отдельных способов обеспечения, в теории и
практике нет однозначности.
Так, одной из проблем, вызывающей жаркие споры между
исследователями, является использование задатка в деле обеспечения
исполнения предварительного договора. Известный исследователь В.В.
Витрянский утверждает, что в Проекте Гражданского уложения имелась норма,
по которой обеспечения задатком предварительного договора обязывало
стороны заключить в перспективе обязательный договор, соответствующий
предварительному. Поэтому В.В. Витрянский считает, что ГК РФ, хотя и не
содержит аналогичных норм, но в то же время не исключает обеспечения
задатком предварительный договор.
2
1
Салимзянов Б.И. Обеспечительная функция предварительного договора в сфере оборота
недвижимости: монография / Б. И. Салимзянов. - Казань: Оста, 2013. С. 105.
2
Витрянский В.В. Система гражданско-правовых договоров в условиях реформирования
гражданского законодательства // Вестник ВАС РФ. - 2012. - № 1. – С. 56.