83
любой другой предварительный договор) не подлежит государственной
регистрации. Отсутствие государственной регистрации предварительных
договоров влечет за собой проблемы реализации договорных отношений на
практике в силу отсутствия должной судебной защиты. Собственник
недвижимости может заключить целый ряд предварительных договоров,
получить по ним расчет, а в последующем будет иметь реальную возможность
заключить сделку с этим же самым объектом, но только совсем уже с другим
лицом.
Коллизия заключается в том, что даже при наличии надлежащим образом
оформленного предварительного договора, заинтересованная сторона будет не
вправе понудить уклоняющуюся сторону предварительного договора к
заключению основного договора, поскольку это лицо уже не является
собственником объекта.
Таким образом, приведенные примеры из судебной практики выявляют
пробел в современном гражданском законодательстве, – неоднозначная
трактовка п. 2 ст. 429 ГК РФ, не позволяющая сделать однозначный вывод о
необходимости государственной регистрации предварительного договора, при
наличии требования о государственной регистрации основного. Однако,
отсутствие государственной регистрации предварительного договора при
наличии требования о регистрации основного договора влечет за собой
невозможность защиты прав заинтересованной стороны предварительного
договора. Таким образом, можно сделать вывод о целесообразности внесения
требования об обязательной регистрации предварительного договора в том
случае, если основной договор также подлежит государственной регистрации.
Следовательно, можно рекомендовать внести изменения в п. 2 ст. 429 ГК РФ,
изложив его в следующей редакции:
«2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечет его ничтожность.
84
В том случае, если основной договор подлежит государственной
регистрации, предварительный договор также подлежит государственной
регистрации».
Говоря о предварительном договоре, нельзя не остановиться на вопросе о
моменте заключения договора, к заключению которого своим решением
обязывает суд, а также возникающих в связи с этим проблемах исполнения
судебного решения о понуждении к заключению договора с объектом
недвижимости.
Применительно к недвижимому имуществу решение суда о понуждении к
заключению договора с объектом недвижимости нельзя считать судебным
актом, влекущим возникновение прав на данный объект. Такое решение суда в
соответствии с материальным и процессуальным правом может являться
документом, подлежащим принудительному исполнению в рамках
исполнительного производства соответствующей службой судебных приставов.
Причем не менее проблемным является вопрос реализации практического
исполнения данного решения, который, представляется целесообразным,
разделить на случаи когда:
– суд выносит решение о понуждении к заключению договора, который в
силу закона подлежит государственной регистрации;
– суд выносит решение о понуждении к заключению договора, который не
подлежит государственной регистрации.
Так, если договор подлежит государственной регистрации и считается
заключенным с момента таковой, тогда в рамках исполнительного производства
судебный пристав-исполнитель должен возложить обязанность на должника
(обязанную сторону по договору) не только подписать договор, но и выполнить
все предусмотренные ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» действия по его регистрации. При этом
исполнительное производство может быть окончено только после внесения
записи о регистрации договора в Единый государственный реестр прав о
85
регистрации сделки. Именно с этого момента договор считается заключенным, а
решение суда о понуждении к его заключению можно считать исполненным.
Однако далее возникает вопрос, как же будет обстоять дело с переходом
права по данному договору, также подлежащим государственной регистрации?
Вправе ли судебный пристав-исполнитель обязывать должника к регистрации
перехода права по данной сделке? Представляется, что – нет.
Точно также обстоит дело с исполнением решения суда о понуждении к
заключению договора, пусть не подлежащего государственной регистрации, но
все же переход прав по которому, подлежит государственной регистрации. В
данном случае истец под контролем судебного пристава-исполнителя,
добившись от обязанной стороны подписания договора, а значит, и его
заключения, при уклонении последнего от регистрации перехода прав по нему,
будет вынужден вновь обратиться в суд, только в порядке ст. 551 ГК РФ с
требованием о регистрации перехода прав по сделке.
Получается, что в рассматриваемых случаях лицо, обращающееся в суд с
требованием о понуждении к заключению договора другого лица, для того чтобы
полностью реализовать свои права по данному договору (а именно приобрести
права по сделке на недвижимое имущество на основании ранее заключенного
предварительного договора, чтобы избежать повторного обращения в суд с
иском) должно предусмотреть все правовые последствия, которые сможет
повлечь для него данное судебное решение, и изначально поставить перед судом
на рассмотрение соответствующие требования.
Таким образом, можно внести изменения в п. 5 ст. 429 ГК РФ, уточнив
момент заключения основного договора, изложив данный пункт следующим
образом:
«5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор,
уклоняется от заключения основного договора, применяются положения,
предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. При этом основной договор
считается заключенным с момента вынесения решения суда. Если основной
86
договор подлежит государственной регистрации, то такой договор считается
заключенным с момента его государственной регистрации».
В практике также возникает правовой вопрос: можно ли применять
последствия недействительности сделки к заключенному предварительному
договору? Как следует из материалов судебной практики, – нет. При этом
разъяснения по данному вопросу даны судом общей юрисдикции Октябрьского
района г. Новосибирска, который в своем решении по делу № 2-73/2003 от 2
апреля 2003 года
1
, в котором истица просила признать недействительным
предварительный договор купли-продажи квартиры, указал следующее:
«Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные
на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Предварительный же договор нельзя рассматривать как сделку, поскольку
стороны по предварительному договору обязуются заключить основной договор
в будущем… Учитывая вышеизложенные обстоятельства…., суд считает, что
предмет для признания недействительным договора в силу ничтожности в этом
случае отсутствует…».
Проблемным вопросом в реализации преддоговорных отношений купли-
продажи недвижимости, в частности, жилых помещений, является отсутствие
необходимости согласования предварительного договора по отчуждению
жилого помещения с органом опеки и попечительства. Так, как указано в
вышеупомянутом решении суда Октябрьского района, «согласие органа опеки и
попечительства в отношении имущества несовершеннолетних детей требуется
на совершение сделок по отчуждению данного имущества; получение согласия
органа опеки на подписание предварительного договора купли-продажи законом
не предусмотрено». Такое положение порождает множество проблем на
практике. Так, покупатель жилого помещения может и не знать о том, что в
данном помещении проживают несовершеннолетние, интересы которых
1
Решение федерального суда общей юрисдикции Октябрьского района г. Новосибирска от
02.04.2003 по делу № 2-73/2003 // Архив федерального суда общей юрисдикции Октябрьского
района г. Новосибирска. – 2003. – Дело № 2-73/2003.
87
ущемляются совершением сделки по отчуждению данного жилья. На
совершение такой сделки орган опеки и попечительства не даст разрешения,
однако, покупатель жилья (равно как и его продавец), может уже на тот момент,
когда он узнает о невозможности исполнения сделки, совершить ряд юридически
значимых действий в рамках предварительного договора (например, передать
деньги в уплату всей стоимости жилого помещения или его части в качестве
задатка (как и было в рассматриваемом споре), вселиться в жилое помещение,
продать свое прежнее жилье и т.д.) Поэтому в качестве рекомендации по
совершенствованию законодательства о заключении предварительного договора
купли-продажи недвижимости можно рекомендовать внести изменения в п. 4 ст.
292 ГК РФ, изложив его в следующей редакции:
«4. Отчуждение жилого помещения, равно как и заключение
предварительного договора по отчуждению жилого помещения, в котором
проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи
собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского
попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно
органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или
охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа
опеки и попечительства».
Следующим проблемным вопросов заключения предварительного
договора является реализация нормативно установленной обязанности,
предусмотренной п. 6 ст. 429 ГК РФ, в соответствии с которой «обязательства,
предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до
окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он
не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение
заключить этот договор». Дело в том, что норма ГК РФ указывает на то, что в
случае, если одна из сторон настаивает на заключении основного договора, то
она должна направить другой стороне предложение по его заключению. Сам
факт направления предложения еще не означает факт получения данного
уведомления другой стороной. Закон не учитывает реалии почтовой связи в
88
данном случае. Так, в настоящее время существуют следующие проблемы
почтовой доставки корреспонденции: невозможность почтальона вручения
письма конкретному адресату (почтальон просто не может попасть к квартире
получателя письма из-за наличия замка на подъезде дома); почтальон вручает
письмо не конкретному адресату, а любому лицу, проживающему по данному
адресу (не проверяя документов); почтальоны, которые длительное время не
могут доставить корреспонденцию лично в руки, сами ставят подпись о ее
вручении и отчитываются о доставке корреспонденции. Однако, все это не
влияет на результат, – вторая сторона предварительного договора так и не
получает предложение от другой стороны заключить основной договор и при
этом ее нельзя признать нарушившей закон.
Так, в Определении судебной коллегии по гражданским делам
Новосибирского областного суда от 14 августа 2003 года по делу № 33-2380/2003
г.
1
указано по данному поводу: «в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ
обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются,
если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной
договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне
предложение заключить этот договор. На л.д. 17 предоставлено уведомительное
письмо…, однако, из материалов дела не видно, по какому адресу и кто получал
указанное уведомительное письмо».
Таким образом, налицо еще один правовой пробел, – отсутствие
нормативно установленной обязанности заинтересованной в заключении
основного договора стороны обеспечивать получение предложения по
заключению договора второй стороной.
Следующий момент по поводу направления предложения о заключении
основного договора, – это форма такого предложения. Как следует из материалов
1
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от
14.08.2003 по делу № 33-2380/2003 // Архив Новосибирского областного суда. – 2003. – Дело
№ 33-2380/2003 г.
89
дела № 2-5/05 Новосибирского Октябрьского суда
1
, истица, настаивающая на
понуждении другой стороны заключить основной договор, утверждала, что она
общалась с ответчиками по телефону, они не отказывались от заключения
договора, но просили дать им еще время. Телефонные разговоры суд не счет
надлежащими доказательствами по делу.
Таким образом, во избежание дальнейших споров, целесообразно было бы
указать на письменную форму уведомления в самом п. 6 ст. 429 ГК РФ.
Помимо указанного пробела в п. 6 ст. 429 ГК РФ можно указать наличие
следующей проблемы. Анализ данного нормативного положения позволяет
сделать вывод о том, что предварительный договор скрепляет обязательствами
стороны до следующих двух моментов: либо до момента истечения его срока,
либо до момента направления предложения заключить основной договор одной
стороной другой стороне предварительного договора. Однако, не направляя
письменного формального предложения стороны могут начать фактическое
исполнение сделки. Такой пример из судебной практики имеется, – по делу,
рассмотренному Новосибирским Октябрьским судом одна сторона
предварительного договора купли-продажи квартиры передала представителю
другой стороны сумму задатка в размере полной стоимости жилья
2
. При этом
покупатель квартиры вселилась в спорное жилое помещение, считая свои
обязанности по предварительному договору купли-продажи квартиры
исполненными в полном объеме. Однако, вторая сторона спора уклонялась от
заключения основного договора купли-продажи квартиры, мотивируя это тем,
что, во-первых, денег за квартиру от своего представителя она не получила,
во-вторых, не получила в установленный срок предложения по заключению
основного договора. Своим определением суд кассационной инстанции по
1
Решение федерального суда общей юрисдикции Октябрьского района г. Новосибирска от
14.01.2005 г. по делу № 2-5/05 // Архив федерального суда общей юрисдикции Октябрьского
района г. Новосибирска. – 2005. – Дело № 2-5/05.
2
Решение федерального суда общей юрисдикции Октябрьского района г. Новосибирска от
16.01.2004 по делу № 2-9/2004 г. // Архив федерального суда общей юрисдикции Октябрьского
района г. Новосибирска. – 2004. – Дело № 2-9/2004.
90
гражданским делам Новосибирского областного суда от 23 марта 2004 года
1
подтвердил, что обязательства, предусмотренные указанным предварительным
договором, прекратились в связи с тем, что вторая сторона (продавец квартиры)
не получила в установленный срок предложения от покупателя заключить
основной договор купли-продажи квартиры. При этом факт оплаты жилья
покупателем в полном объеме не повлиял на юридическую квалификацию дела.
Таким образом, встает вопрос: прекращаются ли обязательства,
предусмотренные предварительным договором, в случае, если одна из сторон
уже фактически приступила к исполнению? Естественно, что логичнее было бы
отрицательно ответить на данный вопрос. Однако, юридически данный
механизм не закреплен.
Следовательно, можно рекомендовать внесение изменений в п. 6 ст. 429
ГК РФ, изложив его в следующей редакции:
«6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны
заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не
вручит другой стороне письменное предложение заключить этот договор, либо
одна из сторон не начнет фактическое исполнение сделки».
Таким образом, в заключении можно сделать вывод о том, что современное
законодательство о предварительном договоре не лишено правовых пробелов,
устранение которых видится в изменении отдельных положений ст. 429 ГК РФ,
а также иных положений ГК РФ, связанных с заключением предварительного
договора.
3.2. Направления совершенствования правового регулирования
предварительного договора
1
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от
23.03.2004 по делу № 33-905/2004 // Архив Новосибирского областного суда. – 2004. – Дело
№ 33-905/2004 г.
91
Анализ законодательства о предварительном договоре купли-продажи
недвижимости выявил ряд следующих проблем:
1) разночтения п. 2 ст. 429 ГК РФ по поводу необходимости
государственной регистрации предварительного договора при необходимости
регистрации основного договора;
2) существенными условиями предварительного договора в настоящее
время являются условия, позволяющие установить предмет и иные
существенные условия основного договора. Однако, возникает проблема
определения существенных условий уже основного договора, по поводу
которого заключается предварительный;
3) правило, выработанное судебно-арбитражной практикой об отсутствии
необходимости государственной регистрации предварительного договора
купли-продажи недвижимости;
4) применение п. 4 ст. 445 ГК РФ о моменте заключения основного
договора по решению суда при понуждении стороны предварительного договора
к заключению основного, в соответствии с которым основной договор считается
заключенным с момента вынесения такого решения. Применение указанного
правила по отношению к договору купли-продажи недвижимости нарушает
общее правило о заключении договора с момента его государственной
регистрации;
5)отсутствие необходимости согласования предварительного договора
купли-продажи жилого помещения с органом опеки и попечительства;
6)отсутствие в п. 6 ст. 429 ГК РФ указания на необходимость вручения
предложения о заключении основного договора в письменной форме;
7) редакция п. 6 ст. 429 предполагает возможность прекращения взаимных
обязательств по предварительному договору даже в случае начала исполнения
обязательства одной из сторон.
В качестве решения указанных правовых проблем можно рекомендовать
следующее:
92
1) внести изменения в п. 2 ст. 429 ГК РФ, изложив его в следующей
редакции:
«2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечет его ничтожность.
В том случае, если основной договор подлежит государственной
регистрации, предварительный договор также подлежит государственной
регистрации»;
2) изложить ч. 3 ст. 429 ГК РФ в следующей редакции:
«3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет основного договора, а также те его условия,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение уже при заключении предварительного договора»;
3)внести изменения в п. 4 ст. 292 ГК РФ, изложив его в следующей
редакции:
«4. Отчуждение жилого помещения, равно как и заключение
предварительного договора по отчуждению жилого помещения, в котором
проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи
собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского
попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно
органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или
охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа
опеки и попечительства»;
4) внести изменения в п. 5 ст. 429 ГК РФ, уточнив момент заключения
основного договора, изложив данный пункт следующим образом:
«5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор,
уклоняется от заключения основного договора, применяются положения,
предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. При этом основной
договор считается заключенным с момента вынесения решения суда. Если