3
Оглавление
Введение ....................................................................................................................... 4
1. Общие положения предварительного договора ................................................... 7
1.1. Понятие, сущность и форма предварительного договора ............................ 7
1.2. Ключевые особенности составления предварительного договора ............ 21
1.3 Порядок заключения предварительного договора на примере
предварительного договора купли-продажи недвижимости ............................ 24
2. Предварительный договор как сделка, подготавливающая основной
договор ....................................................................................................................... 29
2.1 Характеристика существенных условий предварительного договора....... 29
2.2 Характеристика прав и обязанностей сторон предварительного договора43
2.3 Исполнение и обеспечение исполнения предварительного договора ....... 46
2.4 Понятие задаток ............................................................................................... 63
3. Проблемы использования предварительного договора на практике ............... 68
3.1 Актуальные вопросы в области реализации предварительного договора . 68
3.2. Направления совершенствования правового регулирования
предварительного договора .................................................................................. 89
Заключение ................................................................................................................ 93
Список использованных источников и литературы .............................................. 98
ПРИЛОЖЕНИЕ А ................................................................................................... 110
ПРИЛОЖЕНИЕ Б .................................................................................................... 114
ПРИЛОЖЕНИЕ В ................................................................................................... 119
ПРИЛОЖЕНИЕ Г .................................................................................................... 123
4
Введение
Принципы свободы договора, на котором построен Гражданский Кодекс
Российской Федерации означает, что и физические лица, и юридические
свободны в заключении договора. Однако на ком-либо может лежать
обязанность вступить в договор в силу предыдущего договора, в котором он взял
на себя данное обязательство. Договор, который таким образом обязывает к
заключению нового договора получил название предварительного.
Данная договорная конструкция имеет видимые преимущества в виду ее
нацеленности на стабилизацию договорной сферы, поэтому интерес к ней со
стороны современных исследователей закономерно возрастает.
Актуальность исследования вопросов предварительного договора в
гражданском обороте определяется возрастающей ролью и практики порядка
оформления предварительных договоренностей сторон различных сделок. Все
чаще физические и юридические лица, желая быть уверенными в наличии
будущих гражданско-правовых сделок, прибегают к конструкции
предварительного договора.
При этом практика заключения и исполнения предварительных договоров
купли-продажи недвижимости демонстрирует наличие определенных правовых
пробелов и иных спорных вопросов в исследуемой области, которые и
определяют актуальность проведенных в настоящей работе исследований.
Следует отметить весьма скудное количество научного материала,
посвященного исследованию проблематики предварительного договора, хотя в
последнее время интерес к этой теме явно оживился. Так, среди
ученых-цивилистов данной проблеме посвятили свои исследования М.И.
Брагинского, В.В. Витрянского, О.С. Иоффе, И.Б. Новицкого, Л.А. Лунц, Б.И.
Пугинского, О.Н. Садикова. Среди новых исследований можно отметить Д.М.
Ветрова, А. Дегтяреву, О.П. Казаченко, Н. Леонову, А. Мазавину, А.В.
Мандрюкова, Е.И. Мелихова, Р.Ф. Мустафина, С.В. Новикову, О. Писаренко, А.
5
Смирнова, Л.Е. Тимофеева и иных авторов, специально посвятивших свои
работы учению о предварительном договоре.
Объектом проведенного исследования являются общественные
отношения, складывающиеся при заключении и исполнении предварительного
договора.
Предметом исследования является заключение и исполнение
предварительного договора на практике.
В настоящей работе поставлена цель комплексного правового анализа
теории и практики реализации предварительного договора. Сообразно цели, в
работе были выделены следующие задачи:
1) определить понятие, рассмотреть сущность и форму предварительного
договора;
2) исследовать ключевые особенности составления предварительного
договора;
3) изучить порядок заключения предварительного договора на примере
предварительного договора купли-продажи недвижимости;
4)охарактеризовать существенные условия, права и обязанности
предварительного договора;
5) рассмотреть вопросы исполнения и обеспечения исполнения
предварительного договора;
6) проанализировать проблему использования задатка в отношениях,
возникающих из предварительного договора;
7) выявить актуальные вопросы в области реализации предварительного
договора и разработать направления совершенствования правового
регулирования предварительного договора.
Теоретическую основу настоящей работы составили научные труды
авторов в области гражданского права, а также публицистические материалы в
области купли-продажи недвижимости.
Нормативную базу настоящей работы составили положения Гражданского
кодекса РФ, а также иного законодательства, регулирующего вопросы в области
6
оборота недвижимого имущества. Исследование основано на базе анализа
судебной и арбитражной практики.
Методологию исследования составляют общенаучные (анализ, синтез,
индукция, дедукция) и частнонаучные (формально-логический, сравнительно-
правовой и другие) методы познания.
Структура работы представлена в виде введения, трех глав, заключения,
списка использованных источников и литературы и приложения.
7
1. Общие положения предварительного договора
1.1. Понятие, сущность и форма предварительного договора
Для определения понятия предварительного договора необходимо
определить понятие договора в российской доктрине в целом. Как справедливо
отмечает В.Г. Бородкин, договор в российском гражданском праве
отождествляется с понятием сделки, которое, в свою очередь, приравнивается к
категории «юридический факт». В теории права юридическому факту
противопоставляется факт нормативный, устанавливающий, изменяющий или
отменяющий нормы права. В XX в. венская школа, представителями которой
являлись Кельзен и Меркл, развила самостоятельное учение о сделке как о
нормативном факте
1
.
С точки зрения отечественной доктрины очевидны недостатки данной
теории. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделка как юридический факт является
действием, направленным на возникновение, изменение или прекращение
гражданских прав и обязанностей. Гражданские субъективные права и
корреспондирующие с ними обязанности образуют содержание конкретного
правоотношения. Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности
возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из
договоров и иных сделок хотя и не предусмотренных законом, но не
противоречащих ему. Типичные договорные конструкции, предусмотренные в
гражданском законодательстве, содержат нормы права, устанавливающие общие
правила поведения, и являются абстрактными типовыми правоотношениями с
императивным или диспозитивным содержанием. Юридический факт (договор)
создает, изменяет или прекращает правоотношение в действительности между
субъектами, у которых есть права и корреспондирующие с ними обязанности. В
свою очередь, договор (юридический факт) основан на норме права. Даже в
1
Бородкин В.Г. Корпоративный договор в период реформирования Гражданского кодекса РФ
// Закон. – 2014. – № 3. – С. 160
8
случае, если гражданские права и обязанности возникли из непоименованного
или смешанного договора, основанием возможности заключения сделки
является нормативный акт (закон). Таким образом, договор не может
признаваться источником права и содержать нормы права, обязательные для
неограниченного круга лиц, предоставляющие права или возлагающие
обязанности
1
.
В цивилистике зачастую договор отождествляется со сделкой. Однако,
следует различать состав сделки как юридического факта (наличие
волеизъявления, соответствие волеизъявления внутренней воле, содержание
волеизъявления) от состава сделки как правоотношения (субъект
правоотношения с его свойствами (право– и конкретная дееспособность), объект
правоотношения (поведение обязанных лиц, предмет материального мира, на что
должно быть направлено поведение лиц), содержание правоотношения (те
юридические последствия или права и обязанности, на возникновение которых
направлена сделка), основание возникновения правоотношения (сделка как
юридический факт)
2
.
Одной из характерных черт русской цивилистической науки во все
времена ее существования было смешение понятий об обязательстве и договоре,
носившее чрезвычайно распространенный характер. О практическом
словоупотреблении и говорить не приходится: слова «договор» и «
обязательство», образованные от них прилагательные и словосочетания
практически повсеместно рассматривались (и продолжают рассматриваться) как
синонимы, по крайней мере, в каком-то одном из своих многочисленных
значений.
Четвертый раздел Особенной части ГК РФ, называющийся «Отдельные
виды обязательств», состоит по преимуществу из глав (из 30 глав договорам
посвящено 25), посвященных отдельным договорам. Что же в таком случае в нем
1
Мельников В.С. К вопросу о понятии гражданско-правового договора: проблемы теории и
правоприменительной практики // Российский судья. – 2012. – № 12. – С. 36.
2
Бородкин В.Г. Корпоративный договор в период реформирования Гражданского кодекса РФ
// Закон. – 2014. – № 3. – С. 161
9
освещается: виды обязательств или все-таки разнообразные договоры?
Ознакомление с его нормами позволяет ответить на вопрос следующим образом:
регулируются определенные (видимо, наиболее распространенные, значимые,
типические) случаи общественных отношений (вещь в собственность за деньги,
вещь в пользование за деньги, работу за деньги, услугу за деньги и т.п.), к
каждому из которых ГК РФ приурочивает специальный договор. Один тип
общественного отношения – один договор. Получается, что непосредственным
предметом законодательного внимания становятся все-таки договоры;
определение же состава и содержания возникающих из них обязательств, правил
об их исполнении, изменении, обеспечении и прекращении составляет своего
рода побочный, косвенный результат такого подхода. ГК РФ говорит об
обязательствах лишь в той степени, в какой их характеристика необходима для
индивидуализации договора; достигнув этой цели, ГК РФ теряет к
соответствующему обязательству всякий интерес. Попыток унифицированного
регулирования содержательно идентичных обязательств (безотносительно к
основаниям их возникновения) ГК РФ почти не предпринимает; напротив,
нередки случаи, когда обязательства, полностью тождественные по содержанию,
регламентируются совершенно различным образом лишь потому, что они
возникли из различных договоров
1
.
Обязательство соотносится с договором как одно из возможных следствий
с одной из возможных причин. В этом смысле данные понятия предстают перед
нами как находящиеся в теснейшей функциональной связи друг с другом.
Однако такая связь не превращает данные субстанции в какое-то особое единое
целое, нерасчленимое даже в целях своего изучения. Поскольку ни одно явление
не может быть причиной или следствием самого себя (т.е. выступать
одновременно и причиной, и следствием), нельзя не признать, что договор и
обязательство – суть различные понятия. Причем различие это носит
1
Мандрюков А.В. Отдельные особенности регулирования предварительного договора //
Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение. – 2013. – № 5. –
С. 72.
10
объективный характер, а это значит, что оно неизбежно существовало,
существует и будет существовать
1
.
Таким образом, слово «договор» было бы целесообразно употреблять для
обозначения трех следующих понятий:
1)юридический факт-действие – основание возникновения прав и
обязанностей;
2) объективный юридический эффект такого действия – система правил
поведения участников действия, источника индивидуально-правового
регулирования отношений между ними (признание подобного значения за
терминами «сделка» и «договор» поможет разъяснить смысл многих устойчивых
юридических выражений и словосочетаний, в частности таких, как условия
договора, подписание договора, оформление договора);
3) внешняя форма выражения этих правил (обычно – документ). Для
обозначения же юридического результата в виде системы субъективных прав и
юридических обязанностей, предопределенных содержанием нормативного и
индивидуального (договорного) регулирования, вполне достаточно термина «
гражданские правоотношения», в том числе «обязательственные
правоотношения» или «обязательства»
2
.
Следует отметить, что правовое регулирование института гражданско-
правового договора претерпело в 2015 году существенные изменения
3
.
Закреплены понятия рамочного договора, опциона на заключение договора,
опционного и абонентского договоров. Прописана обязанность стороны,
предоставившей при заключении договора недостоверные сведения об
обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или
1
Белов В.А. К вопросу о соотношении понятий обязательства и договора // Вестник
гражданского права. – 2007. – № 4. – С. 76.
2
Мандрюков А.В. Отдельные особенности регулирования предварительного договора //
Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение. – 2013. – № 5. –
С. 72.
3
Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрании законодательства РФ. – 2015. – №
10. – Ст. 1412.
11
прекращения договора, возместить другой стороне по ее требованию убытки,
причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить
предусмотренную договором неустойку.
Урегулирован порядок проведения переговоров о заключении договора.
Уточнен порядок проведения торгов (в том числе публичных).
Закреплено, что право на односторонний отказ от исполнения
обязательства, связанного с предпринимательской деятельностью, может быть
обусловлено выплатой определенной денежной суммы другой стороне
обязательства.
Федеральный закон вступает в силу с 1 июня 2015 г. и применяется к
правоотношениям, возникшим после этой даты. По правоотношениям,
возникшим до 1 июня 2015 г., закон применяется к тем правам и обязанностям,
которые возникнут после указанной даты.
Разновидностью гражданско-правового договора является
предварительный договор, понятие которого определено в ч. 1 ст. 429 ГК РФ.
Предварительный договор в соответствии с данной нормой – есть соглашение
сторон о заключении в будущем основного договора о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных
предварительным договором.
Предварительный договор имеет определенную историю в истории
развития гражданско-правового регулирования, чем отличается, например, от
таких институтов гражданского права, как договор присоединения или
публичный договор. Так, в примечании 2 к ст. 130 Гражданского кодекса РСФСР
1922 г.
1
была указана возможность сторон заключить предварительный договор
в определенной форме, а ст. 182-а, 182-б, 182-в и 218, 219 регулировали
заключение предварительных договоров о будущих основных договорах купли-
1
Постановление ВЦИК от 11.11.1922 «О введении в действие Гражданского кодекса
Р.С.Ф.С.Р.» // СУ РСФСР. – 1922. – № 71. – Ст. 904.
12
продажи недвижимости и займа. Положения о предварительном договоре
содержались в ст. 60 Основ гражданского законодательства
1
.
Сущность предварительного договора заключается в установлении
определенной правовой связи между его сторонами в виде обязанности в
будущем заключить основной договора. Таким образом, эти два договора –
предварительный и основной, – создают неразрывную единую правовую
конструкцию, в которой один элемент без другого не существует.
Предварительный договор при этом играет вспомогательную роль – он
направлен на достижение одной цели – заключение в будущем основного
договора на заранее достигнутых условиях
2
.
Предварительными являются договор поручительства, который
заключается для обеспечения исполнения будущего обязательства (ст. 361 ГК
РФ), договоры, опосредующие систематические перевозки грузов (ст. 798 ГК
РФ), кредитные договоры, которые предусматривают обязанность банка в
будущем выдать (кредит) (ст. 819 ГК РФ) и иные. К предварительным договорам
по сути можно отнести и все более активно применяющийся «жилищный
контракт», в соответствии с которым построены связи между сторонами по
поводу заключения договора купли-продажи квартиры. В таком контракте
фиксируется цена квартиры в зависимости от срока его действия
3
.
Несмотря на спорность этого положения, правила о предварительных
договорах могут быть применены и к договорам об обеспечении исполнения
обязательств
4
(цессия, перевод долга, залог недвижимости (ипотека) и т.п.).
1
Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31 мая 1991
г. № 2211-I) // Ведомости ВС СССР. – 1991. – № 26. – Ст. 733.
2
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / под ред. Т.Е.
Абовой и А.Ю. Кабалкина. – М.: Приор, 2014. – С. 348.
3
Дегтярева А., Смородинов М., Андрианов Н., Денисов А., Чистякова Ю. За заключение
предварительных договоров с нарушением Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ об участии в
долевом строительстве могут оштрафовать по-крупному // Жилищное право. – 2014. – № 7. –
С. 101.
4
Вятчин В. Криворогова Т. Из практики применения Арбитражным судом Астраханской
области отдельных положений законодательства об обеспечении исполнения обязательств
при рассмотрении споров, вытекающих из договоров займа и кредита // Вестник ВАС РФ. –
1998. – № 7. – С. 82.