54
РФ). Как уже было сказано выше, предварительный договор порождает
обязательство по заключению в будущем основного договора и не
предусматривает переход материальных благ от одной стороны к другой,
поэтому возможность использования данного способа обеспечения в рамках
предварительного договора отсутствует.
Таким образом, анализ способов обеспечения исполнения обязательств
из предварительного договора, позволило сделать вывод, что обязательства из
предварительного договора, с определенными особенностями, могут
обеспечиваться различными способами обеспечения исполнения гражданско-
правовых обязательств, предусмотренных главой 23 ГК РФ.
Задаток является единственным поименованным способом обеспечения
исполнения обязательства из предварительного договора (пункт 4 статьи 380
ГК РФ), несмотря на то, что легальное определение задатка позволяет сделать
вывод о его неприменимости в качестве обеспечения обязательств из
предварительного договора.
Думается, что в рамках предварительного договора представляется
возможным использование таких способов как неустойка, поручительство,
независимая гарантия, то есть способов, которые не предполагают
имущественного предоставления в момент заключения предварительного
договора. Однако в случае уклонения одной из сторон от заключения основного
договора, данными способами может быть обеспечено обязательство по
возмещению причиненных этим уклонением убытков в соответствии с пунктом
4 статьи 445 ГК РФ.
Спорным является возможность использования таких обеспечительных
мер, как обеспечительный платеж, залог, удержание вещи, поскольку
обязательство из предварительного договора является сугубо
организационным, которое предполагает, что никакой платеж или передача
имущества в его обеспечение и доказательство его заключения не может
передаваться. Этот вывод вытекает из сущности предварительного договора как
договора с неимущественным содержанием. Данное обстоятельство не может
55
не влиять и на способы обеспечения исполнения обязательств в рамках
предварительного договора.
2.3. Ответственность сторон за нарушение условий предварительного
договора
Далее рассмотрим вопросы применения мер гражданско-правовой
ответственности на сторону - нарушителя предварительного договора.
Как отмечает Г.Р. Байкова, на данный момент в гражданском
законодательстве в отношении ответственности за нарушение большинства
обязательств действует общее правило о возмещении убытков, а также
устанавливаются конкретные меры ответственности.
1
Кроме того, согласно п. 4.
ст. 445 ГК РФ и п. 5 ст. 429 ГК РФ и в случаях, когда сторона предварительного
договора уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе
обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона,
необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить
другой стороне причинѐнные этим убытки. Необходимо подчеркнуть, что
законность норм п. 4. ст. 445 ГК РФ и п. 5 ст. 429 ГК РФ указывает позиция
Конституционного Суда РФ. Согласно этой позиции, данные меры направлены
на защиту стороны по предварительному договору в условиях
государственного регулирования рыночный отношений, следовательно, данные
нормы не могут расцениваться как нарушающие конституционные права и
свободы.
2
Обращая внимание на организационно-функциональную составляющую
предварительного договора, будет обоснованно включить в предварительный
1
Байкова Г.Р. Особенности ответственности сторон за нарушение условий предварительного
и рамочного договоров // Аллея науки. - 2019. - Т. 3. - № 1 (28). - С. 678.
2
Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2008 г. № 278-О-О
«Об отказе в принятии рассмотрению жалобы гражданки Фесенко Светланы Георгиевны на
нарушение ее конституционных прав пунктом 5 статьи 429 и пунктом 4 статьи 445
Гражданского кодекса Российской Федерации» [Электронный ресурс] // СПС
"КонсультантПлюс". - Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 15.03.2020)
56
договор условие о выполнении процедурных действий той или иной стороны,
которые приведут к заключению основного договора в будущем. Например,
получить справку о регистрации права собственности на объект недвижимости
для заключения основного договора продажи недвижимости, вступить в права
наследования, выполнить ремонтные работы в помещении и т.д.). В
соответствии с этим, могут предусматриваться санкции за неисполнение
указанных обязательств, например, установлен штраф (пеня) за умышленное
затягивание или отказ от выполнения какого-либо из указанных действий.
Если с мерами процессуального характера все достаточно ясно -
понуждение к заключению основного договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ), то
имущественная гражданско-правовая ответственность за нарушение условий
предварительного договора может наступать в нескольких формах: возмещения
убытков, неустойки или потери задатка в некоторых случаях. ГК РФ лишь
частично, даже ограниченно, регулирует вопросы ответственности в случае
нарушения стороной принятого по предварительному договору обязательства.
Так, абз. 2 п. 4 ст. 445 ГК РФ гласит: «Сторона, необоснованно уклоняющаяся
от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим
убытки». Следовательно, право на возмещение убытков предоставляется
потерпевшей стороне в силу указания закона и не вызывает сомнения. Вопрос
возникает только при определении размера таких возможных убытков.
Судебная практика, разъясняя порядок применения ст. 15 ГК РФ, отмечает, что
законодатель разделяет убытки на два вида: реальный ущерб и упущенная
выгода.
1
В этом контексте в юридической литературе приводится мнение о том,
что потерпевшей стороне компенсируется только так называемый негативный
интерес, то есть, расходы, которые сторона понесла, обоснованно рассчитывая
на заключение договора. По мнению Е. Годэмэ, сторона, предъявляя иск об
убытках, «не может требовать эквивалента исполнения, поскольку не заключен
1
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2013 г. №
15АП-3135/2013 по делу № А53-35384/2012 [Электронный ресурс] // СПС "КонсультантПлюс". -
Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 15.03.2020)
57
договор, который считается никогда не заключенным, что не дает ей никакого
права на исполнение. Все, чего может потребовать уполномоченный на
возмещение, - это то, чтобы попытка заключения недействительного договора
не служила для него источником любого ущерба».
1
Как видим, ученый обосновывал возможность взыскания со стороны,
нарушившей предварительный договор, только реальный ущерб. И хотя ГК РФ
не ограничивает возможность взыскания убытков в случае нарушения
предварительного договора только реальным ущербом, однако приведенный
вывод, к сожалению, больше соответствует современным реалиям. Сейчас
ситуация такова, что доказать упущенную выгоду (особенно учитывая общий
настороженный подход российских судов к взысканию упущенной выгоды
даже в более очевидных случаях) представляется весьма затруднительным и
противоречит гибкости правовых связей предусмотренных предварительным
договором. Конечно, подсчитать убытки, причиненные стороне уклонением
другой стороны предварительного договора от заключения основного договора
- дело не простое, но возможное. К тому же, убытки от незаключения
основного договора всегда будут ничтожно малыми по сравнению с
неудовлетворенным интересом одной из сторон по получению выгоды при
заключении основного договора. Это вызывает необходимость поиска других
форм гражданско-правовой ответственности за нарушение условий
предварительного договора.
2
Стоит отметить, что современная практика правоприменения,
выражается в самостоятельном установлении ответственности за нарушение
условий предварительного договора, как правило в виде возврата двойной
суммы внесенного задатка или неустойки, что предусмотрено ст. 381 ГК РФ. О
возможности обеспечения предварительного договора задатком
свидетельствовали результаты исследований, проводимых многими авторами.
1
Гомэдэ Е. Общая теория обязательств. Перевод с французского / Е. Гомэдэ; пер.: И.Б.
Новицкий. – М.: Юрид. изд-во МЮ СССР, 1948. С. 205.
2
Сусликов В.Н., Чумакова О.Н. Ответственность сторон за неисполнение обязательства,
предусмотренных предварительным договором: проблемы теории и практики // Северо-
Кавказский юридический вестник. - 2018. - № 2. - С. 69.
58
Сторонниками данного средства обеспечения являются М.И. Брагинский, В.В.
Витрянский, А.В. Илюшина
1
, А. Карапетов
2
и другие. Но необходимо отметить,
что задаток не является универсальным средством обеспечения обязательств по
отношению к предварительному договору. Так, потеря задатка или обязанность
вернуть его в двойном размере как форма гражданско-правовой
ответственности за нарушение условий предварительного договора может
наступать только в случаях, когда предметом предварительного договора
является заключение в будущем основного договора, на основании которого
возникает денежное обязательство, в связи с чем не имеет универсального
характера. Кроме того, многие авторы негативно относятся к такому средству
обеспечения, рассматривая в приоритете неустойку как более приемлемый
способ обеспечения исполнения обязательств.
3
Неустойка представляется наиболее адекватной формой
ответственности за нарушение условий предварительного договора, это
согласуется с постановлением Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 г. №
16973/13: гражданское законодательство не содержит норм, в которых
закреплен запрет на применение сторонами неустойки в целях обеспечения
исполнения обязательств, предусмотренных в предварительном договоре.
4
Следовательно, условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по
заключению основного договора может быть включено в предварительный
договор. Рассматривая позицию выдающегося цивилиста М. М. Винавера,
который утверждал, что в том случае, когда то или иное отношение снабжено
1
Илюшина М. Н. Предварительный договор в новеллах ГК РФ: новое содержание и новые
регулятивные возможности для договоров купли-продажи жилых помещений // Семейное и
жилищное право. - 2016. - № 1. – С. 37.
2
Карапетов А. Предварительный договор: комментарий к новой редакции ст. 429 ГК
[Электронный ресурс] - Режим доступа: https://zakon.ru/blog/2015/11/17/predvaritelnyj_
dogovor_kommentarij_k_novoj_redakcii_st429_gk (дата обращения: 15.03.2020)
3
Казаченок О. П. Спорные вопросы применения задатка в качестве способа обеспечения
исполнения обязательств по предварительному договору // Вестник Волгоградского
государственного университета. Серия 5. Юриспруденция. - 2014. - № 4. – С. 110.
4
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 N 16973/13 [Электронный ресурс] // СПС
"КонсультантПлюс". - Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 15.03.2020)
59
неустойкой, вопрос об его имущественном характере отпадает сам собой.
1
Можно согласиться, что такая универсальной форма гражданско-правовой
ответственности, как неустойка наиболее соответствует способу обеспечения
неимущественного обязательства вытекающего из предварительного договора.
Необходимо отметить, что реализация права стороны предварительного
договора требовать возмещения убытков (неустойки), причиненных не
заключением основного договора, не ставится в зависимость от обращения в
суд с требованием о понуждении заключить основной договор.
Вышеизложенное дает основания для следующих выводов. Во-первых,
предъявление требования одной из сторон предварительного договора о
заключении основного договора не лишает контрагента права предъявить
аналогичное требование, что свидетельствует о синаллагматической связи
контрагентов. Во вторых, на законодательном уровне должен быть
урегулирован вопрос о возможности признания за добросовестной стороной
первого из заключенных предварительных договоров своеобразного
«преимущественного права» на реализацию собственного интереса в
отношении имущества, которое должно стать предметом основного договора,
внеся соответствующие поправки в п. 6 ст. 445 ГК РФ. В-третьих, закрепление
в предварительном договоре условия о неустойке представляется наиболее
подходящей мерой обеспечения обязательств, способной обеспечивать
компенсаторно-восстановительную функцию.
Кроме того в контексте предварительного договора уместно указать
обязательства по выполнению действий направленных на дальнейшее
заключение договора (процедурные обязательства) - оформление наследства,
регистрация прав на недвижимость, ремонт помещения и т.д. И предусмотреть
штрафные санкции за неисполнение такого рода обязательств. Таким образом,
предложенные направления практики использования предварительного
договора, позволят минимизировать риски при промежуточном соглашении
сторон, придерживаясь гибкости правового поля.
1
Винавер М. М. Из области цивилистики, сборник научных статей. - СПб., 1908. С. 235.
60
Таким образом, изложенное во второй главе работы позволяет сделать
ряд выводов.
Предметом предварительного договора является установление
обязательства о заключении основного договора на определенных условиях в
будущем, т.е. по истечении установленного срока (а если срок не предусмотрен,
то по истечении года). Сторонами предварительного договора являются
кредитор и должник. При этом фактически каждая из сторон предварительного
договора обладает статусом должника по одним требованиям и статусом
кредитора по другим.
Форма предварительного договора соответствует форме основной
сделки, а если она не установлена, то заключается в письменном виде.
Содержание предварительного договора включает предмет будущего основного
договора. Определение иных существенных условий будущего обязательства в
настоящее время не обязательно.
Исполнение предварительного договора может обеспечиваться такими
способами обеспечения, как задаток, неустойка, поручительство, независимая
гарантия. Неисполнение положений предварительного договора влечет
возможность применения мер гражданско-правовой ответственности:
требования о понуждении заключить договор, возмещения причинѐнных
убытков, выплаты неустойки или потери задатка в случаях, установленных
законом или договором.
61
Глава 3. Актуальные проблемы модели предварительного
договора и направления его совершенствования
3.1. Проблемы и риски заключения предварительного договора
Как было отмечено в предыдущих главах работы, предварительный
договор занимает особое место, поскольку он направлен на заключение в
будущем основного договора, который в данный момент не может быть
заключен из-за каких-то обстоятельств, а не на получение экономического
блага. То есть он является своего рода гарантией заключения будущей сделки.
Иногда предварительный договор выступает единственной
возможностью заключения основного договора в будущем, в каких-то сложных
жизненных ситуациях, являясь разновидностью гражданско-правовых
договоров. Например, это может быть командировка, болезнь, отсутствие у
покупателя необходимой суммы денежных средств, неоформленные
документы, несоответствие законным требованиям (обычно относится к
земельным участкам, где могут быть серьезные ограничения в виде ареста,
залога и т. д.). В целом, как отмечает Е.Н. Селезнева, причин для составления
предварительного договора может быть очень много, но также существуют
определенные проблемы, связанные с его заключением
1
, основные из которых
будут рассмотрены далее.
Несмотря на то, что в современном законодательстве предварительный
договор описан в достаточной мере, все же возникает ряд юридических
вопросов и трудностей, связанных с его регулирующей и обеспечительной
функциями. Например, в случае смерти одной из сторон, заключивших
предварительный договор.
2
Получается, если наследник умершего не заменит
1
Селезнева Е.Н. Некоторые проблемы предварительного договора и его обеспечительной
функции, а также гарантии и риски заключения сделки // Державинский форум. - 2018. - № 8.
- С. 31.
2
Бутенко Е.В. Предварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства //
Журнал российского права. - 2004. - № 3. - С. 59.
62
выбывшего участника, то к моменту окончания срока предварительного
договора такое обязательство прекращается, поскольку исполнить его уже
невозможно согласно статье 416 ГК РФ.
1
Но может сложиться такая ситуация,
что предмет предварительного договора вследствие смерти одного из его
участников будет разделен на части между наследниками и не поступит в
собственность целиком правопреемнику предварительного договора; тогда
правопреемник обязан заключить основной договор, который подлежит
прекращению обязательства, так как его уже невозможно исполнить.
Несмотря на то, что заключение предварительного договора имеет ряд
больших преимуществ, и сложно переоценить его значимость в юридической
практике, рассмотрим еще ряд трудностей, с которыми можно столкнуться в
ходе заключения предварительного договора. Очень часто участники
предварительного договора не считают необходимым соблюдать его условия,
считая, что особых проблем не возникнет при составлении основного договора
в будущем. Но на деле все может обернуться совсем иначе. В пункте 4 статьи
445 ГК РФ прописано: «в случае безосновательного уклонения от исполнения
обязательств по предварительному договору купли-продажи одной стороной,
другая сторона вправе обратиться в суд». А в суде почти всегда иски по этому
вопросу получают удовлетворение.
2
Другой проблемой является отсутствие предмета договора в момент
заключения сделки. Так бывает, к примеру, когда дом не достроен на момент
купли-продажи недвижимости или не оформлены документы в собственность
одной из сторон обязательств. Подобный договор часто в настоящее время
предлагается строительными фирмами. Такая сделка вполне может быть
оспорена в суде, и ее последствия для участников могут быть вполне
негативными. Хотя при этом судебных решений по таким вопросам до
настоящего момента еще недостаточно сформировано. Естественно, судебные
1
Гражданский кодекс Российской Федерации: комментарий к последним изменениям / под
ред. Г.Ю. Касьяновой. - М.: АБАК, 2018. С. 319.
2
Подузова Е.Б. Организационный договор и его виды: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. -
М., 2012. С. 19.
63
органы могут вынести решение о необходимости выполнения договора или о
его юридической ничтожности.
1
На практике мы наблюдаем и другие примеры
с вытекающими из заключения предварительного договора проблемами, в
частности, когда одна из сторон желает найти причину для того, чтобы
признать договор ничтожным, поскольку такое признание освобождает
стороны от необходимости выполнения обязательств по закону в будущем
основного договора. Основанием для аннулирования предварительного
договора могут служить ошибки при составлении его конструкции и наличие
пунктов, противоречащих закону.
Еще одной проблемой является вопрос об обязательской составляющей
договора, и в юридической сфере он решается неоднозначно. Некоторые
правоведы полагают, что он вообще не является обязательством, указывая на
нецелесообразность последствий, на исполнение обязанности по заключению
основного договора, и аргументируют это мнение тем, что предварительный
договор с момента заключения основного не имеет вообще никакого значения.
Другие авторы не согласны с этим положением, обосновывая свою позицию
тем, что предварительный договор устанавливает только обязанность
заключения основного договора в будущем, а не права на имущество другой
стороны договора, предварительный договор влечет два обязательства -
заключить основной договор и заключить его на условиях обговоренных.
Из сказанного становится очевидно, что в современном
законодательстве необходимо продолжить работу по выявлению дефектов,
двусмысленностей в трактовке некоторых юридических вопросов, предлагая
решения по усовершенствованию всей системы законодательства, улучшая ее
структуру и качество. Решены не все проблемы установления интересов и прав
участников предварительного договора, недостаточно разработаны механизмы
обеспечения, исполнения обязательств. Отсутствует необходимая судебная
практика в узких вопросах данного института российского права. Результаты
1
Селезнева Е.Н. Некоторые проблемы предварительного договора и его обеспечительной
функции, а также гарантии и риски заключения сделки // Державинский форум. - 2018. - № 8.
- С. 34.