6
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………..….6
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ ДОГОВОРЕ
В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ…………………………......10
1.1. Сущность предварительного договора в Российском гражданском
праве……………………………………………………………………………..…..10
1.2. Место предварительного договора в системе гражданско-правовых
договоров……………………………………………..…………………….…….....20
ГЛАВА2.СОДЕРЖАНИЕИ ОСОБЕННОСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ………………..….33
2.1.Содержание предварительного договора купли- продажи
недвижимости…………………………………………………….………...………33
2.2. Характеристика особенности предварительного договора купли-продажи
жилых и нежилых помещений………..………………………………….….…..45
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НА ПРАКТИКЕ ……….………….……….…51
3.1. Особенности использования аванса и задатка в предварительном договоре
купли-продажи недвижимости…………………………………………..…..……51
3.2.Ответственность за не использование либо ненадлежащие использование
предварительного договора купли-продажи………………………………….…..62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………..………………………….…......75
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………….………....…81
ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ
7
Актуальность темы исследования. Все больше хозяйствующих
субъектов в своей юридической практике обращаются к предварительному
договору, активно используя в договорных отношениях со своими
контрагентами гарантии, обеспечиваемые данным правовым институтом.
Мировой финансовый кризис, в связи с введением санкций, серьезно
пошатнувший сложившийся товарооборот как на внутригосударственных
рынках, так и на различных международных товарных площадках, внес свои
коррективы и в практику совершения хозяйствующими субъектами сделок. В
условиях высокой динамичности и непредсказуемости даже в ближайшей
перспективе, конъюнктуры рынка его участники заинтересованы в
упорядочении своих преддоговорных отношений, в придании им большей
стабильности и устойчивости, наконец, в формальном определении и
закреплении известными правовыми средствами имеющихся намерений и
готовности в будущем заключить определенный гражданско-правовой договор.
При таких обстоятельствах объективной действительности изучение
правовой сущности предварительного договора, особенностей регулируемых
его законодательной конструкцией общественных отношений на современном
этапе приобретает особую актуальность для науки гражданского права.
Предварительный договор нельзя назвать малоизученным явлением в
российском гражданском праве. Научно-практический интерес к этому
институту на сегодняшний день подтверждается обилием публикаций в
юридической литературе, посвященных изучению имущественных отношений,
составляющих предмет его правового регулирования.
Одновременно достаточно осознана многими авторами необходимость
разрешения ряда проблем, связанных с заключением, исполнением и
прекращением предварительного договора, в том числе возникающих в
обязательстве купли-продажи, законодательного совершенствования и
8
дальнейшей разработки его конструкции, а также однозначного определения
области его применения.
Необходимо также подчеркнуть, что уяснение содержания и особенностей,
регулируемых предварительным договором отношений купли-продажи,
преследует не только теоретические, но и практические цели, заключающиеся в
правильном определении прав и обязанностей сторон, круга правовых норм,
подлежащих применению в процессе возникновения, изменения и прекращения
соответствующих правоотношений.
Целью настоящего исследования является формирование комплексного
представления об институте предварительного договора, его правовой
сущности и значении в механизме гражданско-правового регулирования
обязательств отдельных видов купли-продажи.
В исследовании основное внимание сосредоточено на решении
следующих задач:
- обоснование основных элементов предварительного договора,
определение содержания опосредуемого им правоотношения;
- изучение условий предварительного договора, проблем, возникающих в
процессе его исполнения;
- проведение сравнительно-правового анализа имущественных отношений,
регулируемых предварительным договором об обязательствах купли-продажи,
продажи недвижимости, а также требований гражданского законодательства
РФ, предъявляемых к заключению указанных договоров, исполнению
обусловленных ими обязательств;
- изучение и обобщение практики применения Высшим Арбитражным
Судом РФ, федеральными арбитражными судами, арбитражными судами, а
9
также судами общей юрисдикции положений законодательства РФ,
регламентирующих отношения, порождаемые предварительным договором;
- проведение анализа содержания норм гражданского и иных отраслей
российского права, регулирующего имущественные отношения участников
предварительных договоров купли-продажи, в том числе
в процессе наступления ответственности за неисполнение или ненадлежащее
исполнение порождаемых ими обязательств, с точки зрения их соответствия
сущности этих отношений в сложившихся условиях гражданского оборота;
- разработка предложений по совершенствованию на законодательном
уровне конструкции предварительного договора, созданию правовых
механизмов, обеспечивающих повышение эффективности применения
предварительного договора в отношениях купли-продажи, а также других
гражданско-правовых обязательствах.
Объектом исследования являются общественные отношения,
возникающие в процессе заключения и исполнения предварительных договоров
об обязательствах отдельных видов купли-продажи.
Предметом исследования выступают положения российского
законодательства, регулирующие обязательственные отношения, возникающие
на основании предварительных договоров купли-продажи, существующая
юридическая практика их заключения и исполнения, разработанные
гражданско-правовой доктриной теоретические конструкции, а также
сложившиеся ранее представления о правовой природе предварительного
договора в целом.
Методологическую основу исследования составляет всеобщий метод
познания — метод материалистической диалектики, а также такие
общенаучные методы, как анализ, сравнение, описание, индукция, дедукция.
10
Для решения поставленных исследовательских задач наряду с общенаучными
были также использованы специальные методы, применяемые в юридических
дисциплинах, в частности сравнительно-правовой, структурно-
функциональный, формально-юридический, метод толкования и др.
Посредством сравнительно-правового метода стало возможным
сопоставление конструкций предварительного договора, существовавших в
российском дореволюционном, а также советском праве, с соответствующим
правовым институтом, известным современному законодательству РФ.
Структурно-функциональный метод исследования позволил максимально
эффективно структурировать огромный массив теоретического и практического
материала, имеющего отношение к регламентации предварительного договора
купли-продажи. Другой, не менее важной целью использования данного метода
явилась разработка такой структуры научной работы, которая функционально
обеспечивает выполнение задач исследования с учетом особенностей
заключения и исполнения предварительного договора об отдельных видах
купли-продажи.
Применение формально-юридического метода дало возможность
сформулировать наиболее важные категории и понятия, используемые
в данном исследовании, на основании различных подходов, выработанных
законодателем, правоприменительной практикой, а также правовой доктриной.
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ ДОГОВОРЕ
В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
11
1.1 Сущность предварительного договора в Российском
гражданском праве
Конструкция предварительного договора была известна
еще дореволюционному российскому гражданскому законодательству.
Так, предварительным договором в гражданском праве дореволюционной
России являлся договор запродажи — такой договор, в силу которого одна
сторона обязывается продать другой вещь.
Цель заключения предварительного договора дореволюционные юристы
видели в преодолении тех препятствий, которые существуют для заключения
основного договора. Причина заключения предварительного договора виделась
в отсутствии возможности заключить основной договор даже под
отлагательным условием.
Договор запродажи рассматривается дореволюционными цивилистами как
порождающий обязанность заключить основной договор для обеих сторон и
одновременно предоставляющий каждой из сторон право требовать от другой
стороны заключения основного договора. Однако возможности понуждения
контрагента к заключению договора российское дореволюционное
законодательство не предусматривало. Потому и последствия уклонения одной
из сторон от заключения договора существенно отличались от
предусмотренных действующим законодательством. Так, уклонение от
заключения договора купли-продажи, когда обязанность заключить такой
договор установлена договором запродажи, могло повлечь за собой
ответственность, установленную договором, уплату неустойки, потерю задатка,
а также обязанность возместить весь ущерб, причиненный неисполнением.
Для заключения запродажи достаточно было согласовать лишь
условия о вещи, подлежащей продаже, и цене, по которой она будет продана.
Указание в договоре запродажи срока, в течение которого должен быть
заключен основной договор, признавалось российским законодательством
существенным, однако его упущение сторонами не влекло недействительность
12
запродажи. Данное обстоятельство толковалось представителями российской
цивилистики как позволяющее каждой из сторон запродажи в любое время
требовать заключения с ней основного договора при отсутствии в договоре
запродажи условия о сроке заключения договора купли-продажи.
Для совершения договора запродажи независимо от формы,
требуемой для основного договора, обязательной являлась простая письменная
форма. Несоблюдение простой письменной формы запродажи влекло
в дореволюционном гражданском праве те же последствия, какие в настоящее
время действующее законодательство связывает с несоблюдением простой
письменной формы сделки (ст. 162 ГК РФ).
Несмотря на наличие законодательного регулирования предварительного
договора, российские цивилисты приходили к выводу о том, что «с точки
зрения законодательной политики договор запродажи, составляющий
особенность русского законодательства, и при этом не особенно давнего
происхождения (XVIII века), является совершенно излишним в системе
договоров».
Упоминания о предварительных договорах встречались и в ГК РСФСР
1922 г. Хотя ГК РСФСР 1922 г. не содержал общих положений о
предварительных договорах, «в нем были на этот счет две специальные нормы.
Одна из них посвящалась заключению в будущем договора купли-продажи
(этот договор носил специальное наименование — „запродажная запись“), а
другая — заключению договора займа».
Так, в соответствии со ст. 182-а ГК РСФСР 1922 г. для совершения
запродажной записи требовалось нотариальное удостоверение записи.
Действие запродажной записи ограничивалось шестимесячным сроком. Кроме
того, ст. 182-а ГК РСФСР 1922 г. допускала предъявление одной стороной иска
к другой стороне о совершении купли-продажи. Последствия предъявления
такого иска законодатель относил целиком на усмотрение суда. В зависимости
от обстоятельств дела суд мог признать предварительный договор
13
расторгнутым с возложением на уклонившуюся от договора сторону
возмещения убытков, или же, наоборот, признать договор купли-продажи
совершенным и применить к такому случаю последствия нарушения
заключенного договора купли-продажи (ст. 189, 190 ГК РСФСР 1922 г.).
Возможность одной стороны предварительного договора понудить другую к
заключению основного договора ГК РСФСР 1922 г. не устанавливал.
В соответствии со ст. 218 ГК РСФСР 1922 г. предварительный договор о
заключении в будущем договора купли-продажи должен быть совершен в
письменной форме независимо от суммы займа. Примечательно при этом, что в
соответствии со ст. 211 ГК РСФСР 1922 г. сам договор купли-продажи должен
был совершаться в простой письменной форме только тогда, когда сумма
купли-продажи превышала 50 золотых рублей.
Другая статья ГК РСФСР 1922 г., посвященная предварительному
договору о заключении договора займа, предусматривала, что лицо,
обязавшееся по предварительному договору дать другому взаймы, может
требовать расторжения предварительного договора, если впоследствии
имущественное положение контрагента значительно ухудшится, в частности
если он будет признан несостоятельным или приостановит платежи (ст. 219 ГК
РСФСР 1922 г.). Специальные последствия уклонения лица, заключившего
предварительный договор, от заключения основного договора ГК РСФСР 1922
г. не устанавливал. Вероятно, неисполнение стороной предварительного
договора этой своей обязанности должно было влечь общие последствия
неисполнения обязательства, предусмотренные ст. 117 ГК РСФСР 1922 г., —
возмещение убытков, причиненных неисполнением.
И так, обратимся к истории возникновения некоторых терминов. Дадим
определения следующим терминам "недвижимость", "недвижимое имущество",
"недвижимые вещи", эти термины в отечественном правоведении появились
после того, как в России сложился довольно развитый поземельный оборот. В
14
Указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О наследии имений" дается понятие
недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов: "родовых,
выслуженых и купленых вотчин и поместий, также и дворов и лавок"
1
. Данный
термин, как заметил профессор Г.Ф. Шершеневич
2
, заменил собой прежние
разнообразные выражения, которыми обозначалась земельная собственность и
находящиеся на ней иные недвижимые вещи.
Вместе с тем другие термины, обозначающие те или иные разновидности
недвижимого имущества, не были окончательно вытеснены и продолжали
использоваться в законодательстве.
Так, термин "вотчина" на протяжении нескольких веков употреблялся для
обозначения недвижимого имущества, принадлежащего на праве частной
собственности. Для обозначения частной недвижимости использовались и
традиционные термины русского права: "владение", "обладание", а также
проникший из литовско-польского права термин "дедина".
Отсутствие в российском правоведении допетровских времен термина
"недвижимость", конечно же, совсем не означало отсутствия в гражданском
обороте соответствующих объектов, обозначаемых иными понятиями. Как
писал М.Ф. Владимирский-Буданов, полное отсутствие обладания
недвижимыми вещами возможно только в кочевом быту народа (охотничьем и
пастушеском). Как только "люди оседают и переходят к занятию земледелием,
у них появляется необходимость, во-первых, права на часть земной
поверхности для устройства постоянного (оседлого) жилища - для дома и, во-
вторых, права на отдельный участок земли для обработки и для других целей
хозяйственного пользования"
3
. Вместе с тем в России длительное время
1
Маньков А.Г Законодательство Петра I. М.: 1997. С. 699–700.; Владимирский-
Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д., Феникс, 1995. С. 488.
2
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.) М.: Спарк,
1995. С. 98.
3
Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. М.: Территория
15
господствовали представления о поземельной недвижимости как о
государственной собственности, т.е. принадлежащей верховному правителю -
царю.
Поместными землями их владельцы не владели на праве собственности.
Право пользования поместными землями являлось платой князя своим
дружинникам за службу, и в случае их перехода на службу к другому князю,
дружинники утрачивали право на эти земли.
Особенности экономического развития российского государства
потребовали ограничения оборота отдельных видов недвижимого имущества.
Поскольку в петровское время велось интенсивное строительство флота, то
повышенную ценность приобретали леса, являющиеся источником материалов
для кораблестроения. Это определило появление законодательного положения,
которым ограничивалась рубка лесов независимо от того, в чьей собственности
они находились. Даже частным собственникам лесов вменялось в обязанность
следить за их состоянием.
Другим направлением развития экономической жизни страны стало
формирование и укрепление в правах купеческого сословия. Однако развитие
торговли требовало юридических гарантий экономической базы купечества и, в
частности, устранения неоправданных ограничений в использовании
недвижимого имущества. В этой связи закономерным выглядит появление
именного указа императора от 18 января 1721 г. "О покупке купечеству к
заводам деревень", которым купечеству было дозволено приобретать с
разрешения Берг- и Мануфактур-коллегий в собственность для промышленных
нужд деревень. Таким образом, купечество расширило свои права участия в
гражданском обороте недвижимых вещей, что, в свою очередь, стало
предпосылкой дальнейшего экономического развития государства.
будущего, 2012. С. 494.