93
основной договор подлежит государственной регистрации, то такой договор
считается заключенным с момента его государственной регистрации»;
5) внесение изменений в п. 6 ст. 429 ГК РФ, изложив его в следующей
редакции:
«6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить
основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не вручит другой
стороне письменное предложение заключить этот договор, либо одна из сторон
не начнет фактическое исполнение сделки».
Внесение указанных выше изменений, по мнению автора, позволит
усовершенствовать правоприменительную практику по заключению и
исполнению предварительного договора купли-продажи недвижимости.
94
Заключение
В настоящей работе была исследована тема: «Заключение и исполнение
предварительного договора купли-продажи недвижимости». Исследования
проводились путем рассмотрения вопросов в трех главах.
В первой главе «Общие положения предварительного договора» были
исследованы понятие, сущность и форма предварительного договора,
рассмотрены ключевые особенности составления предварительного договора,
исследован порядок заключения предварительного договора на примере
предварительного договора купли-продажи недвижимости. По итогам
исследования вопросов первой главы были сделаны следующие выводы:
– предварительный договор является разновидностью гражданско-
правовых договоров. По предварительному договору стороны обязуются
заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или
оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором. Смысл заключения предварительного договора
состоит в необходимости установления правовой связи (предварительного
обязательства) между сторонами будущего (основного) договора, когда
невозможно его немедленное заключение. Правовое закрепление в современном
законодательстве положений о предварительном договоре не ново для
отечественного законодательства. Предварительный договор создает правовую
связь между будущими сторонами основного договора, гарантируя стабильность
достигнутой договоренности относительно будущих договорных отношений;
– сторонами предварительного договора являются любые субъекты
гражданского права; его предмет – действия сторон по заключению в будущем
договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основного договора); договор взаимный (двусторонний), безвозмездный.
Во второй главе «Предварительный договор как сделка,
подготавливающая основной договор» была дана характеристика существенных
условий предварительного договора, прав и обязанностей сторон
95
предварительного договора, исполнения и обеспечения исполнения
предварительного договора, а также применения задатка в предварительном
договоре. По итогам анализа второй главы были сделаны следующие выводы:
– существенными условиями предварительного договора в настоящее
время являются условия, позволяющие установить предмет и иные
существенные условия основного договора. Однако, возникает проблема
определения существенных условий уже основного договора, по поводу
которого заключается предварительный;
– основными обязанностями сторон по предварительному договору
является заключение основного договора. Исполнение этой обязанности вправе
требовать каждая сторона предварительного договора;
– предварительный договор имеет организационную функцию и создает те
юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора,
которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная
гарантия подкрепляется и специальным способом защиты: в случаях, когда одна
сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения
основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о
понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от
заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки;
– на текущий момент спорным является возможность применения задатка
в предварительном договоре, поэтому использование данной меры
нежелательно. Более эффективным будет использование неустойки. Можно
также включать иные мены гражданско-правовой ответственности, которые в
суде можно более успешно отстоять, чем спорный задаток.
В третьей главе «Проблемы использования предварительного договора на
практике» были выявлены проблемные вопросы реализации предварительного
договора и предложены пути их решения. По итогам третьей главы были
сделаны следующие выводы.
Анализ законодательства о предварительном договоре купли-продажи
недвижимости выявил ряд следующих проблем:
96
1)разночтения п. 2 ст. 429 ГК РФ по поводу необходимости
государственной регистрации предварительного договора при необходимости
регистрации основного договора;
2)существенными условиями предварительного договора в настоящее
время являются условия, позволяющие установить предмет и иные
существенные условия основного договора. Однако, возникает проблема
определения существенных условий уже основного договора, по поводу
которого заключается предварительный;
3) правило, выработанное судебно-арбитражной практикой об отсутствии
необходимости государственной регистрации предварительного договора
купли-продажи недвижимости;
4)применение п. 4 ст. 445 ГК РФ о моменте заключения основного
договора по решению суда при понуждении стороны предварительного договора
к заключению основного, в соответствии с которым основной договор считается
заключенным с момента вынесения такого решения. Применение указанного
правила по отношению к договору купли-продажи недвижимости нарушает
общее правило о заключении договора с момента его государственной
регистрации;
5) отсутствие необходимости согласования предварительного договора
купли-продажи жилого помещения с органом опеки и попечительства;
6) отсутствие в п. 6 ст. 429 ГК РФ указания на необходимость вручения
предложения о заключении основного договора в письменной форме;
7) редакция п. 6 ст. 429 предполагает возможность прекращения взаимных
обязательств по предварительному договору даже в случае начала исполнения
обязательства одной из сторон.
В качестве решения указанных правовых проблем можно рекомендовать
следующее:
1) внести изменения в п. 2 ст. 429 ГК РФ, изложив его в следующей
редакции:
97
«2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечет его ничтожность.
В том случае, если основной договор подлежит государственной
регистрации, предварительный договор также подлежит государственной
регистрации»;
2) изложить ч. 3 ст. 429 ГК РФ в следующей редакции:
«3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет основного договора, а также те его условия,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение уже при заключении предварительного договора»;
3) внести изменения в п. 4 ст. 292 ГК РФ, изложив его в следующей
редакции:
«4.Отчуждение жилого помещения, равно как и заключение
предварительного договора по отчуждению жилого помещения, в котором
проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи
собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского
попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно
органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или
охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа
опеки и попечительства»;
4) внести изменения в п. 5 ст. 429 ГК РФ, уточнив момент заключения
основного договора, изложив данный пункт следующим образом:
«5.В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор,
уклоняется от заключения основного договора, применяются положения,
предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. При этом основной
договор считается заключенным с момента вынесения решения суда. Если
основной договор подлежит государственной регистрации, то такой договор
считается заключенным с момента его государственной регистрации»;
98
5) внесение изменений в п. 6 ст. 429 ГК РФ, изложив его в следующей
редакции:
«6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить
основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не вручит другой
стороне письменное предложение заключить этот договор, либо одна из сторон
не начнет фактическое исполнение сделки».
Внесение указанных выше изменений во многом позволит
усовершенствовать правоприменительную практику по заключению и
исполнению предварительных договоров купли-продажи недвижимости.
99
Список использованных источников и литературы
Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок от 28.12.2016 № 2-ФКЗ) //
Собрание законодательства РФ. – 2014. – № 15. – Ст. 1691.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994
№ 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. –
Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от
26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ. –
1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 30.10.2017) // Собрание законодательства РФ. –
2002. – № 1. – Ч. 1. – Ст. 1.
5. Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ (ред. от 18.07.2017) «О
содействии развитию жилищного строительства» // Собрание законодательства
РФ. – 2008. – № 30. – Ч. 2. – Ст. 3617.
6. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1. – Часть
1. – Ст. 40.
7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //
Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
8. Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об
акционерных обществах» // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 1. – Ст.
1.
100
9. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень нормативных актов. –
1992. – № 1.
10. Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О
внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2013. – № 27. – Ст.
3434
11. Концепция развития гражданского законодательства Российской
Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и
совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник
ВАС РФ. – 2009. – № 11.
12. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в
части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской
Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
(ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС «КонсультантПлюс».
13. Постановление ВЦИК от 11.11.1922 «О введении в действие
Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р.» // СУ РСФСР. – 1922. – № 71. – Ст. 904.
14. Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик (утв.
ВС СССР 31 мая 1991 г. № 2211-I) // Ведомости ВС СССР. – 1991. – № 26. –
Ст. 733.
Судебная практика
15. Постановление Конституционного Суда РФ от 23.02.1999 № 4-П «По
делу о проверке конституционности положения части второй статьи 29
Федерального закона от 3 февраля 1996 года «О банках и банковской
деятельности» в связи с жалобами граждан О.Ю. Веселяшкиной, А.Ю.
Веселяшкина и Н.П. Лазаренко» // Собрание законодательства РФ. – 1999. –
№ 10. – Ст. 1254.
101
16. Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 № 1653-О-О
«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кузьмина Андрея
Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 5 статьи 429
и пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС
«КонсультантПлюс».
17. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О
рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
// Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2012. – № 9.
18. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых
вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу
недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник
ВАС РФ. – 2011. – № 9.
19. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых
вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу
недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // СПС «
КонсультантПлюс».
20. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
19.01.2010 № 13331/09 по делу № А40-59414/08-7-583 // СПС «КонсультантПлюс
».
21. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за
четвертый квартал 2012 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ
10.04.2013) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2013. – № 6.
22. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с
участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) //
Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2014. – № 3.
23. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2010 //
СПС «КонсультантПлюс».
24. Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 № 7-ВС-368/13 «О
применении норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в